物業(yè)管理合同范本及風險防范指引一、引言物業(yè)管理活動的有序開展，離不開一份權(quán)責清晰、條款嚴謹?shù)奈飿I(yè)服務(wù)合同。它不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)公司”）與業(yè)主方（業(yè)主大會/業(yè)主委員會、建設(shè)單位等）權(quán)利義務(wù)的約定載體，更是化解糾紛、保障服務(wù)質(zhì)量的核心依據(jù)。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，梳理合同范本核心條款要點，并針對簽約、履約中的典型風險提出防范建議，助力雙方構(gòu)建規(guī)范、互信的合作關(guān)系。二、物業(yè)管理合同核心條款解析（附范本要點）（一）當事人信息條款范本表述參考：“甲方：________（業(yè)主大會/業(yè)主委員會/建設(shè)單位），統(tǒng)一社會信用代碼/組織機構(gòu)代碼：________；法定代表人/負責人：________；地址：________。乙方：________（物業(yè)公司），統(tǒng)一社會信用代碼：________；資質(zhì)等級：________；法定代表人：________；地址：________?！苯馕雠c要點：1.主體資格核查：業(yè)主方需明確簽約主體合法性（如業(yè)委會已備案、建設(shè)單位有權(quán)代表前期業(yè)主）；物業(yè)公司需具備對應(yīng)資質(zhì)（如住宅項目需二級及以上資質(zhì)，或按地方新規(guī)執(zhí)行備案制）。2.信息準確性：地址需為有效送達地址，避免后續(xù)通知、文書送達障礙。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準條款范本表述參考：“乙方提供以下物業(yè)服務(wù)：1.公共區(qū)域管理：小區(qū)共用部位（樓梯間、電梯、外墻等）的維修、養(yǎng)護、清潔；公共設(shè)施（監(jiān)控、門禁、健身器材等）的維護、運行管理……2.秩序維護：門崗值守（每日6:00-24:00雙人值守，每2小時巡邏園區(qū)一次）、車輛停放引導(dǎo)、消防設(shè)施巡查（每周1次）……3.綠化養(yǎng)護：草坪修剪（每月1次）、綠植病蟲害防治（每季度1次）、花卉更換（每年2次，節(jié)假日增配擺花）……”解析與要點：1.內(nèi)容具象化：避免“日常管理”“適當維護”等模糊表述，需以量化、可驗證的標準約定（如巡邏次數(shù)、設(shè)備維護周期、清潔頻率〕。2.范圍明確化：區(qū)分“共用部位／設(shè)施”與業(yè)主專有部分（如業(yè)主室內(nèi)維修是否屬效勞范圍，需單獨約定并明確收費方式）。（三）物業(yè)服務(wù)費用條款范本表述參考：“1.收費標準：住宅物業(yè)：________元/平方米·月（包干制，包羅效勞本錢法定稅費、乙方利潤）；商業(yè)物業(yè)：________元/平方米?月（酬金制，酬金比例為應(yīng)收物業(yè)費的____%）。2.付出方式：業(yè)主按季度/半年預(yù)繳，于每季度首月5日前付出至乙方指定賬戶（開戶行：________；賬號________）。3.費用調(diào)整：因物價上漲、效勞尺度提升需調(diào)整費用的，乙方應(yīng)提前60日公示本錢核算報告，經(jīng)業(yè)主大會雙過半（面積、人數(shù)）表決通過后執(zhí)行。4.欠費處置：業(yè)主逾期繳費的，從逾期之日起按每日____‰付出違約金；乙方催繳后仍欠費超90日的，可依法申說仲裁或提起訴訟。”解析與要點：1.計費方式選擇包干制需明確“效勞本錢”范圍（含人工、耗材、稅費等）；酬金制需約定酬金提取方式及業(yè)主對資金使用的監(jiān)視權(quán)〕。2.調(diào)整機制合規(guī)性費用調(diào)整需符合《物業(yè)管理條例》前期物業(yè)（建設(shè)單位簽約階段）調(diào)整需經(jīng)物價部門備案或業(yè)主同意。3.欠費處置合法性違約金比例不宜過高〔一般不凌駕LPR勺4倍〕，且需履行書面催繳告訴業(yè)主委員會等前置程序。（四）雙方權(quán)利義務(wù)條款范本要點：甲方（業(yè)主方）權(quán)利：監(jiān)視效勞質(zhì)量、查閱財務(wù)報告（酬金制下）、提議召開業(yè)主大會審議重大事項（如物業(yè)選聘、解聘〕。甲方義務(wù)：按時繳費、配合物業(yè)服務(wù)（如裝修管理、公共設(shè)施使用規(guī)范）、提供必要工作條件（如物業(yè)辦公用房〕。乙方權(quán)利收取物業(yè)費、獲得履約配合緊急情況下（如火災(zāi)、管道爆裂）采取應(yīng)急措施。乙方義務(wù)：公示效勞計劃與收支情況、接受業(yè)主監(jiān)視、履行安全防范義務(wù)（如園區(qū)監(jiān)控維修不及時導(dǎo)致業(yè)主人身受損需擔責〕。（五）合同期限與解除條款范本表述參考：“1.合同期限：自____年____月____日起至____年____月____日止。前期物業(yè)合同自首屆業(yè)委會成立并簽訂新合同之日終止。2.提前解除：乙方效勞質(zhì)量連續(xù)兩次考核不達標（考核尺度見附件），甲方經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，可提前30日書面告訴解除合同。甲方無理曲拖欠物業(yè)費超____個月，乙方經(jīng)催告后仍不整改的，可以提前通知解除合同。因不可抗力（如地震、政策調(diào)整）導(dǎo)致合同無法履行的，雙方互不承擔違約責任?！苯馕鲆c：1.期限銜接前期物業(yè)（建設(shè)單位簽約）需約定“業(yè)委會成立后自動觸發(fā)解除或重簽機制”，制止“真空期〞。2.解除條件量化“效勞不達標”需配套考核尺度（如第三方評估報告、業(yè)主滿意度調(diào)查），制止主觀判定引發(fā)糾紛。（六）違約責任條款范本表述參考：“1.乙方未按約定尺度提供效勞的，每逾期一日按物業(yè)費總額勺____‰付出違約金；造成業(yè)主損失的（如因保潔不到位導(dǎo)致電梯故障），需賠償直接損失及合理維權(quán)費用。2甲方逾期繳費的，違約金計算方式見‘物業(yè)服務(wù)費用’乙方無正當理由阻撓物業(yè)服務(wù)勺〔如堵門、破壞設(shè)施〕，需賠償乙方直接損失，并承擔行政或刑事責任。3.一方擅自解除合同的，需向?qū)Ψ礁冻鱿喈斢赺___個月物業(yè)費的違約金，并賠償對方為準備履約產(chǎn)生的合理費用（如人員培訓、設(shè)備采購定金）。”解析要點1.責任對等性制止“乙方違約責任輕、甲方責任重”的失衡條款，需結(jié)合過錯程度、損失范圍合理約定。2.損失賠償范圍明確“直接損失＋合理維權(quán)本錢”〔如狀師費、鑒定費〕，減少履約爭議。三、物業(yè)管理合同常見風險及防范措施（一）條款約定不明的風險風險場景合同僅約定“提供安保效勞”，未明確巡邏頻次、監(jiān)控籠罩范圍，業(yè)主因車輛被盜主張賠償時，雙方對“效勞是否達標〞爭議不休。防范措施：效勞內(nèi)容需清單化、指標化：參考《物業(yè)服務(wù)等級尺度》〔地方住建部門發(fā)布〕，結(jié)合項目實際細化尺度（如“監(jiān)控系統(tǒng)全年在線率≥9％”“消防通道逐日巡查1次”〕。附件配套支撐：將“效勞尺度細則〞“考核方法”作為合同附件由雙方簽字確認。（二）費用糾紛的風險風險場景物業(yè)公司以“人工本錢上漲”為由單方漲價，業(yè)主以“未經(jīng)協(xié)商”拒繳，引發(fā)群體欠費。防范措施：收費調(diào)整需程序合規(guī)：包干制調(diào)價需提前公示本錢、召開業(yè)主大會表決；前期物業(yè)調(diào)價需經(jīng)物價部門備案或業(yè)主書面同意（戶數(shù)、面積雙過半）。欠費處置需柔性先行：優(yōu)先通過書面催告、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決，制止直接斷水斷電（屬違法行為），必要時再啟動法律程序。（三）資質(zhì)與合規(guī)風險風險場景物業(yè)公司無資質(zhì)承接項目，或超資質(zhì)等級（三級資質(zhì)承接一級效勞尺度項目）簽約，合同被認定無效，業(yè)主拒繳物業(yè)費。防范措施：簽約前資質(zhì)核查：業(yè)主方要求物業(yè)公司提供《營業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（或備案證明），并通過住建部門官網(wǎng)驗證。-效勞匹配性審查：合同約定的效勞尺度需與物業(yè)公司資質(zhì)等級、人員配置、設(shè)備能力相匹配，制止“過度承諾”。（四）公共收益分配爭議風險場景小區(qū)電梯廣告、停車費等公共收益被物業(yè)公司截留，業(yè)主主張分配時，物業(yè)公司以“用于彌補效勞本錢”抗辯。防范措施：合同明確收益回屬：約定“公共收益回全體業(yè)主所有，乙方按____％提取效勞費后，剩余局部每季度公示并轉(zhuǎn)入業(yè)主共有賬戶”。－收支透明化：物業(yè)公司需定期（季度）公示公共收益收支明細，接受業(yè)主監(jiān)視。（五）合同解除后的銜接風險**風險場最合同解除后，物業(yè)公司拒不退出，新物業(yè)公司無法進場，導(dǎo)致園區(qū)管理混亂。防范措施：約定退出機制：合同中明確“解除后15日內(nèi)，乙方需移交全部物業(yè)資料、預(yù)收物業(yè)費余額公共收賬目，并配合新物業(yè)交接”。-履約擔保：可要求乙方繳納履約保證金（如3個月物業(yè)費），逾期退出則扣除保證金索賠損失。四、簽約與履約的實操建議（一）簽約前：盡職調(diào)查與條款談判-業(yè)主方核查物業(yè)公司過往業(yè)績（如同類小區(qū)效勞案例、投訴率）、信用記錄（是否被列入失信名單）。談判時重點存眷“效勞尺度量化”“費用調(diào)整程序”“公共收益分配”等條款，制止“格式條款”陷阱（如“最終解釋權(quán)回乙方所有”無效〕。-物業(yè)公司確認業(yè)主方簽約主體資格（如業(yè)委會備案文件、建設(shè)單位授權(quán)書），制止與無權(quán)主體簽約。評估項目風險（老舊小區(qū)設(shè)施老化、業(yè)主欠費率高〕，在合同申設(shè)定“免責條款”〔因甲方未及時維修共用設(shè)施導(dǎo)致的損失，乙方不承擔責任”〕。〔二〕履約中：證據(jù)留存與動態(tài)管理-效勞記錄留痕：物業(yè)公司需建立“效勞臺賬〞（如巡邏記實、維修工單、投訴處理單），并由業(yè)主簽字確認或通過APP、公眾號公示，作為效勞達標的證據(jù)。-費用收支透明：酬金制下，每季度向業(yè)主委員會提交財務(wù)報告；包干制每年公示收支概況，減少業(yè)主疑慮。-爭議預(yù)警機制：設(shè)置“效勞質(zhì)量反饋通道”（每月業(yè)主代表座談會），及時解決小糾紛，制止矛盾激化。（三）糾紛處置：分層應(yīng)對與法律合規(guī)-協(xié)商優(yōu)先：小糾紛（如個別業(yè)主欠費、效勞瑕疵）優(yōu)先通過業(yè)主委員會社區(qū)調(diào)解解決降低維權(quán)本錢。-法律兜底：重大糾紛（如合同解除、巨額賠償）需訴訟時效內(nèi)（3年）啟動仲裁