建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)經(jīng)濟師考試試卷與參考答案(2025年)一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個最符合題意的答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500—2013），下列費用中應(yīng)列入“其他項目費”的是（）。A.安全文明施工費B.暫列金額C.二次搬運費D.夜間施工增加費【答案】B2.某市2024年新建商品住宅銷售面積同比下降18%，同期GDP增速5.2%，則該市房地產(chǎn)彈性系數(shù)最接近（）。A.–3.5B.–0.3C.0.3D.3.5【答案】A3.在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價中，若基準收益率為8%，項目IRR為7.5%，則下列判斷正確的是（）。A.項目財務(wù)上可行B.項目財務(wù)上不可行C.需重新測算現(xiàn)金流D.無法判斷【答案】B4.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的開立主體是（）。A.購房人B.商業(yè)銀行C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門【答案】C5.某裝配式建筑項目采用“設(shè)計—采購—施工”總承包模式，其合同計價方式最宜采用（）。A.成本加酬金合同B.固定總價合同C.單價合同D.目標成本加激勵合同【答案】B6.2025年1月1日起施行的《綠色建筑標識管理辦法》規(guī)定，綠色建筑三星級標識的評審組織單位是（）。A.住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心B.省級住建廳C.中國城市科學研究會D.國家綠色發(fā)展基金【答案】A7.在房地產(chǎn)估價中，采用比較法時，若可比實例成交單價為18000元/m2，區(qū)位修正系數(shù)為0.96，實物狀況修正系數(shù)為1.03，權(quán)益狀況修正系數(shù)為1.01，則修正后單價為（）元/m2。A.17750B.18000C.18250D.18500【答案】C8.某地塊規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若用地面積20000m2，則最大可建計容建筑面積為（）m2。A.40000B.50000C.60000D.70000【答案】B9.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》，質(zhì)量保證金預(yù)留比例不得高于工程價款結(jié)算總額的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】B10.在REITs估值中，若2024年可供分配金額為5億元，資本化率5.5%，則資產(chǎn)估值為（）億元。A.90.9B.100C.110D.120【答案】A11.某項目建筑安裝工程費為30000萬元，設(shè)備及工器具購置費5000萬元，工程建設(shè)其他費6000萬元，預(yù)備費率8%，則預(yù)備費為（）萬元。A.2400B.2800C.3280D.3680【答案】C12.根據(jù)《民法典》第七百九十八條，建設(shè)工程合同無效但工程驗收合格，承包人請求參照合同約定折價補償?shù)?，人民法院?yīng)（）。A.不予支持B.支持C.酌情支持50%D.要求另行鑒定【答案】B13.2024年12月，央行下調(diào)5年期LPR10BP，對房地產(chǎn)市場影響最直接的是（）。A.降低房企土地增值稅B.降低購房者按揭利率C.提高公積金貸款上限D(zhuǎn).提高預(yù)售資金比例【答案】B14.在房地產(chǎn)項目敏感性分析中，若售價下降5%導(dǎo)致IRR下降1.2個百分點，則售價敏感系數(shù)為（）。A.–0.24B.–0.12C.0.12D.0.24【答案】A15.根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），通貨膨脹調(diào)整現(xiàn)金流時應(yīng)采用的折現(xiàn)率是（）。A.名義折現(xiàn)率B.實際折現(xiàn)率C.加權(quán)平均資本成本D.社會折現(xiàn)率【答案】A16.某市2025年計劃供應(yīng)住宅用地300公頃，其中保障性租賃住房用地占比不低于（）。A.5%B.10%C.15%D.20%【答案】B17.在BIM5D模型中，“5D”指的是（）。A.三維+時間+成本B.三維+時間+質(zhì)量C.三維+安全+成本D.三維+綠色+運維【答案】A18.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價報告使用期限自出具之日起不得超過（）年。A.0.5B.1C.2D.3【答案】B19.某房企2024年三道紅線指標全部轉(zhuǎn)綠，其后續(xù)有息負債年增速上限為（）。A.5%B.10%C.15%D.20%【答案】C20.在建筑工程一切險中，保險責任范圍不包括（）。A.火災(zāi)B.爆炸C.設(shè)計錯誤D.洪水【答案】C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)前期費用的有（）。A.土地契稅B.可行性研究費C.市政配套費D.銷售代理費E.勘察設(shè)計費【答案】A、B、E22.根據(jù)《建設(shè)工程造價咨詢規(guī)范》，造價成果文件應(yīng)包括（）。A.編制說明B.工程量計算書C.合同協(xié)議書D.造價指標分析表E.主要材料價格表【答案】A、B、D、E23.下列情形中，可導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同解除的有（）。A.發(fā)包人未按約支付工程款，經(jīng)催告后30日仍未支付B.承包人擅自更換項目經(jīng)理C.不可抗力致合同目的無法實現(xiàn)D.承包人轉(zhuǎn)包工程E.發(fā)包人提供的主要建筑材料不符合強制性標準【答案】A、C、D、E24.關(guān)于裝配式建筑的優(yōu)勢，正確的有（）。A.提高建筑精度B.減少施工現(xiàn)場濕作業(yè)C.降低勞動力成本D.增加結(jié)構(gòu)自重E.提高建造速度【答案】A、B、C、E25.在房地產(chǎn)項目資本金管理中，下列資金可計入資本金的有（）。A.股東實繳貨幣資金B(yǎng).股東借款承諾函C.土地使用權(quán)評估增值D.資本公積轉(zhuǎn)增資本E.信托計劃優(yōu)先級資金【答案】A、D26.下列屬于房地產(chǎn)運營期現(xiàn)金流的有（）。A.租金收入B.物業(yè)管理費收入C.房產(chǎn)稅支出D.土地增值稅清算E.大修基金支出【答案】A、B、C、E27.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件包括（）。A.已支付全部土地出讓金B(yǎng).取得土地使用權(quán)證書C.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.完成開發(fā)投資總額的25%以上E.已辦理預(yù)售許可證【答案】A、B、D28.在建筑工程施工成本中，屬于措施費的有（）。A.腳手架搭拆費B.混凝土模板及支架費C.垂直運輸費D.安全文明施工費E.二次搬運費【答案】A、B、C、D、E29.下列關(guān)于CIM（城市信息模型）的說法，正確的有（）。A.是BIM在城市級應(yīng)用B.包含GIS數(shù)據(jù)C.支持城市運營管理D.僅用于新建項目E.可接入IoT實時數(shù)據(jù)【答案】A、B、C、E30.在房地產(chǎn)項目后評價中，社會效益指標包括（）。A.新增就業(yè)崗位B.居民滿意度C.財政稅收貢獻D.能源消耗強度E.保障性住房占比【答案】A、B、C、E三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）31.房地產(chǎn)項目土地增值稅清算時，公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，其成本費用可扣除。（√）32.根據(jù)《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》，承包人提交竣工結(jié)算文件后，發(fā)包人應(yīng)在30日內(nèi)完成審核。（×）33.在房地產(chǎn)估價中，收益法采用的凈收益應(yīng)為稅前凈收益。（√）34.裝配式建筑裝配率越高，建安成本一定越低。（×）35.房地產(chǎn)REITs分紅比例不得低于年度可供分配金額的90%。（√）36.建設(shè)工程施工合同無效，但工程竣工驗收合格，承包人可以請求參照合同約定支付工程價款。（√）37.綠色建筑一星標識項目可享受城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費減半優(yōu)惠。（×）38.房地產(chǎn)項目資本金比例越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)越顯著。（×）39.根據(jù)《招標投標法》，邀請招標應(yīng)向三個以上具備資質(zhì)的單位發(fā)出投標邀請書。（√）40.在房地產(chǎn)項目敏感性分析中，敏感系數(shù)絕對值越大，表明該因素對項目風險影響越小。（×）四、計算題（共30分，要求列出計算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）41.（本題10分）某房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積40000m2，容積率2.0，可售面積占比80%，配建保障性住房面積占總建筑面積5%。土地取得成本12億元，建安成本4500元/m2，期間費用為銷售收入的6%，銷售均價22000元/m2，土地增值稅按30%核定，企業(yè)所得稅率25%。求：（1）項目總建筑面積、可售面積、保障性住房面積；（2）土地增值稅；（3）項目凈利潤?！敬鸢浮浚?）總建筑面積=40000×2.0=80000m2保障性住房面積=80000×5%=4000m2可售面積=80000×80%=64000m2（2）銷售收入=64000×22000=14.08億元扣除項目：①土地成本12億元②建安成本80000×4500=3.6億元③期間費用14.08×6%=0.8448億元④加計扣除（土地+建安）×20%=（12+3.6）×20%=3.12億元扣除合計=12+3.6+0.8448+3.12=19.5648億元增值額=14.08–19.5648=–5.4848億元＜0土地增值稅=0（3）稅前利潤=14.08–12–3.6–0.8448=–2.3648億元凈利潤=–2.3648億元（虧損）42.（本題10分）某裝配式建筑項目，現(xiàn)金流量如下表（單位：萬元）：|年末|0|1|2|3|4|5||||||||||現(xiàn)金流|–25000|6000|7000|8000|9000|10000|基準收益率8%，求：（1）靜態(tài)投資回收期；（2）動態(tài)投資回收期；（3）凈現(xiàn)值NPV；（4）內(nèi)部收益率IRR（試算至±1%誤差）?！敬鸢浮浚?）靜態(tài)回收期：累計現(xiàn)金流：0年：–250001年：–190002年：–120003年：–40004年：5000回收期=3+4000/9000=3.44年（2）動態(tài)回收期（折現(xiàn)率8%）：折現(xiàn)現(xiàn)金流：0年：–250001年：6000/1.08=5555.562年：7000/1.082=6002.753年：8000/1.083=6350.684年：9000/1.08?=6615.285年：10000/1.08?=6805.83累計折現(xiàn)：0年：–250001年：–19444.442年：–13441.693年：–7091.014年：–475.735年：6330.10動態(tài)回收期=4+475.73/6805.83=4.07年（3）NPV=6330.10萬元（4）IRR試算：i=12%，NPV=–25000+6000/1.12+7000/1.122+8000/1.123+9000/1.12?+10000/1.12?=–25000+5357.14+5580.36+5694.24+5719.66+5674.27=–25000+28025.67=3025.67i=14%，NPV=–25000+5263.16+5389.89+5402.67+5325.85+5193.69=–25000+26575.26=1575.26i=16%，NPV=–25000+5172.41+5203.11+5129.48+5018.76+4761.91=–25000+24685.67=–314.33插值：IRR=15%+314.33/(314.33+1575.26)×1%=15.17%43.（本題10分）某寫字樓項目，2025年初投入運營，可出租面積30000m2，第一年租金報價180元/m2·月，出租率70%，以后每年租金增長4%，出租率每年提升3個百分點至90%封頂，運營費用為有效毛租金收入的25%，資本化率6%，求2025年初的資產(chǎn)估值?！敬鸢浮康谝荒暧行饨鹗杖?30000×180×12×70%=4536萬元運營費用=4536×25%=1134萬元NOI1=4536–1134=3402萬元第二年：出租率73%，租金180×1.04=187.2元NOI2=30000×187.2×12×73%×75%=3691.34萬元第三年：出租率76%，租金187.2×1.04=194.69元NOI3=30000×194.69×12×76%×75%=4004.45萬元第四年：出租率79%，租金202.48元NOI4=30000×202.48×12×79%×75%=4328.77萬元第五年：出租率82%，租金210.58元NOI5=30000×210.58×12×82%×75%=4664.38萬元第六年：出租率85%，租金219.00元NOI6=30000×219×12×85%×75%=5011.35萬元第七年：出租率88%，租金227.76元NOI7=30000×227.76×12×88%×75%=5370.02萬元第八年：出租率90%，租金236.87元NOI8=30000×236.87×12×90%×75%=5755.77萬元第九年及以后：出租率90%，租金年增4%，永續(xù)增長g=4%終值V8=NOI9/(r–g)=5755.77×1.04/(6%–4%)=5755.77×1.04/0.02=299299.92萬元折現(xiàn)：V0=3402/1.06+3691.34/1.062+4004.45/1.063+4328.77/1.06?+4664.38/1.06?+5011.35/1.06?+5370.02/1.06?+(5755.77+299299.92)/1.06?=3209.43+3284.40+3359.63+3430.92+3485.36+3536.18+3582.47+203553.42=230441.81萬元資產(chǎn)估值≈230.44億元五、案例分析題（共20分）44.某地級市2024年推出“競現(xiàn)房銷售”試點地塊，要求100%現(xiàn)房銷售，不設(shè)限價，價高者得。甲房企以樓面價12000元/m2競得，用地面積50000m2，容積率2.2，可售面積占比85%，配建12班幼兒園（建筑面積4000m2，建安成本4000元/m2，政府回購價3000元/m2）。預(yù)計2026年底竣工，2027年初銷售，銷售均價預(yù)測22000元/m2，建安成本5000元/m2，期間費用為銷售收入的7%，土地增值稅核定率30%，企業(yè)所得稅25%，折現(xiàn)率9%。（1）測算項目土地增值