2025/12/1614:27/report/Report/AuthenticationAttachedPages?Snowflakeld=17661597433547776澳柯瑪股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目青天評報字[2025]第QDV310號青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二○二五年十二月十六日聲明 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告 5 5 8 8 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 26十三、資產(chǎn)評估報告日 十四、資產(chǎn)評估師簽字蓋章和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)蓋章 27附件 二、資產(chǎn)評估結(jié)果分類匯總表七、其他應(yīng)收款評估明細(xì)表十一、非流動資產(chǎn)評估匯總表十二、投資性房地產(chǎn)評估匯總表十三、投資性房地產(chǎn)——房屋評估明細(xì)表(成本模式計量)十四、固定資產(chǎn)評估匯總表十七、遞延所得稅資產(chǎn)評估明細(xì)表二十、預(yù)收賬款評估明細(xì)表二十一、應(yīng)付職工薪酬評估明細(xì)表二十二、應(yīng)交稅費(fèi)評估明細(xì)表二十三、其他應(yīng)付款評估明細(xì)表一、本資產(chǎn)評估報告是依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)四、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。堅持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性承擔(dān)責(zé)任。七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。八、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗。中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。青天評報字[2025]第QDV310號重要提示：以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)部權(quán)益價值進(jìn)行評估，為此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價值參考。報的全部資產(chǎn)和負(fù)債。四、評估基準(zhǔn)日：2025年12月2日。青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司申報評估的資產(chǎn)賬面凈值156,693,768.30元，負(fù)債賬面價值66,684,146.66元，凈資產(chǎn)賬面價值90,009,621.64元。評估后，資產(chǎn)評估值234,791,628.37元，負(fù)債評估值66,684,146.66元，凈資產(chǎn)評估值168,107,481.71元。因此，青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司股東全部權(quán)益(100%股權(quán))在本次評估基準(zhǔn)日2025年12月2日的市場價值為人民幣168,107,481.71本次評估結(jié)論未考慮具有控制權(quán)或者缺乏控制權(quán)可能產(chǎn)生的溢價或本評估結(jié)論使用有效期為一年，自評估基準(zhǔn)日2025年12月2日至2026年12月1日。(一)青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司評估基準(zhǔn)日的財務(wù)報表已經(jīng)審計并由中興華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具了《審計報告》。本次(二)本次評估，投資性房地產(chǎn)、存貨及設(shè)備類固定資產(chǎn)的評估值均(三)截至評估基準(zhǔn)日，青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司的交通銀行年9月11日，終止日期為2026年9月11日。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注以評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告正文中載明的假設(shè)、限定條青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd澳柯瑪股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目青天評報字[2025]第QDV310號澳柯瑪股份有限公司：青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對澳柯瑪股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)事宜所涉及的青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日2025年12月2日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、被評估單位和其他資產(chǎn)評估報告使用人(一)委托人：澳柯瑪股份有限公司名稱：澳柯瑪股份有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91370200163621493Q住所：青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)前灣港路315號法定代表人：張斌注冊資本：79,801.4769萬(元)公司類型：股份有限公司(上市、國有控股)經(jīng)營范圍：許可項目：道路貨物運(yùn)輸(不含危險貨物)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項目：家用電器研發(fā)；家用電器制造；青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd人安裝、維修；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));裝卸搬運(yùn)；普通貨物倉儲服務(wù)(不含危險化學(xué)品等需許可審批的項目);低溫倉儲(不含危險化學(xué)品等需許可審批的項目);倉儲設(shè)備租賃服務(wù)；機(jī)械設(shè)備租賃； 憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)(二)被評估單位：青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司(以下簡稱“信住所：青島市嶗山區(qū)株洲路187-1號8號樓內(nèi)注冊資本：8,182萬(元)人民幣建筑工程施工。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司成立于2014年5月，由澳柯瑪股份有限公司出資4500.1萬元，占注冊資本的55.00%,青島京山輕機(jī)投資有限公司出資3681.9萬元，占注冊資本的45%。信息產(chǎn)業(yè)園公司主要開發(fā)建設(shè)了位于青島市嶗山區(qū)株洲路187-1號的嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公司原股東分別為：澳柯瑪股份有限公司55%、青島京山輕機(jī)投資有限公司45%;2024年，信息產(chǎn)業(yè)園公司采用派生分立方式7#樓1-8層的房產(chǎn)；分立新設(shè)的青島澳柯瑪智慧產(chǎn)業(yè)有限公司持有嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園1#樓、2#樓及7#樓的9-14層、16-18層的房產(chǎn)。分立后的兩家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)依然都是澳柯瑪股份55%、京山輕機(jī)45%。截止本次評估基準(zhǔn)日，信息產(chǎn)業(yè)園公司賬面資產(chǎn)總額為15,669.38萬元，負(fù)債總額6,668.41萬元，凈資產(chǎn)9,000.96萬元。公司三年一期的審總資產(chǎn)總負(fù)債凈資產(chǎn)二、經(jīng)營狀況2022年度2023年度2024年度2025年1~12月營業(yè)收入凈利潤青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd(三)委托人和被評估單位的關(guān)系被評估單位——青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司是委托人——澳柯(四)其他資產(chǎn)評估報告使用人為滿足澳柯瑪股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司評估，確定其在評估基準(zhǔn)日2025年12月2日的市場價值，為此次股權(quán)轉(zhuǎn)本次評估對象為青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司的股東全部權(quán)益價青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司申報賬面資產(chǎn)總額15,669.38萬元，其中：流動資產(chǎn)7,623.45萬元，投資性房地產(chǎn)7,616.57萬元，固定資產(chǎn)4.02萬元，遞延所得稅資產(chǎn)425.34萬元；負(fù)債總額6,668.41萬元，全部187-1號嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。(一)貨幣資金：申報賬面凈值為273.68萬元，全部為銀行存款。(二)應(yīng)收賬款：申報賬面凈值為499.44萬元，為企業(yè)應(yīng)收其他單位(三)其他應(yīng)收款：申報賬面凈值為1,071.80萬元，為企業(yè)應(yīng)收關(guān)聯(lián)(四)存貨：申報賬面凈值為5,747.37萬元，均為開發(fā)產(chǎn)品，為青島嶗山區(qū)株洲路187-1號嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園的7號寫字樓地上1層至8層，申報建筑面積為10563.80平方米，已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》(證號：魯(2025)青島市嶗山區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0101189號),權(quán)利人為青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司，權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋(構(gòu)筑物)所有權(quán)，權(quán)(五)其他流動資產(chǎn)：申報賬面凈值為31.17萬元，主要為企業(yè)待抵扣(六)投資性房地產(chǎn)：申報賬面價值7,616.57萬元，青島澳柯瑪信息嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園的6號樓(整棟),申報建筑面積為15,099.99平方米；其他兩處房產(chǎn)分別是位于嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園的嶗山區(qū)株洲路187-1號甲及嶗山區(qū)株洲路187-1號乙兩處網(wǎng)點(diǎn)，申報建筑面積分別為145.48平方米、114.30平方米；以上房地產(chǎn)均已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》(證號：魯(2025)青島市嶗山區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0101189號),權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋(構(gòu)筑物)所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)：出讓/自建房，用途：工業(yè)用地/廠房，目前實際用途為商務(wù)辦公樓；另有地下車位共計307個納入投資性房地產(chǎn)青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd(七)固定資產(chǎn)——設(shè)備類資產(chǎn)：申報賬面凈值為4.02萬元，共計97項、共計120臺套，資產(chǎn)形成時間為2014年～2025年，包括車輛和電子顫器等，車輛為奧迪牌FV6461ATG中型SUV,該奧迪車為二手車，企業(yè)購置于2017年11月，車輛首次啟用日期為2010年12月。上述設(shè)備均分布在青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司位于嶗山區(qū)株洲路187-1號嶗山智慧產(chǎn)(八)遞延所得稅資產(chǎn)：申報賬面凈值425.34萬元，為按壞賬準(zhǔn)備和(九)應(yīng)付賬款：申報賬面價值366.16萬元，為企業(yè)應(yīng)付的工程款等。(十)預(yù)收賬款：申報賬面價值102.01萬元，為企業(yè)預(yù)收的房租款。(十一)應(yīng)付職工薪酬：申報賬面價值63.48萬元，為企業(yè)應(yīng)付工資、(十二)應(yīng)交稅費(fèi)：申報賬面價值28.64萬元，為企業(yè)應(yīng)繳的個人所得(十三)其他應(yīng)付款：申報賬面價值6,108.13萬元，主要為應(yīng)付青島本次委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。被評估單位的評估基準(zhǔn)日財務(wù)報表已由中興華會計師事務(wù)所(特青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd殊普通合伙)出具了無保留意見的《審計報告》;本次評估，各項資產(chǎn)及市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫五、評估基準(zhǔn)日本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2025年12月2日，本次評估一切取價標(biāo)準(zhǔn)選取2025年12月2日為評估基準(zhǔn)日是委托人確定的，該評估基準(zhǔn)日六、評估依據(jù)(一)行為依據(jù)(二)法律、法規(guī)依據(jù)46號);青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd2、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日十四屆全國人大常3、《中華人民共和國證券法》(2019年中華人民共和國主席令第374、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日中華人民共和國主席令第45號公布);5、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三6、《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國令第5號);8、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年國務(wù)院令第91號);9、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)[1992]36號);10、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(2005年國資委第12號令);11、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);12、《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國資產(chǎn)權(quán)[2009]941號);13、《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(2001年財政部第14號令);14、《國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法》(財企[2001]802號);青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd15、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(2016年國資委、財政部令第32號);16、青島市國資委《關(guān)于加強(qiáng)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(青國資事業(yè)[2007]18號);17、青島市國資委[2009]26號《進(jìn)一步改進(jìn)和完善資產(chǎn)評估管理工作18、青島市國資委[2023]24號《關(guān)于印發(fā)<青島市市直企業(yè)資產(chǎn)評估19、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015);21、其他與本次評估有關(guān)的法規(guī)。1、《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財政部財資[2017]43號);2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)[2017]30號);3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)〔2019〕35號);5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—一利用專家工作及相關(guān)報告》(中評協(xié)[2017]35號);青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd9、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》(中評協(xié)[2018]38號);10、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);11、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)[2017]39號);12、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2017]42號);13、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號)。14、《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);15、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號);16、《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]53號)。2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;5、資產(chǎn)入賬憑證及購置合同、發(fā)票等；6、青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司提供的其他產(chǎn)權(quán)證明材料。1、青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司三年一期的《審計報告》;2、青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司歷史年度財務(wù)資料及經(jīng)營資料；3、青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司持有房地產(chǎn)已簽訂的《房屋出售4、澳柯瑪智慧產(chǎn)業(yè)園周邊區(qū)域類似房地產(chǎn)的租售交易案例；5、評估人員現(xiàn)場調(diào)查及互聯(lián)網(wǎng)上所獲取的其他房地產(chǎn)市場價格信青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd6、園區(qū)開發(fā)行業(yè)上市公司相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料；7、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》;8、《中華人民共和國增值稅暫行條例》;9、房地產(chǎn)租售業(yè)務(wù)所涉及的其他稅收法規(guī)；10、中國人民銀行公布的基準(zhǔn)日LPR貸款利率；11、機(jī)械工業(yè)出版社近期《機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》;12、近期《全國辦公設(shè)備及家用電器報價》;13、評估人員詢價及互聯(lián)網(wǎng)上獲取的產(chǎn)品價格信息；14、企業(yè)與供貨廠家簽訂的設(shè)備購置合同；15、IFIND資訊軟件平臺信息；16、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》;17、委托人及被評估單位提供的其他資料；18、本評估機(jī)構(gòu)掌握的各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他價格信息。七、評估方法企業(yè)價值評估的基本方法主要有收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法，收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法；企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd(一)收益法適用性分析：青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司目前主要資產(chǎn)為其持有的嶗山區(qū)株洲路187-1號嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園房地產(chǎn)，嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園項目2019年已整體開發(fā)完畢投入使用，企業(yè)未來收入來源主要為(二)市場法適用性分析：考慮到在產(chǎn)權(quán)交易市場上不易獲取足夠數(shù)市場法。(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法適用性分析：青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司為房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，目前主要資產(chǎn)為其持有的嶗山區(qū)株洲路187-1號嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園房地產(chǎn)，分為存貨——開發(fā)產(chǎn)品和投資性房地產(chǎn)兩部分(合計金額占總資產(chǎn)比例約85%),且被評估企業(yè)并無其他的待開發(fā)項目，因此，青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估模型及說明股東全部權(quán)益價值=總資產(chǎn)評估值-總負(fù)債評估值具體如下：1、流動資產(chǎn)主要采用成本法。根據(jù)不同類別資產(chǎn)的特點(diǎn)，在核實其真實性、準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，逐項確定其評估值。其中，對存貨——開發(fā)產(chǎn)品，采用市場法評估求取其預(yù)期銷售收入后，扣除預(yù)計發(fā)生的銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、土地增值稅及企業(yè)所得稅后的凈值作為評估值。2、投資性房地產(chǎn)根據(jù)《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》,投資性房地產(chǎn)評估首選的方法應(yīng)為市場法或收益法。因委估投資性房地產(chǎn)目前主要作為出租用途，且根據(jù)嶗山智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目開發(fā)批文，開發(fā)者自持物業(yè)比例不得低于50%,因此委估投資性房地產(chǎn)不可用于銷售，其價值體現(xiàn)為房地產(chǎn)壽命期內(nèi)的租賃收益；經(jīng)查閱，評估對象周邊區(qū)域內(nèi)相似房地產(chǎn)出租案例較多，因此本次對投資性房地產(chǎn)的評估適宜采用收益法。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率(報酬率),將預(yù)期的評估對象房地產(chǎn)的未來各期(通常為年)的凈收益折算到評估基準(zhǔn)日上的價值，求其之和得出評估對象的客觀、合理價格的方法。首先確定房地產(chǎn)未來租賃收益期，然后通過委估房地產(chǎn)目前實際租金水平及與市場上類似房地產(chǎn)客觀租金水平，合理預(yù)測委估房地產(chǎn)未來年度的收益水平，考慮租金增長率、空置率和收租損失等因素并扣除相關(guān)租賃稅費(fèi)后，計算歸屬于委估房地產(chǎn)的租賃凈收益，再通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕蟪曷?，最后將未來各年凈收益折現(xiàn)到價值時點(diǎn)并合計以求取評估對象的評估值。委估投資性房地產(chǎn)存在實際租約，則評估模型及公式如下：P——房地產(chǎn)評估值P1——租約內(nèi)房地產(chǎn)評估值P2——租約外房地產(chǎn)評估值Fi——租約內(nèi)未來第i個收益期的預(yù)期凈收益i——租約內(nèi)收益期A——租約外房地產(chǎn)的未來凈收益r——報酬率g——租金增長率n——收益年期V——收益期滿后的房地產(chǎn)價值3、固定資產(chǎn)——設(shè)備類資產(chǎn)具體采用成本法和市場法，基本公式：評估值=重置價值×成新率根據(jù)與評估對象品質(zhì)及功能相同或相似設(shè)備的全新不含稅市場價格根據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限、已使用年限、設(shè)備的現(xiàn)存技術(shù)狀況、役史情況等因素確定預(yù)計尚可使用年限，主要按年限法確定設(shè)備的成新率，其中對車輛結(jié)合其行駛里程及現(xiàn)場勘察情況綜合確定成新率。(3)比準(zhǔn)價格的確定：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×車輛個別因素修正系數(shù)×車輛交易日修正系數(shù)×車輛交易情況修正系數(shù)4、負(fù)債在清查核實其真實性、準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，區(qū)別不同的負(fù)債分類，確認(rèn)其是否為青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司截至本次評估基準(zhǔn)日實際承擔(dān)的負(fù)債，逐項確定其評估值。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況評估工作于2025年12月2日開始，至2025年12月16日結(jié)束。具體分以下幾個階段：(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)材料，進(jìn)行必要的初步調(diào)查，與委托人及被評估單位等共同明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項，分析評估項目風(fēng)險、專業(yè)勝任能力、評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員的(二)簽訂資產(chǎn)評估委托合同青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目產(chǎn)評估委托合同》,約定評估目的、評估對象和評估范圍、評估基準(zhǔn)日、(三)編制資產(chǎn)評估計劃(四)進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查房產(chǎn)和財務(wù)綜合三個評估小組，由項目負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)評估人員于2025年12月2日進(jìn)入青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。首先對企業(yè)的查工作于2025年12月4日結(jié)束。青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd款核對銀行對賬單；對往來款項進(jìn)行賬務(wù)核實及發(fā)函詢證等評估程序，確認(rèn)其真實性及準(zhǔn)確性等。(五)收集整理評估資料通過與委托人及被評估單位進(jìn)行溝通、指導(dǎo)其對評估對象進(jìn)行清查等方式，對評估對象或被評估單位資料進(jìn)行了解；在具體資產(chǎn)清查過程當(dāng)中，注意從委托人、被評估單位及其他相關(guān)當(dāng)事人索取與評估有關(guān)的資料，并對現(xiàn)場調(diào)查及資料收集所獲得資料進(jìn)行核查和驗證，并按照核查驗證資料的類別、來源、獲取方式、對評估結(jié)論的影響程度等因素，選擇適當(dāng)?shù)男问交驅(qū)嵸|(zhì)核查驗證程序及方法。(六)評定估算形成結(jié)論評定估算是資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估理論和技術(shù)，對影響資產(chǎn)評估價值的各種因素進(jìn)行綜合分析、推理和判斷的過程，主要包括：分析資產(chǎn)評估資料、恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方法、運(yùn)用資產(chǎn)評估方法形成初步評估結(jié)論、綜合分析確定評估結(jié)論，根據(jù)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行三級審核等具體工作步驟。(七)編制出具資產(chǎn)評估報告在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下與委托人或委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的溝通；按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》等準(zhǔn)則的要求，編制出具《資產(chǎn)評估報告》等相關(guān)文件，并按資產(chǎn)評估委托合同約定的時間及方式向委托人提交資產(chǎn)評估報告。(八)整理歸集評估檔案青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師將在資產(chǎn)評估工作中形成的、與資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相關(guān)的、有保存價值的各種文字、圖表、圖像等資料進(jìn)行整理并裝訂后，及時予以歸檔。本次評估結(jié)果是反映委估股權(quán)在本次特定評估目的下的市場價值，沒有考慮企業(yè)將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方或特殊交易方式可能追加付出的價格等對其估價的影響。并且，本次評估結(jié)論是基于(一)一般假設(shè)1、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。本次評估以持續(xù)經(jīng)營為前提，持續(xù)經(jīng)營在此是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，不會因其資質(zhì)等原因?qū)ιa(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影響，并在可預(yù)見的未來不會發(fā)生重大改變。2、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)。指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。3、交易假設(shè)。假設(shè)所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。4、公開市場假設(shè)。假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd(二)特殊假設(shè)1、國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、影響企業(yè)經(jīng)營的國家現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)及企業(yè)所屬行業(yè)的基本政策無重大變化；2、企業(yè)所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和社會環(huán)境無重大變化；3、被評估企業(yè)的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)；4、被評估企業(yè)未來保持現(xiàn)有的收入取得方式和信用政策不變，不會遇到重大的款項回收問題；5、被評估企業(yè)在存續(xù)期內(nèi)，不存在重大的資產(chǎn)減值損失，不存在因?qū)ν鈸?dān)保等事項導(dǎo)致的大額或有負(fù)債；6、被評估企業(yè)未來將采取的會計政策在重要方面與當(dāng)前基本一致；7、除非另有說明，被評估企業(yè)完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)，不會出現(xiàn)影響公司發(fā)展和收益實現(xiàn)的重大違規(guī)事項；8、由企業(yè)提供的與評估相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件、財務(wù)報表、會計憑證、資產(chǎn)清單及其他有關(guān)資料真實、合法、完整、可信。被評估單位或評估對象不存在應(yīng)提供而未提供、評估人員已履行評估程序仍無法獲知的其他可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項、或有事項或其他事項；9、國家有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)10、無其他不可預(yù)測和不可抗力因素造成的重大不利影響。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時，將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。如果上述條件發(fā)生變化，評估結(jié)果一般會失效，委托人應(yīng)青島天和資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司QingdaoTianheAssetsAppraisalCo.,Ltd青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司申報評估的資產(chǎn)賬面凈值156,693,768.30元，負(fù)債賬面價值66,684,146.66元，凈資產(chǎn)賬面價值90,009,621.64元。評估后，資產(chǎn)評估值234,791,628.37元，負(fù)債評估值66,684,146.66元，凈資產(chǎn)評估值168,107,481.71元。評估后凈資產(chǎn)比賬面凈資產(chǎn)增加了78,097,860.07元，增值率為青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園有限公司股東全部權(quán)益在本次評估基準(zhǔn)日2025年12月2日的市場價值為人民幣168,107,481.71元。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)論具體情況詳見下表及青島澳柯瑪信息產(chǎn)業(yè)園金額單位：人民幣萬元賬面價值A(chǔ)B1流動資產(chǎn)2非流動資產(chǎn)3其中：可供出售金融資產(chǎn)4持有至到期投資56長期股權(quán)投資7投資性房地產(chǎn)8固定資產(chǎn)6工程物資固定資產(chǎn)清理