本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律滬評(píng)報(bào)字(2025)第241號(hào)共一冊(cè)第一冊(cè)格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2025年12月26日法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律滬評(píng)報(bào)字(2025)第241號(hào)蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告107,561,700.00元2025年12月26日格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司吳增鳳戴圓(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：31210043正式會(huì)員編號(hào)：32220105(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年12月30日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào)聲明 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 4一、委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 4二、評(píng)估目的 5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 5四、價(jià)值類型及其定義 7五、評(píng)估基準(zhǔn)日 7 7 9八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 1十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 十四、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司1聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。八、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。九、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要2蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要格律滬評(píng)報(bào)字(2025)第241號(hào)蘇州錦富技術(shù)股份有限公司：格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“格律”或我公司)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法(房屋建筑物、構(gòu)筑物)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(土地使用權(quán)),按照必要的評(píng)估程序，對(duì)蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物在2025年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告摘要如下：評(píng)估目的：經(jīng)《蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)購(gòu)買事宜會(huì)議紀(jì)要》文件批準(zhǔn)，蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，為此，蘇州錦富技術(shù)股份有限公司委托本公司對(duì)泰興市賽爾新能源科技有限公司土地使用權(quán)、房屋構(gòu)筑物的所有權(quán)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。評(píng)估對(duì)象：泰興市賽爾新能源科技有限公司土地使用權(quán)、房屋構(gòu)筑物的所有權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍：泰興市賽爾新能源科技有限公司申報(bào)的截至評(píng)估基準(zhǔn)日泰興市賽爾新能源科技有限公司所持有的土地使用權(quán)和房屋構(gòu)筑物的所有權(quán)。評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年9月30日。價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估方法：成本法(房屋建筑物、構(gòu)筑物)、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(土地使用評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，本次評(píng)估范圍所涉及的委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為10,756.17萬(wàn)元，大寫壹億零柒佰伍拾陸萬(wàn)壹仟柒佰元整。特別事項(xiàng)說(shuō)明：1、本次評(píng)估中，廠房2一樓、二樓、三樓已租賃給江蘇美錦新能源技術(shù)有限公司，租期為2025年10月1日至2028年9月30日，租賃總面積為12000m2。本次評(píng)估中未考慮上述事項(xiàng)的影響。32、本次評(píng)估范圍內(nèi)部分房屋建筑物未辦理房產(chǎn)證，信息詳見下表：結(jié)構(gòu)類別建成年月面積(m2)1廠房2門衛(wèi)房終面積應(yīng)以房產(chǎn)測(cè)繪部門出具數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如與本次評(píng)估的建筑面積有差異，評(píng)估值應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。產(chǎn)權(quán)持有人已就尚未辦理房產(chǎn)證的情況作出了相關(guān)的承諾與說(shuō)明，并已取得購(gòu)置合同、建造合同和付款發(fā)票。產(chǎn)權(quán)持有人承諾該產(chǎn)權(quán)為泰興市賽爾新能源科技有限公司所有。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，不存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估結(jié)論的使用有效期原則上為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。并提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)糊律所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司4蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文格律滬評(píng)報(bào)字(2025)第241號(hào)格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“格律”或我公司)接受貴公司的委采用成本法(房屋建筑物、構(gòu)筑物)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(土地使用權(quán)),按照新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物在2025年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。一、委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(一)委托人概況成立日期：2004年03月29日注冊(cè)地址：江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)江浦路39號(hào)制造；顯示器件制造；顯示器件銷售；專用化學(xué)產(chǎn)品銷售(不含危險(xiǎn)化學(xué)品);化工產(chǎn)品銷售(不含許可類化工產(chǎn)品)(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法5自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。蘇州錦富技術(shù)股份有限公司于2010年10月在深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板上市，股票簡(jiǎn)稱：錦富技術(shù)，股票代碼：300128。(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況產(chǎn)權(quán)持有人名稱：泰興市賽爾新能源科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)權(quán)持有人、「賽爾新能源」)被評(píng)估企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(港澳臺(tái)法人獨(dú)資)注冊(cè)資本：8000萬(wàn)美元成立日期：2015-12-09經(jīng)營(yíng)范圍：鋰離子電池(新能源汽車能量型動(dòng)力電池除外)研究、設(shè)計(jì)、制造。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人為委托人以及國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的合法使用人。經(jīng)《蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)購(gòu)買事宜會(huì)議紀(jì)要》文件批準(zhǔn)，蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，為此，蘇州錦富技術(shù)股份有限公司委托本公司對(duì)泰興市賽爾新能源科技有限公司土地使用權(quán)、房屋構(gòu)筑物的所有權(quán)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象：泰興市賽爾新能源科技有限公司土地使用權(quán)、房屋構(gòu)筑物的所有權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍：泰興市賽爾新能源科技有限公司申報(bào)的截至評(píng)估基準(zhǔn)日泰興市賽爾新能源科技有限公司所持有的土地使用權(quán)和房屋構(gòu)筑物的所有權(quán)。委托評(píng)估的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司6(一)委估主要資產(chǎn)情況號(hào)為《蘇(2019)泰興市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0040910號(hào)》。土地面積為32,0使用期限為2017年12月21日至2067年12月09日止。開發(fā)程度為五通一平。賬房屋共4項(xiàng)，其中有2幢鋼混廠房、1幢磚混廠房、1幢門衛(wèi)房，均坐落于泰興結(jié)構(gòu)類別建成年月1技有限公司-1動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0040910號(hào)能源科技有限公司2動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0040910號(hào)能源科技有限公司結(jié)構(gòu)類別建成年月面積(m2)1廠房2門衛(wèi)房公司所有，建成于2017年至2020年間。目前資產(chǎn)狀況良好。(二)實(shí)物狀況蘇州錦富技術(shù)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)精律所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司7四、價(jià)值類型及其定義五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2025年9月30日。六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));2、《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正);4、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1986年6月25日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)，2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正);5、《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，2008年10月28日中華人民共和國(guó)主席令第五號(hào)公布);6、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2003年5月13日國(guó)務(wù)院第8次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，2003年5月27日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第378號(hào)公布);7、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(2016年6月24日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)糊律所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司8督管理委員會(huì)、財(cái)政部令第32號(hào)公布);8、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(2005年8月25日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào)公布);9、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(根據(jù)2020年11月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào));3、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào));8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào));9、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-—無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào));10、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));11、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017)47號(hào)〕;12、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào))。(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(六)其他參考依據(jù)精律所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司9七、評(píng)估方法根據(jù)房屋建(構(gòu))筑物的特點(diǎn)、用途、資料的收集情況及建筑物所處位置的市糊律所涉及泰興市賽爾新能源科技有限公司土地、房屋構(gòu)筑物市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司10評(píng)估值=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況主要評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況如下：(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制評(píng)估計(jì)劃；輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。(二)清查核實(shí)及收集評(píng)估資料階段根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員通過(guò)詢問(wèn)、核對(duì)、核查、檢查等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，從各種可能的途徑獲取評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。(三)評(píng)定估算階段編制初步評(píng)估報(bào)告階段項(xiàng)目組評(píng)估專業(yè)人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明。審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明準(zhǔn)確無(wú)誤，評(píng)估工作沒(méi)有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，編制初步評(píng)估報(bào)告。(四)評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(一)一般假設(shè)1、交易假設(shè)：假設(shè)所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)待格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司11評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估；2、公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷；3、持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。(二)特定假設(shè)1、本次評(píng)估以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為基本假設(shè)前提；2、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見的重大變化；3、假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；4、本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項(xiàng)資產(chǎn)各自的最佳利用；5、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；6、評(píng)估范圍僅以委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債；7、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人造成重大不利影響。當(dāng)出現(xiàn)與上述假設(shè)條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。(一)固定資產(chǎn)-房屋建筑物類評(píng)估結(jié)果采用成本法評(píng)估，納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物類評(píng)估價(jià)值9,540.11萬(wàn)元。(二)無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，納入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值為1,216.06萬(wàn)(三)評(píng)估結(jié)論本次評(píng)估范圍所涉及的委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為10,756.17萬(wàn)元，大寫壹億零柒佰伍拾陸萬(wàn)壹仟柒佰元整。(四)評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司12評(píng)估結(jié)果與賬面值比較評(píng)估增值5,706.57萬(wàn)元，增值率113.01%,主要原因?yàn)椋?.固定資產(chǎn)-房屋建筑物、構(gòu)筑物類評(píng)估增值固定資產(chǎn)-房屋建筑物、構(gòu)筑物類賬面值3,720.33萬(wàn)元，評(píng)估值9,540.11萬(wàn)元，評(píng)估增值5,819.78萬(wàn)元，增值率為156.43%,房屋建筑物、構(gòu)筑物評(píng)估增值的原因?yàn)榉课萁ㄖ锏馁~面值較低且存在部分沒(méi)有賬面值的情況，且房屋建筑物建造時(shí)間較早，后續(xù)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體上浮，因此造成本次評(píng)估增值。(五)評(píng)估結(jié)論有效期評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2025年9月30日起至2026年9月29日止。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，提請(qǐng)本評(píng)估報(bào)告使用人對(duì)此應(yīng)特別關(guān)注：(一)權(quán)屬資料不完整或者存在瑕疵事項(xiàng)1、本次評(píng)估范圍內(nèi)部分房屋建筑物未辦理房產(chǎn)證，信息詳見下表：結(jié)構(gòu)類別建成年月面積(m2)1廠房2門衛(wèi)房終面積應(yīng)以房產(chǎn)測(cè)繪部門出具數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如與本次評(píng)估的建筑面積有差異，評(píng)估值應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。產(chǎn)權(quán)持有人已就尚未辦理房產(chǎn)證的情況作出了相關(guān)的承諾與說(shuō)明，并已取得購(gòu)置合同、建造合同和付款發(fā)票。產(chǎn)權(quán)持有人承諾該產(chǎn)權(quán)為泰興市賽爾新能源科技有限公司所有。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，不存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。除上述事項(xiàng)外，未發(fā)現(xiàn)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形。(二)委托人未提供其他關(guān)鍵資料情況未發(fā)現(xiàn)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料。(三)抵押擔(dān)保/質(zhì)押事項(xiàng)1、本次評(píng)估中，廠房2一樓、二樓、三樓已租賃給江蘇美錦新能源技術(shù)有限公司，租期為2025年10月1日至2028年9月30日，租賃總面積為12000m2。本次評(píng)估中未考慮上述事項(xiàng)的影響。2、本次評(píng)估無(wú)抵押、擔(dān)保及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)。