項(xiàng)目市場(chǎng)初調(diào)項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況項(xiàng)目可行性簡(jiǎn)析投融資初步方案漢川?商貿(mào)城項(xiàng)目總建面24.4萬(wàn)方，地塊二總建面21.7萬(wàn)方（其中待建面積逾17萬(wàn)方）項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊一全部為還建住宅和還建商鋪，已經(jīng)全部建成交付。地塊二為近似梯形部分，藍(lán)色區(qū)域?yàn)橐呀?jīng)建成的專業(yè)市場(chǎng)商鋪（含有1萬(wàn)方還建商鋪），地塊二東面和南面形成的L型地塊為待開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊。商貿(mào)城地塊1+地塊2總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目面積（㎡）備注規(guī)劃總用地面積231305凈用地面積192593總建筑面積244078--地塊一還建總建面26655完成其中地塊二辦公公寓建面61702未建地塊二裙樓綜合體商業(yè)建面32198未建地塊二商鋪總建面123524部分建成地塊二裙樓地下車(chē)庫(kù)總建面11568

未建容積率1.26

--占地面積153300

--建筑密度37.07%--

綠地率39.8%--

停車(chē)位1212--

地塊1，已建成還建住宅區(qū)地塊二，二期待建裙樓商業(yè)+塔樓公寓辦公停車(chē)場(chǎng)區(qū)域地塊二，一期已建成的24棟商鋪區(qū)域地塊二，二期待建區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)景情況項(xiàng)目概況地塊一二期待建商鋪區(qū)二期待建商業(yè)+辦公公寓地塊二漢川老城區(qū)方向滬蓉高速入口項(xiàng)目整體規(guī)劃效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖-臨漢長(zhǎng)線道路市場(chǎng)內(nèi)部街道實(shí)景圖商貿(mào)城沙盤(pán)圖項(xiàng)目地塊二為商服40年產(chǎn)權(quán)，一期可售6.8萬(wàn)方剩余2.16萬(wàn)方待銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售均價(jià)6千/平項(xiàng)目概況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：湖北輝宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（漢川市注冊(cè)、民營(yíng)）項(xiàng)目地塊二概況：地塊二為批發(fā)零售商服（40年，地塊使用權(quán)2056年到期）性質(zhì)。一期全部規(guī)劃為家居建材專業(yè)市場(chǎng)，共24棟兩層（每層層高均為6米，單層可以隔成兩層）商鋪，總計(jì)8萬(wàn)方（其中1萬(wàn)方還建，該面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃指標(biāo)有差異）。一期于2015年4月開(kāi)工建設(shè)，2016年7月竣工驗(yàn)收并交付使用。2016年4月27日取得預(yù)售證，預(yù)售總面積68171.4㎡（剔除還建后開(kāi)發(fā)商可以銷(xiāo)售的面積）。項(xiàng)目銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)情況：項(xiàng)目目前已經(jīng)正常招商運(yùn)營(yíng)中，商鋪現(xiàn)房銷(xiāo)售，兩層合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)6000元/㎡。截止9月中旬，一期商業(yè)可銷(xiāo)售面積2.16萬(wàn)方共142套。項(xiàng)目地址：漢川市川劉公路18號(hào)（漢川106省道漢長(zhǎng)線）項(xiàng)目地塊二的二期原規(guī)劃為：10萬(wàn)方商業(yè)+辦公公寓，約5.5萬(wàn)方專業(yè)市場(chǎng)商鋪?lái)?xiàng)目概況地塊1，已建成還建住宅區(qū)地塊二，二期待建裙樓商業(yè)+塔樓公寓辦公停車(chē)場(chǎng)區(qū)域地塊二，一期已建成的24棟商鋪區(qū)域地塊二，二期待建區(qū)域項(xiàng)目地塊二二期原規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目面積備注辦公公寓建面61702平未建綜合體商業(yè)建面32198平未建專業(yè)市場(chǎng)商鋪建面約5.5萬(wàn)平未建地下車(chē)庫(kù)1.16萬(wàn)方未建項(xiàng)目資產(chǎn)情況：項(xiàng)目地塊二土地款全額支付，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為8千萬(wàn)元，該土地可供抵押貸款。地塊二一期剩余商鋪2.16萬(wàn)方，均價(jià)6千計(jì)算市值1.3億元。目前開(kāi)發(fā)商一期已銷(xiāo)售商鋪有4千萬(wàn)按揭款未收回。二期招商推廣扶植資金1千萬(wàn)元可用。一期未售商鋪年租金開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)有1千萬(wàn)元（按70%出租率，折合月度租金為55元/㎡，評(píng)估可能過(guò)高）。項(xiàng)目負(fù)債情況：一期借款4千萬(wàn)將于2017年10月31日到期。漢川市城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，GDP增速下滑，2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資暴增，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年商品房供應(yīng)迎來(lái)小高峰項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況漢川市2016年常駐人口107萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口57萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率55.42%，GDP總值454億元同比增速8.5%。2013-2015年，漢川市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)下滑趨于穩(wěn)定，2016年房地產(chǎn)投資達(dá)18.1億元同比增速超一倍。預(yù)計(jì)17-18年當(dāng)?shù)厣唐贩抗?yīng)將迎來(lái)高峰期。項(xiàng)目位于漢川正在培育的家居建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，該產(chǎn)業(yè)仍處于培育期，尚未發(fā)展成漢川主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃金鼓家居建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)漢川老城區(qū)以東為漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為食品醫(yī)藥加工和能源。金鼓家具產(chǎn)業(yè)新城為漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)重新規(guī)劃的家居建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積9.6平方公里，定位為華中地區(qū)家具建材貿(mào)易中轉(zhuǎn)基地，承接?xùn)|南沿海地區(qū)家具建材產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。商貿(mào)城屬于漢川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城北金鼓家具產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃區(qū)。目前該區(qū)域家具建材產(chǎn)業(yè)仍處于培育中，尚未撼動(dòng)漢川五大主道產(chǎn)業(yè)的地位。預(yù)計(jì)家具建材專業(yè)市場(chǎng)租金平均水平短期難有提升。項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值相對(duì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目不具有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)位分析：金鼓家具建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，金鼓城所在滬蓉高速入口區(qū)域工業(yè)商貿(mào)物流區(qū)位最優(yōu)，但輻射本地客群能力較弱，住宅和商業(yè)價(jià)值較低。106省道沿線連接武漢東西湖區(qū)，距離漢川老城區(qū)近，車(chē)流量和人流量大，商業(yè)商貿(mào)輻射漢川本地區(qū)域客群能力強(qiáng)，可承接老城區(qū)住宅和商業(yè)需求外溢。商貿(mào)城所在位置，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)域街道居住最集中區(qū)域，住宅和商業(yè)區(qū)位價(jià)值僅次于106省道區(qū)域。另外歐亞達(dá)一期66萬(wàn)方商業(yè)，其中18萬(wàn)方家具建材市場(chǎng)，在運(yùn)營(yíng)招商、區(qū)位價(jià)值和品牌方面均大幅超越本項(xiàng)目。對(duì)項(xiàng)目的商鋪銷(xiāo)售和招商運(yùn)營(yíng)形成直接的沖擊。商貿(mào)城老城區(qū)城東工業(yè)園新河工業(yè)園金鼓家具建材產(chǎn)業(yè)園漢川老建材市場(chǎng)歐亞達(dá)東森9號(hào)金鼓城新漢都悅動(dòng)城銀湖國(guó)際宏祥蔬菜批發(fā)市場(chǎng)輝宇小城仙女山板塊項(xiàng)目區(qū)域公寓去化較為理想，項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)商鋪去化較慢項(xiàng)目市場(chǎng)情況商貿(mào)城物業(yè)參考定價(jià)：公寓均價(jià)4000元/㎡，去化周期6-12個(gè)月，較短；商業(yè)商鋪預(yù)估一樓1.5萬(wàn)元/㎡，去化周期待評(píng)估；專業(yè)市場(chǎng)商鋪參考目前均價(jià)定為6千元/㎡，參考一期銷(xiāo)售去化周期較長(zhǎng)，回款較慢。以上項(xiàng)目調(diào)研信息主要通過(guò)售樓部電話調(diào)查，由于漢川房管局信息未聯(lián)網(wǎng)無(wú)法實(shí)際評(píng)估項(xiàng)目去化周期。本參考定價(jià)為當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格評(píng)估，未考慮未來(lái)半年后的市場(chǎng)變化。項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間總建面在售情況物業(yè)性質(zhì)均價(jià)（元/㎡）輝宇小城2014年10月1日12萬(wàn)方只剩尾盤(pán)頂樓，三套120平住宅住宅3700歐亞達(dá)-城中央2013年11月一期66萬(wàn)方2015年已經(jīng)售罄并交付，目前網(wǎng)上參考均價(jià)6700元/㎡，共2120套商鋪。目前招商運(yùn)營(yíng)中。商鋪6700東森9號(hào)2017年3月3.7萬(wàn)方，總戶數(shù)1198戶目前只剩10多套。，主力戶型40-50平米，可兩戶打通成100平。2017年12月交房，首付五成，可按揭商貸，利率5.5%左右。商鋪7.5米層高，賣(mài)一萬(wàn)公寓4000新漢都-悅動(dòng)城預(yù)計(jì)2018年開(kāi)盤(pán)21萬(wàn)方規(guī)劃1902戶2019年12月交房住宅預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)4700-6000銀湖國(guó)際預(yù)計(jì)2017年年底開(kāi)盤(pán)16.8萬(wàn)方規(guī)劃1366戶一期今年上半年售罄，銷(xiāo)售均價(jià)5500.開(kāi)盤(pán)均價(jià)未出。住宅5500項(xiàng)目二期原規(guī)劃更改為公寓13.93萬(wàn)方+商業(yè)1萬(wàn)方項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)建議停車(chē)場(chǎng)區(qū)域地塊二，二期商鋪待建區(qū)域地塊二，商業(yè)+公寓區(qū)域地塊二二期開(kāi)發(fā)建議：原一期建材家居專業(yè)市場(chǎng)去化周期較慢，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)公寓去化較快。為減少開(kāi)發(fā)資金沉淀，節(jié)約資金加快周轉(zhuǎn)。二期商鋪區(qū)域變更為公寓開(kāi)發(fā)，取消地下停車(chē)場(chǎng)，二期采取分區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式。地塊二二期計(jì)容面積14.93萬(wàn)方，其中商業(yè)1萬(wàn)方、公寓13.93萬(wàn)方。首先投資開(kāi)發(fā)臨漢長(zhǎng)線道路臨街區(qū)域的開(kāi)發(fā)，初步定為公寓6萬(wàn)方，商業(yè)1萬(wàn)方。剩余地塊7.93萬(wàn)方公寓待前期公寓去化回籠資金后再開(kāi)發(fā)。地塊二土地款8千萬(wàn)元，總用地面積212938㎡，容積率1.22，樓面價(jià)308元/㎡。地塊二二期土地總面積約140154㎡，折合土地成本5266萬(wàn)元。項(xiàng)目二期總投資估算項(xiàng)目可行性分析序號(hào)項(xiàng)目可售面積（萬(wàn)㎡）參考價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1公寓13.934000557202商業(yè)11500015000商業(yè)全部為一層臨街商鋪合計(jì)項(xiàng)目總收入————70720——項(xiàng)目可行性分析序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用金額（萬(wàn)元）單方成本（元/平米）一土地費(fèi)用5266353二前期工程費(fèi)44630三土建安裝工程費(fèi)用194091300四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2986200五行政規(guī)費(fèi)2474166六開(kāi)發(fā)費(fèi)用3228216七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用38826八開(kāi)發(fā)稅金9194616合計(jì)433912906項(xiàng)目投資估算序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)一土地費(fèi)用5266

二前期工程費(fèi)446

2.1地質(zhì)勘察費(fèi)140按占地面積10元/平方米計(jì)2.2規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)299按建筑面積20元/平方米計(jì)2.3前期策劃費(fèi)7按總建筑面積×0.5元/平方米三土建安裝工程費(fèi)用19409住宅按建筑面積1300元/㎡計(jì)算，地下室按2200元/㎡四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2986按照建筑面積每平方米200元計(jì)算五行政規(guī)費(fèi)2474

5.1前期規(guī)費(fèi)1240

5.1.1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)821按總建筑面積×55元/平方米5.1.2檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)15500萬(wàn)元以上工程為1萬(wàn)元5.1.3水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、水土流失防治費(fèi)49水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)按占地面積1.5元/平方米計(jì)；水土流失防治費(fèi)按占地面積2元/平方米計(jì)5.1.4建設(shè)施工安全技術(shù)服務(wù)費(fèi)29按建安工作量的1.5‰5.1.5建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)試驗(yàn)費(fèi)175按照建安工作量的9‰計(jì)算5.1.6衛(wèi)生監(jiān)督防疫費(fèi)10工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.05%計(jì)5.1.7工程勘察文件審查5工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.24‰計(jì)5.1.8施工圖設(shè)計(jì)審查8工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.4‰計(jì)項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目可行性分析5.1.9抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)3工程造價(jià)5000萬(wàn)元以上的按0.16‰計(jì)5.1.10深基坑工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)審查58基坑工程造價(jià)500萬(wàn)元以內(nèi)的按0.8%計(jì)，超過(guò)500萬(wàn)部分按照0.3%計(jì)5.1.11垃圾服務(wù)費(fèi)30按建筑面積2元/平方米預(yù)繳5.1.12白蟻防治費(fèi)30按建筑面積2元/平方米預(yù)繳5.1.13建設(shè)用地規(guī)劃論證咨詢費(fèi)7按建筑面積0.5元/平方米預(yù)繳5.2建設(shè)階段規(guī)費(fèi)667

5.2.1工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)45按照建筑面積3元/平米計(jì)算5.2.2工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)194工程造價(jià)1~5億元的按0.8%~1.1%計(jì)，本案取1.1%5.2.3施工招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)1中標(biāo)合同價(jià)的0.4‰5.2.4工程定額測(cè)定費(fèi)233工程造價(jià)的1‰-1.4‰，本案取1.4‰5.2.5散裝水泥專項(xiàng)資金30按工程建筑面積2元/平方米預(yù)繳5.2.6墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用105按建筑面積7元/平方米5.2.7環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)30按建筑面積2元/平方米計(jì)5.2.8建筑消防設(shè)施監(jiān)測(cè)服務(wù)費(fèi)30按建筑面積2元/平方米計(jì)項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目可行性分析5.3后期費(fèi)用567

5.3.1物業(yè)管理維修基金485按建安造價(jià)的2.5%計(jì)5.3.2房屋丈測(cè)費(fèi)用22住宅按1.36元/平方米計(jì)；非住宅按2元/平方米計(jì)5.3.3預(yù)售證和綜合驗(yàn)收費(fèi)用15按建筑面積1元/平方米計(jì)5.3.4商品房交易手續(xù)費(fèi)45按建筑面積3元/平方米計(jì)六開(kāi)發(fā)費(fèi)用3228

6.1開(kāi)發(fā)管理費(fèi)457按（二、三、四）的2%計(jì)6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用650短期貸款一年，貸1億元，貸款利率6.5%6.3營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用2122占總銷(xiāo)售收入的3%七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)388按照工程總造價(jià)的2%-5%計(jì)，本案為2%八開(kāi)發(fā)稅金9194占總銷(xiāo)售收入的13%

合計(jì)

43391折合單方成本約2906元/平方米項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目可行性分析序號(hào)費(fèi)用金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1項(xiàng)目銷(xiāo)售收入70720全部按銷(xiāo)售計(jì)算，未計(jì)地下車(chē)位收入2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本43391.12

5銷(xiāo)售凈利潤(rùn)27328.88

5.1銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率38.64%稅后利潤(rùn)/總銷(xiāo)售收入*100%6投資回報(bào)率62.98%稅后利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)成本*100%7盈虧平衡點(diǎn)61.36%開(kāi)發(fā)成本/總銷(xiāo)售收入*100%項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目二期首期不分?jǐn)偼恋爻杀镜目偼顿Y為1.9億元，預(yù)計(jì)前期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金需求為4千萬(wàn)項(xiàng)目投融資方案停車(chē)場(chǎng)區(qū)域地塊二，二期商鋪待建區(qū)域地塊二，商業(yè)+公寓區(qū)域地塊二二期分兩期先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式下，6萬(wàn)方公寓+1萬(wàn)方商業(yè)銷(xiāo)售額3.9億元，不分?jǐn)偼恋爻杀厩闆r下總投資1.9億元，凈利潤(rùn)2億元。啟動(dòng)該6萬(wàn)公寓+1萬(wàn)商業(yè)，前期啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)為4千萬(wàn)元，達(dá)到預(yù)售條件+支付建安成本預(yù)計(jì)需要1億元。二期首期凈利潤(rùn)2億元，可支撐二期后期7.93萬(wàn)方公寓的開(kāi)發(fā)。序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用金額（萬(wàn)元）單方成本（元/平米）一土地費(fèi)用不計(jì)不計(jì)二前期工程費(fèi)21431三土建安裝工程費(fèi)用90001286四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1400200五行政規(guī)費(fèi)1157165六開(kāi)發(fā)費(fèi)用2032290七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用18026八開(kāi)發(fā)稅金5070724合計(jì)190522722項(xiàng)項(xiàng)目投融資方案地塊二全額支付土地款并取得土地使用權(quán)證，地塊一與地塊二均為支付土地款且未取得土地使用權(quán)證。地塊二總用地面積190.52畝，容積率1.4。地塊二二期用地面積38畝，最大計(jì)容面積9.1萬(wàn)方（一期容積率為用滿）；地塊二三期用地面積18畝，凈地容積率1.4.地塊一地塊三地塊二二期地塊二三期地塊二一期已建成漢川商貿(mào)城規(guī)劃地塊情況僅地塊二（紅色區(qū)域）全額支付土地款并取得土地使用權(quán)證。項(xiàng)項(xiàng)目投融資方案地塊二全額支付土地款并取得土地使用權(quán)證，地塊一與地塊二均為支付土地款且未取得土地使用權(quán)證。地塊二總用地面積190.52畝，容積率1.4。地塊二二期用地面積38畝，最大計(jì)容面積9.1萬(wàn)方（一期容積率為用滿）；地塊二三期用地面積18畝，凈地容積率1.4.地塊二二期，未開(kāi)發(fā)地塊二三期，未開(kāi)發(fā)地塊二一期已建成漢川商貿(mào)城項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)情況川劉公路川劉公路售樓部工程部+市場(chǎng)招商部1#可售35套共5241㎡8#可售13套共2406㎡2#可售13套共1948㎡4#可售12套共1893㎡3#可售23套共3444㎡9#可售9套共1667㎡10#可售