項(xiàng)目可研報(bào)告編制工作指引指引概述流程目的規(guī)范新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編寫(xiě)流程，提升可研報(bào)告質(zhì)量，為項(xiàng)目獲取及后期項(xiàng)目實(shí)施提供依據(jù)。適用范圍公司新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制全過(guò)程。定義可行性研究：是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。流程要素描述支持文件項(xiàng)目拓展及論證管理流程支持文件項(xiàng)目拓展及論證管理流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程成本管理流程銷(xiāo)售管理流程流程CP點(diǎn)可研報(bào)告各部分的專(zhuān)業(yè)分工市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別各專(zhuān)業(yè)知識(shí)積累責(zé)任部門(mén)主導(dǎo)部門(mén)：計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部參與部門(mén)：各部門(mén)流程KPI報(bào)告生成時(shí)間報(bào)告結(jié)論準(zhǔn)確率輸入條件市場(chǎng)研究報(bào)告項(xiàng)目市調(diào)結(jié)論成本信息庫(kù)輸出結(jié)果項(xiàng)目可研報(bào)告項(xiàng)目可研報(bào)告編制工作指引流程CP點(diǎn)描述CP點(diǎn)對(duì)流程的影響控制要點(diǎn)難點(diǎn)／風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示可研報(bào)告各部分的專(zhuān)業(yè)分工可研報(bào)告需各專(zhuān)業(yè)部門(mén)共同完成，若配合不利，將在時(shí)間和質(zhì)量方面對(duì)可研報(bào)告造成負(fù)面影響·應(yīng)由計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部事先安排相應(yīng)的工作計(jì)劃·各專(zhuān)業(yè)部門(mén)各自編寫(xiě)部分是否滿足其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)編寫(xiě)需要市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別項(xiàng)目投資收益預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是項(xiàng)目可研的重要內(nèi)容，其深度及結(jié)論的準(zhǔn)確性將直接影響可研報(bào)告的質(zhì)量及后期項(xiàng)目實(shí)施·詳見(jiàn)可研報(bào)告提綱·全面性、科學(xué)性、合理性各專(zhuān)業(yè)知識(shí)積累由于可研報(bào)告是基于預(yù)測(cè)形成結(jié)論，所以過(guò)程中大量數(shù)據(jù)、方案都需要參考以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，故各專(zhuān)業(yè)知識(shí)積累程度將影響可研報(bào)告質(zhì)量·各專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)估工作的重視程度·各專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)本專(zhuān)業(yè)工作的基礎(chǔ)研究和日常積累·各專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)知識(shí)積累的忽視·各專(zhuān)業(yè)知識(shí)積累后的應(yīng)用和培訓(xùn)

工作程序職責(zé)分工可研報(bào)告編制前，如需要，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部組織項(xiàng)目前置工作啟動(dòng)會(huì)，啟動(dòng)會(huì)后由計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部需組織銷(xiāo)售客服部、前期規(guī)劃部、市政部、質(zhì)量技術(shù)部及項(xiàng)目管理部等相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。公司所在區(qū)域及新進(jìn)入?yún)^(qū)域，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部組織相關(guān)部門(mén)成員，共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，并提供區(qū)域內(nèi)相關(guān)市場(chǎng)、成本、配套等相關(guān)信息，并參與編制可研報(bào)告專(zhuān)業(yè)相關(guān)模塊?？裳袌?bào)告編制中的要點(diǎn)提示計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部須進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境、市政和配套條件、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等；須高度重視對(duì)土地方、原項(xiàng)目方實(shí)力及資信的考察，以及與其的談判和公關(guān)工作；并與規(guī)委、土地中心等房地產(chǎn)相關(guān)政府部門(mén)以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，拓寬項(xiàng)目來(lái)源渠道、增加項(xiàng)目盈利空間、提高辦事效率等。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部須組織落實(shí)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，重點(diǎn)是土地、拆遷及規(guī)劃手續(xù)問(wèn)題。拆遷及規(guī)劃手續(xù)問(wèn)題的解決方案是否可行對(duì)項(xiàng)目操作難度影響較大，在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)全面了解項(xiàng)目拆遷計(jì)劃和規(guī)劃手續(xù)解決方案的可行性及其成本、落實(shí)進(jìn)度等。銷(xiāo)售客服部結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論（市場(chǎng)報(bào)告的編制或委托可前置于項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)階段），對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，結(jié)合市場(chǎng)分析，制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、業(yè)態(tài)及戶型配比、銷(xiāo)售定價(jià)及銷(xiāo)售計(jì)劃，并編制可研報(bào)告相關(guān)章節(jié)。前期規(guī)劃部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求及銷(xiāo)售客服部結(jié)論、方案，進(jìn)行初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)，提供可行性研究所需的相應(yīng)技術(shù)指標(biāo)，并負(fù)責(zé)編制可研報(bào)告相關(guān)章節(jié)。項(xiàng)目管理部：開(kāi)發(fā)分期、順序及開(kāi)發(fā)周期，并征詢前期規(guī)劃部、質(zhì)量技術(shù)部、市政部、銷(xiāo)售客服部、財(cái)務(wù)部的意見(jiàn)；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)方案及新技術(shù)應(yīng)用方案。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部：依據(jù)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)及項(xiàng)目管理部開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排，提出項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)展工作方案。預(yù)算合約部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，并結(jié)合成本信息庫(kù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、紅線內(nèi)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，并形成《可行性研究測(cè)算表-成本部分》相關(guān)內(nèi)容，并進(jìn)行成本概算。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部歸集形成項(xiàng)目全成本估算，并完成《投資測(cè)算電子表格》，進(jìn)行新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。財(cái)務(wù)部編制融資計(jì)劃及財(cái)務(wù)資金方案：出售與持有策略、稅收籌劃策略、收益安排策略。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目取得的風(fēng)險(xiǎn)分析（法務(wù)人員參與）：政策風(fēng)險(xiǎn)：政府經(jīng)常在征地、拆遷、土地使用、銷(xiāo)售等方面出臺(tái)新的政策法規(guī)，將影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售進(jìn)度等。對(duì)于這些無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該經(jīng)常與政府部門(mén)溝通，迅速掌握政策走向，并及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算模式和項(xiàng)目操作方式。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：包括通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)；房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)：利率的風(fēng)險(xiǎn)；成本費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)；融資風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：供求的變化、購(gòu)房者心理的變化等都將影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度等，在項(xiàng)目測(cè)算時(shí)應(yīng)予以考慮；合作方風(fēng)險(xiǎn)：由于合作方的實(shí)力，合作各方營(yíng)運(yùn)方式的差別以及合作各方對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作方式的意見(jiàn)不一致等將影響項(xiàng)目的具體操作。所以，在項(xiàng)目決策前，對(duì)合作方的實(shí)力、資信情況必須有比較充分的調(diào)查和掌握。如果項(xiàng)目在新城市發(fā)展，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部應(yīng)編寫(xiě)并提交城市評(píng)價(jià)報(bào)告?！犊尚行匝芯繄?bào)告》的編制審批程序項(xiàng)目立項(xiàng)審批后，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)編制“項(xiàng)目可行性研究及報(bào)告編制計(jì)劃”，并下發(fā)各相關(guān)部門(mén)。各部門(mén)按《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（基本內(nèi)容框架說(shuō)明）》及2.1職責(zé)分工中有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)按計(jì)劃完成相應(yīng)模塊的研究和報(bào)告。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部匯總完成《可行性研究報(bào)告》并組織討論初稿確定，并在可研報(bào)告評(píng)審會(huì)召開(kāi)一周前向辦公室報(bào)送項(xiàng)目可行性報(bào)告初稿。計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部組織召開(kāi)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審會(huì)，對(duì)《可行性研究報(bào)告》初稿進(jìn)行評(píng)審，形成統(tǒng)一意見(jiàn)后，并按《授權(quán)手冊(cè)》進(jìn)行審核/審批?！犊尚行匝芯繄?bào)告》審批通過(guò)后由計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部發(fā)起進(jìn)行項(xiàng)目投資決策，按照《