本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深國(guó)譽(yù)評(píng)報(bào)字ZB[2025]第352號(hào)評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年10月31日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日：2025年12月5日國(guó)譽(yù)評(píng)估深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司中國(guó)深圳市南山區(qū)粵海街道深圳灣科技生態(tài)園12棟裙樓711國(guó)營(yíng)評(píng)估江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)所涉及的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告國(guó)營(yíng)評(píng)估 1 2 4資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 6一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 6二、評(píng)估目的 7三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 7 9 9 9七、評(píng)估方法 十、特別事項(xiàng)說明 十一、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 十二、評(píng)估假設(shè) 十三、評(píng)估報(bào)告日 ◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司1 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不八、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載十、我們?cè)谠u(píng)估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司 ◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。十一、我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，亦不承擔(dān)責(zé)任。十二、評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制?！蛏钲谑袊?guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司4江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)所涉及的寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的深國(guó)譽(yù)評(píng)報(bào)字ZB[2025]第352號(hào)深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司接受江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)所涉及的寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備于2025年10月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容摘要如下：一、評(píng)估目的：本次評(píng)估目的系江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)，委托本公司對(duì)所涉及的寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供參考。二、評(píng)估對(duì)象：寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值。三、評(píng)估范圍：位于西安方舟國(guó)際大廈的地下車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備，具體范圍以《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》為準(zhǔn)。五、評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年10月31日。六、評(píng)估方法：市場(chǎng)法和收益法。七、評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年10月31日，江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)所涉及的寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為1,208.40萬元(大寫金額：人民幣壹仟貳佰零捌萬肆仟元整)。按現(xiàn)行規(guī)定，該評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自本報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日算起。同時(shí)，報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司5評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注下述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，提請(qǐng)本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別關(guān)注：(一)本次評(píng)估所依賴的財(cái)務(wù)資料由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，委托人及產(chǎn)權(quán)持有人應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)，評(píng)估師僅履行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作，特提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。(二)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)本次評(píng)估未能收集到委估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)文件。(三)抵押事項(xiàng)2013年1月23日，陜西新方舟置業(yè)有限公司以方舟國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積24323平方米中-2層至地上14層在建工程及2246.7平方米國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物向西安市灞橋區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社申請(qǐng)貸款，金額為2000萬元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上述貸款尚未還清。本次評(píng)估未考慮抵押事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。(四)本報(bào)告評(píng)估結(jié)論包含增值稅，亦未考慮辦理產(chǎn)權(quán)文件及過戶的相關(guān)稅費(fèi)。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注上述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)深國(guó)譽(yù)評(píng)報(bào)字ZB〔2025〕第352號(hào)深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司接受江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)所涉及的寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備于2025年10月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況(一)委托人概況住所：江蘇新沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)寧夏路2號(hào)注冊(cè)資本：35556.3978萬元人民幣企業(yè)類型：股份有限公司(上市)經(jīng)營(yíng)范圍：進(jìn)口商品：本公司生產(chǎn)、科研所需的原輔材料、機(jī)械設(shè)備、儀器儀表及零配件。農(nóng)膜銷售。農(nóng)藥、化工產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)轉(zhuǎn)讓。氧氣銷售(限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng))。殺蟲劑原藥及劑型、殺菌劑原藥及劑型、除草劑原藥及劑型、化工產(chǎn)品(其中危險(xiǎn)化學(xué)品按安全生產(chǎn)許可證許可范圍經(jīng)營(yíng))生產(chǎn)、銷售、出口。醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理(金融除外)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))許可項(xiàng)目：發(fā)電業(yè)務(wù)、輸電業(yè)務(wù)、供(配)電業(yè)務(wù)；輸電、供電、受電電力設(shè)施的安裝、維修和試驗(yàn)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司7具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以審批結(jié)果為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：高性能纖維及復(fù)合材料制造；高性能纖維及復(fù)合材料銷售；產(chǎn)業(yè)用紡織制成品制造；產(chǎn)業(yè)用紡織制成品生產(chǎn)；產(chǎn)業(yè)用紡織儲(chǔ)能技術(shù)服務(wù)(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況注冊(cè)資本：60000萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)；農(nóng)藥生產(chǎn)；農(nóng)藥批發(fā)；農(nóng)藥零售(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))一般項(xiàng)目：技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；化工產(chǎn)品銷售(不含許可類化工產(chǎn)品);五金產(chǎn)品零售；機(jī)械零件、零部件銷售(除許可業(yè)務(wù)外，可自主依法經(jīng)營(yíng)法律法規(guī)非禁止或限制的項(xiàng)目)營(yíng)業(yè)期限：2011-05-27至2037-05-26(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人除國(guó)家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或(四)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系委托人與產(chǎn)權(quán)持有人系交易關(guān)系，委托人為債權(quán)人，擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)，產(chǎn)江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)，委托本公司對(duì)所涉及的寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估對(duì)象：江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)所涉及的寧夏 所涉及的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估范圍：位于西安方舟國(guó)際大廈的地下車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備。其中地下車位為152個(gè)，系陜西方舟制藥有限公司加裝機(jī)械停車裝置改造的兩層立體機(jī)械產(chǎn)權(quán)持有人未提供評(píng)估對(duì)象賬面原值及賬面凈值。具體范圍以《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》為準(zhǔn)。西安方舟國(guó)際大廈位于陜西西安雁塔區(qū)西安市高新區(qū)，東臨高新三路，南鄰光西安方舟國(guó)際大廈用地面積為5畝，總建筑面積為20700平方米(地上),建筑層數(shù)為地上21層、地下2層。其中1-4層為商業(yè)，2層閑置，其余部分已使用；5-8層為辦公樓，已有企業(yè)入駐；9層以上為公寓，已投入使用；地下停車位處于閑周邊配套設(shè)施介紹：交通系統(tǒng)：周邊經(jīng)停高新1號(hào)線、14路、210路等20余條公交線路，玫瑰大樓站與項(xiàng)目直線距離200米，1公里內(nèi)有地鐵3號(hào)線科技路站、地鐵6號(hào)線科技路站。教育資源：幼兒園：周邊有雁塔愛蘭德精英幼兒園、中海華庭幼兒園、高新第一幼兒園(科技一路)等多所優(yōu)質(zhì)幼兒園，步行或車程均可快速到達(dá)。中小學(xué)：包括西桃園小學(xué)(約600米)、西北大學(xué)附屬中學(xué)(約1.2公里)、大學(xué)：西北大學(xué)(桃園校區(qū))、西安醫(yī)學(xué)院(高新校區(qū))等高校近在咫尺，學(xué)商業(yè)與購物：購物中心：1公里內(nèi)聚集金鷹國(guó)際購物旺座國(guó)際購物中心、唐延路規(guī)劃地下商業(yè)綜合體等，滿足日常購物、餐飲和娛樂需醫(yī)療與生活服務(wù)：陜西省第二人民醫(yī)院(高新分院)、西安醫(yī)科腫瘤醫(yī)院、高銀行與郵局：中國(guó)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，以及中國(guó)郵政多個(gè)所，方便日常金融業(yè)務(wù)。8 ◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司9休閑與娛樂：公園廣場(chǎng)：豐慶公園、唐城墻遺址公園、新紀(jì)元公園等綠地環(huán)繞，適合散步休閑；規(guī)劃中的中心公園將進(jìn)一步提升環(huán)境品質(zhì)。餐飲與娛樂：周邊有香格里拉酒店、志誠(chéng)麗柏酒店、戴斯大酒店等高端餐飲場(chǎng)所，以及奧斯卡影城、藍(lán)積木健身等娛樂設(shè)施。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，停車位處于閑置狀態(tài)。委估停車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備為產(chǎn)權(quán)持有人購自陜西方舟制藥有限公司，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估人員未能獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)文件。(一)價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型。在資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)本次評(píng)估的評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象的具體狀況及評(píng)估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評(píng)估之評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型選取達(dá)成一致意見的前提下，選定市場(chǎng)價(jià)值作為本次評(píng)估的評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。(二)價(jià)值類型定義市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。(三)選擇價(jià)值類型的理由采用市場(chǎng)價(jià)值類型的理由是市場(chǎng)價(jià)值類型與其他價(jià)值類型相比，更能反映交易雙方的公平性和合理性，使評(píng)估結(jié)果能滿足本次評(píng)估目的之需要。五、評(píng)估基準(zhǔn)日根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同之約定，本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2025年10月31日。本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定是根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的安排，本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，經(jīng)委托人與評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商確定的。六、評(píng)估依據(jù)在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，我們遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)等，具體如下：(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司總經(jīng)理決議。江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第12屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第21次會(huì)議通過);2.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第97號(hào));3.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第538號(hào));4.《增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕170號(hào));5.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));6.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過);(三)準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào))。2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào))。4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào))。5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào))。6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào))。7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào))。8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào))。9.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào))。10.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào))。11.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào))。(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù) ◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司11(六)其他參考1.委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》;2.委托人即產(chǎn)權(quán)持有人承諾函；3.評(píng)估人員清查核實(shí)記錄、現(xiàn)場(chǎng)勘察所收集到的資料；4.委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的其他有關(guān)資料。七、評(píng)估方法1.評(píng)估基本方法簡(jiǎn)介資產(chǎn)評(píng)估基本方法是指評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值所采用的途徑、程序和技術(shù)手段的總和，包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。(1)收益法收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法應(yīng)用的前提條件：I.評(píng)估對(duì)象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；Ⅱ.預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；Ⅲ.收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。(2)市場(chǎng)法本次評(píng)估的對(duì)象為車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)法是指根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將委估資產(chǎn)與具有替代性的，且在評(píng)估基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的相同或類似資產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)相同或類似資產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估資產(chǎn)客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：I.評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開的市場(chǎng)以及活躍的交易；Ⅱ.有關(guān)交易的必要信息可以獲得。(3)成本法成本法也稱重置成本法，是將委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，以此確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法應(yīng)用的前提條件：I.評(píng)估對(duì)象涉及的相關(guān)資產(chǎn)能正常使用或者在用；Ⅱ.評(píng)估對(duì)象涉及的相關(guān)資產(chǎn)能夠通過重置途徑獲得；Ⅲ.評(píng)估對(duì)象涉及的相關(guān)資產(chǎn)的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)所涉及的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2.評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)因素，審慎分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)?shù)剡x擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法進(jìn)行評(píng)估。(1)評(píng)估方法的適用性分析①收益法評(píng)估范圍內(nèi)涉及的資產(chǎn)為停車位，可以出租使用獨(dú)立產(chǎn)生收益，其未來收益能可靠預(yù)測(cè)，滿足收益法的適用條件，故本次評(píng)估適宜采用收益法。②市場(chǎng)法評(píng)估范圍內(nèi)涉及的資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)上可取得其銷售價(jià)格，故本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。③成本法本次評(píng)估對(duì)象處于建成區(qū)，成本溢價(jià)較高，成本法難以真實(shí)反映其價(jià)值，故本次評(píng)估不選用成本法進(jìn)行評(píng)估。(2)本次評(píng)估的評(píng)估方法的選取本次評(píng)估的對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)本次評(píng)估的評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、委托人與產(chǎn)權(quán)持有人提供的相關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)勘查與其他途徑收集的資料以及評(píng)估對(duì)象的具體情況等相關(guān)條件，結(jié)合前述評(píng)估方法的適用性分析等綜合判斷，本次采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。3.本次評(píng)估技術(shù)思路及重要評(píng)估參數(shù)的確定(1)收益法本次評(píng)估采用收益法中的現(xiàn)金流量法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)資本化利率，將未來各年期的預(yù)期房地產(chǎn)正常凈收益折算到評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值并求和，來確定評(píng)估對(duì)象收益價(jià)格的一種方法。計(jì)算公式如下：其中：V:收益價(jià)格T:收益年份N:收益總年期CFT:當(dāng)期年份凈收益◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司12◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司R:資本化利率(2)市場(chǎng)法(一)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與委托人就產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估目的、評(píng)估評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人與資(二)訂立業(yè)務(wù)委托合同根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)后，與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同，以約(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，編制評(píng)估工作計(jì)劃，包括確定評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施主要(四)進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1.指導(dǎo)委托人、產(chǎn)權(quán)持有人等相關(guān)當(dāng)事方清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估2.根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情形，選擇適當(dāng)?shù)姆绞?，通過詢問、勘查、檢查等方式(五)收集整理評(píng)估資料1.評(píng)估專業(yè)人員從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取資料，從委托人、產(chǎn)權(quán)持有人等相關(guān)當(dāng)2.評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料采取適合的方式進(jìn)行核查驗(yàn)證，(六)評(píng)定估算形成結(jié)論◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)抵償債務(wù)1.根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法；2.根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成合理評(píng)估結(jié)論。(七)編制出具評(píng)估報(bào)告1.評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)定、估算后，形成初步評(píng)估結(jié)論，按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；2.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核；3.在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對(duì)溝通情況進(jìn)行獨(dú)立分析并決定是否對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行調(diào)整；4.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員完成以上評(píng)估程序后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估假設(shè)在評(píng)估過程中，我們所依據(jù)和使用的評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作的基本前提，同時(shí)提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人關(guān)注評(píng)估假設(shè)內(nèi)容，以正確理解和使用評(píng)估結(jié)論。1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。2.公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣為基礎(chǔ)。3.持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用 ◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司15(二)特殊假設(shè)2.無重大變化假設(shè)：是假定國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生4.數(shù)據(jù)真實(shí)假設(shè)：假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料(基礎(chǔ)資料、財(cái)務(wù)資料等)均真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有關(guān)重大事項(xiàng)披露充分；5.假設(shè)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)均無附帶影響其價(jià)值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制，與(三)其他假設(shè)條件有實(shí)物資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、性能、品質(zhì)、性狀、功能等均被假設(shè)是正常的；②所有被評(píng)估資產(chǎn)均被假設(shè)是符合法律或?qū)I(yè)規(guī)范等要求而記錄、保管、存放等，因而其是處在安全、經(jīng)濟(jì)、可靠的環(huán)境之下，其可能存在的危險(xiǎn)因素均未列于本次評(píng)估的考限于對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)可見部分的觀察，以及相關(guān)管理、使用、維護(hù)記錄之抽查和有限了解等。我們并不具備了解任何實(shí)體資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、物質(zhì)性狀、安全可靠等專業(yè)知于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年10月31日，采用市場(chǎng)法評(píng)估的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值為1,208.40萬元；采用收益法的評(píng)估結(jié)果為755.44萬元。市場(chǎng)法是根據(jù)市場(chǎng)交易結(jié)果計(jì)算得出，相比收益法能更好的反映委估物業(yè)的市于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年10月31日，江蘇藍(lán)豐生物化工股份有限公司擬接受資產(chǎn)◎深圳市國(guó)譽(yù)資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司16 抵償債務(wù)所涉及的寧夏藍(lán)豐精細(xì)化工有限公司持有的車位使用權(quán)及車庫機(jī)械設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為1,20840萬元(大寫金額：人民幣壹仟貳佰零捌萬肆仟元整)。本評(píng)估報(bào)告的合法使用者在使用本評(píng)估報(bào)告及其評(píng)估報(bào)告所載明的假設(shè)條件、限制條件、特別事項(xiàng)(期后重大事項(xiàng))及其對(duì)評(píng)估結(jié)果按現(xiàn)行規(guī)定，該評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自本報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日算起。同時(shí)，報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)(一)本次評(píng)估所依賴的財(cái)務(wù)資料由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，委托人及產(chǎn)權(quán)持有人應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)(二)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)(三)抵押事項(xiàng)2013年1月23日，陜西新方舟置業(yè)有限公司以方舟國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積24323平方米中-2層至地上14層在建工程及2246.7平方米國(guó)