匯譽(yù)中證[2025]第0019號(hào)非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告匯譽(yù)中證評(píng)報(bào)字[2025]第0014號(hào)區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告15,224,550.00元2025年12月12日匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司蔡仲明(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：11140098正式會(huì)員編號(hào)：11100325(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年12月13日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào) 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 4 4 8三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 8 23十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、評(píng)估報(bào)告日 十四、簽名蓋章 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人需依法對(duì)其提供資料八、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)九、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行十、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目匯譽(yù)中證評(píng)報(bào)字[2025]第0014號(hào)包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司：匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，采用公認(rèn)的評(píng)估方法，對(duì)包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)評(píng)估目的：為包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為事宜提供價(jià)值參考。評(píng)估對(duì)象：包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍：本次評(píng)估范圍是包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)，共計(jì)3項(xiàng)，辦公樓、庫(kù)房、土地使用權(quán)，辦公樓評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年11月30日評(píng)估方法：房屋建筑物采用成本法、土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。評(píng)估結(jié)論：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果作包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地萬(wàn)元，增值率為302.39%。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第3頁(yè) AB123資產(chǎn)總計(jì)4本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考，評(píng)估結(jié)論的使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。即自2025年11月30日起至2026年11月29日止。曙光路22號(hào)的房地產(chǎn)是包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司和包頭明天科技股份有限公司雙方各出資50%共同出資建設(shè)，地上房屋雙方已分割完畢，土地使用權(quán)尚未分割，包頭明天科技股份有限公司承認(rèn)該土地使用權(quán)雙方各占50%,已出具明確資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第4頁(yè)包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目匯譽(yù)中證評(píng)報(bào)字[2025]第0014號(hào)匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司(以下簡(jiǎn)稱為“匯譽(yù)中證”或我公司)接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，對(duì)包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房用人本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為包頭(一)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位概況住所：內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市東河區(qū)鋁業(yè)大道-40號(hào)實(shí)繳資本：人民幣48,493.2萬(wàn)元成立日期：1998年11月30日營(yíng)業(yè)期限：1998年11月30日至2099年12月31日經(jīng)營(yíng)范圍：食品生產(chǎn)；食品添加劑生產(chǎn)；食品銷售；糧食加工食品生產(chǎn)；酒制品生產(chǎn)；動(dòng)物飼養(yǎng)；糧食收購(gòu)；糧油倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；食品添加劑銷售；食用農(nóng)產(chǎn)品匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第5頁(yè) 普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)(不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目);進(jìn)出口代理；貨物進(jìn)出口；五金產(chǎn)品批發(fā)；建筑材料銷售；餐飲管理；企業(yè)管理；企業(yè)形象策劃；企業(yè)總部管理；會(huì)議及展覽服務(wù)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù))。2.公司簡(jiǎn)介是新中國(guó)成立后我國(guó)北方建廠早、規(guī)模大、現(xiàn)代化程度高的大型機(jī)制糖廠，國(guó)家“一五”期間156個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目配套工程之一，1988年包頭糖廠開始了承包經(jīng)營(yíng)。1996年包頭糖廠改組設(shè)立包頭草原糖業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司。1998年7月由包頭草原糖業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司作為主發(fā)起人與包頭創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)公1998年12月10日在上海證券交易所上市(股票代碼600191),是全國(guó)甜菜制糖行業(yè)一家上市公司。企業(yè)總部坐落于包頭市東河區(qū)鋁業(yè)大道，毗鄰G6高速公路、銷售，糧食食品、食品添加劑、玉米深加工、生物科技產(chǎn)品、酒制品生產(chǎn)銷售，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要為食品生產(chǎn)、糧食深加工。主要產(chǎn)品為谷朊粉、食用酒精、食糖、黃原膠。甜菜制糖業(yè)務(wù)因原料甜菜供給受限而一直處于停頓狀態(tài)。小袋糖加工業(yè)務(wù)(購(gòu)買成品糖整形、分包、封袋、裝盒)受限于原糖進(jìn)口配額而業(yè)(1)公司初始設(shè)立情況1952年4月成立華北糖廠籌備處，擬在華北地區(qū)發(fā)展甜菜制糖事業(yè)，華北糖廠的廠址選定在京包線的磴口站(東興站)附近，1955年9月名稱由華北糖廠變更為包頭糖廠，1955年11月公司產(chǎn)品經(jīng)國(guó)家鑒定驗(yàn)收批準(zhǔn)后正式生產(chǎn)。(2)歷次變動(dòng)情況1988年包頭糖廠開始進(jìn)行承包經(jīng)營(yíng)制。1996年包頭糖廠改組設(shè)立包頭草原糖業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司。1998年7月經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府內(nèi)政股批字(1998)15號(hào)文批準(zhǔn)，由包 頭草原糖業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司作為主發(fā)起人與包頭創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)公司(后變更為包頭市實(shí)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司)、包頭市北普實(shí)業(yè)有限公司共同發(fā)起，1998年12月公司股票在上海證券交易所正式掛牌交易。上市后，公司股本24,000萬(wàn)元，其中：國(guó)家股9,837.42萬(wàn)元，法人股7,162.58萬(wàn)元，社會(huì)公眾股7,000萬(wàn)元。2000年經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)以證監(jiān)公司字(2000)131號(hào)文批準(zhǔn)，配股增資2,355萬(wàn)元。配股后公司的股本為26,355萬(wàn)元，其中：國(guó)家股9,984.98萬(wàn)元，法人股7,270.02萬(wàn)元，社會(huì)公眾股9,100萬(wàn)元。2001年9月，公司2001年第一次臨時(shí)股東大會(huì)決議通過(guò)2001年中期利潤(rùn)分配預(yù)案：“以公司現(xiàn)有總股本263,550,000股為基數(shù)，向全體股東每10股送1.5股”。送股后，公司的股本為30,308.25萬(wàn)元，其中：國(guó)家股11,482.73萬(wàn)元，法人股8,360.52萬(wàn)元，社會(huì)公眾股10,465萬(wàn)元。2008年5月，公司召開2007年年度股東大會(huì)，審議通過(guò)了公司2007年度資本公積轉(zhuǎn)增股本的方案：“以公司2007年度末總股本303,082,500股為基數(shù)，向全體股東每10股轉(zhuǎn)增6股。”轉(zhuǎn)增后，公司的股本為48,493.20萬(wàn)元，其中：國(guó)2012年5月，包頭市北普實(shí)業(yè)有限公司出售所持的45.56萬(wàn)股法人股。出售后公司的股本為48,493.20萬(wàn)元，其中：國(guó)家股15,271.80萬(wàn)元，法人股11,073.762012年8月，經(jīng)包頭市政府研究，決定將包頭市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)持有的公司大股東包頭草原糖業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司100%的國(guó)有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行公開掛最終確認(rèn)受讓方為濰坊創(chuàng)科實(shí)業(yè)有限公司，經(jīng)有權(quán)部門審核，最終于2013年6月15日獲得國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2013]359號(hào)文批復(fù)。整體轉(zhuǎn)讓完成后，包頭草原糖業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司持有本公司股權(quán)15,271.80萬(wàn)元的國(guó)有股權(quán)性質(zhì)發(fā)生了變化，變更為匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第7頁(yè)包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的 2021年11月，公司股東包頭草原糖業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司、包頭市實(shí)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)有限公司、包頭市北普實(shí)業(yè)有限公司與海南盛泰創(chuàng)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司、世通投資(山東)有限公司、濱州康興糧油貿(mào)易有限公司簽署《關(guān)于包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司之股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。并于2022年3月12日協(xié)議轉(zhuǎn)讓股份事項(xiàng)已獲得上海證券交易所的確認(rèn)。根據(jù)中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司出具的《過(guò)戶登記確認(rèn)書》,上述協(xié)議轉(zhuǎn)讓股份的過(guò)戶登記手續(xù)于2022年5月1029.90%;世通投資(山東)有限公司持有公司8,540.49萬(wàn)股、占總股本的17.61%;濱州康興糧油貿(mào)易有限公司持有公司3,305.67萬(wàn)股、占總股本的司總股本為48,493.20萬(wàn)元，其中：非國(guó)有法人股26,345.56萬(wàn)元，社會(huì)公眾股(3)截至評(píng)估基準(zhǔn)日2025年9月30日，產(chǎn)權(quán)持有單位股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：1海南盛泰創(chuàng)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司2世通投資(山東)有限公司3廣東南傳私募基金管理有限公司-南傳烽火54靖江市飛天投資有限公司一飛天冠耀增值2號(hào)5張申海6郭磊7山東裕昇農(nóng)業(yè)投資有限公司89青島立心私募基金管理有限公司一立心鑫竹壹曹明清4.產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)22*公司的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)包括：公司設(shè)立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和七大經(jīng)營(yíng)管 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第8頁(yè)理系統(tǒng)及相關(guān)職能部室、5家全資子公司，1家參股公司。稅種教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加委托人為包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為包頭華資實(shí)業(yè)股份有(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使二、評(píng)估目的因包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為事宜需要，匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司接受包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司的委托，對(duì)上述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房(一)評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象為包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(二)評(píng)估范圍本次評(píng)估范圍是包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)共計(jì)3項(xiàng)，辦公樓、庫(kù)房、土地使用權(quán)，自建房屋和土地位于內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)正常使用。評(píng)估基準(zhǔn)日2025年11月30日的具體資產(chǎn)類型和賬面價(jià)值詳見下表： 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第9頁(yè)委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估納入評(píng)估范圍的各評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬資料由委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供，并對(duì)所提供的評(píng)估對(duì)象法律資料的真實(shí)性、合法性(三)企業(yè)主要資產(chǎn)情況辦公樓，建成時(shí)間2002年，長(zhǎng)60米，寬18米，建筑面積2,367.94m2,樓層數(shù)為地上5層，層高3.5-4米，檐高20米，用途為科研辦公樓，結(jié)構(gòu)為鋼混。結(jié)構(gòu)部分情況：基礎(chǔ)為鋼混獨(dú)立基礎(chǔ)，承重結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架、維護(hù)結(jié)構(gòu)為混凝土砌塊墻、內(nèi)墻為混凝土砌塊，屋面為現(xiàn)澆鋼混的平屋頂，樓地面為現(xiàn)澆鋼混樓板。窗戶為雙層玻璃鋁合金窗，門為玻璃門、金屬門。裝修部分情況：外墻裝修為水泥砂漿抹面后防水涂料，內(nèi)墻裝修為水泥砂漿抹面后刷涂料，地面為水泥砂漿抹面鋪瓷地磚局部石材板材，室內(nèi)頂棚為粉刷涂料石膏板吊頂。設(shè)備部分：倉(cāng)庫(kù)，建成時(shí)間2002年，長(zhǎng)18米，寬7.7米，建筑面積445.18m2,樓層數(shù)為地上2層，層高3.5米，檐高7米，用途為庫(kù)房，結(jié)構(gòu)為磚混。結(jié)構(gòu)部分情況：基礎(chǔ)為鋼混條形基礎(chǔ)，承重結(jié)構(gòu)為磚砌墻、維護(hù)結(jié)構(gòu)為磚砌墻、內(nèi)墻為磚砌墻，屋面為現(xiàn)澆鋼混的平屋頂，樓地面為現(xiàn)澆鋼混樓板。窗戶為雙層玻璃塑鋼窗，門為金屬門。裝修部分情況：外墻裝修為水泥砂漿抹面后防水涂料，內(nèi)墻裝修為水泥砂漿抹面后刷涂料，地面為水泥砂漿抹面鋪瓷地磚，室內(nèi)頂棚為粉刷涂料。設(shè) 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第10頁(yè)土地使用權(quán)：權(quán)證編號(hào)包開國(guó)用(2000)字第022號(hào)，所有權(quán)人為包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司和包頭明天科技股份有限公司，坐落高新區(qū)稀土路南側(cè)，用途公共服務(wù)設(shè)施，使用權(quán)類型出讓，終止日期2050年5月16日，土地面積10,000.00曙光路22號(hào)的房地產(chǎn)是包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司和包頭明天科技股份有限公司雙方各出資50%共同出資建設(shè)，地上房屋雙方已分割完畢，土地使用權(quán)尚未分割，包頭明天科技股份有限公司承認(rèn)該土地使用權(quán)雙方各占50%,已出具明確房屋所有權(quán)證內(nèi)容：權(quán)證編號(hào)包房權(quán)證開字第91號(hào)，所有權(quán)人為包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司，坐落包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)，辦公樓為5層鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積2,367.94m2,倉(cāng)庫(kù)為2層混合結(jié)構(gòu)，建筑面積445.18m2。發(fā)證日期2002年5月12日。土地使用權(quán)證內(nèi)容：權(quán)證編號(hào)包開國(guó)用(2000)字第022號(hào)，所有權(quán)人為包用途公共服務(wù)設(shè)施，終止日期2050年5月16日，土地面積10,000.00m2。(四)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量(五)利用(引用)其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評(píng)估值)四、價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型。經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第11頁(yè)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況除非特別說(shuō)明，本報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象在中國(guó)(大陸)產(chǎn)權(quán)(資產(chǎn))交易市場(chǎng)上所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2025年11月30日。評(píng)估基準(zhǔn)日是由委托人根據(jù)有利于經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的原則及相關(guān)會(huì)計(jì)核算因六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日，中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)，中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議于2023年12月29日修訂通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2024年7月1日起施行);3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修正);5.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2024年12月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);6.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂);7.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2008年12月18日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)，2011年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào));匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第12頁(yè) 稅〔2016〕36號(hào));9.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年11月19日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢的決定》第二次修訂);10.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號(hào));2019年第39號(hào));12.《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));13.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財(cái)政部令第86號(hào)，2019年1月2日《財(cái)政部關(guān)于修改<會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改);14.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日修訂);15.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年4月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議第二次修正);16.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日修訂);第55號(hào)，2020年11月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);18.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國(guó)務(wù)院令第645號(hào)第三次修訂);(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017)30號(hào)〕;3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018)37號(hào)〕:匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第13頁(yè) 7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017)38號(hào)〕;13.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(2014年7月23日根據(jù)中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第76號(hào)《財(cái)政部關(guān)于修改<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則>的決定》修訂);(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)1.中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率3.同花順iFinD數(shù)據(jù)端；(六)其他依據(jù)4.匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司數(shù)據(jù)資料；包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第14頁(yè)七、評(píng)估方法根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》、《房地產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法等衍生方法于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或存在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市并研究了委托人提供的及我方所掌握的材料，經(jīng)反復(fù)研究選擇評(píng)估方法，且首先市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將評(píng)估對(duì)象與具有替代性的，且在評(píng)估基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，比如交易條件、交易時(shí)間、交易情況、權(quán)益狀況、房產(chǎn)用途、區(qū)位因素、個(gè)別因素等，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算評(píng)估對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法，是一種說(shuō)服力強(qiáng)、適用區(qū)。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)比較法。產(chǎn)權(quán)持有單位的房不屬于商品房，房產(chǎn)交易市場(chǎng)無(wú)此類型的房產(chǎn)交易情況來(lái)參考，因此不宜采用市收益還原法又稱收益現(xiàn)值法、收益資本金化法，收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，其理論素。該方法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)持有單位的房屋用途為辦公樓、倉(cāng)庫(kù)，土地為公共服務(wù)設(shè)施用地，屬于自建自用型房屋建筑物，不屬于出租性質(zhì)的房地產(chǎn)，并且周邊沒有相同或類似用途的房地產(chǎn)收益可以匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第15頁(yè) 參考，因此不宜采用收益法。剩余法也稱為假設(shè)開發(fā)法，是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值和減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，其理論依據(jù)是預(yù)期原理---說(shuō)明決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)評(píng)估。產(chǎn)權(quán)持有單位的房地產(chǎn)屬于已經(jīng)建設(shè)投產(chǎn)的自用型用房，不屬于可出售或出租的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)需后續(xù)投入，也無(wú)需重新再開發(fā)，因此不宜采用剩余法。成本法是以取得和開發(fā)房地產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)。是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等投資理念，再加上一定的費(fèi)用、投資利息來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論---商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而限制了市場(chǎng)比較法、收益法的運(yùn)用，或具有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分進(jìn)行評(píng)估情況下的房地產(chǎn)評(píng)估。產(chǎn)權(quán)持有單位的房屋用途為辦公樓、倉(cāng)庫(kù)，土地為公共服務(wù)設(shè)施用地，屬于自建自用型房屋建筑物，故本次決定采用房地分估的評(píng)估方法，房屋建筑物采用成本法評(píng)估。根據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)上述各種評(píng)估方法的適用性分析，本次選擇成本法進(jìn)行評(píng)估。②評(píng)估方法的介紹建筑物評(píng)估的成本法，是根據(jù)建筑工程資料和竣工結(jié)算資料按建筑物工程量或參考同類建筑工程量，以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、資金成本計(jì)算出建筑物的重置全價(jià)，并按建筑物的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算出建筑物評(píng)估值。建筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×建筑面積×綜合成新率A.重置全價(jià)房屋建筑物的重置全價(jià)一般包括：建安綜合造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本、應(yīng)扣除的增值稅。 包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告房屋建筑物重置全價(jià)計(jì)算公式如下：重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤(rùn)-應(yīng)扣除的增a.建安綜合造價(jià)的確定建安工程造價(jià)：采用典型工程差異系數(shù)調(diào)整法計(jì)算，參考相同或相似類型的建筑安裝工程造價(jià)，根據(jù)層高、層數(shù)、基礎(chǔ)、房頂、內(nèi)外墻、樓地面、裝修、水電設(shè)施、施工困難程度等因素對(duì)工程造價(jià)的差異進(jìn)行修正后得出委估建筑的建安前期及其他費(fèi)用包括：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、環(huán)c.資金成本的確定資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心近期公布數(shù)據(jù)1年期LPR數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計(jì)算，工期按建設(shè)資金成本=建安工程造價(jià)×合理工期×貸款利息/2+前期及其它費(fèi)用×合理工d.開發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)的目的是為獲得相應(yīng)利潤(rùn)，利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)包括建安造價(jià)費(fèi)和工e.應(yīng)扣除的增值稅根據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅(2016)36號(hào)；《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》國(guó)務(wù)院令691號(hào)(2017年11月19日);《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號(hào));《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)等相關(guān)文件的規(guī)定，對(duì)其計(jì)算公式如下：應(yīng)扣除增值稅=稅前建安綜合造價(jià)/1.09×9%+前期及其他費(fèi)中可抵扣增值稅B.綜合成新率的確定包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第17頁(yè)房屋建筑物的綜合成新率根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的規(guī)定，采用使用年限法與打分法綜合確定建筑物成新率。綜合成新率=理論成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率×60%a.勘察成新率---由現(xiàn)場(chǎng)勘察的房屋新舊狀況和使用功能來(lái)確定的成新率，它由結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三個(gè)方面的狀況來(lái)綜合確定。公式為：現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率=結(jié)構(gòu)得分×G+裝修部分得分×S+設(shè)備部分得分×BG—結(jié)構(gòu)評(píng)分權(quán)重修正系數(shù)；S—裝修評(píng)分權(quán)重修正系數(shù)；B—設(shè)備評(píng)分權(quán)重修正系數(shù)。b.理論成新率---按照建筑物經(jīng)濟(jì)使用年限確定為：理論成新率=(1-已使用年限/經(jīng)濟(jì)使用年限)×100%理論成新率=尚可使用年限÷(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%式中尚可使用年限根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)房屋建(構(gòu))筑物經(jīng)濟(jì)使用年限和已使用年限，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察、房屋建(構(gòu))筑物歷年更新改造情況、房屋建(構(gòu))筑物維護(hù)狀況等綜合確定。C.評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置單價(jià)×建筑面積×綜合成新率2、土地使用權(quán)①評(píng)估方法的選取根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》的規(guī)定，參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估方法。本公司接受委托后，評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評(píng)估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究選擇評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法是指在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出評(píng)估 包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的應(yīng)用市場(chǎng)比較法，經(jīng)查詢，近三年內(nèi)當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)類用地沒有成交案例，該類用途的土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。經(jīng)查詢，當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)已經(jīng)更新，故可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，指預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)持有單位的房屋用途為辦公樓、倉(cāng)庫(kù)，土地為公共服務(wù)設(shè)施用地，屬于自建自用型房屋建筑物，屬收益還原法又稱收益現(xiàn)值法、收益資本金化法，是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。由于評(píng)估對(duì)象涉及的所在地區(qū)域同類型用地出租案例較少，且產(chǎn)權(quán)持有單位的房屋用途為辦公樓、倉(cāng)庫(kù)，土地為公共服務(wù)設(shè)施用地，屬于自建自用型房成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等投資理念，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、根據(jù)本次評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)上述各種評(píng)估方法的適用性分析，確定本次所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，就是指在求一宗委估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平參照評(píng)估對(duì)象相同土地級(jí)別的各種修正因素說(shuō)明表，按照替代原則，就評(píng)估對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第19頁(yè)正系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取評(píng)估對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法?；居?jì)算公式：P=P基×(1+P基——待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)K1——年限修正系數(shù)K2——期日修正系數(shù)K4——土地用途修正系數(shù)πS—個(gè)別因素修正系數(shù)乘積3、評(píng)估結(jié)論確定的方法本次評(píng)估結(jié)論確定的方法為成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則以及國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)實(shí)施了評(píng)估。主要評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況如下：(一)接受委托我公司與委托人洽談，就評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、評(píng)估工作各方參與人工作配合和協(xié)助等資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)達(dá)成一致，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同，擬定評(píng)估計(jì)劃。(二)前期準(zhǔn)備針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)和資產(chǎn)分布情況，我公司制定了資產(chǎn)評(píng)估方案，組建了評(píng)估為便于產(chǎn)權(quán)持有單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員理解并提交資產(chǎn)評(píng)估資料，我公司對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)配合人員進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估資料準(zhǔn)備工作培訓(xùn)，并指派專人指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料、核實(shí)資產(chǎn)、驗(yàn)證資料，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估資料準(zhǔn)備過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行解答。 匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第20頁(yè)(三)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查(1)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的資料資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查單等，對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確地填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證(2)初步審查和完善產(chǎn)權(quán)持有單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”(3)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了(4)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)人員充分(5)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明文件資料評(píng)估人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬資資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員為了充分了解產(chǎn)權(quán)持有單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況及其面臨的風(fēng)(1)產(chǎn)權(quán)持有單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管(2)產(chǎn)權(quán)持有單位的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況；匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第21頁(yè) (3)評(píng)估對(duì)象、產(chǎn)權(quán)持有單位以往的評(píng)估及交易情況；(4)影響產(chǎn)權(quán)持有單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素；(5)產(chǎn)權(quán)持有單位所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與前景；(6)其他相關(guān)信息資料。(四)資料收集資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行了評(píng)估資料收集，包括直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托人等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料，并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必(五)評(píng)定估算資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員針對(duì)各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成了初步評(píng)估結(jié)論。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各(六)內(nèi)部審核根據(jù)我公司評(píng)估業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在完成初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后提交公司內(nèi)部審核。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，根據(jù)反饋意見進(jìn)行合理九、評(píng)估假設(shè)(一)基本假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有資源的買方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間買賣雙方都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受 包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象而做出的評(píng)估假定。即企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，并能夠獲取適當(dāng)利潤(rùn)，以維持持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。3.資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)使用用途狀態(tài)的一種假定。首先假定被評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)正處于使用轉(zhuǎn)態(tài)，其次假定按目前和使用方式還將繼續(xù)使用下去，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件。4.交易假設(shè)假設(shè)所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估。1.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化；2.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后產(chǎn)權(quán)持有單位的管理層是負(fù)責(zé)的、穩(wěn)定的，且有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)；3.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位造成重大不利影響；4.委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；1.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后產(chǎn)權(quán)持有單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范圍、方式與目前方向保持一致；2.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后產(chǎn)權(quán)持有單位采用的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面保持一致；3.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)的利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等評(píng)估基準(zhǔn)日后不發(fā)生重大變化；4.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第23頁(yè) 5.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員未對(duì)各種設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測(cè)，在假定委托人提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的前提下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷；6.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于評(píng)估對(duì)象的外觀和使用狀況，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試，故不能確定其有無(wú)內(nèi)在缺陷。本報(bào)告以評(píng)估對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為假設(shè)前提。本報(bào)告評(píng)估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評(píng)估假設(shè)和限制條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。十、評(píng)估結(jié)論本次資產(chǎn)評(píng)估采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年11月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)以上評(píng)估工作，得出如下評(píng)估結(jié)論：(一)評(píng)估結(jié)果包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地產(chǎn)的合計(jì)賬面價(jià)值為378.36萬(wàn)元，合計(jì)評(píng)估價(jià)值為1,522.46萬(wàn)元，增值額為1,144.10萬(wàn)元，增值率為302.39%。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表AB辦公樓123資產(chǎn)總計(jì)4評(píng)估詳細(xì)情況見各資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。(二)評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因固定資產(chǎn)-房屋建筑物類資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值變動(dòng)原因：房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估后為增值，原因?yàn)樽越ǖ姆课萁ㄖ~面金額反應(yīng)的是房屋建造成本，是以歷史成本計(jì)價(jià)的，評(píng)估值所采取的重置成本為現(xiàn)行市場(chǎng)人工材料費(fèi)，近年來(lái)人工費(fèi)、材料費(fèi)波動(dòng)造成房屋建筑物的造價(jià)波動(dòng)。房屋的折舊年限小于房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限。匯譽(yù)中證資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司第24頁(yè) (三)評(píng)估結(jié)論包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于包頭市稀土高新區(qū)曙光路22號(hào)房地(四)評(píng)估結(jié)論使用有效期本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所揭示評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2025年11月30日起至2026年11月29日止。超過(guò)一年使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列示的評(píng)十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力(一)關(guān)于引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況特別說(shuō)明(二)關(guān)于聘請(qǐng)專家個(gè)人協(xié)助工作的情況特別說(shuō)明(三)關(guān)于權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形特別說(shuō)明曙光路22號(hào)的房地產(chǎn)是包頭華資實(shí)業(yè)股份有限公司和包頭明天科技股份有限公司雙方各出資50%共同出資建設(shè)，地上房屋雙方已分割完畢，土地使用權(quán)尚未分割，包頭明天科技股份有限公司承認(rèn)該土地使用權(quán)雙方各占50%,已出具明確業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對(duì)