本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告 1 2 4 4 10 10 13 13 13 16 22 24 26 28 33 34 35 36-1-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條-2-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告一、項目名稱：廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的浙江海鷗有巢廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司先進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部子調(diào)整前，廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司作為集團(tuán)層面的母公司，直接控制浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司、子公司蘇州海鷗有巢氏住宅科技股份有限公司和子公司廣東雅科波調(diào)整后，蘇州海鷗有巢氏住宅科技股份有限公司與廣東雅科波羅櫥柜有限公司將通過浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司間接被廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司控股，成為廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司的孫公司，廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司本次評估需對廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司集團(tuán)內(nèi)部子公司股權(quán)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整后所涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估，為其經(jīng)濟(jì)行為提供七、評估對象：截止評估基準(zhǔn)日浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值八、評估范圍：截至評估基準(zhǔn)日，浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司以立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的審計報告“信會師報字[2025]第ZL60011號”為基礎(chǔ)，考慮海鷗住工董事會審議通過“豁免控股子公司廣東雅科波羅櫥柜有限公司及其子公司債務(wù)的事項”及浙-3-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)截至評估基準(zhǔn)日，經(jīng)浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司調(diào)整后的模擬母公司單體所有者權(quán)益賬面值16,757.85萬元，模擬合并口徑歸屬于母公司所有者權(quán)益為12,794.88萬元。在本報告所列假設(shè)和限定條件下，選用收益法評估結(jié)論，浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值為15,500.00萬元（人民幣壹億伍仟伍佰萬元整），較模擬母公司所有者權(quán)益本評估結(jié)論僅對廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值之經(jīng)濟(jì)行為有效。資產(chǎn)評估結(jié)論使用有效期自評估資產(chǎn)狀況和外部市場出現(xiàn)重大變化，致使原評估結(jié)論失效時，評估報告使用者應(yīng)重新委托-4-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值于評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行評廣州市番禺區(qū)沙頭街禺山西路363號金屬制品研發(fā);金屬制日用品制造;建筑裝飾、水暖管道零件及其他屬制品銷售;五金產(chǎn)品研發(fā);五金產(chǎn)品制造;五金產(chǎn)品零售;金屬表面處理及熱處衛(wèi)生潔具研發(fā);衛(wèi)生潔具制造;衛(wèi)生潔具銷售;日用品銷售;廚具衛(wèi)具及日用雜配件制造;建筑用金屬配件銷售;建筑材料銷售;建筑裝飾材料銷售;家用電器研家用電器零配件銷售;非電力家用器具制造;電力電子元器件制造;電力電子元銷售;衛(wèi)生陶瓷制品制造;衛(wèi)生陶瓷制品銷售;日用陶瓷制品制造;非金屬礦物制品加工制造;建筑陶瓷制品銷售;新型陶瓷材料銷售;家居用品制造;家具制造配件生產(chǎn);家具安裝和維修服務(wù);家具零配件銷售;非居住房地產(chǎn)租賃;機械設(shè)備-5-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)整體衛(wèi)浴設(shè)備及配件、熱水器、龍頭、金屬衛(wèi)生器具、水暖管道零件制造貨物進(jìn)出口和技術(shù)進(jìn)出口（國家限定公司經(jīng)營或禁止進(jìn)出口的商品及技術(shù)除浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司于2017年9月30日成立，注冊資本20000萬元，由廣州1212-6-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浙江有巢氏2024-2025年7月資產(chǎn)負(fù)債（模擬母公司口徑）情況見下表：浙江有巢氏2024-2025年7月經(jīng)營情況（模擬母公司口徑）見下表：---7-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)上表2024、2025年1-7月摘自立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的審計報告“信評估基準(zhǔn)日至評估報告日，被評估單位浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司發(fā)生兩項重大股子公司廣東雅科波羅櫥柜有限公司及其子公司債務(wù)的議案》，本公會審批權(quán)限，會議一致同意將議案及配套材鑒于上述事項均發(fā)生于評估基準(zhǔn)日之后、評估報告出具之前，且對被評估單位的財務(wù)狀-8-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浙江有巢氏2024-2025年7月資產(chǎn)負(fù)債（模擬母公司口徑）情況見下表：浙江有巢氏2024-2025年7月經(jīng)營情況（模擬母公司口徑）見下表：---9-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)按稅法規(guī)定計算的銷售貨物和應(yīng)稅勞務(wù)收入為基礎(chǔ)計算銷項稅額，在政策期限為2024年至2026年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，珠海雅科在有效浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司于2017年9月備及配件、熱水器、龍頭、金屬衛(wèi)生器具、水暖管道零件制造、加工；建筑物全屋裝飾裝修集成定制；衛(wèi)生間整體裝飾集成定制；住宅系統(tǒng)集成產(chǎn)品研發(fā)；公司自產(chǎn)產(chǎn)品的安裝；貨物-10-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴調(diào)整前，廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司作為集團(tuán)層面的母公司，直接控制浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司、子公司蘇州海鷗有巢氏住宅科技股份有限公司和子公司廣東雅科波調(diào)整后，蘇州海鷗有巢氏住宅科技股份有限公司與廣東雅科波羅櫥柜有限公司將通過浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司間接被廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司控股，成為廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司的孫公司，廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司本次評估需對廣州海鷗住宅工業(yè)股份有限公司集團(tuán)內(nèi)部子公司股權(quán)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整后所涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估，為其經(jīng)濟(jì)行為提供本次資產(chǎn)評估的對象是截止評估基準(zhǔn)日浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部截至評估基準(zhǔn)日，浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司以立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的審計報告“信會師報字[2025]第ZL60011號”為基礎(chǔ)，考慮海鷗住工董事會審議通過“豁免控股子公司廣東雅科波羅櫥柜有限公司及其子公司債務(wù)的事項”及浙江有巢氏已計提-11-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴會師報字[2025]第ZL60011號”為基礎(chǔ)，考慮海鷗住工董事會審議通過“豁免控股子公司廣東雅科波羅櫥柜有限公司及其子公司債務(wù)的事項”及浙江有巢氏已計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備蘇州海鷗有巢氏住宅科技股份有限公司廣東雅科波羅櫥柜有限公司-79761.00113,222,459.6727,915,386.9854.00651,651.12139,774.11162.001,669,209.47459,715.55977.00115,543,320.2628,514,876.641項-12-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴1項2024/1/11項2025/2/1浙（2024）海鹽縣不動產(chǎn)權(quán)證第0013578號海鹽縣百步鎮(zhèn)勝利路168號2018/6/132068/6/12六通一平98,392.0042,590,565.0036,556,902.20序號1易木軟件服務(wù)費2024/9/12普實ERP軟件服務(wù)器2022/1/1-序號1234567浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司辦公場所位于浙江省嘉興市海鹽縣百步鎮(zhèn)勝利路168-13-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴被評估單位未申報其他賬外資產(chǎn)，除特別事項說明描述的情況外，評估人員未發(fā)現(xiàn)其他市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，并（一）根據(jù)評估目的與委托人協(xié)商確定評估基準(zhǔn)日。主要考慮使評估基準(zhǔn)日盡可能與評（二）選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)及負(fù)債的總）；）；）；4、《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第691號修訂）；）；）；-14-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)?。?；）；）；）；）；7、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》中評協(xié)〔2018〕38號（20188、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗證》中評協(xié)9、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機器設(shè)備》中評協(xié)〔2017〕39號（2017-15-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴）；3、與被評估單位資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的各項合同、會計憑證、賬冊及其他會計資-16-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴進(jìn)行股東全部權(quán)益價值評估，要根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、評估時的市場狀況及在評估過程中資料收集情況等相關(guān)條件，分析資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及收益法：是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價值的評估?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量及其風(fēng)險進(jìn)行預(yù)期，然后選擇合理的折現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于模擬股東全部權(quán)益價值或具有控制市場法：是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率，在與標(biāo)的公司比較分析的基礎(chǔ)上，確定評估對象價值的方法。交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、轉(zhuǎn)讓及合并案例資料，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率，在與標(biāo)的公司比較分析的基礎(chǔ)上，確根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則──企業(yè)價值》第三十六條規(guī)定：“當(dāng)企業(yè)的每項資產(chǎn)和負(fù)債都位有完備的財務(wù)資料和資產(chǎn)管理資料可以利用，資產(chǎn)取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣，企業(yè)的各項資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識別并單獨評估，因此本次評估時我們可采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化，強調(diào)的是企業(yè)整體預(yù)期的盈利能力。根據(jù)被評估單位的經(jīng)營現(xiàn)狀、經(jīng)營計劃及發(fā)展規(guī)劃，該業(yè)務(wù)未來時期里具有可預(yù)期的持續(xù)經(jīng)營能-17-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴力和盈利能力，具有較新的業(yè)務(wù)視角和持久發(fā)展前景?？紤]到被評估單位具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，未來收益和風(fēng)險能夠預(yù)測及可量化，因此本次評估可以市場法是指通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，常用的是上市公司比較法和交易案例比較法。交易案例比較法通過將標(biāo)的企業(yè)與交易案例進(jìn)行對比分析，確定被評估企業(yè)的價值，由于交易案例信息的獲取渠道難度較大，本次不采用交易案例比較法；被評估單位屬于金屬制品業(yè)，在國內(nèi)證券市場難以找到一定數(shù)量類似上市公司，不具備采用上市公司比資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指分別求出企業(yè)各項資產(chǎn)的評估值并累加求和，再扣減負(fù)債評估值得到企貨幣資金為銀行存款及其他貨幣資金。對于銀行存款及其他貨幣資金本次評估核對了銀行日記賬、總賬、銀行存款對賬單及企業(yè)的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，人民幣賬戶以核實后的賬面價值確定評估值；外幣賬戶以中國人民銀行在評估基準(zhǔn)日公布的官方匯率中間價作為依據(jù)應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收款項融資，評估采用替代程序確認(rèn)賬面明細(xì)余額的真實性，確定其是否帶息。納入評估范圍內(nèi)的應(yīng)收票據(jù)均系不帶息銀行承兌匯票，本次評估按照賬面余額扣除了對于應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款，評估采用替代審核程序確認(rèn)賬面明細(xì)余額的真實性，分析對于預(yù)付賬款，評估采用替代審核程序確認(rèn)賬面明細(xì)余額的真實性，分析預(yù)付的款項對原材料：評估人員對原材料的相關(guān)憑證進(jìn)行了抽查核實，并進(jìn)行了盤點工作，對原材料-18-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴的存在性進(jìn)行了必要的調(diào)查。對于庫齡為一年以內(nèi)的原材料，原材料價格變化不大，故本次在產(chǎn)品：評估人員對生產(chǎn)成本、在產(chǎn)品的相關(guān)憑證進(jìn)行了抽查核實，對在產(chǎn)品的存在性進(jìn)行了必要的調(diào)查。對于一年以內(nèi)的在產(chǎn)品評估，基本為投入的原材料及輔料成本，而近期價格變化不大，故本次評估以核實后賬面值作為評估值；對于一年以上的在產(chǎn)品評估，考慮對于評估基準(zhǔn)日已經(jīng)完工入庫的產(chǎn)成品和發(fā)出商品。產(chǎn)成品和發(fā)出商品評估值是根據(jù)各自可實現(xiàn)的出廠銷售價扣除其中不屬于被評估企業(yè)在該商品上實際可以獲得的經(jīng)濟(jì)利益如所評估人員收集了其他流動資產(chǎn)的明細(xì)賬等其他相關(guān)資料，核對明細(xì)賬與總賬、報表余額是否相符，核對與評估明細(xì)表是否相符，經(jīng)核實期后尚存在對應(yīng)的價值或權(quán)利，以核實后的成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已發(fā)生的貶值，得到的差額作為評估資市場法是將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的可比對象進(jìn)行比較，對這些可比對收益法是指預(yù)計評估對象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時點根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收根據(jù)委托人提供的有關(guān)資料，經(jīng)過實地察看、市場調(diào)查研究，資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)房-19-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴屋建筑物具體情況選擇適合的評估方法：對于本次納入評估范圍的工業(yè)用建（構(gòu)）筑物，因該區(qū)域市場交易案例較少；且周邊類似建（構(gòu)）筑物出租信息較少，不宜選用市場法和收益法評估，但類似房屋建（構(gòu)）筑物工程造價資料易于收集和成本法是依據(jù)被評估對象在全新狀態(tài)下的重置成本扣減實體性額、功能性貶值額和經(jīng)濟(jì)評估價值=重置全價-實體性貶值額-經(jīng)濟(jì)①對機器設(shè)備資產(chǎn)采用重置成本法評估，重置成本法是依據(jù)被評估設(shè)備在全新狀態(tài)下的重置成本扣減實體性損耗、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，確定其中重置全價＝設(shè)備含稅購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+基礎(chǔ)費②對于車輛，按照評估基準(zhǔn)日的市場價格，加上車輛購置稅、牌照費等其它合理費用確重置全價=車輛含稅購置價+車輛購置附加稅③對于已停產(chǎn)在二手市場可詢到價的舊設(shè)備，采用市④對電子設(shè)備采用重置成本法評估，重置成本法是依據(jù)被評估設(shè)備在全新狀態(tài)下的重置根據(jù)在建工程的特點、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，采用成本法進(jìn)行評估。對于開工時間距評估基準(zhǔn)日超過六個月的在建項目，以核實后的賬面價值加計資金成本作為評通行的地價評估方法有市場法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合評估對象的具體特點及評估-20-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴評估對象所在區(qū)域目前類似土地使用權(quán)交易情況較為活躍，可供比較的土地交易案例較市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在評估基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似宗地的成交價格作適當(dāng)修正，此估算待估宗A——待估宗地交易情況指數(shù)／比較實例宗地交易B——待估宗地評估基準(zhǔn)日地價指數(shù)/比較實例宗地交C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實D——待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別E——待估宗地年期修正指數(shù)/比較實例宗地因為評估所在的嘉興市缺乏類似用途土地使用權(quán)或類似房地產(chǎn)出租的案例，無法確定土由于評估對象為工業(yè)用地，所在區(qū)域近年來征地案例（或城鎮(zhèn)拆遷安置補償案例）剩余法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法，因評估宗地根據(jù)本次評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的特性，結(jié)合評估人員的現(xiàn)場勘查情況，以及評估-21-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴現(xiàn)場所收集到的資料，考慮到待估宗地為市場用地，評估時根據(jù)實際土地利用狀況、當(dāng)?shù)赝恋厥袌銮闆r；根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》及參照《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》，經(jīng)對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料及評估人員實地勘查、調(diào)查收集的有關(guān)資料進(jìn)行綜合分析比較后，本本次評估的專利雖已應(yīng)用于生產(chǎn)，但未能顯著提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力，亦未給企業(yè)帶來可明確界定的超額經(jīng)濟(jì)效益，不具備采用收益法的前提條件；同時，由于同類專利技術(shù)鑒于上述原因，本次評估僅具備采用成本法評估的條件。成本法能夠反映該技術(shù)在申請過程所形成的基本價值，評估結(jié)論可以為專評估人員在了解其合法性、合理性、真實性和準(zhǔn)確性，了解費用支出和攤余情況，了解形成新資產(chǎn)和權(quán)利及尚存情況的基礎(chǔ)上，以被評估單位還存在的且與其它評估對象沒有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價值確定評估值。本次評估在清查后發(fā)現(xiàn)被評估單位費用攤銷計算正確，賬務(wù)處理正確，本次評估，對于已在房屋建筑物中考慮了的裝修款按零確認(rèn)評估值，對于除裝不適用成本法，雖然評估對象具有收益性，但是由于物業(yè)租售不成比，收益法測算結(jié)果不能反映其市場價值，因此不宜選用收益法，周邊類似用途房屋交易可比案例較多，故適宜采用市場法，是根據(jù)市場中的替代原理，將待估房產(chǎn)與具有替代性的，且在評估基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似房產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，此估算待估房產(chǎn)客評估對象市場價格=比較案例價格×交易情況修正×市場狀況修正×區(qū)位狀況修正×實物狀-22-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資所謂收益現(xiàn)值，是指企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的預(yù)期收益按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成當(dāng)前價值收益現(xiàn)值法的基本原理是資產(chǎn)的購買者為購買資產(chǎn)而愿意支付的貨幣量不會超過該項資本次收益法評估選用企業(yè)自由現(xiàn)金流模型，即預(yù)期收益是公司全部投資資本（股東全部權(quán)益和有息債務(wù)）產(chǎn)生的現(xiàn)金流。以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)自由凈現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出營業(yè)性資產(chǎn)價值，然后加上溢余資產(chǎn)價值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值，減去有息債務(wù)及非經(jīng)營性負(fù)債，得出模擬股東全部模擬股東全部權(quán)益價值=企業(yè)自由凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值＋溢余資產(chǎn)＋非經(jīng)營性資產(chǎn)價值-nFinFiFi=息前稅后利潤+折舊和攤銷-資本性支出-凈營=EBIT-所得稅+折舊和攤銷-資本性支出-凈營-23-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴承接評估業(yè)務(wù)時，通過與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等估單位、其他資產(chǎn)評估報告使用人等相關(guān)當(dāng)事方、評估目的、評估根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨立性，評根據(jù)本評估項目的特點、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況對評估對象進(jìn)行必要的勘查，指導(dǎo)被明細(xì)賬進(jìn)行核對，并對相關(guān)資料進(jìn)行驗證，采取必要措施確信資料來和其他實物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查，了解資通過對評估對象和評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的調(diào)查了解，確定適當(dāng)?shù)脑u估方法，同時收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的市場資料及信息，根據(jù)評估項目的進(jìn)展情況及時補充收分析被評估單位的歷史經(jīng)營情況，分析收入、成本和費商業(yè)模式、獲利能力及發(fā)展趨勢，分析被評估單位的綜合實力能力、競爭優(yōu)勢等因素。根據(jù)被評估單位財務(wù)計劃和發(fā)展規(guī)劃整理被評估單位提供的資料、收集到的市場資料及信息，在對信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析形成資則的要求撰寫資產(chǎn)評估報告，資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行-24-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴與委托人及資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行必要的溝通，并引導(dǎo)委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人合理理解資場進(jìn)行估價，評估結(jié)果是對評估對象最可能上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，企業(yè)目前及未來的經(jīng)營管理班子盡職盡責(zé)，不會出現(xiàn)影響公司發(fā)展和收益實現(xiàn)的重大違規(guī)事項，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的疵、負(fù)債和限制，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)之價款、稅費、的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對其價值有不利影響的有害物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危-25-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴經(jīng)營，不考慮該等企業(yè)將來的所有者管理水平評估人員根據(jù)運用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對企業(yè)進(jìn)行評估的要求，估基準(zhǔn)日時成立，并根據(jù)這些假設(shè)推論出相應(yīng)的評估結(jié)論。如果未或其它假設(shè)條件不成立時，評估人員將不承擔(dān)由于假設(shè)條件的改變-26-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴截至評估基準(zhǔn)日，經(jīng)浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司調(diào)整后的模擬母公司口徑總資產(chǎn)賬面價值30,638.41萬元，總負(fù)債賬面價值為13,880.56元，凈資產(chǎn)賬面價值為16,757.85萬元。經(jīng)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估確定的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值評估值為15,339.81萬元，評估減值1,418增值率%AB14,392.104,267.05-125.05-2.85226,246.3124,953.32-1,292.99-4.937,485.676,922.65-563.02-7.5214,747.8412,647.85-2,099.99-14.2454.6042.84-11.76-21.533,656.735,097.831,441.1039.41218.38168.46-49.92-22.8683.0873.68-9.40-11.3230,638.4129,220.37-1,418.04-4.6312,740.2112,740.21----13,880.5613,880.56--16,757.8515,339.81-1,418.04-8.46位的應(yīng)收款項：廣東雅科波羅櫥柜有限公司、珠海市雅科波羅家具有限公司和青島海鷗福潤達(dá)家居集成有限公司。經(jīng)分析，該等被投資單位已資不抵債，缺乏足額償債能力，本次評估股權(quán)投資被投資單位采用成本法核算，賬面值為投資成本，并未體現(xiàn)出被投資單位歷年經(jīng)營3、固定資產(chǎn)賬面價值評估減值2,099.99萬元，減值率14.24%。主要原因是產(chǎn)品市場需-27-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴求持續(xù)疲軟，使得生產(chǎn)線設(shè)備開工率不足，實際產(chǎn)能遠(yuǎn)6、長期待攤費用評估減值49.92萬元，減值率22.86%。主要原截至評估基準(zhǔn)日，經(jīng)浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司調(diào)整后的模擬母公司單體所有者報告所列假設(shè)和限定條件下，選用收益法評估結(jié)論，浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬收益法評估結(jié)果為15,500.00萬元，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價值。收益法是從企業(yè)的未來獲利能力角度考是資產(chǎn)作為有機整體未來的盈利能力，而非單項資產(chǎn)的簡企業(yè)未來的預(yù)期收益，并選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算成現(xiàn)-28-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴轉(zhuǎn)型。企業(yè)的價值核心不再取決于歷史投入的資產(chǎn)規(guī)模，而在于的盈利。收益法通過預(yù)測收入增長率、毛利率改善、費用控制等綜合上述原因，雖然評估中收益法的評估結(jié)果與資產(chǎn)基于收益法的評估思路與本次評估的經(jīng)濟(jì)行為目的更為匹配，浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值評估值為15,500.00萬元（大寫1、本次評估結(jié)論是以海鷗住工董事會審議通過“豁免控股子公司廣東雅科波羅公司及其子公司債務(wù)的事項”及浙江有巢氏已計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備12,678,138.20元為前提根據(jù)企業(yè)提供的查封資料，浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司及其控股公司廣東雅科波羅櫥柜有限公司房屋和車輛存在抵押、查封房屋建筑物查封明細(xì)表1廣州市不動產(chǎn)權(quán)第號越秀·濱海廣州安威物司，廣州啟查封機關(guān)深圳前海封文號（2023）粵查封機關(guān)廣州市（2023）粵0111查封機關(guān)廣州市白云區(qū)人民法院，查封文號-29-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴2廣州市不動產(chǎn)權(quán)第號越秀·濱海廣州市崇尚木業(yè)有限公司查封機關(guān)東莞市第查封機關(guān)深圳前海合作區(qū)人民法查封機關(guān)廣州市白云區(qū)人民法院，查封文號查封機關(guān)廣州市白云區(qū)月車輛查封明細(xì)表1234粵A10KC0由于車輛查封，本次評估程序受限，本次里程數(shù)由被評估單位提供，如有變化，評），1臺12臺13臺14臺15臺16臺17臺18臺19臺1臺1臺1臺1臺1臺1-30-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴臺1臺1臺1臺1臺1臺1臺2臺1臺1臺1臺1臺1臺1電腦式雙柱萬能拉臺1本次評估未考慮上述房屋、機器設(shè)備及車輛被查封對評估結(jié)果帶來的影響，提前報告使由產(chǎn)權(quán)持有人等根據(jù)《<商品房認(rèn)購書>補充協(xié)議書》申報，經(jīng)評估人員核實確定，本未考慮后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證需支付相關(guān)費用對評估值的影響；若日后上述房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等事項其責(zé)任由委托方及產(chǎn)權(quán)持有人負(fù)責(zé)。若日后辦理不動產(chǎn)權(quán)證后，證載面積等信息與本次申報不一致，其評估結(jié)論需根據(jù)證載相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)整，提請案件序號123-31-浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴本次評估未考慮上述法律未決事項對評估結(jié)果帶來的影委托人已就本次經(jīng)濟(jì)行為聘請立信會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）對被評估單位進(jìn)行了次評估系基于審計工作成果基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并利用了審計報告的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，提請評估報告使用人關(guān)注該審計報告的編制基礎(chǔ)。本公司承擔(dān)正確引用審計數(shù)據(jù)的法律責(zé)任，但不承1、在本評估報告日，浙江有巢氏的下屬孫公司蘇州有巢氏家居有限公司已于2025年10經(jīng)核查，于評估基準(zhǔn)日，蘇州有巢氏家居有限公司已無實質(zhì)性經(jīng)營活動。本次評估中，評估人員對蘇州有巢氏家居有限公司的股權(quán)價值已基于其在評估基準(zhǔn)日的實際資產(chǎn)狀況進(jìn)行涉及的浙江海鷗有巢氏整體衛(wèi)浴有限公司模擬股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估的，截至評估報告日，蘇州海鷗有巢氏住宅科技股份有限公司已按照協(xié)議于2025年8月5日完成股權(quán)變更，廣東雅科波羅櫥柜有限公司于2025年8月21日完成工商變更。提請報股子公司廣東雅科波羅櫥柜有限公司及其子公司債務(wù)的議案》，本公會審批權(quán)限，會議一致同意將議案及配套材鑒于上述事項均發(fā)生于