本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制成都永和成醫(yī)療科技有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2025)第C00151號(hào)(共一冊(cè)，第一冊(cè))2025年12月02日法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2025)第C00151號(hào)成都永和成醫(yī)療科技有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告70,394,747.10元2025年12月02日銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司楊江濤李梁超(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：33210002正式會(huì)員編號(hào)：33210084(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年12月02日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào) 1 2 4 4 7 7 9 9 9 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 21 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 25 銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制。六、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單和盈利預(yù)測表由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。八、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。九、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求?！?—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真都永和成醫(yī)療科技有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2025)第C00151號(hào)六、經(jīng)濟(jì)行為：成都永和成醫(yī)療科技有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，為此需對(duì)成都山水上酒十、評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年7月31日(大寫為人民幣柒仟零叁拾玖萬肆仟柒佰元整),評(píng)估增值8,810.58萬元。本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)委托人擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)行為有效，評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日成立，評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)(即2025年7月31日至2026年7月30日)有效。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日后的委估資產(chǎn)狀況和外部市場出—2—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告十四、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：2022年6月14日，成都山水上酒店有限公司與浙商銀行股份有限公司臺(tái)州玉環(huán)支行簽訂編號(hào)為“(345071)浙商銀高抵字(2022)第00007號(hào)”《最高額(2018)成都市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025462號(hào)”的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，為永和流體智控股份有限公司與浙商銀行股份有限公司臺(tái)州玉環(huán)支行之間的債務(wù)提供擔(dān)保，最高額期間為2022年6月14日至2027年6月14日，最高債權(quán)本金額為壹億捌仟萬元整。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該抵押事項(xiàng)下借款余額9,995.00萬元。本次評(píng)估并未考慮上述抵押事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。2、租賃事項(xiàng)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，列入評(píng)估范圍的建筑物類固定資產(chǎn)存在對(duì)外出租情況，具體租賃情況如下表：租賃面積(平方米)含稅年租金(萬元)1成都高尚醫(yī)學(xué)影像診斷中心有限公司2345果作為最終的評(píng)估結(jié)果。3、本次評(píng)估中，固定資產(chǎn)的評(píng)估值不包含增值稅，建筑物類固定資產(chǎn)的評(píng)估值包含契稅。4、本次評(píng)估中，對(duì)與股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估增減值可能存在時(shí)，以紙質(zhì)版為準(zhǔn)。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀紙質(zhì)版資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，同時(shí)提請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估假設(shè)、限制使用條件以及特別事項(xiàng)說明。—4—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真都永和成醫(yī)療科技有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目銀信評(píng)報(bào)字(2025)第C00151號(hào)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)全部權(quán)益在2025年7月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：(一)委托人委托人名稱：成都永和成醫(yī)療科技有限公司(以下簡稱：成都永和成)成都永和成醫(yī)療科技有限公司有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)曾曉玲2019年11月19日中國(四川)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)成都高新區(qū)天府三街88號(hào)5棟2層1號(hào)經(jīng)營范圍醫(yī)療技術(shù)研發(fā)、技術(shù)咨詢(不含醫(yī)療衛(wèi)生活動(dòng));租賃、銷售一類醫(yī)療器械、三類醫(yī)療器械(未取得相關(guān)行政許可(審批),不得開展經(jīng)營活動(dòng));企業(yè)管理咨詢；計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)及銷售；信息系門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng))。(二)其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(三)被評(píng)估單位1、被評(píng)估單位名稱：成都山水上酒店有限公司(以下簡稱：山水上酒店或公司)成都山水上酒店有限公司有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)2012年03月19日中國(四川)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)成都高新區(qū)天府三街88號(hào)大源中心創(chuàng)世紀(jì)廣場5號(hào)樓銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真子郵箱：valuer@經(jīng)營范圍相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))2、被評(píng)估單位股權(quán)結(jié)構(gòu)及歷史沿革成都山水上酒店有限公司成立于2012年3月19日，初始注冊(cè)資本800.00萬元，成立時(shí)股東和股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下：金額單位：人民幣萬元出資比例資本比例2012-2019年，被評(píng)估單位經(jīng)歷數(shù)次股權(quán)變更。2020年3月，成都永和成收購成都山水上酒店有限公司100%股權(quán)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)情況如下：金額單位：人民幣萬元出資比例資本比例上述出資金額和持股比例已經(jīng)公司章程、工商登記資料和實(shí)收資本收3、被評(píng)估單位歷史財(cái)務(wù)資料被評(píng)估單位近一年及評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債情況見下表：項(xiàng)目報(bào)表日2024年12月31日2025年7月31日資產(chǎn)合計(jì)負(fù)債合計(jì)金額單位：人民幣元—5—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—6—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真子郵箱：valuer@項(xiàng)目2025年1-7月減：銷售費(fèi)用減：管理費(fèi)用減：研發(fā)費(fèi)用減：財(cái)務(wù)費(fèi)用二、營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤殊普通合伙),審計(jì)文號(hào)為“信會(huì)師報(bào)字[2025]第ZF11298號(hào)”,審計(jì)意見為標(biāo)準(zhǔn)無保留意見。被評(píng)估單位執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及相關(guān)補(bǔ)充規(guī)定，適用相關(guān)稅率如下：按稅法規(guī)定計(jì)算的銷售貨物和應(yīng)稅勞務(wù)收入為基礎(chǔ)計(jì)算銷教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加成都山水上酒店有限公司擁有位于成都市高新區(qū)天府三街88號(hào)的整幢樓宇，房屋建筑面積15212.68平方米，公司將1樓、7-23樓移交雅詩閣管理公司進(jìn)行經(jīng)營與管理，2016年1月以雅詩閣旗下馨樂庭城南服務(wù)公寓的名義正式對(duì)外營業(yè)。馨樂庭城南服務(wù)公寓擁有129套戶型多樣的客房，其中可對(duì)外出售客房125間(其余為內(nèi)部管理用房),從單房到兩房式，滿足住客不同的居住需求。高效的商務(wù)支持與時(shí)尚先進(jìn)(四)委托人和被評(píng)估單位關(guān)系根據(jù)成都永和成醫(yī)療科技有限公司辦公室會(huì)議紀(jì)要(2025年10月9日),成都永和成醫(yī)療科技有限公司擬轉(zhuǎn)讓成都山水上酒店有評(píng)估對(duì)象為被評(píng)估單位截至評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益。評(píng)估范圍為被評(píng)估單位截至評(píng)估基準(zhǔn)日全部資產(chǎn)和負(fù)債。具體為：流動(dòng)資產(chǎn)賬面金額：非流動(dòng)資產(chǎn)賬面金額：其中：固定資產(chǎn)賬面凈額：資產(chǎn)合計(jì)賬面金額：流動(dòng)負(fù)債賬面金額：非流動(dòng)負(fù)債賬面金額：負(fù)債合計(jì)賬面金額：所有者權(quán)益賬面金額：上述資產(chǎn)、負(fù)債已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)并出具了“信會(huì)師報(bào)字[2025]第ZF11298號(hào)”《審計(jì)報(bào)告》。被評(píng)估單位主要資產(chǎn)情況如下：(一)房屋建筑物情況如下：電子郵箱：valuer@建筑面積(m2)1高新區(qū)天府三街88號(hào)5棟2層1號(hào)樓2分布地點(diǎn)財(cái)務(wù)部、酒店前臺(tái)酒店大樓內(nèi)盤點(diǎn)正常，正常使用中1輛盤點(diǎn)正常，正常使用中源中心創(chuàng)世紀(jì)廣場5號(hào)樓，系被評(píng)估單位自有房產(chǎn)，已列入評(píng)估范圍。被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等特殊事項(xiàng)：2022年6月14日，成都山水上酒店有限公司與浙商銀行股份有限公司臺(tái)州玉環(huán)支行簽(2018)成都市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0025462號(hào)”的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，為永和流體智控股份有限公司與浙商銀行股份有限公司臺(tái)州玉環(huán)支行之間的債務(wù)提供擔(dān)保，最高額擔(dān)保所擔(dān)保的主債權(quán)發(fā)生期間為2022年6月14日至2027年6月14日，最高債權(quán)本金額為壹億捌仟萬元整。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該抵押事項(xiàng)下借款余額9,995.00萬元。2、租賃事項(xiàng)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，列入評(píng)估范圍的建筑物類固定資產(chǎn)存在對(duì)外出租情況，具體租賃情況如下表：租賃面積(平方米)含稅年租金(萬元)1成都高尚醫(yī)學(xué)影像診斷中心有限公司2345被評(píng)估單位聲明，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，除上述事項(xiàng)外，公司無其他資產(chǎn)擔(dān)保銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真評(píng)估單位聲明，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，公司無賬面未記錄的可辨認(rèn)市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行五、評(píng)估基準(zhǔn)日根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同的約定，本次評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年7月31日。(一)根據(jù)評(píng)估目的與委托人協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日。主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)(二)選擇月末會(huì)計(jì)結(jié)算日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評(píng)估資產(chǎn)及負(fù)債的總六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)成都永和成醫(yī)療科技有限公司辦公室會(huì)議紀(jì)要(2025年10月9日)。(二)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);2、《中華人民共和國證券法》(2019年中華人民共和國主席令第37號(hào));3、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年中華人民共和國主席令第46號(hào));4、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào));5、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年中華人民共和國國務(wù)院令第691號(hào));6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過修訂);—9—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—10—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：021-633911167、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年中華人民共和國主席令第23號(hào));8、《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅〔2018〕32號(hào));9、《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告-2019第39號(hào)》;10、《中華人民共和國民法典》(2020年中華人民共和國主席令第45號(hào))。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評(píng)協(xié)〔2017〕303、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》中評(píng)協(xié)4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》中評(píng)協(xié)5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中評(píng)協(xié)6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》中評(píng)7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》中評(píng)8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》中評(píng)協(xié)9、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào)；13、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào)。(四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(1項(xiàng))、車輛行駛證(1項(xiàng));(五)取價(jià)依據(jù)3、機(jī)械工業(yè)出版社2011年出版的《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》; —11—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：021-633911168、全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR);9、當(dāng)?shù)厝嗣裾C布的其他有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件；10、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其他會(huì)計(jì)法規(guī)和制度、部門規(guī)章等；11、評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)核實(shí)、勘察、檢測、分析等所搜集的佐證資料；12、其他資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的概述資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法：是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。市場法：是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。(二)評(píng)估方法的選擇由于被評(píng)估單位有完備的財(cái)務(wù)資料和資產(chǎn)管理資料可以利用，資產(chǎn)取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣，因此本次評(píng)估可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。被評(píng)估單位業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步趨于穩(wěn)定，在延續(xù)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)內(nèi)容和范圍的情況下，未來收益能夠合理預(yù)測，與企業(yè)未來收益的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的收益率也能合理估算，可以采用收益法對(duì)委托評(píng)估的被評(píng)估單位的股東全部權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。由于在股權(quán)交易市場上難以找到與被評(píng)估單位相同或類似企業(yè)的股權(quán)交易案例，同時(shí)在證券市場上也難以找到與被評(píng)估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍及盈利水平等方面類似的可比上市公司，故本次評(píng)估不宜用市場法。綜上分析，確定本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，在綜合分析兩種評(píng)估方法得出評(píng)估結(jié)果的合理性、可靠性的基礎(chǔ)上，確定其中一個(gè)評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)論。(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指分別求出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值并累加求和，再扣減負(fù)債評(píng)估值得到企業(yè)價(jià)值的一種方法。各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法簡介：1、貨幣資金的評(píng)估—12—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真收賬款和其他應(yīng)收款的評(píng)估采用函證或替代審核程序確認(rèn)賬面全反映其市場價(jià)值，故不適合采用成本法。由于評(píng)估對(duì)象周邊相似房資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例比較容易取得，故可以采用市場法。由于待估房產(chǎn)其未綜合上述原因，結(jié)合本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估場法和收益法進(jìn)行評(píng)估，該評(píng)估方法下的建筑物的評(píng)估價(jià)值為包含相市場法是根據(jù)替代原理，選擇與評(píng)估對(duì)象處于同為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、不動(dòng)產(chǎn)狀況等諸項(xiàng)修1)參照物的選定一般選擇三宗以上近期處于出售狀態(tài)的類似結(jié)構(gòu)、同類地段、相同用途的物業(yè)作為參照2)因素修正調(diào)整計(jì)算根據(jù)待估物業(yè)與參照物的出售情況、日期、位置及房屋裝修等個(gè)別因素的不同，對(duì)參照A.情況修正：通過對(duì)出售案例情況的分析，剔除非正常的出售案例，測定各種特殊因素對(duì)正常建筑物資產(chǎn)價(jià)格的影響程度，從而排除交易行為中的一些特殊因素所造成的出售價(jià)格成都山水上酒店有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真為區(qū)位因素修正、權(quán)益因素修正和實(shí)物因素修正。區(qū)位因素修正時(shí)考慮的因素主要的商業(yè)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和視聽環(huán)制、租賃情況、相鄰關(guān)系限制、權(quán)屬狀況。實(shí)物因素修正考慮的因3)評(píng)估價(jià)值的確定對(duì)于各參照物測算所得的資產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格，在分析其合理性的基礎(chǔ)4.2收益法式中：E:評(píng)估價(jià)值Rj:未來第i年的凈收益r:折現(xiàn)率n:收益期1)年凈收益按下列公式計(jì)算：待估房產(chǎn)的年凈收益=待估房產(chǎn)的年租金-房租損失準(zhǔn)備費(fèi)-房產(chǎn)待估房產(chǎn)的年租金的確定方法：有租約的按照租賃合同規(guī)定確定租金；無租約的按照市場調(diào)查確定。其中企業(yè)租約中分別收取的租金和管理費(fèi)已確認(rèn)均為租金的組成部分，根據(jù)合房租損失準(zhǔn)備費(fèi)、房產(chǎn)租金稅、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、土地使用稅、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金及附加和其他費(fèi)用的確定方法：有地方法律法規(guī)規(guī)定的，按地方法律法規(guī)規(guī)定確定；地方法律法規(guī)未做規(guī)定的，按國家法律法規(guī)確定；國家法律法規(guī)未做規(guī)定的，結(jié)合房地產(chǎn)市場一般水平、待租金收益資本化率通過基準(zhǔn)日安全利率水平及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值等影響因素的分析，同時(shí)考慮待估建筑物成新度、土地權(quán)屬、規(guī)劃用途限制等因素綜合分析確定。3)收益期根據(jù)本次評(píng)估的特定目的及被評(píng)估設(shè)備的特點(diǎn)，確定采用成本法評(píng)估，基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率1)重置價(jià)值的確定a.對(duì)于各種電子辦公設(shè)備可從網(wǎng)上獲得，或向生產(chǎn)廠家直接詢價(jià)；b.對(duì)難以找到相同或類似型號(hào)規(guī)格的設(shè)備，根據(jù)替代的原則找性能基本相同的設(shè)備價(jià)格加以調(diào)整，作為該設(shè)備的購置價(jià)；c.關(guān)于增值稅問題：由于企業(yè)購入固定資產(chǎn)的增值稅額可從銷項(xiàng)稅額中抵扣，故本次評(píng)估的設(shè)備的重置價(jià)值中不含增值稅。重置價(jià)值=設(shè)備現(xiàn)價(jià)×(1+運(yùn)雜、安裝費(fèi)費(fèi)率)+其它合理費(fèi)用-可抵扣增值稅金額根據(jù)設(shè)備的具體情況分別確定如下：設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)參照《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》中的設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)概算指標(biāo)，考慮建設(shè)單位所在地類別、設(shè)備運(yùn)程的遠(yuǎn)近(距離)、體積的大小(能否用集裝箱、散裝)、重量大小、價(jià)值高低等諸多因素綜合計(jì)取確定。b.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用參照《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》,按不同類別并取不同的安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，根據(jù)有關(guān)設(shè)備安裝工程費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重新測算設(shè)備的安裝工程費(fèi)。況確定。2)成新率的確定確定成新率。計(jì)算公式為：成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限一已使用年限)÷經(jīng)濟(jì)使用年限×100%3)評(píng)估價(jià)值的確定在上述計(jì)算分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)成本法的原理，將重置價(jià)值和成新率相乘得出評(píng)估價(jià)值。計(jì)算公式如下：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率對(duì)于部分早期購置的設(shè)備由于技術(shù)更新，型號(hào)已經(jīng)停產(chǎn)，無法得在二手市場上成交較活躍，可得到交易實(shí)例，因此采用市場法評(píng)估，或類似可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象評(píng)估價(jià)值。對(duì)于車輛，根據(jù)本次評(píng)估的特定目的及被評(píng)估車輛的特點(diǎn)，確定采用市場法評(píng)估，在充分活躍的公開市場中選取三個(gè)具有可比性的案例，根據(jù)評(píng)估目各項(xiàng)負(fù)債按實(shí)際需要承擔(dān)的債務(wù)確定評(píng)估值。(四)收益法介紹收益法是指將預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。它是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其換算成現(xiàn)值，并以此收益現(xiàn)值作為委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)(1)評(píng)估對(duì)象的未來收益可以預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。2、收益法的模型銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真合本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況，采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法確定企業(yè)自由現(xiàn)金流評(píng)估值，并分析考慮企業(yè)溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)負(fù)債的價(jià)值，修正確定公司的整體價(jià)值，并扣除公司的付息債務(wù)確定公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。計(jì)算式為：股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值一付息債務(wù)價(jià)值企業(yè)整體價(jià)值=企業(yè)自由現(xiàn)金流評(píng)估值+非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)的價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：E:股東全部權(quán)益價(jià)值；B:企業(yè)價(jià)值；D:付息債務(wù)價(jià)值；P:企業(yè)自由現(xiàn)金流評(píng)估值；R;:未來第1年的預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量);Rn:永續(xù)期的預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量);n:明確的預(yù)測期；∑C:基準(zhǔn)日存在的溢余資產(chǎn)或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)的價(jià)值3、收益期與預(yù)測期的確定本次評(píng)估假設(shè)公司的存續(xù)期間為永續(xù)期。采用分段法對(duì)公司的收益進(jìn)行預(yù)測，即將公司未來收益分為明確的預(yù)測期間的收益和明確的預(yù)測期之后的收益，其中對(duì)于明確的預(yù)測期的確定綜合考慮了行業(yè)的周期性和企業(yè)自身發(fā)展的周期性，根據(jù)企業(yè)的相關(guān)介紹及評(píng)估人員的市場調(diào)查和預(yù)測，市場需求變動(dòng)趨勢還將持續(xù)，預(yù)計(jì)2030年后企業(yè)經(jīng)營狀況趨于穩(wěn)定，故取2030年作為預(yù)測期分割點(diǎn)。4、收益額—現(xiàn)金流的確定本次評(píng)估預(yù)期收益采用企業(yè)自由現(xiàn)金流，根據(jù)公司的經(jīng)營歷史、目前經(jīng)營狀況、未來發(fā)展規(guī)劃、市場狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展概況等，預(yù)測公司未來經(jīng)營期內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)營收入和成本費(fèi)用，確定各期企業(yè)自由現(xiàn)金流量。企業(yè)自由現(xiàn)金流計(jì)算公式如下：企業(yè)自由現(xiàn)金流=息前稅后凈利潤+折舊及攤銷一資本性支出一營運(yùn)資金增加額5、折現(xiàn)率的確定成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告折現(xiàn)率，又稱期望投資回報(bào)率，是將資產(chǎn)的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是基于貼現(xiàn)現(xiàn)金流法確定評(píng)估價(jià)值的重要參數(shù)。本次評(píng)估選取與被評(píng)估單位類似的上市公司，按照加權(quán)平均資本成本(WACC)計(jì)算確定折現(xiàn)率。加權(quán)平均資本成本指的是將企業(yè)股東預(yù)期回報(bào)率和付息債權(quán)人的預(yù)期回報(bào)率按照企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中的所有者權(quán)益和付息負(fù)債所占的比例加權(quán)平均計(jì)算的預(yù)期回報(bào)率，計(jì)算公式為：式中：WACC——加權(quán)平均資本成本Ke—權(quán)益資本成本Ka—債務(wù)資本成本T——所得稅率D/E——資本結(jié)構(gòu)債務(wù)資本成本采用現(xiàn)時(shí)的平均利率水平，權(quán)數(shù)采用企業(yè)同行業(yè)上市公司平均債務(wù)構(gòu)成計(jì)算取得。權(quán)益資本成本按國際通常使用的CAPM模型求取，計(jì)算公式如下：其中：K——權(quán)益資本成本Re—無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率R市場收益率ERP——市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)R?——公司特有風(fēng)險(xiǎn)超額收益率6、溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)負(fù)債的確定非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)是指對(duì)主營業(yè)務(wù)沒有直接“貢獻(xiàn)”或暫時(shí)不能為主營“貢獻(xiàn)”的資產(chǎn)溢余資產(chǎn)是指生產(chǎn)經(jīng)營中不需要的資產(chǎn)，如多余現(xiàn)金、與預(yù)測企業(yè)收益現(xiàn)金流不相關(guān)的其他資產(chǎn)等。7、付息債務(wù)評(píng)估值的確定付息債務(wù)即為企業(yè)的債務(wù)資本，具體為評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估企業(yè)需要付息的債務(wù)。8、企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值的確定—18—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真公司接受資產(chǎn)評(píng)估委托后，選派資產(chǎn)評(píng)估人員，組成評(píng)估項(xiàng)(一)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)(二)簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢，資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類收集情況，委托人、被評(píng)估單位過去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠信完整性和相關(guān)性，資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)、理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中的具體情(四)現(xiàn)場調(diào)查評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的現(xiàn)場調(diào)(五)收集資產(chǎn)評(píng)估資料評(píng)估人員通過與委托人、被評(píng)估單位溝通并指導(dǎo)其對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行清查等方式，對(duì)評(píng)估根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)補(bǔ)充收集所需要的評(píng)估資料。通過收集位經(jīng)營狀況和委估資產(chǎn)及現(xiàn)狀，協(xié)助被評(píng)估單位收集有關(guān)經(jīng)營和基礎(chǔ)申報(bào)表與被評(píng)估單位有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表、總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證，采取銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真六)財(cái)務(wù)分析(七)經(jīng)營分析評(píng)估人員分析被評(píng)估單位主營業(yè)務(wù)相關(guān)經(jīng)營主體的綜合實(shí)力、管(八)盈利預(yù)測的復(fù)核評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估單位主營業(yè)務(wù)相關(guān)經(jīng)營主體的財(cái)務(wù)計(jì)劃和發(fā)展規(guī)劃及潛在市場優(yōu)(九)評(píng)定估算形成結(jié)論評(píng)估人員對(duì)所收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性棄不可靠、不相關(guān)的信息，對(duì)不可比信息進(jìn)行分析調(diào)整，在并根據(jù)業(yè)務(wù)需要及時(shí)補(bǔ)充收集相關(guān)信息，根據(jù)評(píng)估基本行評(píng)估形成初步評(píng)估結(jié)論，對(duì)信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和(十)編制出具評(píng)估報(bào)告與委托人等進(jìn)行必要的溝通，聽取委托人、被評(píng)估單位等(十一)整理歸集評(píng)估檔案評(píng)估人員在出具評(píng)估報(bào)告后，按照資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估(一)基礎(chǔ)性假設(shè)—19—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—20—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：021-633911163、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象而作出的評(píng)估假定。即企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營下去。企業(yè)經(jīng)營者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合法經(jīng)營，并能夠獲取適當(dāng)利潤，以維持持續(xù)經(jīng)營能力。(二)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境假設(shè)1、國家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)政策方針無重大變化；2、在預(yù)測年份內(nèi)銀行信貸利率、匯率、稅率無重大變化；3、被評(píng)估單位所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化；4、被評(píng)估單位所屬行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)定，與被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的現(xiàn)行法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。(三)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)1、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的購置、取得或開發(fā)過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價(jià)值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)之價(jià)款、稅費(fèi)、各種應(yīng)付款項(xiàng)均已付清。3、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及設(shè)備等有形資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有不利影響的有害物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危險(xiǎn)物及其他有害環(huán)境條件對(duì)該等資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不利影響。(四)預(yù)測假設(shè)1、假設(shè)評(píng)估對(duì)象能按照規(guī)劃的經(jīng)營目的、經(jīng)營方式持續(xù)經(jīng)營下去，其收益可以預(yù)測；2、假設(shè)評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)運(yùn)營所耗費(fèi)的物資的供應(yīng)及價(jià)格無重大變化；其產(chǎn)出的產(chǎn)品價(jià)格無不可預(yù)見的重大變化；3、假設(shè)被評(píng)估單位管理層勤勉盡責(zé)，具有足夠的管理才能和良好的職業(yè)道德，被評(píng)估單位的管理風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、人才風(fēng)險(xiǎn)等處于可控范圍或可以得到有效4、假設(shè)被評(píng)估單位在未來經(jīng)營期內(nèi)的資產(chǎn)規(guī)模、構(gòu)成，主營業(yè)務(wù)，收入與成本的構(gòu)成以及經(jīng)營策略和成本控制等能按照被評(píng)估單位預(yù)測的狀態(tài)持續(xù)，而不發(fā)生較大變化。不考慮未來可能由于管理層、經(jīng)營策略以及商業(yè)環(huán)境等變化導(dǎo)致的資產(chǎn)規(guī)模、構(gòu)成以及主營業(yè)務(wù)等狀況的變化所帶來的損益；5、假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及企業(yè)按評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的管理水平繼續(xù)經(jīng)營，不考慮該企業(yè)將來—21—成都山水上酒店有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：021-633911166、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的現(xiàn)金流入為均勻流入，現(xiàn)金流出為均勻流出；7、假設(shè)被評(píng)估單位在未來的經(jīng)營期限內(nèi)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模未發(fā)生重大變化；8、假設(shè)被評(píng)估單位在未來經(jīng)營期內(nèi)的應(yīng)收款項(xiàng)能正常收回，應(yīng)付款項(xiàng)需正常支付；9、假設(shè)被評(píng)估單位與雅詩閣物業(yè)管理(上海)有限公司的管理協(xié)議到期后正常續(xù)約，且相關(guān)條款無重大修改；10、假設(shè)無其他不可預(yù)測和不可抗力因素對(duì)經(jīng)營造成的重大影響。(五)限制性假設(shè)1、本評(píng)估報(bào)告假設(shè)由委托人提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營資料等評(píng)估相關(guān)資料均真實(shí)可信。我們亦不承擔(dān)與評(píng)估對(duì)象涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。2、除非另有說明，本評(píng)估報(bào)告假設(shè)通過可見實(shí)體外表對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)有形資產(chǎn)視察的現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果，與其實(shí)際經(jīng)濟(jì)使用壽命基本相符。本次評(píng)估未對(duì)該等資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)檢測。當(dāng)以上評(píng)估前提和假設(shè)條件發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)論將失效。十、評(píng)估結(jié)論(一)評(píng)估結(jié)論1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論在評(píng)估基準(zhǔn)日2025年7月31日，成都山水上酒店有限公司賬面總資產(chǎn)10,841.00萬元，總負(fù)債12,612.11萬元，所有者權(quán)益為-1,771.11萬元。評(píng)估后的總資產(chǎn)價(jià)值19,651.59萬元，總負(fù)債價(jià)值12,612.11萬元，股東全部權(quán)益價(jià)值為7,039.47萬元，評(píng)估增值8,810.58萬元。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目非流動(dòng)資產(chǎn)其中：債權(quán)投資其他債權(quán)投資長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)工程物資銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真子郵箱：valuer@項(xiàng)目固定資產(chǎn)清理其他權(quán)益工具投資油氣資產(chǎn)開發(fā)支出長期待攤費(fèi)用評(píng)估結(jié)論依據(jù)上述評(píng)估程序得出，詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)在評(píng)估基準(zhǔn)日2025年7月31日，采用收益法評(píng)估后被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值為資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果為7,039.47萬元，收益法評(píng)估結(jié)果為-7,700.00萬元，差異金額14,739.47萬元，以收益法評(píng)估值為基原因是：兩種評(píng)估方法考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是是企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價(jià)值。收益法是從企業(yè)的未來獲利能力角度考慮的，反映了企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的綜合獲利能力。資產(chǎn)基礎(chǔ)法在評(píng)估過程中從房屋建筑物本身的市場價(jià)值入手，而收益法則是按照基準(zhǔn)日的業(yè)態(tài)持續(xù)經(jīng)營，由于酒店經(jīng)營競爭激烈，公司經(jīng)分析，評(píng)估人員認(rèn)為上述兩種評(píng)估方法的實(shí)施情況正常，異原因，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從企業(yè)正常市場交易的角度出發(fā)，是對(duì)股東全部權(quán)益價(jià)值較全面的考慮，綜合考慮上述原因，本次評(píng)估最終選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法的結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論，即被評(píng)估單位的股東全部權(quán)益價(jià)值為7,039.47萬元，大寫為人民(二)評(píng)估結(jié)論成立的條件 1、本評(píng)估結(jié)論