房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：云衡(深圳)評(píng)字SZ【2026】FC0001號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等共6套住宅物業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估估價(jià)機(jī)構(gòu)：云衡(深圳)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：何晶晶(注冊(cè)號(hào)：4220160016)王志勇(注冊(cè)號(hào)：4420120020)估價(jià)報(bào)告出具日期：2025年12月30日致估價(jià)委托人函深圳市美芝裝飾設(shè)計(jì)工程股份有限公司：本評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)位于廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等共6套住宅物業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的：為管理層決策提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2025年12月15日。價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值，是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。估價(jià)方法：本次估價(jià)選用比較法。估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了分析和測(cè)算判斷，確定廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等共6套住宅物業(yè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2025年12月15日的估價(jià)結(jié)果為：市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為：10,055,760.00元大寫人民幣：壹仟零伍萬伍仟柒佰陸拾元整估價(jià)結(jié)果詳見《房地產(chǎn)估價(jià)明細(xì)表》。特別提示：無估價(jià)機(jī)構(gòu)：云衡(深圳)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司法人代表：王志勇致函日期：2025年12月30日金額單位：人民幣元建筑面積(m2)(元)1中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室2中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢2601室3中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢2602室4中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢2701室5中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢2702室6中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢2902室 1估價(jià)師聲明 5 6 8 8二、估價(jià)機(jī)構(gòu) 8三、估價(jià)目的 8 8 六、價(jià)值類型 七、估價(jià)依據(jù) 八、估價(jià)原則 1 1十、估價(jià)結(jié)果 24五、估價(jià)測(cè)算過程 3云衡(深圳)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。云衡評(píng)估(一)估價(jià)的假設(shè)條件1、一般假設(shè)(1)本估價(jià)報(bào)告中依據(jù)的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的產(chǎn)權(quán)狀況、估價(jià)面積是根據(jù)估價(jià)委托人提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及《土地使用權(quán)證》等復(fù)印件資料所記載的內(nèi)容，并據(jù)此資料評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值；(2)市場(chǎng)洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定，市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。本報(bào)告出具的估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇到自然力和其他不可抗力可能對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響；(3)交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，估價(jià)過程不考慮特殊買家的附加出價(jià)；(4)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，在繳納國(guó)家規(guī)定有關(guān)費(fèi)用后能在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；(5)本次估價(jià)查勘時(shí)僅對(duì)房屋進(jìn)行了一般性的察看未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，估價(jià)對(duì)象正常使用情況下，本次估價(jià)假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；(6)假設(shè)估價(jià)對(duì)象均為合法使用與按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用。2、未定事項(xiàng)假設(shè)本次估價(jià)不存在尚未明確或不夠明確的事項(xiàng)，無未定事項(xiàng)假設(shè)。3、背離事實(shí)假設(shè)本次估價(jià)不存在背離事實(shí)的假設(shè)。4、不相一致假設(shè)本次估價(jià)不存在不相一致的假設(shè)。5、依據(jù)不足假設(shè)未獲提供與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證資料，本次估價(jià)對(duì)象之權(quán)屬、用途、建筑面積等信息，均以委托方提供之相關(guān)資料為準(zhǔn)，如與實(shí)際不符，則估價(jià)結(jié)果須作相應(yīng)調(diào)整。1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，該估價(jià)結(jié)果只為委托人管理層決策提供參考依據(jù)，不做其他用途，其他用途的運(yùn)用均屬無效。2、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積等情況，以估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料為依據(jù)，資料真實(shí)性、合法性、完整性由估價(jià)委托人負(fù)責(zé)。有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料的內(nèi)容確定最終以相關(guān)管理部門確認(rèn)為準(zhǔn)，若與估價(jià)委托人向我們提供的資料存在差異，本公司保留對(duì)報(bào)告書的修正權(quán)。3、本估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的房地產(chǎn)價(jià)值，未考慮價(jià)值時(shí)點(diǎn)以后結(jié)構(gòu)質(zhì)量、使用功能布局、設(shè)備安裝和裝修變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。1、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得用作其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師同意，估價(jià)報(bào)告不得向估價(jià)委托人及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)。3、本報(bào)告有效期為自報(bào)告出具之日起一年，即2025年12月30日至2026年12月29日，隨著時(shí)間、估價(jià)目的、估價(jià)假設(shè)、限制條件及市場(chǎng)情況部分或全部發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整或重新進(jìn)行估價(jià)。4、本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托人所有，本公司對(duì)估價(jià)結(jié)果擁有最終解析權(quán)。注冊(cè)地址：深圳市福田區(qū)梅林街道梅豐社區(qū)梅秀路2號(hào)深華科技園廠房1棟401估價(jià)機(jī)構(gòu)：云衡(深圳)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：深圳市福田區(qū)福保街道福保社區(qū)紫荊道2號(hào)順通安科技廠房2棟五層501資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)證書編號(hào)：粵房估備字壹1300012有效期限：2026年11月21日止估價(jià)對(duì)象為廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等共6套住宅物業(yè)，建筑面積合計(jì)為686.40m2。本次估價(jià)包含分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)、房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)估價(jià)對(duì)象尚未分割辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》,根據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象所屬的整宗地塊的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》,其權(quán)益狀況具體如下表：表1-1產(chǎn)權(quán)狀況表產(chǎn)權(quán)證號(hào)粵(2019)廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10800004號(hào)廣州中鐵諾德置業(yè)有限公司云衡評(píng)估權(quán)利類型國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓宗地面積土地使用權(quán)終止日期2088年7月24日3、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析(1)土地基本狀況：估價(jià)對(duì)象位于廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村，南臨明慧路、北臨荔枝林，東臨增城中學(xué)附屬小學(xué)，西臨荔星大道北。宗地形狀較不規(guī)則，地質(zhì)條件對(duì)開發(fā)利用較為有利，證載用途為城鎮(zhèn)住宅用地，共有宗地面積37495.62m2,使用權(quán)類型為國(guó)有出讓，使用權(quán)終止日期為2088年7月24日止，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)宗地上已建多棟住宅類建筑，剩余使用年期62.61年；宗地紅線外開發(fā)程度為“六通”(指：通路、通電、通水、排水、通訊、通氣)。(2)建筑物基本狀況：估價(jià)對(duì)象所在樓幢為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整幢總層數(shù)為34層，其中地上32層、地下2層，估價(jià)對(duì)象位于8幢1702、2601、2602、2701、2702和2902室，每套建筑面積均為114.40m2,建筑面積合計(jì)為686.40m2,層高約3米。約建于2022年。室內(nèi)裝修情況：地面為瓷磚，內(nèi)墻及天花均為乳膠漆；廚房、衛(wèi)浴間地面為防滑地磚，內(nèi)墻鋪貼瓷磚到頂，天花為裝飾吊頂；安裝防盜門、鋁合金窗等；水電設(shè)施齊全。朝向?yàn)槌希刻讘粜途鶠?房2廳2衛(wèi)，裝修為開發(fā)商統(tǒng)一裝修，室內(nèi)采光通風(fēng)較好。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)保養(yǎng)情況良好。4、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(1)估價(jià)對(duì)象廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等臨路狀況地段繁華程度交通公交便捷度“蔣村總站”公交站約400米，有77路、80路、47路、3路等多路公交車云衡評(píng)估停車方便程度設(shè)有地面、地下停車場(chǎng)，停車位較充足外部配套設(shè)施域以住宅為主，環(huán)境污染指數(shù)一般，城市公共綠化根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年12月15日。1、價(jià)值類型本次估價(jià)的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。2、價(jià)值定義市場(chǎng)價(jià)值，是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價(jià)依據(jù)1、法律、法規(guī)和政策性文件(1)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日由第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過的第三次修正版本);(2)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂);(3)《中華人民共和國(guó)民法典》(中華人民共和國(guó)主席令第45號(hào));(4)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào));(5)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第538號(hào))、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令2008年第50號(hào))(6)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅增值稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2016]23號(hào));2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范(1)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015);云衡評(píng)估(3)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語規(guī)范》(GB/T50999-2013)。(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及土地使用權(quán)證(粵(2019)廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10800004號(hào))復(fù)印件；(2)委托人提供的其他相關(guān)資料。(1)估價(jià)人員實(shí)地查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料；(2)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料。1.獨(dú)立、客觀、公正原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,常用的估價(jià)方法有比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)以在本次評(píng)估過程中亦不采用成本法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象為已建成使用的物業(yè)，目前使用狀況良好，從建筑環(huán)保的角度來看，不具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，因此不適合采用假設(shè)開發(fā)法。比較法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其基本公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2.估價(jià)技術(shù)路線本次評(píng)估運(yùn)用比較法測(cè)算其比準(zhǔn)價(jià)格；通過上述技術(shù)路徑分析，結(jié)合當(dāng)前同類市場(chǎng)實(shí)際和估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，確定可比案例的影響因素，得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)人員遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了分析和測(cè)算判斷，確定廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等共6套住宅物業(yè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2025年12月15日的估價(jià)結(jié)果為：市場(chǎng)價(jià)值合計(jì)為：10,055,760.00元大寫人民幣：壹仟零伍萬伍仟柒佰陸拾元整估價(jià)結(jié)果詳見《房地產(chǎn)估價(jià)明細(xì)表》十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師2025年12月30日2025年12月30日2025年12月30日十二、實(shí)地勘察期本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年12月15日。云衡評(píng)估十三、估價(jià)作業(yè)期2025年12月30日至2025年12月30日云衡評(píng)估云衡——以云端之智，衡萬物之值!云衡——以云端之智，衡萬物之值!14/42一、估價(jià)對(duì)象描述與分析1、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(1)估價(jià)對(duì)象廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等臨路狀況地段繁華程度交通公交便捷度“蔣村總站”公交站約400米，有77路、80路、47路、3路等多路公交車停車方便程度設(shè)有地面、地下停車場(chǎng)，停車位較充足外部配套設(shè)施域以住宅為主，環(huán)境污染指數(shù)一般，城市公共綠化2、估價(jià)對(duì)象范圍估價(jià)對(duì)象為廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室等共6套住宅物業(yè)，建筑面積合計(jì)為686.40m2。本次估價(jià)包含分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)、房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值、裝飾裝修及保證房地產(chǎn)正常使用的設(shè)施設(shè)備，不含室內(nèi)家電、家具等動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及相關(guān)的債權(quán)債務(wù)。3、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象尚未分割辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》,根據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象所屬的整宗地塊的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》,其權(quán)益狀況具體如下表：表1-1產(chǎn)權(quán)狀況表產(chǎn)權(quán)證號(hào)粵(2019)廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10800004號(hào)云衡評(píng)估廣州中鐵諾德置業(yè)有限公司權(quán)利類型國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓宗地面積土地使用權(quán)終止日期2088年7月24日(1)土地基本狀況：估價(jià)對(duì)象位于廣州市增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村，南臨凱為有利，證載用途為城鎮(zhèn)住宅用地，共有宗地面積讓，使用權(quán)終止日期為2088年7月24日止，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)宗地上已建多棟住宅類建筑，剩余使用年期62.61年；宗地紅線外開發(fā)程度為“六通”(指：通路、通電、通水、排水、通訊、通氣)。(2)建筑物基本狀況：估價(jià)對(duì)象所在樓幢為框架剪力墻結(jié)構(gòu)其中地上32層、地下2層，建筑面積合計(jì)為686.40m2,層高約3米。約建于2022年。二、市場(chǎng)背景描述與分析廣州從3世紀(jì)30年代起成為海上絲綢之路的主港，唐宋時(shí)期成為中國(guó)第一大港，明清展能力居中國(guó)前三，在廣州投資的外資企業(yè)達(dá)2.7萬家；世界500強(qiáng)企業(yè)288家，其中120家把總部或地區(qū)總部設(shè)在廣州。廣州互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)超過3,000家，誕生了微信、唯品會(huì)、YY語音、酷狗音樂、網(wǎng)易、UC瀏覽器等。廣州第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重達(dá)到68.56%。廣州城區(qū)常住人口數(shù)量居全國(guó)第三，2016年人口增量居中國(guó)第一，吸納高校畢業(yè)生全省最多。根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)劃，廣州2020年常住人口控制在1,800萬人。聯(lián)合國(guó)報(bào)告指出廣州人類發(fā)展指數(shù)居中國(guó)第一。廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額居全國(guó)第三，人均消費(fèi)額居全國(guó)第一；居民人均可支配收入、住戶存款總額(居民儲(chǔ)蓄存款)、人均住戶存款均居全省第一。廣州擁有82所高校，在校大學(xué)生總數(shù)達(dá)113.96萬人，數(shù)量居中國(guó)第一；集結(jié)了全省97%的國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科、70%的科技人員和95%的博士；各級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室數(shù)量均居全省第一。增城區(qū)是廣州市市轄區(qū)，位于廣東省中東部、廣州市東部，南與東莞隔江相望，東臨惠州，北界從化，西連廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和中新知識(shí)城。增城建縣于東漢建安六年(201年),隸屬南?？?，因南?？ぴ?縣，新設(shè)一縣，增多一城，故曰”增城”。1993年撤縣設(shè)市，2014年2月撤市設(shè)區(qū)。轄4個(gè)街道辦事處、7個(gè)鎮(zhèn)、282個(gè)行政村和55個(gè)社區(qū)，常住人口103.68萬。轄區(qū)內(nèi)的增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是廣州市三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之一。增城區(qū)是全國(guó)著名的荔枝之鄉(xiāng)、牛仔服裝名城、新興的汽車產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)旅游示范區(qū)，先后榮獲”全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范市”、"聯(lián)合國(guó)和諧城市提名獎(jiǎng)”、"中國(guó)最具幸福感城市”、"中國(guó)和諧之城”、"中國(guó)金融生態(tài)城市”、"中國(guó)全面小康10大示范市”、"全國(guó)綠色小康縣(市)"、"全國(guó)綠化模范縣(市)"、"全國(guó)科技先進(jìn)市"等稱號(hào)。2、廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析根據(jù)廣東省地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2025年前三季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值23265.65億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)4.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值197.94億元，增長(zhǎng)4.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值5564.37億元，增長(zhǎng)2.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值17503.34億元，增長(zhǎng)4.6%。(1)農(nóng)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)向好，主要產(chǎn)品產(chǎn)量提升前三季度，全市農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值395.70億元，同比增長(zhǎng)4.6%,比上半年提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)行業(yè)中，種植業(yè)增勢(shì)平穩(wěn)，增長(zhǎng)4.4%;漁業(yè)穩(wěn)中有升，增長(zhǎng)5.4%,比上半年提升1.0個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)發(fā)展向好，農(nóng)林牧漁專業(yè)及輔助性活動(dòng)增長(zhǎng)6.8%,比上半年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品中，水果產(chǎn)量在荔枝豐收帶動(dòng)下，提速增長(zhǎng)12.0%;水產(chǎn)品持續(xù)增產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)量增長(zhǎng)4.3%。特色農(nóng)業(yè)中，花卉、觀賞魚增勢(shì)較云衡——以云端之智，衡萬物之值!云衡——以云端之智，衡萬物之值!好，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值分別增長(zhǎng)5.0%和34.5%。(2)工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步改善，新質(zhì)生產(chǎn)力加快成長(zhǎng)前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)1.4%,比上半年提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)產(chǎn)量同比增長(zhǎng)20.6%,比上半年提升11.1個(gè)百分點(diǎn)；電子產(chǎn)品制造業(yè)、石油化工制造業(yè)延續(xù)穩(wěn)的增勢(shì)，實(shí)現(xiàn)增加值分別增長(zhǎng)2.0%和6.1%。“兩新”政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，帶動(dòng)電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)增加值分別增長(zhǎng)10.5%、6.8%,電梯、環(huán)術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，顯示器件制造業(yè)、集成電路制造業(yè)增加值分別增長(zhǎng)19.4%和37.4%,液晶顯示模組、模擬芯片、集成電路圓片產(chǎn)量分別增長(zhǎng)1.3倍、20.5%和56.3%。新興動(dòng)能加速培育，航空航天器制造業(yè)、修理業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值分別增長(zhǎng)19.6%和15.5%,民用無人機(jī)產(chǎn)量增長(zhǎng)35.2%。(3)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)較快，多領(lǐng)域發(fā)力提供支撐1-8月(錯(cuò)月),全市營(yíng)利性服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)10.7%,比1-5月提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。主要行業(yè)中，互聯(lián)網(wǎng)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)提速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)10.1%,其中，互聯(lián)網(wǎng)生活服務(wù)平臺(tái)(增18.3%)、互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)(增12.4%)等平臺(tái)服務(wù)保持活躍；數(shù)字內(nèi)容服務(wù)(增20.3%)、信息系統(tǒng)集成服務(wù)(增18.1%)等產(chǎn)業(yè)數(shù)智化服務(wù)增長(zhǎng)強(qiáng)勁。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)保持良好增勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)13.7%,其中，人力資源服務(wù)、廣告、咨詢與調(diào)查等專業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)亮眼，分別增長(zhǎng)12.922.1%和33.7%。科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)運(yùn)行向好，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)9.4%,其中，專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)分別增長(zhǎng)11.1%和7.3%。商旅深度融合，文化藝術(shù)業(yè)、體育業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別增長(zhǎng)35.3%和15.9%,旅行社及相關(guān)服務(wù)、休閑觀光活動(dòng)分別增長(zhǎng)8.4%和9.7%。(4)消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，線上消費(fèi)保持熱度前三季度，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8157.59億元單位零售商品中，通訊器材類(增2.7%)、新能源汽車(增3.5%)、家用電器和音像器材類(增5.7%)、家具類(增2.6倍)等購(gòu)置換新補(bǔ)貼覆蓋領(lǐng)域的商品零售額繼續(xù)增長(zhǎng)；文化辦公用品類(增19.7%)、體育娛樂用品類(增26.0%)、電子出版物及音像制品類(增1.1倍)等文體娛樂商品持續(xù)熱銷；金銀珠寶類(增12.2%)、化妝品類(增4.0%)等升級(jí)類商品消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)定。線上消費(fèi)延續(xù)良好增勢(shì)，限額云衡評(píng)估商品網(wǎng)上零售額、住宿餐飲企業(yè)通過公共網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)餐費(fèi)收入分別增長(zhǎng)10.1%和14.9%。(5)固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)投資助力賦能前三季度，全市完成固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)1.3%,比上半年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。分領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長(zhǎng)9.6%,基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)2.2%,房地產(chǎn)開發(fā)投資在城市更新項(xiàng)增長(zhǎng)12.4%。汽車制造業(yè)加快轉(zhuǎn)型補(bǔ)鏈，完成投資增長(zhǎng)15.8%,其中汽車零配件制造業(yè)航空航天器及設(shè)備制造業(yè)完成投資分別增長(zhǎng)38.0%和55.2%;高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資中的信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)服務(wù)投資分別增長(zhǎng)26.2%和39.8%。(6)交通運(yùn)輸業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，樞紐功能不斷增強(qiáng)前三季度，全市累計(jì)完成客運(yùn)量2.54億人次，實(shí)現(xiàn)旅客周轉(zhuǎn)量同比增長(zhǎng)6.5%,其中，航空、鐵路運(yùn)輸兩大出行方式完成客運(yùn)量分別增長(zhǎng)2.4%和0.9%。貨物運(yùn)輸穩(wěn)中有升，完成貨運(yùn)量7.00億噸，增長(zhǎng)2.4%,其中9月單月增長(zhǎng)4.1%;港口集裝箱吞吐量延續(xù)平穩(wěn)增勢(shì)，增長(zhǎng)4.9%,其中出港集裝箱吞吐量增長(zhǎng)4.7%。白云機(jī)場(chǎng)客貨齊增，完成旅客吞吐量6109.83萬人次，增長(zhǎng)8.4%,其中國(guó)際航線旅客吞吐量大幅增長(zhǎng)20.0%;完成貨郵行吞吐量增長(zhǎng)4.3%,綜合交通樞紐承運(yùn)功能不斷增強(qiáng)。(7)存貸款余額穩(wěn)健增長(zhǎng)，市場(chǎng)信貸支撐堅(jiān)實(shí)9月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額18.32萬億元，同比增長(zhǎng)8.0%。存款余額9.64萬億元，增長(zhǎng)8.8%,其中，住戶存款增長(zhǎng)9.7%。貸款余額8.68萬億元，增長(zhǎng)7.1%,其中，企業(yè)貸款余額較快增長(zhǎng)13.5%;小型、微型企業(yè)信貸需求增加，貸款余額分別增長(zhǎng)24.2%和43.5%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸支撐有力，制造業(yè)、信息傳輸軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)貸款余額分別增長(zhǎng)3.0%、18.0%和23.2%。(8)城鄉(xiāng)居民收入比縮小，民生保障扎實(shí)有力前三季度，廣州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入68462元，同比增長(zhǎng)3.3%;農(nóng)村居民人均可支配收入36122元，同比增長(zhǎng)5.6%,城鄉(xiāng)居民收入比縮小至1.90。民生重點(diǎn)領(lǐng)域財(cái)推進(jìn)，教育投資增長(zhǎng)7.0%;電力熱力燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)、交通業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施投資分別增長(zhǎng)9.8%和5.0%。(1)房地產(chǎn)政策①中國(guó)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年10月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.0%,5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1)2025年1-3季度廣州土地市場(chǎng)分析2025年1-9月，廣州共供應(yīng)各類用地共273宗，推出各類用地規(guī)劃建筑面積262.1萬平方米，同比增長(zhǎng)1.5%。供應(yīng)土地中有33宗為涉宅用地(純宅地+商住),商辦用地供應(yīng)21宗，工業(yè)用地21宗，其他用地7宗。見下表：同比(S)方米)同比(8)(宗)(萬平方米)窗辦用地7②土地成交總體情況2025年1-9月，廣州共成交各類土地218宗，其中涉宅用地22宗，商辦用地17宗，工業(yè)用地175宗，其他用地4宗，成交規(guī)劃建筑面積2030.04萬平方米，同比下降8%,廣州成交樓面均價(jià)為1641元/平方米，同比下降22.7%;平均溢價(jià)率為1.5%;各類用地出讓金達(dá)333.45億元，同比下降28.8%。見下表：數(shù)(宗) 積(萬平方米同比率(S)較去年同金(億元)1000400-③涉宅用地供應(yīng)及成交情況2025年1-9月，廣州共推出住宅用地33宗，規(guī)劃建筑面積192.62萬m2,同比下降39.51%;成交規(guī)劃建筑面積116.63萬m2,同比下降34.93%。2025年1-9月，成交住宅用地22宗，廣州成交樓面均價(jià)為18172元/m2,同比下跌5.64%;平均溢價(jià)率為2.39%,較去年同期下降7.53個(gè)百分點(diǎn)；住宅用地出讓金達(dá)211.95億元，同比下降38.6%。④商辦用地供應(yīng)及成交情況2025年1-9月，廣州市共推出商辦用地規(guī)劃建筑面積77.27萬m2,同比下降31.01%;成交規(guī)劃建筑面積71.34萬m2,同比增長(zhǎng)12.21%。2025年1-9月，廣州市成交樓面均價(jià)為5338元/m2,同比下跌20.52%;平均溢價(jià)率為0%,較去年同期下降0.95個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地出讓金達(dá)38.08億元，同比下降10.82%。2)2025年1-3季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析i.商品住宅供應(yīng)及成交總體分析2025年1-9月，廣州商品住宅(不含保障性住房)月均新批上市面積為45.53萬m2,同比下降11.0%。2025年1-9月，廣州商品住宅(不含保障性住房)成交面積為496.3萬m2,同比增長(zhǎng)2.4%;商品住宅(不含保障性住房)漲幅較去年同期擴(kuò)大1.40個(gè)百分點(diǎn)。其中2025年9月，廣州新建住宅均價(jià)25037元/m2同比上漲1.50%,漲幅較去年同期擴(kuò)大1.35個(gè)百分點(diǎn)。2025年1-9月，增城區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)等區(qū)域?yàn)閺V州商品住宅(不含保障性住房)成交主力區(qū)域，共成交220.51萬m2,占城市成交面積的44.4%。其中，成交面積同比增長(zhǎng)的區(qū)域有天河區(qū)、越秀區(qū)、黃埔區(qū)等，同比分別增長(zhǎng)48.3%、41.5%、20.1%;成交云衡評(píng)估1-9月成交面積《方m)占比()網(wǎng)比(%)9月成交面積(萬m)占比(%)同比(%)增城區(qū)香萬區(qū)5白云區(qū)黃埔區(qū)花都區(qū)南沙區(qū)天河區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)從化區(qū)趁秀區(qū)iii.商品住宅區(qū)域成交均價(jià)分析2025年1-9月，越秀區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)等區(qū)域?yàn)閺V州商品住宅(不含保障性住房)成交均價(jià)最高區(qū)域。成交均價(jià)同比下跌的區(qū)域有海珠區(qū)、番禺區(qū)、荔灣區(qū)等，同比分別下跌20.5%、18.5%、16.0%。詳見下表：同比5)同比(S)(元/平方米(元/產(chǎn)方米越療區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)茲灣區(qū)白云區(qū)黃埔區(qū)5督萬區(qū)南沙區(qū)花都區(qū)增城區(qū)II.二手住宅供應(yīng)量及成交量分析2025年1-9月，廣州商品住宅成交面積為648.4萬m2,同比增長(zhǎng)3.8%;商品住宅成交套數(shù)為68140套，同比增長(zhǎng)0.9%。2025年1-9月，番禺區(qū)、海珠區(qū)、增城區(qū)等區(qū)域?yàn)閺V州商品住宅成交主力區(qū)域，共成交25813套，占城市成交套數(shù)的37.9%。其中，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)的區(qū)域有南沙區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)等，同比分別增長(zhǎng)27.6%、20.0%、10.4%;成交套數(shù)同比下降的區(qū)域有越秀區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)等，同比分別下降14.7%、8.8%、5.7%。各區(qū)成交量如下表：云衡評(píng)估區(qū)城1-9月成交面積占比(9)同比(3)南沙區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)答禹區(qū)天河區(qū)荔灣區(qū)2增城區(qū)黃埔區(qū)越秀區(qū)從化區(qū)花都區(qū)②新建辦公市場(chǎng)分析I.總體供求情況2025年1-9月，廣州寫字樓月均新批上市面積為7.79萬m2,同比下降8.2%。2025年1-9月，廣州寫字樓成交面積為61.3萬m2,同比下降23.6%;寫字樓成交套數(shù)為6034套，同比下降32.8%;2025年1-9月，廣州寫字樓成交均價(jià)為28213元/m2,同比下跌11.7%。II.各區(qū)交易情況2025年1-9月，南沙區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)等區(qū)域?yàn)閺V州寫字樓成交主力區(qū)域，共成交35.48萬m2,占城市成交面積的57.9%。其中，成交面積同比增長(zhǎng)的區(qū)域有從化區(qū)、白云區(qū)、南沙區(qū)等，同比分別增長(zhǎng)32.9%、20.2%、6.2%;成交面積同比下降的區(qū)域有黃埔區(qū)、海珠區(qū)、增城區(qū)等，同比分別下降77.9%、52.6%、46.4%。占比(%)同比(S)(萬平方米)南沙區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)督禹區(qū)天河區(qū)荔灣區(qū)2增城區(qū)黃埔區(qū)越秀區(qū)從化區(qū)花都區(qū)③新建商業(yè)市場(chǎng)分析云衡評(píng)估I.總體供求情況2025年1-9月，廣州商業(yè)月均新批上市面積為3.88萬m2,同比增長(zhǎng)17.6%;2025年1-9月，廣州商業(yè)成交面積為50.2萬m2,同比增長(zhǎng)18.1%;商業(yè)成交套數(shù)為2201套，同比下降23.7%。2025年1-9月，廣州商業(yè)成交均價(jià)為27155元/m2,同比下跌24.9%。II.各區(qū)交易情況2025年1-9月，南沙區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)等區(qū)域?yàn)閺V州商業(yè)成交主力區(qū)域，共成交37.9萬m2,占城市成交面積的75.6%。其中，成交面積同比增長(zhǎng)的區(qū)域有白云區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等，同比分別增長(zhǎng)223.8%、126.2%、102.0%;成交面積同比下降的區(qū)域有越秀區(qū)、黃埔區(qū)、增城區(qū)等，同比分別下降98.8%、79.7%、66.7%。詳(萬平方米)占比(%)同比(%)南沙區(qū)譽(yù)禹區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)增城區(qū)賞墻區(qū)花都區(qū)荔灣區(qū)天河區(qū)12從化區(qū)越秀區(qū)3)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望土地市場(chǎng)方面：供應(yīng)方面，2025年1-9月廣州新供應(yīng)土地273宗，其中33宗為涉宅用地(純宅地+商住),商辦用地供應(yīng)21宗，工業(yè)用地212宗，其他用地7宗，供應(yīng)主要為工業(yè)用地；在成交方面，主要還是以工業(yè)用地為主，2025年1-9月有22宗住宅用地成交，較去年同期對(duì)比有明顯上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)方面：2025年1-9月廣州新建住宅房市場(chǎng)成交量較去年同期有所增長(zhǎng)；同時(shí)廣州二手房市場(chǎng)上半年成交量也略高于去年同期水平。隨著公積金貸款利率及商貸轉(zhuǎn)公貸的政策落地，同時(shí)在政府相關(guān)利好政策的影響下，剛需及置換群體購(gòu)房意愿有所增強(qiáng)。三、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳利用是指估價(jià)對(duì)象在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，并使價(jià)值得以最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。最高最佳利用前提主要有維持現(xiàn)狀利用前提、更新改云衡評(píng)估造前提、改變用途前提、改變規(guī)模前提、重新開發(fā)前提、上述前提的某種組合。本次估價(jià)主要從下列方面考慮。1、法律上允許：對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果法律是不允許的，應(yīng)被禁止使用。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃合法用途為住宅類，未有其他不利行使合法權(quán)利的限制，故估價(jià)對(duì)象維持現(xiàn)狀作為住宅房地產(chǎn)使用是被法律所認(rèn)可、允許的。2、技術(shù)上可能：對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)放棄。估價(jià)對(duì)象建筑物是根據(jù)住宅規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)所建造的房屋，其采光、通風(fēng)、樓間距都符合住宅類房產(chǎn)使用條件及要求，故估價(jià)對(duì)象維持現(xiàn)狀作為住宅類房產(chǎn)使用在技術(shù)上是可能3、經(jīng)濟(jì)上可行：對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)，只有未來收入現(xiàn)值大于未來支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。估價(jià)對(duì)象作為住宅使用符合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)住宅類房產(chǎn)特性，基礎(chǔ)配套及道路交通、綠化等均符合住宅房地產(chǎn)的使用要求，在未來經(jīng)濟(jì)收益大于支出，所以其在經(jīng)濟(jì)上是可行的。4、價(jià)值最大化：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的利用方式。在用途的合法性限定下，房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、使用均按合法用途住宅類房產(chǎn)進(jìn)行，且維持現(xiàn)狀作為住宅類房產(chǎn)使用與區(qū)域發(fā)展、周邊物業(yè)、周邊自然和人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地的集約使用、估價(jià)對(duì)象位置相協(xié)調(diào)，價(jià)值也達(dá)到最大化。5、其他利用方式分析：估價(jià)對(duì)象更新改造使用會(huì)造成浪費(fèi)，無現(xiàn)實(shí)意義；改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)再利用均無法得到法律上的許可，且與同區(qū)域發(fā)展不相適應(yīng)。綜上所述，經(jīng)分析、判斷，估價(jià)對(duì)象以維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理，為最高最佳利用方式，因此以法定住宅用途為前提進(jìn)行估價(jià)。四、估價(jià)方法適用性分析估價(jià)方法通常有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；估價(jià)對(duì)象可作為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目重新開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)選用成本法；估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法預(yù)測(cè)或測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。1.選用的估價(jià)方法及理由通過實(shí)地查勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，考慮到估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域類似房地產(chǎn)的買賣可比實(shí)例及租賃可比實(shí)例較多，因此本次估價(jià)選用比較法。2.不選用的估價(jià)方法及理由估價(jià)對(duì)象可出租獲取租金收益，有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，但現(xiàn)行市場(chǎng)租售比嚴(yán)重背離，故本次估價(jià)不適合選用收益法。雖然估價(jià)對(duì)象理論上適用成本法，但受到客觀條件限制，特別是現(xiàn)時(shí)住宅房地產(chǎn)的價(jià)格主要受市場(chǎng)供求關(guān)系左右，成本法的均衡原理已被淡化，在這種背景下，住宅房地產(chǎn)的價(jià)格與成本的關(guān)聯(lián)性弱，房地產(chǎn)的開發(fā)成本不能反映出房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，故本次估價(jià)不適合選用成本法。由于估價(jià)對(duì)象為非待開發(fā)的房地產(chǎn)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，理論上不適用假設(shè)開發(fā)法，故不適合選用假設(shè)開發(fā)法。3.估價(jià)技術(shù)路線(1)比較法估價(jià)A搜集交易實(shí)例；B選取可比實(shí)例；C對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理；D求取比較價(jià)值的單價(jià)。(2)根據(jù)單價(jià)及建筑面積求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過程1、比較法分析測(cè)算過程比較法估價(jià)思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況(實(shí)物狀況、權(quán)益云衡評(píng)估狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)值，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。其基本公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)(1)選取可比案例，建立比較基礎(chǔ)我們通過對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情的了解，通過各種渠道搜集交易案例及參考相關(guān)資料，從中選取具有真實(shí)性、客觀性、信息完備性、可比性等符合一定條件的交易實(shí)例作為比較實(shí)例。選取交易案例，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、付款方式、融資條件、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、計(jì)價(jià)單位后，可比實(shí)例情況如下：可比實(shí)例情況說明表比較基礎(chǔ)比較實(shí)例統(tǒng)一產(chǎn)范圍代繳相關(guān)稅費(fèi)代繳相關(guān)稅費(fèi)代繳相關(guān)稅費(fèi)電器、汽車位等實(shí)物范圍住宅住宅住宅住宅統(tǒng)一付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款統(tǒng)一以建筑面積計(jì)算以建筑面積計(jì)算以建筑面積計(jì)算以建筑面積計(jì)算貨幣單位位交易價(jià)格(元/m2)(2)比較因素選擇參與比較的因素條件應(yīng)是對(duì)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例之間的價(jià)格差異產(chǎn)生作用的因素；通過對(duì)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例各自特點(diǎn)的分析，本次估價(jià)選擇了交易情況、交易日期、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況等因素進(jìn)行比較，詳見下表。比較因素條件說明表可比實(shí)例B中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室中鐵諾德梓悅臺(tái)凱德凱荔花園中鐵諾德梓悅臺(tái)項(xiàng)目名稱中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室中鐵諾德梓悅臺(tái)凱德凱荔花園中鐵諾德梓悅臺(tái)與有關(guān)重要場(chǎng)所的區(qū)政務(wù)服務(wù)中心”約區(qū)政務(wù)服務(wù)中心”約區(qū)政務(wù)服務(wù)中心”約區(qū)政務(wù)服務(wù)中心”約朝向南東南東南西南7棟10棟6棟5度城碧桂園等住宅氛圍城碧桂園等住宅氛圍悅軒泊爵、錦繡御景臺(tái)、雅居樂三千院、廣悅軒泊爵、錦繡御景苑、荔城碧桂園等交通條件有77路、80路、47有77路、80路、47有77路、80路、47米，有77路、80路、交車途經(jīng)停車便利公共配套完善度備備備周邊有萬達(dá)廣場(chǎng)、增城敏捷廣場(chǎng)、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第四醫(yī)郵政儲(chǔ)蓄銀行、工商公共服務(wù)設(shè)施完備自然環(huán)境區(qū)，鄰近增江畫廊景區(qū)、古荔園等，自然可比實(shí)例B可比實(shí)例C中鐵諾德梓悅臺(tái)8幢1702室中鐵諾德梓悅臺(tái)凱德凱荔花園中鐵諾德梓悅臺(tái)高，治安良好高，治安良好高，治安良好景觀年期空置空置空置空置況一般一般一般一般單獨(dú)所有單獨(dú)所有單獨(dú)所有單獨(dú)所有不規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則好好好好五通一平五通一平五通一平五通一平水刷石水刷石水刷石3米中高檔裝修中高檔裝修中高檔裝修中高檔裝修電梯、消防栓等電梯、消防栓等電梯、消防栓等電梯、消防栓等完好房完好房完好房完好房