十堰市宏觀環(huán)境分析城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃宏觀政策宏觀環(huán)境/城市概況十堰市位于湖北省西北部，地處秦巴山區(qū)腹地，漢江中上游，在歷史上曾有“南船北馬、川陜咽喉、四省通衢”之稱(chēng)。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，歷年平均氣溫15.2攝氏度，年平均降雨量828毫米。總面積2.36平方公里十堰與周邊重要城市距離適中，至西安2個(gè)半小時(shí)，至武漢和鄭州4個(gè)小時(shí)，至重慶6小時(shí)十堰是我國(guó)重要的汽車(chē)生產(chǎn)和科研基地，是以汽車(chē)工業(yè)為主的新興工業(yè)城市。汽車(chē)及其為其服務(wù)的配套行業(yè)構(gòu)成了十堰市的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)名副其實(shí)的“汽車(chē)城”

區(qū)位分析十堰位于鄂豫陜渝四省市接壤地帶，是該區(qū)域內(nèi)的中心城市，是國(guó)家重要的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地十堰市是華中地區(qū)連接西北、西南地區(qū)的重要門(mén)戶(hù)和樞紐，湖北省汽車(chē)和生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略支撐點(diǎn)十堰市戰(zhàn)略地位：十堰市是鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)唯一的區(qū)域性中心城市，位于華中、西南、西北三大經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部，起著承東啟西、通南達(dá)北作用，是毗鄰地區(qū)最大的汽車(chē)制造，汽車(chē)科研，醫(yī)療衛(wèi)生，商業(yè)集散，交通樞紐，旅游文化，生態(tài)控制中心，是鄂西生態(tài)文化旅游圈的核心城市。片區(qū)發(fā)展目標(biāo)：十堰市20年規(guī)劃目標(biāo)，到2030年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值爭(zhēng)取達(dá)到5000億元，年均增長(zhǎng)8%—10%左右，地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)300億元以上，年均增長(zhǎng)8%-10%。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化升級(jí)，至2030年，第三產(chǎn)業(yè)比重在50%以上，第一產(chǎn)業(yè)比重下降到5%以下。宏觀環(huán)境/城市概況全市轄五縣一市二區(qū)（即：鄖縣、鄖西縣、竹溪縣、竹山縣、房縣、丹江口市、茅箭區(qū)、張灣區(qū)）十堰2013年全市總?cè)丝跒?64.7萬(wàn)人，比2012年新增7000人。2013年末常住人口336.7萬(wàn)人，本項(xiàng)目所在的五堰商圈包括茅箭和張灣兩個(gè)中心城區(qū)，兩區(qū)的總?cè)丝诩s為79萬(wàn)預(yù)測(cè)2015年總?cè)丝谶_(dá)到355萬(wàn)人；2020年350萬(wàn)人；2030年345萬(wàn)人十堰近十年人口總量一直保持在350萬(wàn)左右，具有比較穩(wěn)定的市場(chǎng)人口分析宏觀環(huán)境/城市概況十堰15-64歲人口約為250萬(wàn)，其中高中以上文化學(xué)歷約77萬(wàn)人，是商業(yè)消費(fèi)的主力群體宏觀環(huán)境/城市概況性別構(gòu)成男性女性175萬(wàn)人，占比52%160萬(wàn)人，占比48%年齡構(gòu)成0-14歲15-65歲65歲以上50萬(wàn)人，占比15%255萬(wàn)人，占比76%29萬(wàn)人，占比9%教育程度小學(xué)初中高中大學(xué)84萬(wàn)人122萬(wàn)人52萬(wàn)人26萬(wàn)人人口結(jié)構(gòu)十堰的GDP總量保持較快增長(zhǎng)，其平均增長(zhǎng)率為11.6%，超過(guò)全國(guó)平均水平，2013年十堰市GDP總量突破千億大關(guān)，達(dá)到1080.6億人民幣，同比增長(zhǎng)10.4%十堰市的GDP和人均GDP一直保持快速增長(zhǎng)，增速位居全國(guó)前列，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析十堰的人均GDP增速比較強(qiáng)勁，其平均增長(zhǎng)率為16.7%，超過(guò)全國(guó)平均水平，2013年十堰市人均GDP創(chuàng)造新高，達(dá)到31168元人民幣，同比增長(zhǎng)9%宏觀環(huán)境/城市經(jīng)濟(jì)2013年十堰市第一產(chǎn)業(yè)增加值143.0億元，與2012年相比增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值547.0億元，與2012年相比增長(zhǎng)12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值390.6億元，與2012年相比增長(zhǎng)9.2%三大產(chǎn)業(yè)的比例由2012年的12.7：51.3：36.0調(diào)整為2013年的13.2：50.7：36.1?？傮w變化不大在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)增長(zhǎng)9.1%，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)7.6%，營(yíng)利性服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)9.0%，非盈利性服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)10.2%三大產(chǎn)業(yè)分析第二產(chǎn)業(yè)在十堰市的經(jīng)濟(jì)格局中占據(jù)半壁江山，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景誘人宏觀環(huán)境/城市經(jīng)濟(jì)十堰城市居民可支配收入逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，2012年城市居民可支配收入為19880元，與去年相比增長(zhǎng)11.4%，人均消費(fèi)性支出12994元，增長(zhǎng)9.8％十堰農(nóng)民純收入也逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，2012年農(nóng)民純收入為4566元，與去年相比增長(zhǎng)12.9%，人均生活消費(fèi)支出4540元，增長(zhǎng)13.1%十堰城市居民的可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)民的純收入，截止2012年兩者比為1:4.5。說(shuō)明地區(qū)發(fā)展的不平衡性，十堰市的消費(fèi)主力主要來(lái)自城市居民。城鎮(zhèn)居民收入分析十堰市的居民可支配收入穩(wěn)步提高，提高了其消費(fèi)能力并培育了其消費(fèi)觀念宏觀環(huán)境/城市經(jīng)濟(jì)根據(jù)國(guó)際上比較流行的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)比較，一個(gè)國(guó)家平均家庭恩格爾系數(shù)大于60%為貧窮；50%-60%為溫飽；40%-50%為小康；30%-40%屬于相對(duì)富裕；20%-30%為富足；20%以下為極其富裕從近幾年十堰市的恩格爾系數(shù)來(lái)看，十堰已經(jīng)步入小康階段，人們有越來(lái)越多的財(cái)富用于娛樂(lè)性消費(fèi)，并且城市和農(nóng)村的系數(shù)差距越來(lái)越小，并趨近平穩(wěn)。這不僅說(shuō)明農(nóng)民的收入提高了，還說(shuō)明農(nóng)民對(duì)城市物質(zhì)生活的需求變得迫切，發(fā)展商業(yè)將具備扎實(shí)的基礎(chǔ)恩格爾系數(shù)分析十堰市目前的經(jīng)濟(jì)水平處在小康階段，商業(yè)發(fā)展十分利好宏觀環(huán)境/城市經(jīng)濟(jì)近幾年十堰的固定資產(chǎn)投資跨越很大，幾乎翻倍增長(zhǎng)，2013年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（含谷竹高速）931億元，比上年增長(zhǎng)30.6%在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，十堰經(jīng)濟(jì)主要還是在于投資驅(qū)動(dòng)，這也是與其作為一個(gè)工業(yè)城市相稱(chēng)的，短期內(nèi)無(wú)法改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨著大環(huán)境的變化也在逐步的增長(zhǎng)，2013年房地產(chǎn)投資首次過(guò)百億大關(guān)，收官于101.1億元，與去年相比增長(zhǎng)31.9%十堰房地產(chǎn)投資的火熱表明市場(chǎng)對(duì)于十堰地產(chǎn)的信心，并促進(jìn)健康發(fā)展投資分析作為三線(xiàn)城市，十堰的總投資量比較突出，投資環(huán)境良好宏觀環(huán)境/城市經(jīng)濟(jì)根據(jù)《十堰市城市總體規(guī)劃(2011-2030)》方案，十堰將積極促進(jìn)人口向中心城區(qū)、縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)集聚發(fā)展。規(guī)劃至2030年，市域形成1個(gè)特大城市（十堰中心城區(qū)）、3個(gè)20-30萬(wàn)人口規(guī)模的中等城市（丹江口市區(qū)、鄖縣縣城、房縣縣城）、3個(gè)10-20萬(wàn)人口規(guī)模的小城市（竹山縣城、竹溪縣城、鄖西縣城）、14個(gè)1-5萬(wàn)人口規(guī)模的城鎮(zhèn)和若干一般城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目所在的十堰中心城區(qū)未來(lái)能夠強(qiáng)有力地輻射到周邊區(qū)域，根據(jù)規(guī)劃能夠給中心城區(qū)帶來(lái)更多人流量，促進(jìn)商業(yè)的升級(jí)換代規(guī)劃分析堅(jiān)持“強(qiáng)化核心、重點(diǎn)集聚”原則，十堰市未來(lái)將形成一個(gè)市域中心和六個(gè)縣域中心，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)繁榮宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃功能布局項(xiàng)目所在十堰規(guī)劃形成“三片區(qū)、五組團(tuán)、多中心的帶狀組團(tuán)式”城市空間布局結(jié)構(gòu)?！叭瑓^(qū)”包括東部片區(qū)、中部片區(qū)和西部片區(qū)，片區(qū)之間由城市綠楔相互隔離?！拔褰M團(tuán)”指分布在三個(gè)片區(qū)內(nèi)的五個(gè)城市組團(tuán)，分別是東部片區(qū)的白浪組團(tuán)、中部片區(qū)的中心組團(tuán)和茅箭組團(tuán)、西部片區(qū)的紅衛(wèi)組團(tuán)和花果組團(tuán)。

城市各組團(tuán)呈東西向帶狀排列分布。各組團(tuán)間保留一定寬度的組團(tuán)綠化隔離帶；在組團(tuán)內(nèi)部，結(jié)合百二河、馬家河等河道建設(shè)濱河綠地，形成貫穿城市的綠廊。在中部片區(qū)和東西部片區(qū)的生活服務(wù)區(qū)內(nèi)，建設(shè)用地主要沿溝谷布局，保留標(biāo)志性山嶺作為生態(tài)斑塊，形成山城相間的空間形態(tài)和“綠楔+廊道+斑塊”的生態(tài)開(kāi)放空間結(jié)構(gòu)宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃高速公路：建設(shè)“三橫兩縱”的高速公路網(wǎng)絡(luò)?！叭龣M”包括：（武）漢十（堰）—十（堰）漫（川關(guān)）高速、十（堰）白（河）高速、竹（溪）麻（城）高速；“兩縱”包括：鄖（縣）十（堰）—十（堰）房（縣）、鄖西—巫溪高速。增加黃龍至竹山縣城公路，便捷十堰城區(qū)與竹山縣城的交通聯(lián)系本項(xiàng)目位于路網(wǎng)的中心，交通便捷，通達(dá)四方，對(duì)消費(fèi)者形成強(qiáng)大的吸引力城市交通十堰市路網(wǎng)的形成將有力促進(jìn)十堰市區(qū)與縣區(qū)的溝通，對(duì)商業(yè)的形成起到推動(dòng)作用本案宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃《十堰市城市綜合交通體系規(guī)劃（2012—2030年）》十堰規(guī)劃中的內(nèi)接和外聯(lián)通道將將有效聯(lián)系周邊的旅游風(fēng)景區(qū)，包括太極湖生態(tài)休閑旅游區(qū)、武當(dāng)山國(guó)家風(fēng)景旅游區(qū)、鄖陽(yáng)島生態(tài)休閑旅游區(qū)、滄浪山森林公園、牛頭山森林公園、賽武當(dāng)自然風(fēng)景區(qū)等，如此將使十堰成為旅游中轉(zhuǎn)站，因此而帶來(lái)的強(qiáng)勁的客流將為十堰商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展引入帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益旅游資源得益于周邊旅游資源的豐富和自身交通的便捷，十堰市作為旅游中轉(zhuǎn)站的潛力將得到放大，刺激其商業(yè)的優(yōu)化宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃在十堰市公共交通專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中，提出了建設(shè)六條BRT公交專(zhuān)線(xiàn)的目標(biāo)，未來(lái)五年，十堰城市公共交通主要以BRT為主干、以常規(guī)公交為骨干、以出租車(chē)慢行交通系統(tǒng)為補(bǔ)充的城市公共交通運(yùn)輸格局。其中BRT1號(hào)線(xiàn)和BRT4號(hào)線(xiàn)將從本項(xiàng)目附近經(jīng)過(guò)，并且基本上位于兩線(xiàn)交匯處，加上項(xiàng)目本身所處的優(yōu)越經(jīng)濟(jì)和地理位置，可謂是“天時(shí)，地利，人和”。規(guī)劃的BRT均延伸至郊區(qū)，方便了和區(qū)域內(nèi)縣域中心的溝通，加強(qiáng)十堰市區(qū)與縣域的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，吸引周邊消費(fèi)者分析本案規(guī)劃中的快速公交（BRT）有兩條線(xiàn)路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，將為項(xiàng)目帶來(lái)交通上的便捷，相比其他商業(yè)體，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)BRT1BRT4BRT5BRT2BRT6BRT3宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃十堰東部新城建設(shè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并行，新城所帶來(lái)的綜合效應(yīng)會(huì)改變目前十堰的經(jīng)濟(jì)格局，本項(xiàng)目的位置使得其能夠兼得新老城區(qū)的利益十堰東部新城規(guī)劃的范圍，東至馬家河，南達(dá)武當(dāng)路，西至北京路，北臨十漫高速，位于幾條新建道路（天津路、浙江路、重慶路、東風(fēng)大道等）搭建的框架范圍之內(nèi)，規(guī)劃面積達(dá)３８平方公里，超過(guò)老城區(qū)面積的一半東部新城對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：東部新城的建設(shè)會(huì)吸引周邊縣域的大量人口，這些都是本項(xiàng)目潛在的消費(fèi)群體新城區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)，停留在規(guī)劃階段，存在很多不確定因素，短期內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)有沖擊本案東部新城機(jī)遇宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，在未來(lái)將改寫(xiě)十堰的商業(yè)格局，但其在十堰的開(kāi)發(fā)，在短期內(nèi)將面臨極大的考驗(yàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)初步選址于東環(huán)路馬家溝大橋附近，預(yù)計(jì)規(guī)劃面積400畝。憑借其集約化的規(guī)劃和高復(fù)合的業(yè)態(tài)，萬(wàn)達(dá)所至，不僅提升項(xiàng)目本身的物業(yè)價(jià)值，更全面激發(fā)板塊的發(fā)展?jié)撃?，具備其他?xiàng)目難以匹敵的輻射能量級(jí)，給十堰帶來(lái)的將是更強(qiáng)烈的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃本案華西廣場(chǎng)2014年1月8日，十堰供銷(xiāo)華西國(guó)際農(nóng)商城有限公司以6.87億元成功拍得發(fā)展大道500畝土地，將于今年4月開(kāi)建華西廣場(chǎng)。占地面積約33萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約66萬(wàn)平方米華西廣場(chǎng)華西集團(tuán)作為商業(yè)地產(chǎn)新秀，其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大宏觀環(huán)境/城市規(guī)劃新型城鎮(zhèn)化提速為城市帶來(lái)大量剛需成為房企未來(lái)的最大機(jī)遇新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化將成為撬動(dòng)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)。新型城鎮(zhèn)化表現(xiàn)：新的核心：以人為本，重點(diǎn)是農(nóng)民工市民化的問(wèn)題新的理念：破除城鄉(xiāng)二元機(jī)制，機(jī)會(huì)、權(quán)利平等新的路徑：工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的四化并舉新的方式：把生態(tài)文明和城鎮(zhèn)化捆在一起，走集約、高效、綠色、低碳之路新的格局：大城市群、大中小城市和小城鎮(zhèn)的布局要科學(xué)，遵循國(guó)家大規(guī)則新的動(dòng)力：釋放改革紅利，依靠改革、制度建設(shè)、體制機(jī)制的創(chuàng)新新型城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵之一是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，而城鎮(zhèn)化則會(huì)帶來(lái)很多剛性需求，這是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最大的機(jī)遇。城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城鎮(zhèn)成為政策、資金的密集區(qū)，必然釋放大量土地，產(chǎn)生很多需求和機(jī)會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇也很大，比如承擔(dān)一級(jí)二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，工業(yè)園區(qū)建設(shè)，住宅、商業(yè)配套建設(shè)等。隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，現(xiàn)代化的連鎖服務(wù)業(yè)將在內(nèi)需市場(chǎng)中扮演重要角色，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，不在只是成為"造房子，賣(mài)房子"的角色，要完成角色的重新定位，成為地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，成為產(chǎn)業(yè)鏈整合的價(jià)值創(chuàng)造者。政策解讀宏觀環(huán)境/宏觀政策區(qū)位：位于鄂豫陜渝四省市接壤地帶，是該區(qū)域內(nèi)的中心城市，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特人口：目前城區(qū)人口約364.7萬(wàn)人，其中中青年人口占比約為76%，消費(fèi)人群龐大經(jīng)濟(jì)：GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民收入水平、消費(fèi)水平不斷增加規(guī)劃：堅(jiān)持“強(qiáng)化核心、重點(diǎn)集聚”原則，十堰市未來(lái)將形成一個(gè)市域中心和六個(gè)縣域中心，并形成“三片區(qū)、五組團(tuán)、多中心的帶狀組團(tuán)式”