PAGE不動產(chǎn)會計制度不規(guī)范一、總則（一）目的為加強公司不動產(chǎn)管理，規(guī)范不動產(chǎn)會計核算，確保會計信息真實、準(zhǔn)確、完整，防范財務(wù)風(fēng)險，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有不動產(chǎn)的會計核算與管理，包括土地、房屋建筑物、在建工程、投資性房地產(chǎn)等。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵循國家有關(guān)不動產(chǎn)管理的法律法規(guī)和會計準(zhǔn)則，確保會計處理合法合規(guī)。2.真實性原則：以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為依據(jù)進行會計核算，如實反映不動產(chǎn)的價值、增減變動及使用情況。3.準(zhǔn)確性原則：準(zhǔn)確記錄不動產(chǎn)的各項信息，計量方法科學(xué)合理，數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確無誤。4.完整性原則：全面涵蓋不動產(chǎn)相關(guān)的會計事項，不得遺漏重要信息，保證會計資料的完整性。二、不動產(chǎn)的確認(rèn)與計量（一）確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)1.與該不動產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。2.該不動產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。滿足上述條件的不動產(chǎn)，應(yīng)確認(rèn)為公司的資產(chǎn)，并納入會計核算體系。（二）初始計量1.外購不動產(chǎn)：按照購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的其他支出作為入賬價值。2.自行建造不動產(chǎn)：以建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出作為入賬價值，包括工程物資成本、人工成本、交納的相關(guān)稅費、應(yīng)予資本化的借款費用以及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費用等。3.投資者投入不動產(chǎn)：按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（三）后續(xù)計量1.固定資產(chǎn)折舊公司應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定折舊方法和折舊年限。折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。常見的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。折舊年限應(yīng)參照國家相關(guān)規(guī)定及行業(yè)慣例，并結(jié)合公司實際情況確定。例如，房屋建筑物折舊年限一般為2050年，具體根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途等因素確定。2.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量公司應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的用途和特點，選擇成本模式或公允價值模式進行后續(xù)計量。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計提折舊或攤銷；采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。公司應(yīng)在首次執(zhí)行本制度時，對投資性房地產(chǎn)的計量模式進行評估和選擇，并一經(jīng)確定，不得隨意變更。三、不動產(chǎn)增減變動的會計處理（一）增加1.外購增加購入不動產(chǎn)時，應(yīng)取得合法有效的發(fā)票、合同等憑證，作為會計核算的依據(jù)。會計分錄為：借：固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)等應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款/應(yīng)付賬款等2.自行建造增加建造過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)通過“在建工程”科目核算。會計分錄為：借：在建工程貸：工程物資/應(yīng)付職工薪酬/銀行存款等工程達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，應(yīng)將“在建工程”科目余額轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”等科目。借：固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)等貸：在建工程3.投資者投入增加按照投資合同或協(xié)議約定的價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，貸記“實收資本”或“股本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價或股本溢價”科目。會計分錄為：借：固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)等貸：實收資本/股本資本公積——資本溢價/股本溢價（二）減少1.出售出售不動產(chǎn)時，應(yīng)將取得的價款與該不動產(chǎn)賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。會計分錄為：借：固定資產(chǎn)清理/投資性房地產(chǎn)清理等累計折舊/投資性房地產(chǎn)累計折舊等固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備等貸：固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)等借：銀行存款等貸：固定資產(chǎn)清理/投資性房地產(chǎn)清理等應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：固定資產(chǎn)清理/投資性房地產(chǎn)清理等貸：資產(chǎn)處置損益（或借記“資產(chǎn)處置損益”）2.報廢毀損因報廢毀損等原因減少不動產(chǎn)時，應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”等科目核算清理過程中發(fā)生的各項收支。會計分錄為：借：固定資產(chǎn)清理/投資性房地產(chǎn)清理等累計折舊/投資性房地產(chǎn)累計折舊等固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備等貸：固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)等借：銀行存款等（殘料收入）貸：固定資產(chǎn)清理/投資性房地產(chǎn)清理等借：固定資產(chǎn)清理/投資性房地產(chǎn)清理等（清理費用）貸：銀行存款等借：營業(yè)外支出——非流動資產(chǎn)處置損失（或貸記“營業(yè)外收入——非流動資產(chǎn)處置利得”）貸：固定資產(chǎn)清理/投資性房地產(chǎn)清理等四、不動產(chǎn)清查與盤點（一）清查盤點計劃1.公司應(yīng)定期組織不動產(chǎn)清查盤點工作，原則上每年至少進行一次全面清查盤點。2.清查盤點前，應(yīng)制定詳細(xì)的清查盤點計劃，明確清查范圍、內(nèi)容、方法、時間安排以及人員分工等。（二）清查盤點方法1.實地盤點法：對土地、房屋建筑物等不動產(chǎn)進行實地查看，核實其實際狀況、使用情況等。2.核對賬目法：將不動產(chǎn)的會計記錄與相關(guān)權(quán)證、合同等資料進行核對，確保賬證相符、賬賬相符。（三）清查盤點結(jié)果處理1.清查盤點結(jié)束后，應(yīng)編制不動產(chǎn)清查盤點報告，詳細(xì)記錄清查盤點情況，包括不動產(chǎn)的數(shù)量、賬面價值、實際狀況、盤盈盤虧情況及原因等。2.對于盤盈的不動產(chǎn)，應(yīng)及時查明原因，并按照規(guī)定進行賬務(wù)處理，調(diào)整相關(guān)資產(chǎn)和權(quán)益；對于盤虧的不動產(chǎn)，應(yīng)查明責(zé)任，屬于正常損耗或自然災(zāi)害等不可抗力原因造成的，經(jīng)批準(zhǔn)后計入當(dāng)期損益；屬于人為原因造成的，應(yīng)追究相關(guān)人員責(zé)任，并要求其賠償損失。3.公司應(yīng)根據(jù)清查盤點結(jié)果，對不動產(chǎn)管理制度和會計核算進行評估和完善，堵塞管理漏洞，確保不動產(chǎn)安全完整。五、不動產(chǎn)信息披露（一）財務(wù)報表披露1.在資產(chǎn)負(fù)債表中，應(yīng)分別列示固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等不動產(chǎn)項目的原值、累計折舊（攤銷）、凈值等信息。2.在附注中，應(yīng)詳細(xì)披露不動產(chǎn)的分類、計價方法、折舊（攤銷）政策、增減變動情況、賬面價值與計稅基礎(chǔ)差異及原因等信息。（二）其他信息披露1.公司應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，及時披露與不動產(chǎn)有關(guān)的重大事項，如不動產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓、處置等情況。2.對于涉及公司戰(zhàn)略規(guī)劃、重大投資決策等與不動產(chǎn)相關(guān)的重要信息，應(yīng)在適當(dāng)范圍內(nèi)進行公開披露，保障投資者和其他利益相關(guān)者的知情權(quán)。六、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部審計監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計部門應(yīng)定期對不動產(chǎn)會計核算和管理情況進行審計監(jiān)督，檢查會計制度執(zhí)行情況、財務(wù)收支真實性、資產(chǎn)安全完整性等。2.對于審計發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時提出整改意見，并跟蹤整改落實情況，確保公司不動產(chǎn)管理規(guī)范有序。（二）外部監(jiān)督檢查1.積極配合國家有關(guān)