本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司擬處置房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的秦皇島市富堡商城D-307號(hào)、D-308號(hào)辦公用途房地產(chǎn)市場價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告沃克森(北京)國際資產(chǎn)評(píng)估有限公司二○二五年十一月十五日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·聲明 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·摘要 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·正文 6一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人及資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 6二、評(píng)估目的 8三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 8 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 七、評(píng)估方法 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 20十一、特別事項(xiàng)說明 21十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 23資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告·附件 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044) 人不存在偏見。八、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)十、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，所有以萬元為金額單位的表格或文字表述，如存在總計(jì)數(shù)與各分項(xiàng)數(shù)值之和出現(xiàn)尾差，均為四舍五入原因造成。地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司：沃克森(北京)國際資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用適宜的評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司擬處置秦皇島市富堡商城D-307號(hào)、D-308號(hào)辦公用途房地產(chǎn)在2025年5月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果摘要報(bào)告如下：根據(jù)《中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司2025年第8次總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》 (會(huì)議紀(jì)要(2025)8號(hào)),中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公擬處置秦皇島市富堡商城D-307號(hào)、D-308號(hào)辦公用途房地產(chǎn)，特委托沃克森(北京)國際資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為本次經(jīng)濟(jì)行為提供參考依據(jù)。本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司持有的位于秦皇島市富堡商城D-307號(hào)、D-308號(hào)辦公用途房地產(chǎn)市場價(jià)值。評(píng)估范圍為中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司持有的坐落于秦皇島市富堡攤的國有土地使用權(quán)191.70平方米。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2025年5月31日，中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司納入地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)3 資產(chǎn)申報(bào)表資產(chǎn)數(shù)量(套)資產(chǎn)狀態(tài)固定資產(chǎn)-房屋建筑物2出租2市場價(jià)值。四、評(píng)估基準(zhǔn)日2025年5月31日。市場法、收益法。評(píng)估結(jié)論根據(jù)以上評(píng)估工作得出：截至評(píng)估基準(zhǔn)日2025年5月31日，中國評(píng)估結(jié)論使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2025年5月31日起至2026年5月30日止。除本報(bào)告已披露的特別事項(xiàng)，在評(píng)估基準(zhǔn)日后、使用有效期以內(nèi)，期內(nèi)有效。擔(dān)，并含增值稅的價(jià)值。地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)52.根據(jù)評(píng)估對(duì)象《房屋所有權(quán)證》后附平面圖，評(píng)估對(duì)象D-307、D308格局為兩套各自獨(dú)立的開間式用房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，評(píng)估對(duì)象兩套房屋已打通。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》,評(píng)估對(duì)象兩套房屋為整體處置，故本次評(píng)估兩套房屋按整體評(píng)估，并以此為評(píng)估前提。若上述假設(shè)不成立，則評(píng)估結(jié)果需要調(diào)整。3.根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《房屋租賃合同》,評(píng)估對(duì)象存在租賃權(quán)，具體租賃權(quán)情況見下表，本次評(píng)估考慮了租賃權(quán)對(duì)評(píng)估值的影響。序號(hào)承租戶名稱出租面積年租金(元)1電子有限公司以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)6中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司：沃克森(北京)國際資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用適宜的評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司擬處置秦皇島市富堡商城D-307號(hào)、D-308號(hào)辦公用途房地產(chǎn)在2025年5月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。評(píng)估報(bào)告使用人公司名稱：中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司；類型：其他股份有限公司(上市);法定代表人：諶志華；住所：北京市昌平區(qū)昌盛路18號(hào)；經(jīng)營范圍：一般項(xiàng)目：技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；軟件開發(fā)；軟件銷售；計(jì)算機(jī)軟硬件及輔助設(shè)備批發(fā)；計(jì)算機(jī)軟硬件及輔助設(shè)備零售；計(jì)算機(jī)系統(tǒng)服務(wù)；信息系統(tǒng)集成服務(wù)；數(shù)據(jù)處理服務(wù)；計(jì)地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)7開發(fā)；信息技術(shù)咨詢服務(wù)；人力資源服務(wù)(不含職業(yè)中介活動(dòng)、勞務(wù)派遣服務(wù));信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));虛擬現(xiàn)實(shí)設(shè)備制造；安全咨詢服務(wù)；儀器銷售；數(shù)字內(nèi)容制作服務(wù)(不含出版發(fā)行);科技中介服務(wù)；鐵路運(yùn)輸基礎(chǔ)件與機(jī)電組件設(shè)備銷售；軟件外包服務(wù)；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)；經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活制造；互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)。(依(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人的關(guān)系(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)8根據(jù)《中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司2025年第8次總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》 (會(huì)議紀(jì)要(2025)8號(hào)),中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公擬處置秦皇島市富堡商城D-307號(hào)、D-308號(hào)辦公用途房地產(chǎn)，特委托沃克森(北京)國際資產(chǎn)評(píng)估有三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估對(duì)象為中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司持有的位于(二)評(píng)估范圍評(píng)估范圍為中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司持有的坐落于秦皇島市富堡截至評(píng)估基準(zhǔn)日2025年5月31日，中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司納入單位：人民幣萬元固定資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)(三)評(píng)估對(duì)象概況地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)9(1)土地權(quán)益狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《國有土地使用證》,納入評(píng)估范圍房地產(chǎn)土地權(quán)益房屋名稱國有土地使用證號(hào)用途日期積(m2)富堡商秦籍國用(2009)中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司富堡商城商業(yè)出讓9富堡商秦籍國用(2009)中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司富堡商城商業(yè)出讓9(2)房屋權(quán)益狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《房屋所有權(quán)證》,納入評(píng)估范圍房地產(chǎn)的房屋權(quán)益狀況詳見下表：規(guī)劃建筑面積1富堡商中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司富堡商城D-307號(hào)辦公2富堡商中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司富堡商城D-308號(hào)辦公(3)他項(xiàng)權(quán)利①抵押權(quán)：根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的產(chǎn)權(quán)資料，在評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)評(píng)估對(duì)象有抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利記載。②租賃權(quán)：根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《房屋租賃合同》,評(píng)估對(duì)象存在租賃權(quán)，具體租賃權(quán)情況見下表：序號(hào)承租戶名稱出租面積年租金(元)1電子有限公司2、實(shí)物狀況地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)10(1)土地實(shí)物狀況①評(píng)估對(duì)象所在宗地坐落與四至：評(píng)估對(duì)象坐落于秦皇島市富堡商城D-307號(hào)、D-308號(hào)，評(píng)估對(duì)象東臨秦皇島海關(guān)，北臨珠江道，西臨河道，南臨鐵路線。②土地面積：評(píng)估對(duì)象分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積191.70平方米。③土地形狀：土地形狀為封閉多邊形，形狀較規(guī)則。④地形：地形為平地。⑤地勢：地勢與相鄰?fù)恋匾恢?，自然排水狀況較好。⑥土壤：土壤條件較好，無污染。⑦地質(zhì)：地基的承載力較強(qiáng)，穩(wěn)定性較好，無不良地質(zhì)現(xiàn)象。⑧土地開發(fā)程度：土地開發(fā)程度為“七通一平”,即宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通暖氣和宗地?nèi)土地平整。(2)建筑物實(shí)物狀況①房屋名稱及建筑規(guī)模：房屋所在項(xiàng)目名稱為富堡商城D座。評(píng)估對(duì)象總建筑面積248.54平方米。②層數(shù)和高度：評(píng)估對(duì)象所在建筑總樓層為3,評(píng)估對(duì)象所在樓層為第3層。③外觀：外墻部分涂料，外觀一般。④建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。⑤設(shè)施設(shè)備：評(píng)估對(duì)象給水、排水、通風(fēng)等設(shè)施設(shè)備的配置齊全，但無電梯、無暖氣、無中央空調(diào)等設(shè)施。⑥裝飾裝修：評(píng)估對(duì)象外墻面為涂料，內(nèi)部裝修為：內(nèi)墻刷白，木地板地面，涂料屋頂，窗戶為塑鋼窗，外門為玻璃門。經(jīng)現(xiàn)場勘察，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀為承租戶自行裝修，D-307號(hào)與D-308號(hào)已打通使用。⑦層高：標(biāo)準(zhǔn)層層高約為3米。⑧空間布局：大開間。⑨年齡及新舊程度：評(píng)估對(duì)象建成于1996年，距評(píng)估基準(zhǔn)日已使用約29年，房屋新舊程度一般。⑩維修養(yǎng)護(hù)情況：評(píng)估對(duì)象基礎(chǔ)承載力較高，無不勻沉降。地面基本完好，地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)11外墻面局部有脫落、門窗維護(hù)情況一般，開關(guān)基本可正常使用。根據(jù)評(píng)估目的、市場條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，同時(shí)考慮價(jià)值類型與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性等，確定本次資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為：市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2025年5月31日。此評(píng)估基準(zhǔn)日由委托人確定。在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中我們所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評(píng)估中參考的文件資料主要有：1.《中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司2025年第8次總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》(會(huì)議紀(jì)要(2025)8號(hào))。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第12屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第21次會(huì)議通過);2.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過);3.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第11屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第5次會(huì)議通過);4.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法》、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉5.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正);6.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2016年2月6日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);7.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(2016年3月23日(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)));8.《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(1991年11月16日國務(wù)院令第91號(hào)發(fā)布根據(jù)2020年國務(wù)院令第732號(hào)修改);9.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(2016年6月24日國資委、財(cái)政部令第32號(hào));10.《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國資委令第12號(hào)，2005年8月25日國資委第31次主任辦公會(huì)議審議通過);11.《國有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》(2001年12月31日財(cái)政部令第14號(hào));12.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(2006年12月12日國資委產(chǎn)權(quán)【2006】274號(hào));13.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2019年3月2日修正版);14.《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(2003年12月31日國資委、財(cái)政部令第3號(hào));15.《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引》(2013年5月10日國資發(fā)產(chǎn)權(quán)【2013】64號(hào));16.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(2009年9月11日國資產(chǎn)權(quán)【2009】941號(hào));17.關(guān)于貫徹落實(shí)《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》的意見(京國資發(fā)18.《中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引》(2010年5月25日國資發(fā)產(chǎn)權(quán)【2010】71號(hào));地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)12地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)13(三)準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(2017年8月23日，財(cái)資【2017】43號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)【2018】36號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)【2017】33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)【2018】37號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)【2017】38號(hào));(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)14(3)與本次評(píng)估相關(guān)的其他資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇(1)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》第十六條，“確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。”(2)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》第十六條，“執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法?！?1)市場法適用性分析：選取市場法理由：評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域目前類似房地產(chǎn)交易情況較為活躍，可供比較的房地產(chǎn)交易案例較多，符合市場法的應(yīng)用條件及適用范圍，故選用市場法。(2)收益法適用性分析：選取收益法理由：評(píng)估對(duì)象為可取得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其收益情況具有可預(yù)測性和持續(xù)性，且區(qū)域租賃市場較發(fā)達(dá)，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，故選用收益法。(3)成本法適用性分析：未選取成本法理由：由于評(píng)估對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，其價(jià)格是由供求關(guān)系和收益能力決定而非成本，市場法和收益法評(píng)估結(jié)查相對(duì)于成本法更能客觀地反映評(píng)估對(duì)象的市場價(jià)值，故未選取成本法。(4)假設(shè)開發(fā)法適用性分析：未選取假設(shè)開發(fā)法理由：評(píng)估對(duì)象為已建成房地產(chǎn)，無重新開發(fā)建設(shè)必要性和可行性，故不選用假設(shè)開發(fā)法。(二)評(píng)估方法具體操作思路定義：市場法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。公式：評(píng)估對(duì)象市場價(jià)值=比較實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易期日調(diào)整×區(qū)位狀況調(diào)整×權(quán)益狀況調(diào)整×實(shí)物狀況調(diào)整定義：收益法是預(yù)測評(píng)估對(duì)象的未來收益，利用折現(xiàn)率將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。式中：V——收益價(jià)格(元，元/平方米)A——年凈收益(元，元/平方米)r——房地產(chǎn)報(bào)酬率(%)地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)16g——凈收益增長率(%)n——未來可獲收益的年限(年)式中g(shù)≠r本次評(píng)估選用的是報(bào)酬資本化法中的全剩余壽命模式，測算步驟如下：①測算未來年凈收益；②確定收益期；③確定報(bào)酬率；④計(jì)算收益價(jià)值。根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，本次評(píng)估履行了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序。具體實(shí)施過程如下：(一)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)與委托人就產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告使用人、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及需要批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的審批情況、評(píng)估報(bào)告使用范圍、評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等重要事項(xiàng)進(jìn)行商討，予以明確。(二)訂立業(yè)務(wù)委托合同根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)后，與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同，以約定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人的權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭議解決等事項(xiàng)。(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，編制評(píng)估工作計(jì)劃，包括確定評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施主要過程、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)17(四)進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場調(diào)查1.指導(dǎo)委托人、產(chǎn)權(quán)持有人等相關(guān)當(dāng)事方清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的詳細(xì)資料；2.根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情形，選擇適當(dāng)?shù)姆绞?，通過詢問、核對(duì)、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬；對(duì)不宜進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查的，根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。(五)收集整理評(píng)估資料資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員從市場等渠道獨(dú)立獲取資料，從委托人、產(chǎn)權(quán)持有人等相關(guān)當(dāng)事方獲取資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取資料。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料采取適合的方式進(jìn)行核查驗(yàn)證，核查驗(yàn)證的方式通常包括觀察、詢問、實(shí)地調(diào)查、查詢、復(fù)核等。(六)評(píng)定估算形成結(jié)論1.根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法；2.根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成合理評(píng)估結(jié)論。(七)編制和提交評(píng)估報(bào)告1.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)定、估算后，形成初步評(píng)估結(jié)論，按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；2.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審3.在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對(duì)溝通情況進(jìn)行獨(dú)立分析并決定是否對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行調(diào)整；4.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員完成以上評(píng)估程序后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。 (一)基本假設(shè)基本的前提假設(shè)?？梢怨_買賣為基礎(chǔ)。資產(chǎn)持續(xù)原地使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用(二)一般假設(shè)發(fā)生重大變動(dòng)；重大變化；因素的變化不對(duì)其資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響； 見事件；5.假設(shè)未來產(chǎn)權(quán)持有人所采用的會(huì)計(jì)政策與評(píng)估基準(zhǔn)日在重大方面保持一致，具有連續(xù)性和可比性；6.假設(shè)未來產(chǎn)權(quán)持有人經(jīng)營符合國家各項(xiàng)法律、法規(guī)，不違法；7.假設(shè)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料真實(shí)、完整、可靠，不存在應(yīng)提供而未提供、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已履行必要評(píng)估程序仍無法獲知的其他可能影響評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)等。(三)特殊假設(shè)1、根據(jù)評(píng)估對(duì)象《房屋所有權(quán)證》后附平面圖，評(píng)估對(duì)象D-307、D308格局為兩套各自獨(dú)立的開間式用房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，評(píng)估對(duì)象兩套房屋已打通。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》,評(píng)估對(duì)象兩套房屋為整體處置，故本次評(píng)估兩套房屋按整體評(píng)估，并以此為評(píng)估前提。2、納入本次評(píng)估范圍的評(píng)估對(duì)象存在租賃權(quán)，本次評(píng)估以評(píng)估對(duì)象繼續(xù)履行下述租約為假設(shè)前提，租賃明細(xì)表如下：序號(hào)承租戶名稱出租面積年租金(元)1電子有限公司3、在評(píng)估對(duì)象采用收益法測算過程中，由于產(chǎn)權(quán)持有人未能提供評(píng)估對(duì)象所在宗地的出讓合同，本次評(píng)估按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂)第四十條辦理：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！币虼宋纯紤]收益期外的房屋建筑物的剩余價(jià)值。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，我們認(rèn)定這些假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立。當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日后評(píng)估假設(shè)發(fā)生較大變化時(shí)，我們不承擔(dān)由于評(píng)估假設(shè)改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。(一)評(píng)估結(jié)論1、本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，經(jīng)過實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估法定程序，得出價(jià)值結(jié)論如下：于評(píng)估基準(zhǔn)日2025年5月31日，中國軟件與技術(shù)服務(wù)股份有限公司納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)賬面值為3.32萬元，本次評(píng)估以市場法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)論，在保持現(xiàn)有用途前提下資產(chǎn)的評(píng)估值為74.81萬元，評(píng)估增值71.49萬元，增A1固定資產(chǎn)資產(chǎn)合計(jì)2、評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及說明評(píng)估價(jià)值與賬面原值相比增值4.90萬元，增值率7.00%,增值原因?yàn)椋涸u(píng)估對(duì)象取得年代較早，近幾年秦皇島市房地產(chǎn)市場發(fā)生顯著變化導(dǎo)致評(píng)估原值增評(píng)估價(jià)值與賬面凈值相比增值71.49萬元，增值率2,149.97%。增值原因?yàn)椋簳?huì)計(jì)折舊大于房屋建筑物實(shí)際折舊，導(dǎo)致評(píng)估凈值增值。(二)評(píng)估結(jié)論有效期評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2025年5月31日起至2026年5月30日止。除本報(bào)告已披露的特別事項(xiàng)，在評(píng)估基準(zhǔn)日后、使用有效期以內(nèi)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時(shí)，如房地產(chǎn)市場未發(fā)生較大變化的情形，評(píng)估結(jié)論在使用有效期內(nèi)有效。地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)20當(dāng)評(píng)估結(jié)論依據(jù)的市場條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時(shí)，即使評(píng)估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日不到一年，評(píng)估報(bào)告的結(jié)論已經(jīng)不能反映評(píng)估對(duì)象經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日的價(jià)值，應(yīng)按以下原則處理：1.當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化或資產(chǎn)使用狀況發(fā)生重大變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2.當(dāng)評(píng)估結(jié)論依據(jù)的市場條件發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值；3.評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)狀況、市場條件的變化，委托人在評(píng)估對(duì)象實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。十一、特別事項(xiàng)說明特別事項(xiàng)是指在已確定評(píng)估結(jié)論的前提下，資產(chǎn)評(píng)估師揭示在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)果，但非資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)。我們特別提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注特別事項(xiàng)對(duì)本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論的影1、本次評(píng)估結(jié)果稅費(fèi)內(nèi)涵為房地產(chǎn)交易過程產(chǎn)生的稅費(fèi)由賣買雙方各自承擔(dān)，并含增值稅的價(jià)值。2、報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的市場價(jià)值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)，也未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。3、權(quán)屬資料不全面或存在瑕疵的情形。(1)根據(jù)評(píng)估對(duì)象《房屋所有權(quán)證》后附平面圖，評(píng)估對(duì)象D-307、D308格局為兩套各自獨(dú)立的開間式用房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，評(píng)估對(duì)象兩套房屋已打通。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》,評(píng)估對(duì)象兩套房屋為整體處置，故本次評(píng)估兩套房屋按整體評(píng)估，并以此為評(píng)估前提。若上述假設(shè)不成立，則評(píng)估結(jié)果需要調(diào)整。4、評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)21地址：北京市海淀區(qū)國際傳播科技文化園8號(hào)樓3層(100044)22的情況資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員未對(duì)各種建、構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測，在假定產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)工程資料是真實(shí)有效的前提下，在未借助任何檢測儀器的條件下，通過實(shí)地勘察做出的判斷。5、評(píng)估資料不完整的情形。本評(píng)估報(bào)告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人所提供的資料基礎(chǔ)上得出的，其真實(shí)性、合法性、完整性由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人負(fù)責(zé)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)