物業(yè)管理費(fèi)用收取規(guī)范細(xì)則為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合行業(yè)實(shí)踐，制定本細(xì)則，明確物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、流程及監(jiān)督機(jī)制，確保收費(fèi)行為合法、透明、規(guī)范。一、收費(fèi)項(xiàng)目分類與核算原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取需基于服務(wù)內(nèi)容明確界定，核心收費(fèi)項(xiàng)目涵蓋以下范疇：基礎(chǔ)服務(wù)成本：包含物業(yè)共用部位（樓道、外墻、屋面等）、共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備等）日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、公共區(qū)域秩序維護(hù)的人工及物料成本；物業(yè)企業(yè)辦公經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊（辦公設(shè)備、工具等）。人員薪酬與稅費(fèi)：物業(yè)從業(yè)人員工資、社保、福利支出，及依法繳納的增值稅、附加稅費(fèi)等法定稅費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式分包干制與酬金制：包干制下，物業(yè)企業(yè)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，盈虧自負(fù)，需在合同中明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)明細(xì)；酬金制下，物業(yè)企業(yè)從物業(yè)費(fèi)中按約定比例/金額提取酬金，剩余費(fèi)用專項(xiàng)用于物業(yè)服務(wù)支出，需每季度/半年向業(yè)主公示收支明細(xì)，接受監(jiān)督。二、定價(jià)機(jī)制與備案管理（一）價(jià)格管理形式1.政府指導(dǎo)價(jià)：普通住宅（不含別墅、高端公寓）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)、住建部門結(jié)合服務(wù)等級(jí)、成本水平制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，物業(yè)企業(yè)需在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：商業(yè)物業(yè)、別墅、業(yè)主大會(huì)自主選聘物業(yè)的住宅項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）協(xié)商確定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定。（二）定價(jià)依據(jù)與備案流程物業(yè)企業(yè)制定/調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需完成：成本測(cè)算：詳細(xì)核算服務(wù)成本（人工、物料、能耗、稅費(fèi)等），形成《成本測(cè)算表》，確保收費(fèi)覆蓋合理成本并體現(xiàn)服務(wù)價(jià)值。備案申報(bào)：向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)/住建部門提交備案材料（物業(yè)服務(wù)合同、成本測(cè)算說明、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清單等），經(jīng)審核通過后方可執(zhí)行（政府指導(dǎo)價(jià)項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)價(jià)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)項(xiàng)目備案為告知性備案）。三、費(fèi)用收取流程規(guī)范（一）繳費(fèi)通知與送達(dá)物業(yè)企業(yè)應(yīng)在繳費(fèi)周期起始前15日向業(yè)主發(fā)出繳費(fèi)通知，明確繳費(fèi)金額、周期（一般不超過12個(gè)月，特殊情況需業(yè)主書面同意）、繳費(fèi)方式（銀行代扣、線上支付、現(xiàn)場(chǎng)繳費(fèi)等）及截止日期。通知需留存送達(dá)憑證：書面通知可通過掛號(hào)信、EMS郵寄（保留回執(zhí)）；電子通知可通過短信、微信推送（保留發(fā)送記錄）；線下通知可在小區(qū)公告欄張貼（拍攝張貼照片并標(biāo)注日期）。（二）費(fèi)用收取與票據(jù)管理業(yè)主繳費(fèi)后，物業(yè)企業(yè)需即時(shí)開具正規(guī)發(fā)票/財(cái)政監(jiān)制收據(jù)，注明收費(fèi)項(xiàng)目、金額、周期，禁止“打白條”或拖延開票。采用銀行代扣方式的，需與業(yè)主簽訂《代扣代繳協(xié)議》，明確扣款周期、金額及異議處理方式，確保資金流向清晰可查。（三）欠費(fèi)處理規(guī)范對(duì)逾期未繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應(yīng)：書面催繳：欠費(fèi)滿30日后，向業(yè)主發(fā)出《催繳通知書》，注明欠費(fèi)金額、滯納金標(biāo)準(zhǔn)（需符合合同約定，且不超過銀行同期貸款利率）及法律后果。合規(guī)維權(quán)：催繳無效時(shí)，可通過訴訟/仲裁解決，但嚴(yán)禁以停水、停電、限制門禁等方式脅迫繳費(fèi)（此類行為違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》，需承擔(dān)法律責(zé)任）。四、收費(fèi)公示與信息公開（一）公示內(nèi)容與位置物業(yè)企業(yè)需在小區(qū)顯著位置（主入口公告欄、電梯間、物業(yè)服務(wù)中心）長(zhǎng)期公示：收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容（如“電梯運(yùn)行費(fèi)包含電梯維保、電費(fèi)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為24小時(shí)運(yùn)行、每月檢修1次”）；物業(yè)服務(wù)收支情況（酬金制項(xiàng)目需公示“酬金提取金額、公共收益收支、維修資金使用”等明細(xì)）；投訴監(jiān)督電話（物價(jià)、住建部門及物業(yè)企業(yè)客服電話）。（二）動(dòng)態(tài)調(diào)整與業(yè)主溝通若因服務(wù)升級(jí)、成本上漲需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)：提前30日公示調(diào)整方案，說明調(diào)整原因、成本變化依據(jù)（如人工上漲證明、能耗賬單）；召開業(yè)主意見征詢會(huì)（或書面征求意見），征得專有部分占比三分之二以上且人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意（依據(jù)《民法典》）后，方可實(shí)施調(diào)整。五、異議處理與糾紛調(diào)解（一）業(yè)主異議反饋渠道業(yè)主對(duì)收費(fèi)有異議時(shí)，可：向物業(yè)企業(yè)提交《收費(fèi)異議函》，要求5個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)（說明收費(fèi)依據(jù)、成本構(gòu)成及計(jì)算方式）；若對(duì)回復(fù)不滿，可向街道辦、居委會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，或向物價(jià)部門（____熱線）、住建部門投訴，要求核查收費(fèi)合法性。（二）第三方調(diào)解與司法途徑街道、居委會(huì)或物業(yè)管理協(xié)會(huì)可組織雙方協(xié)商，提出調(diào)解方案；調(diào)解無效時(shí)，業(yè)主/物業(yè)企業(yè)可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或向法院提起訴訟，通過司法程序明確責(zé)任。六、違規(guī)收費(fèi)的監(jiān)督與處罰（一）違規(guī)行為界定物業(yè)企業(yè)存在以下行為的，視為違規(guī)收費(fèi)：擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目（如無依據(jù)收取“裝修管理費(fèi)”“電梯使用費(fèi)”）；重復(fù)收費(fèi)（如同時(shí)收取物業(yè)費(fèi)與公共區(qū)域水電費(fèi)）；不公示收支明細(xì)（酬金制項(xiàng)目）、隱瞞公共收益；以脅迫方式強(qiáng)制收費(fèi)（停水停電、限制服務(wù)等）。（二）處罰與監(jiān)督機(jī)制業(yè)主可拒繳違規(guī)費(fèi)用，并向物價(jià)部門舉報(bào)，經(jīng)查實(shí)后，主管部門將責(zé)令物業(yè)企業(yè)退還違法所得，并處以違法所得5倍以下罰款（依據(jù)《價(jià)格法》）；物價(jià)、住建部門定期開展“雙隨機(jī)、一公開”檢查，業(yè)主委員會(huì)（如有）可委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)收支進(jìn)行審計(jì)，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督。七、附則1.本細(xì)則適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人之間的物業(yè)費(fèi)收取行為，未盡事宜按國家現(xiàn)行法律法規(guī)執(zhí)行。