《物業(yè)管理?xiàng)l例》

縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

/sundae_meng一、2003年6月8日，國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過并公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，自2003年9月1日起施行。二、2007年8月26日，國務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)部分條文作了修改，并將條例中的“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)一修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。修改決定自2007年10月1日起施行。三、《物業(yè)管理?xiàng)l例》共7章70條，由總則、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用及維護(hù)、法律責(zé)任、附則7部分組成。/sundae_meng解讀1：物業(yè)管理?xiàng)l例制定的背景隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列的問題，一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確，物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題無法追究有關(guān)責(zé)任方的責(zé)任。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等行為，損害業(yè)主的合法權(quán)益。三是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺少監(jiān)督機(jī)制，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害了業(yè)主的共同利益。四是物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本該由建設(shè)單位承擔(dān)的一部分責(zé)任。針對(duì)這些問題，建設(shè)部起草了《物業(yè)管理?xiàng)l例（送審稿）》報(bào)請(qǐng)國務(wù)院審批。國務(wù)院法制辦公室在審查過程中，經(jīng)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同意，將條例草案在《人民日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》上，向全社會(huì)公開征求意見。這次公開征求意見共收到386封群眾來信和19個(gè)省、自治區(qū)、直轄市人民政府法制工作機(jī)構(gòu)匯總的本地方意見，共近4000條，在隨后進(jìn)行的修改中，這些意見中的近半數(shù)被吸收。/sundae_meng解讀2：本條例所指的物業(yè)管理的定義本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。這個(gè)物業(yè)管理的定義其實(shí)是從狹義上理解的，物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。對(duì)于房屋等建筑的管理，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主可以采取自己管理、委托不同的專業(yè)服務(wù)公司管理、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理等方式。業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)，《條例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理。/sundae_meng解讀3：明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自職責(zé)新建物業(yè)出售前，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。條例要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三人或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招投標(biāo)的程序相對(duì)復(fù)雜，費(fèi)時(shí)較多，成本較高，建設(shè)單位可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。/sundae_meng解讀4：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。根據(jù)新發(fā)改法規(guī)[2012]3088號(hào)《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，我縣目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普通住宅施行的是政府指導(dǎo)價(jià)，各物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不能超過價(jià)格主管部門規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)。非普通住宅及非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主（使用人）或業(yè)主委員會(huì)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定自主協(xié)商確定。為住宅小區(qū)配套建設(shè)的非住宅用房（商業(yè)用房、幼兒園、診所等）及改變用途的住宅，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在統(tǒng)一的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加價(jià)。原則上用于商業(yè)的加收不超過100%，用于辦公的加收不超過50%。/sundae_meng解讀5：業(yè)主及業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)條例規(guī)定房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。“業(yè)主”是從我國香港地區(qū)傳入內(nèi)地，逐漸被熟悉和接受的一個(gè)概念，顧名思義就是“物業(yè)的主人”業(yè)主的權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。/sundae_meng在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主的義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；業(yè)主通過締結(jié)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來進(jìn)行自我管理和自我約束，有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)全體業(yè)主具有約束力，每位業(yè)主都要遵守。（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等事項(xiàng)，事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。為維護(hù)這種利益，業(yè)主大會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法制定規(guī)章制度，要求全體業(yè)主遵守。（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；業(yè)主大會(huì)的決定是全體業(yè)主共同作出的，代表全體業(yè)主的共同意志，符合業(yè)主的共同利益，理應(yīng)得到全體業(yè)主共同遵守。/sundae_meng（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金是保障物業(yè)得以維修改造的必要條件，又稱房屋的養(yǎng)老金，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納。《自治縣住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》已經(jīng)2011年4月20日經(jīng)縣人民政府同意，并于2011年6月開始正式收取。2011年6月以后竣工的新建住宅小區(qū)全部收取了住宅專項(xiàng)維修資金全，住宅專項(xiàng)維修資金專戶設(shè)在縣住建局，收取標(biāo)準(zhǔn)為我縣建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%，維修資金屬業(yè)主所有。（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)合同約定的重要內(nèi)容之一，也是業(yè)主的重要義務(wù)，它是確保物業(yè)管理正常運(yùn)