2025年大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價（房地產(chǎn)估價實務(wù)）試題及答案

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______第I卷（選擇題共40分）（總共8題，每題5分，每題的選項中只有一個最符合題意，請將正確答案的序號填在括號內(nèi)）1.房地產(chǎn)估價的核心是（）。A.模擬市場定價B.提供價值意見C.把握房地產(chǎn)價格影響因素D.確定估價對象價值2.下列不屬于房地產(chǎn)估價原則的是（）。A.合法原則B.替代原則C.收益最大化原則D.價值時點原則3.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.368B.552C.561D.9204.市場法估價中，可比實例成交價格經(jīng)過交易情況修正后，為（）。A.可比實例正常價格B.估價對象市場價格C.可比實例比較價值D.估價對象比較價值5.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A.2000B.2500C.2600D.27006.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.94.12B.95.15C.96.18D.97.217.成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用不包括（）。A.土地補償費B.安置補助費C.地上附著物和青苗的補償費D.使用稅8.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000m2，土地面積為2000m2，市場上該類房地產(chǎn)的市場價格為8000元/m2，土地市場單價為5000元/m2，用成本法測算的建筑物重建價格為4000元/m2。該宗房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.1000B.1200C.2000D.2500第II卷（非選擇題共60分）9.簡述房地產(chǎn)估價的程序（10分）10.影響房地產(chǎn)價格的因素有哪些（15分）11.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，約定在土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回建筑物。試計算該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限（15分）12.閱讀以下材料，回答問題（10分）某市區(qū)有一宗土地，面積為2000m2，土地使用者先以行政劃撥方式取得，后于2004年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積為3000m2的寫字樓，現(xiàn)全部用于出租。2009年11月1日進(jìn)行的市場調(diào)查情況如下：（1）在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同的寫字樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可以收取押金60萬元，押金收益率為5%。（2）該寫字樓耐用年限為50年，殘值率為3%，建筑重置價格為1500元/m2。（3）土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。問題：（1）該寫字樓的年租金收入是多少？（2）該寫字樓的年出租費用是多少？（3）該寫字樓的年純收益是多少？13.閱讀以下材料，回答問題（20分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2015年1月1日以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，用途為商業(yè)，土地使用年限為4０年，土地出讓金為2000萬元。該公司在該宗土地上建造了一座商場，總建筑面積為50000m2，于2017年1月1日建成并投入使用。該商場的建筑造價為3000元/m2，開發(fā)成本為2000元/m2，管理費用為建筑造價與開發(fā)成本之和的5%，銷售費用為總銷售收入的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，投資利息為土地出讓金、建筑造價、開發(fā)成本、管理費用之和的10%，開發(fā)利潤為土地出讓金、建筑造價、開發(fā)成本、管理費用之和的20%。該商場于2022年1月1日進(jìn)行評估，此時同類商場的月租金收入為100萬元，空置率為10%，運營費用率為40%。該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。問題：（1）該商場的開發(fā)成本是多少？（2）該商場的總開發(fā)價值是多少？（3）該商場的總開發(fā)成本是多少？（4）該商場的價值是多少？答案：1.A2.C3.B4.A5.B6.A7.D8.C9.答案：獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托；制定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選用估價方法進(jìn)行測算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；審核估價報告；交付估價報告；保存估價資料。10.答案：影響房地產(chǎn)價格的因素主要有：自身因素，包括房地產(chǎn)的位置、實物、權(quán)益等；外部因素，分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素等。11.答案：土地使用年限40年，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回建筑物。折舊年限應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用年限較短者確定，所以該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限為40年。12.答案：（1）年租金收入=30×12+60×5%=363（萬元）。（2）年出租費用=15×12=180（萬元）。（3）年純收益=363-180=183（萬元）。13.答案：（1）開發(fā)成本=2000×50000=100000000（元）=10000萬元。（2）年有效毛收入=100×12×（1-10%）=1080（萬元），年運營費用=1080×40%=432（萬元），年凈收益=1080-432=648（萬元），總開發(fā)價值=648/8%×[1-1/（1+8%）^（40-7）]=7554.54（萬元）。（3）建筑造價=3000×50000=150000000（元）=15000萬元，開發(fā)成本=2×50000=10000萬元，管理費用=（15000+10000）×5%=1250萬元，銷售費用=總銷售收入×3%，投資利息=（2000+15000