本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制上海浦興投資發(fā)展有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【初稿】滬申威評(píng)報(bào)字（2025）第1098號(hào)由于本報(bào)告系送審稿，故此我們保留在適當(dāng)時(shí)補(bǔ)充、刪減或修改本報(bào)告的權(quán)利。任何一方（包括貴公司）在任何情況下不得依賴本報(bào)告或其中任何部分的內(nèi)容未經(jīng)上海申威資產(chǎn)評(píng)估有限公司事先書面允許，不得全部或部分提及、引用或發(fā)送本報(bào)告。地址：上海市東體育會(huì)路816號(hào)樓電話真編：200083 1 3 6一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人概況 6二、評(píng)估目的 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 四、價(jià)值類型及其定義 25五、評(píng)估基準(zhǔn)日 25六、評(píng)估依據(jù) 25七、評(píng)估方法 29八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 40十、評(píng)估結(jié)論 42十一、特別事項(xiàng)說明 45十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 47十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 48十四、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 49 50地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083本聲明系資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書不可分割的部分。一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)二、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何第三方不得成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人，亦不得依賴本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或其三、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍、評(píng)估目的使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅服務(wù)于本報(bào)告所列明的評(píng)估目的及送交資產(chǎn)評(píng)估主管部門審查之用途。除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府管理部門或依據(jù)法律需公開的情形外，未經(jīng)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)事先書面許可，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得全部或部分提及、引用或發(fā)送本報(bào)告。委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員提示本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單以及盈利預(yù)測(cè)由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)八、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。但我們僅對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表意見，我們無權(quán)對(duì)它們的九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)委估資產(chǎn)價(jià)值所做的分析、判斷受本報(bào)告中的假設(shè)和限制條件的約束，評(píng)估結(jié)論僅在這些假設(shè)和限制條件下成立。為了合理地正確使用本評(píng)估報(bào)告，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注本報(bào)告的“評(píng)十、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的勘察按常規(guī)僅限于其表觀質(zhì)量和使用、保養(yǎng)狀況，未觸及被遮蓋、隱蔽及難于接觸到的部位，我們未受委托對(duì)它們的質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)技術(shù)檢測(cè)和鑒定，我們的評(píng)估以委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資料為基礎(chǔ)，如果這些評(píng)估對(duì)象的內(nèi)在質(zhì)量有瑕疵，評(píng)估結(jié)論可）：）：上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083滬申威評(píng)報(bào)字〔2025〕第1098號(hào)以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。上海申威資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受委托，對(duì)上海浦興投資發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓而涉及的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)二、評(píng)估對(duì)象：截至評(píng)估基準(zhǔn)日的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司的股東全三、評(píng)估范圍：截至評(píng)估基準(zhǔn)日的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。資產(chǎn)包括上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司資產(chǎn)負(fù)債申報(bào)表列示的流動(dòng)資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程、遞延所得稅資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，負(fù)六、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法，以資產(chǎn)基礎(chǔ)法下的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告4地址：上海市東體育會(huì)路816號(hào)C樓電話真編：200083E-mail：swpg@上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)后會(huì)計(jì)報(bào)表列示的總資產(chǎn)賬面值為人民幣316,078.17萬元，負(fù)債賬面值為人民幣330,037.83萬元，所有者經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，以2025年6月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，在假設(shè)條件成立的負(fù)債評(píng)估值為人民幣330,037.83萬元，股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為人民幣2,130.62萬元，大寫：人民幣貳仟壹佰叁拾萬零陸仟貳佰元整。較報(bào)表所有者權(quán)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年6月30日金123456789上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告5地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083八、評(píng)估結(jié)論使用有效期：為評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)，即有效期截至2026年6為了正確理解評(píng)估結(jié)論，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083滬申威評(píng)報(bào)字（2025）第1098號(hào)上海申威資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)上海浦興投資發(fā)展有限公司擬實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益在2025年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人概上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告7地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083經(jīng)營(yíng)范圍：對(duì)道路、公路投資的管理，自有建筑設(shè)備的融物租賃，建材的銷售，實(shí)業(yè)投資?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批除與該經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，無除非國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人共同確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人均不能由于得到本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而成為經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；餐飲服務(wù)；食品銷售。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）一般項(xiàng)目：企業(yè)管理；物業(yè)管理；信息咨詢服務(wù)（不含許可類信息咨詢服務(wù)）；房地產(chǎn)咨詢；停車場(chǎng)服務(wù)；園區(qū)管理服務(wù)；市場(chǎng)營(yíng)銷策劃；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；城市綠化管理；非居住房地產(chǎn)租賃；日用百貨銷售。（除依法上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告8地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司成立于2020年3月18日，由上海浦興投資發(fā)展有限公司、上海浦東路橋(集團(tuán))有限公司共同出資組建，注冊(cè)資本為人民幣2,000.00萬元，其中上海浦興投資發(fā)展有限公司占注冊(cè)資本的80.00%，上海浦東路橋(集團(tuán))有限公司占注冊(cè)資本的20.00%。金額單位：人民幣萬元12截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)無變化。上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司主要從事園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)，現(xiàn)階段作為浦東新評(píng)估基準(zhǔn)日2025年6月30日上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司位于上海市浦東新區(qū)鄒平路188弄7號(hào)2樓辦公，系被評(píng)估單位自有房產(chǎn)。故本次評(píng)估已納入被評(píng)估單位執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－基本準(zhǔn)則》及其他相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告9地址：上海市東體育會(huì)路816號(hào)C樓電話真編：200083E-mail：swpg@幣為記賬本位幣。公司增值稅稅率為9%、6%；城建稅稅率為7增值稅及消費(fèi)稅計(jì)繳；教育附加費(fèi)為3%，按實(shí)際繳納的增值稅及消費(fèi)稅計(jì)繳；地方教育附加為2%，按實(shí)際繳納的增值稅及消費(fèi)稅計(jì)繳；企業(yè)所得稅率目前為25%。以上2023年度、2024年度、2025年1-6月數(shù)據(jù)摘眾華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊浦興創(chuàng)智是一家以園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)為核心的專業(yè)機(jī)構(gòu)，肩負(fù)著驅(qū)動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)與創(chuàng)新的戰(zhàn)略使命。公司以浦東新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目“上海TOP芯聯(lián)”為核心載體，構(gòu)建了覆蓋“開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、綜合運(yùn)營(yíng)上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083聚焦集成電路、人工智能等前沿產(chǎn)業(yè)，開展精準(zhǔn)長(zhǎng)性企業(yè)入駐。著力打造上下游協(xié)同的產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，為入駐企業(yè)提供政策咨詢、合作等一站式增值服務(wù)。通過舉辦行業(yè)活動(dòng)、創(chuàng)新沙為滿足委托人擬實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓的需要，提供上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816號(hào)C樓電話真編：200083E-mail：swpg@5、《上海浦東發(fā)展(集團(tuán))有限公司2025年第23次董事會(huì)會(huì)議決議》。本次評(píng)估對(duì)象為上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為被評(píng)估單位申報(bào)的在評(píng)估基準(zhǔn)日20被評(píng)估單位申報(bào)的公司報(bào)表內(nèi)資產(chǎn)及負(fù)債具上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816號(hào)C樓電話真編：200083E-mail：swpg@上述數(shù)據(jù)摘自眾華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審除上述納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債外，上海浦興投資發(fā)展有限公司及上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司承諾無其他應(yīng)納入評(píng)估范圍的賬外資產(chǎn)及負(fù)債。上述委存貨賬面余額人民幣399,311,082.54元，跌價(jià)準(zhǔn)備人民幣0.00元，賬面凈額），上述存貨均為辦公房地產(chǎn)，坐落于浦東新區(qū)鄒平路188弄。所有房產(chǎn)均為狀東至鄒平路，西至東明路，南至川楊河，北至成山路，土地用途為商辦，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓，建筑面積合計(jì)為12,361.00平方米，土地使用權(quán)面積為相應(yīng)的土上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：20008312345本次評(píng)估的存貨為鄒平路188弄5幢7號(hào)7樓、8樓、9188弄7幢5號(hào)1-5層，均位于上海市浦東新區(qū)區(qū)，東至鄒平路，西至東明路，南至川楊河，北至成山路。周邊主要房屋建筑物以住宅小區(qū)及配套商業(yè)為主，辦公聚集度一般。主要的公共及生活服務(wù)設(shè)施包括中國(guó)銀行（成山路支行）、平安銀行（上海周家渡支行）、上海農(nóng)商銀行（六里支行）等金融機(jī)構(gòu)；上南中學(xué)東校（鄒平校區(qū)）、云臺(tái)小學(xué)、尚博實(shí)驗(yàn)小學(xué)（昌里校區(qū)）等教育機(jī)構(gòu)；上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬龍華醫(yī)院（浦東分院）等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其余各項(xiàng)公共及生活配套設(shè)施完善度較好。評(píng)估對(duì)象周邊建筑物密集度較高，無重大影響環(huán)境的污染源，綠化率較好，基本無空氣及噪聲等污染，環(huán)境狀況較好。評(píng)估對(duì)象附近公共交通有604路、782路、860路等多條公交線路，毗鄰軌道交通13號(hào)線、6號(hào)線東明路站，交通出行便捷度較好。距離虹橋火車站直線約18.70公里、距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線約26公里，周圍的主干道為楊高南路，對(duì)外的交通便捷度較好。至評(píng)估基準(zhǔn)日均已竣工備案，總建筑面積為12,361.00平方米。建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816號(hào)C樓電話真編：200083E-mail：swpg@混凝土結(jié)構(gòu)，辦公層高約為3米，交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)裝，地面鋪設(shè)地毯，墻面涂料粉1.1.3權(quán)益狀況不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》【滬（2024）浦字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第071988號(hào)】，具體信息如下：/1、1）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積100%（計(jì)10,088.55平方米）2）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃士地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積不低于50%（計(jì)35,328.23平方米）的辦公2、辦公可售部分以層為單位進(jìn)行銷售，商業(yè)可售部分以整體為單元進(jìn)行銷間應(yīng)當(dāng)符合基本單元的規(guī)定，其中商業(yè)部分登記最小單位為：整體，銷售最小單位為整體；辦公部分登記最上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000836、自持部分房屋所有權(quán)應(yīng)記載在同一房屋土地登記薄，并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)粒證，不得分證辦理。原產(chǎn)權(quán)證52、投資性房地產(chǎn)2.1概況）；土地用途為商辦，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓，建筑面積合計(jì)為109,241.61平方米，土地使用權(quán)面積為相應(yīng)的土地使用權(quán)面積，目前用于出租，采用成本計(jì)量方式，具體明細(xì)如下：序號(hào)建筑物名稱房屋用途建成年月建筑面積（m2）賬面原值賬面凈值上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083序號(hào)建筑物名稱房屋用途建成年月建筑面積（m2）賬面原值賬面凈值1成山路718弄1號(hào)B1、1-2層商業(yè)2023年7,685.33264,152,237.03249,660,133.152鄒平路188弄1、2、3、4號(hào)1-3層商業(yè)2023年2,104.5581,780,153.9377,783,154.613鄒平路188弄5幢7號(hào)1-3層商業(yè)2023年2,804.2970,220,501.9866,800,984.934成山路718弄1號(hào)3-10層辦公2023年16,405.55563,285,311.70540,419,013.455鄒平路188弄1幢1號(hào)6-12層辦公2023年16,313.57650,499,317.99624,211,612.306鄒平路188弄5幢7號(hào)3層辦公2023年2,565.1079,269,214.6077,234,249.567鄒平路188弄5幢7號(hào)5層辦公2023年2,844.0293,802,371.3792,272,739.308鄒平路188弄5幢7號(hào)6層辦公2023年2,326.6174,558,810.1673,342,312.849鄒平路188弄5幢7號(hào)10層辦公2023年2,326.6174,558,810.1674,335,038.72鄒平路188弄5幢7號(hào)11層辦公2023年2,326.6174,558,810.1671,810,600.66鄒平路188弄5幢7號(hào)12層辦公2023年2,326.6174,558,810.1671,810,600.66鄒平路188弄3幢2號(hào)1-5層辦公2023年3,029.39112,729,391.37109,836,690.75鄒平路188弄2幢3號(hào)1-5層辦公2023年3,026.36112,529,402.79111,108,960.72鄒平路188弄6幢6號(hào)1-5層辦公2023年3,032.75102,094,842.4299,852,263.49成山路718弄2號(hào)等地下1層-地下2層地下車庫2023年40,124.25171,600,000.00164,392,800.00鄒平路188弄5幢7號(hào)11層裝修裝修2023年/4,067,863.213,449,547.92鄒平路188弄5幢7號(hào)12層裝修裝修2023年/4,067,863.203,449,547.91鄒平路188弄1幢1號(hào)裝修裝修2023年/30,398,139.9227,479,918.48鄒平路188弄5幢7號(hào)3、4、5層硬裝修硬裝修2023年/5,224,272.115,015,301.2120鄒平路188弄3幢2號(hào)1-5層硬裝修硬裝修2023年/4,043,886.113,979,183.93合計(jì)109,241.612,648,000,010.372,548,244,654.59本次評(píng)估的投資性房地產(chǎn)位于浦東新區(qū)成山路718弄1、2號(hào)；鄒平路西至東明路，南至川楊河，北至成山路。周邊主要房屋建筑物以住宅小區(qū)及配套商業(yè)為主，辦公聚集度一般。主要的公共及生活服務(wù)設(shè)施包括中國(guó)銀行上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083（成山路支行）、平安銀行（上海周家渡支行）、上海農(nóng)商銀行（六里支行）等金融機(jī)構(gòu)；上南中學(xué)東校（鄒平校區(qū)）、云臺(tái)小學(xué)、尚博實(shí)驗(yàn)小學(xué)（昌里校區(qū)）等教育機(jī)構(gòu)；上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬龍華醫(yī)院（浦東分院）等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其余各項(xiàng)公共及生活配套設(shè)施完善度較好。評(píng)估對(duì)象周邊建筑物密集度較高，無重大影響環(huán)境的污染源，綠化率較好，基本無空氣及噪聲等污染，環(huán)境狀況較好。評(píng)估對(duì)象附近公共交通有604路、782路、860路等多條公交線路，毗鄰軌道交通13號(hào)線、6號(hào)線東明路站，交通出行便捷度較好。距離虹橋火車站直線約18.70公里、距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線約26公里，周圍的主干道為楊高南路，對(duì)外的交通便捷度較好。本次評(píng)估的投資性房地產(chǎn)位于上海市浦東新區(qū)成山路718弄1號(hào)、鄒平路188弄1幢1號(hào)、鄒平路188），弄1號(hào)為T1幢，B1-2層為商業(yè)，3-10層為辦公；鄒平路188弄1幢1號(hào)為T2幢，1-3層為商業(yè)，6-12層為辦公；鄒平路188弄5幢7號(hào)為T3幢，1-3層商業(yè)、5、6、10-12層為辦公；鄒平路188弄3幢2等為三幢1-5層的獨(dú)棟辦公樓。建筑物外立面均為玻璃幕墻，鋼混結(jié)構(gòu)，2023年竣工，辦公層高約為3米，商業(yè)層高約5米，辦公交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)裝，地面架空地板，墻面涂料粉刷，安裝中央空調(diào)；商業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)裝，地面架空地板，墻面涂料粉刷，安裝中央空調(diào)，維護(hù)狀態(tài)較好。地下車位位于地下一層、地下二層，層高約5米，地面為環(huán)氧地坪，墻面涂料粉刷。另外包括鄒平路188弄5幢7號(hào)3-5、11-12層內(nèi)部裝修、鄒平路188弄1幢1號(hào)內(nèi)部裝修、鄒平路1881-5層硬裝修；總建筑面積為109,241.61平方米，其中辦公房地產(chǎn)建筑面積為上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816號(hào)C樓電話真編：200083E-mail：swpg@56,523.18平方米，商業(yè)房地產(chǎn)建筑面積為12,361.00平方米，地下車位建筑面積2.4權(quán)利狀況截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，具體信息如下：/1、1）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積100%（計(jì)10,088.55平方米）2）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃士地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積不低于50%（計(jì)35,328.23平方米）的辦公2、辦公可售部分以層為單位進(jìn)行銷售，商業(yè)可售部分以整體為單元進(jìn)行銷間應(yīng)當(dāng)符合基本單元的規(guī)定，其中商業(yè)部分登記最小單位為：整體，銷售最小單位為整體；辦公部分登記最上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000836、自持部分房屋所有權(quán)應(yīng)記載在同一房屋土地登記薄，并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)粒證，不得分證辦理。原產(chǎn)權(quán)證/1、1）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積100%（計(jì)10,088.55平方米）2）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃士地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積不低于50%（計(jì)35,328.23平方米）的辦公2、辦公可售部分以層為單位進(jìn)行銷售，商業(yè)可售部分以整體為單元進(jìn)行銷間應(yīng)當(dāng)符合基本單元的規(guī)定，其中商業(yè)部分登記最小單位為：整體，銷售最小單位為整體；辦公部分登記最上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告20地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000836、自持部分房屋所有權(quán)應(yīng)記載在同一房屋土地登記薄，并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)粒證，不得分證辦理。原產(chǎn)權(quán)證/1、1）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積100%（計(jì)10,088.55平方2）受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃士地綜合驗(yàn)收通過之日起自持建筑面積不低于50%（計(jì)35,328.23平方米）的辦公2、辦公可售部分以層為單位進(jìn)行銷售，商業(yè)可售部分以整體為單元進(jìn)行銷間應(yīng)當(dāng)符合基本單元的規(guī)定，其中商業(yè)部分登記最小單位為：整體，銷售最小單位為整體；辦公部分登記最上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告21地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000836、自持部分房屋所有權(quán)應(yīng)記載在同一房屋土地登記薄，并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)粒證，不得分證辦理。原產(chǎn)權(quán)證5上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告22地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083評(píng)估基準(zhǔn)日固定資產(chǎn)—房屋建筑物賬面原值為人民幣31,877,269.82元，賬面55上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告23地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083委托評(píng)估的房屋建筑物為上海市浦東新區(qū)鄒平路188號(hào)5幢7號(hào)2層、鄒平路188弄5幢7號(hào)3、4、5層軟裝修及鄒平路188弄3幢2號(hào)1-5層軟裝修，四至為：東至鄒平路，西至東明路，南至川楊河，北至成山路，房地產(chǎn)土地用途為商辦，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓，房屋建筑面積合計(jì)為1,804.03平方米，具體明細(xì)如下：序號(hào)房屋名稱產(chǎn)權(quán)證號(hào)建造年月結(jié)構(gòu)建筑面積賬面原值賬面凈額備注1鄒平路188弄滬（2024）浦字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第071988號(hào)2023年鋼混1,297.9022,181,457.8621,338,571.50房屋建筑物2鄒平路188弄硬裝修/2023年//3,512,586.372,978,673.26裝修資產(chǎn)3鄒平路188弄軟裝修/2023年//3,727,251.362,594,166.98裝修資產(chǎn)4鄒平路188弄5幢7號(hào)3、4、5層軟裝修/2023年//1,376,106.191,266,017.69裝修資產(chǎn)5鄒平路188弄軟裝修/2023年//1,079,868.041,045,312.26裝修資產(chǎn)合計(jì)1,297.9031,877,269.8229,222,741.69上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司的設(shè)備類固定資產(chǎn)為電子設(shè)備，設(shè)備類固定上述設(shè)備安裝于上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)，目前均處于上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告24地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083被評(píng)估單位在建工程賬面價(jià)值人民幣234,061.94元，為被評(píng)估單位所管理服無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)原始發(fā)生額人民幣33,566,815.78元，賬面值人民幣32,357,200.78元，系被評(píng)估單位所擁有的坐落于上海市浦東新區(qū)鄒平路188弄51滬（2020）浦號(hào)2層使用權(quán)2020/2/19-土地使用權(quán)為被評(píng)估單位所擁有的坐落于上海市浦東新區(qū)鄒平路188弄5幢7號(hào)2層對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的攤余額，達(dá)到七通一平開發(fā)狀態(tài)，東至鄒平路，西至處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。土地使用權(quán)及地上建筑物未對(duì)外（四）引用其他機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量、賬面金上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告25地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)本次評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象的具體狀況及評(píng)估資料的收集情況等相關(guān)條件、經(jīng)與委托人充分溝通并就本次評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型選取達(dá)成（一）根據(jù)評(píng)估目的由委托人確定評(píng)估基準(zhǔn)日。主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可（二）選擇季末會(huì)計(jì)結(jié)算日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評(píng)估資產(chǎn)上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告26地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000835、《上海浦東發(fā)展(集團(tuán))有限公司2025年第23次董事會(huì)會(huì)議決議》。1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年中華人民共和國(guó)主席令第）；2、《中華人民共和國(guó)公司法》（2023年12月29日第14屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議修正）；3、《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》（2008）；4、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（2018年12月29日第十三屆全國(guó)人）；5、《中華人民共和國(guó)民法典》（2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過）；7、《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)規(guī)【2022】39號(hào)）；財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)令第36號(hào)）；9、《市國(guó)資委關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院國(guó)資委<關(guān)于優(yōu)化中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估管理上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告27地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083有關(guān)事項(xiàng)的通知>的通知》（滬國(guó)資委評(píng)估【2024】66號(hào)）；）；11、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（2005年8月25日國(guó)務(wù)院國(guó)有資）；）；）；）；16、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（2017年國(guó)務(wù)院令第691號(hào)）；17、《中華人民共和國(guó)增值稅法》（2024年中華人民共和國(guó)主席令第41）；19、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公）；20、《上海市浦東新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（浦國(guó)資委【2021】105）；21、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日第十三屆全）；22、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部令第33號(hào)）；上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告28地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083）；）；）；）；5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》（中評(píng)協(xié)【2017】35）；6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)【2018】35號(hào)）；7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)【2018】36號(hào)）；8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)【2018】37號(hào)）；9、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》（中評(píng)協(xié)【2018】38號(hào)）；10、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)【2019】35號(hào)）；）；）；13、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)【2017】46號(hào)）；14、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)【2017】47號(hào)）；15、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)【2017】48號(hào)）；16、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語2020》（中評(píng)協(xié)【2020】31號(hào)）；17、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)【2017】42號(hào)）；18、財(cái)政部、中評(píng)協(xié)發(fā)布的與本次評(píng)估有關(guān)的其他相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估指南和資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見。上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告29地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000831、評(píng)估基準(zhǔn)日國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證、驗(yàn)資報(bào)告等；2、房地產(chǎn)權(quán)證；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等；4、主要大型設(shè)備購置合同及購置發(fā)票；5、房屋租賃合同；6、其他權(quán)屬證明資料。1、全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR2、同花順資訊系統(tǒng)提供的有關(guān)信息資料；3、企業(yè)與相關(guān)單位簽訂的相關(guān)租賃合同；4、企業(yè)提供的以前年度及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告；5、企業(yè)提供的歷史經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)資料及未來年度市場(chǎng)預(yù)測(cè)資料；6、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄及收集的其他相關(guān)估價(jià)信息資料；7、與此次資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的其他資料。1、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）；2、企業(yè)提供的資產(chǎn)清單和評(píng)估申報(bào)表；3、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估通常采用的評(píng)估方法有收益法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和市場(chǎng)法三種基本方法。這三種評(píng)估方法分別從收上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告30地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象歷史經(jīng)營(yíng)情況、未來收益可預(yù)測(cè)情況、所獲取評(píng)估資料的充分性，恰當(dāng)考慮收益企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)政策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等情況，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所獲取可比企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性、可收集到的可比企業(yè)數(shù)量，考慮市根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次評(píng)估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，由于目前國(guó)內(nèi)類似交易案例較少，或雖有案例但相關(guān)交易背景信息、可比因素信息等難以收集，可比因素對(duì)于企業(yè)價(jià)值的影響難以量化；同時(shí)在資本市場(chǎng)上也難以找到與被評(píng)估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)范圍與盈利能力等方面相類似的可比公司信息，因上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告31地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司成立于2020年03月18日，屬于房地產(chǎn)業(yè)，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，近兩年公司凈收益為負(fù)值，不具備可用于可靠預(yù)測(cè)的、正向的、穩(wěn)定的歷史收益流，且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受房地產(chǎn)行業(yè)的政策性風(fēng)險(xiǎn)影響較大，除持有性房地產(chǎn)項(xiàng)目外無其他儲(chǔ)備用地及開發(fā)新項(xiàng)目的計(jì)劃，另外該企業(yè)的主要資產(chǎn)為商業(yè)、辦公房地產(chǎn)在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中已分別采用了市場(chǎng)法、收益法兩種方法進(jìn)被評(píng)估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財(cái)務(wù)資料完整，各項(xiàng)表內(nèi)及表外可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識(shí)別且可以按照合適的途徑判斷其價(jià)值。故本次評(píng)估適合采用資產(chǎn)基資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求評(píng)估人員通過核查銀行對(duì)賬單及余額調(diào)節(jié)表，按核實(shí)后的賬面值評(píng)估。對(duì)于評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)場(chǎng)清查，具體分析款項(xiàng)涉及金額、欠款時(shí)間和原因、回收情況、欠款人現(xiàn)狀后，按照應(yīng)收款評(píng)估人員按照預(yù)付賬款所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告32地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083委托評(píng)估的存貨—產(chǎn)成品（開發(fā)產(chǎn)品）為已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售收入，再減去銷售過程中產(chǎn)生的銷售費(fèi)評(píng)估對(duì)象評(píng)估值=房地產(chǎn)銷售收入（含稅）-銷售費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅-稅金及附房地產(chǎn)銷售收入采用市場(chǎng)法確定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)象房地產(chǎn)銷售收入，再通過標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)評(píng)估單價(jià)=交易案例價(jià)格（單價(jià)）×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實(shí)物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)4.2銷售費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用主要包括項(xiàng)目銷售部門的工資、福利費(fèi)、媒介廣告費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)、策劃咨詢費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，全部為付現(xiàn)的費(fèi)用。根據(jù)行業(yè)通常的銷售費(fèi)用比例和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，按照銷售收入的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告33地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000834.4印花稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》，簽訂非住宅商品房4.5土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅4.6企業(yè)所得稅：根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況測(cè)算，銷售收入扣減成本、稅金和期間4.7凈利潤(rùn)折減：凈利潤(rùn)折減根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的適銷程度確定，一般而言對(duì)于銷售非常好的取0%，較好的取10%-20%，一其他流動(dòng)資產(chǎn)系可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，評(píng)估人員在核對(duì)原始憑證、發(fā)票及納稅申報(bào)表無誤后，本次按核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。委托評(píng)估的投資性房地產(chǎn)為已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，分為可直接出售與需持有20年后可出售房地產(chǎn)，其中部分辦公房地產(chǎn)可直接出售宜采用市場(chǎng)法，再減去銷上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告34地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083售過程中產(chǎn)生的銷售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)；持有20年后可出售房地產(chǎn)，持有期主要以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有較多的類似房地產(chǎn)的交易案例，市場(chǎng)活躍度較高，宜采用市固定資產(chǎn)—房屋建筑物為持有20年后可出售辦公房地產(chǎn)，持有期主要以自主經(jīng)營(yíng)及對(duì)外出租為主，宜采用收益法計(jì)算，由于固定資產(chǎn)—房屋建筑物實(shí)際用途為園區(qū)配套食堂，主要用途為提升園區(qū)整體品質(zhì)，提供增值配套服務(wù)，持有期的收益價(jià)值已體現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)的租金收益價(jià)值中，20年后轉(zhuǎn)售凈收入，考慮到辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)上有較多的類似房地產(chǎn)的交易案例，市場(chǎng)活躍度較高，同樣宜采用市可直接出售房地產(chǎn)評(píng)估值=房地產(chǎn)銷售收入（含稅）-銷售費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅-評(píng)估單價(jià)=交易案例價(jià)格（單價(jià)）×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實(shí)物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告35地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000836.2標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)整法將各評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較、分析，分別確定層次、面積和其他影響房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整因素及其調(diào)整系數(shù)，在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整后，最終得到各評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值×（1+因素調(diào)整系數(shù)1）×（1+因素調(diào)整系數(shù)2）×…×（1+因素調(diào)整系數(shù)n）6.3收益法收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)評(píng)估咨詢對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取評(píng)估咨詢對(duì)象的客）；根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》，執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。本次通過對(duì)所涉及的設(shè)備特7.1成本法計(jì)算公式：評(píng)估值＝重置成本×成新率上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告36地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083重置成本是指以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購置或者重新建造與評(píng)估對(duì)象相同或者具有同等功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的全部成本。重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重重置成本=購置價(jià)+運(yùn)雜、基礎(chǔ)、安裝調(diào)試費(fèi)+其他合理費(fèi)用+資金成本-可抵扣增值稅購置價(jià)的確定：國(guó)產(chǎn)關(guān)鍵設(shè)備通過向?qū)I(yè)生產(chǎn)制造廠詢價(jià)；國(guó)產(chǎn)一般設(shè)備，通過查閱《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》、查閱互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)網(wǎng)站以及向設(shè)備供貨單位詢價(jià)取得；對(duì)無法詢價(jià)及查閱到價(jià)格的設(shè)備，用類似設(shè)備運(yùn)雜、基礎(chǔ)、安裝費(fèi)的確定：根據(jù)《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)其他合理費(fèi)用：包括項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。大型設(shè)備評(píng)估時(shí)考慮此資金成本：對(duì)建設(shè)周期長(zhǎng)、價(jià)值量大的設(shè)備，本次評(píng)估假設(shè)投資在設(shè)備安裝8、在建工程上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告37地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083委估在建工程系TOP芯聯(lián)智慧園區(qū)一卡通系統(tǒng)，截至評(píng)估基準(zhǔn)日該在建工程已完工90%，根據(jù)被評(píng)估單位提供信息，該項(xiàng)目將于年底前按現(xiàn)狀結(jié)算，故本次評(píng)估將實(shí)際發(fā)生的工程款項(xiàng)，確定在建工程評(píng)估值。9、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)本次評(píng)估所涉無形資產(chǎn)為上海市浦東新區(qū)鄒平路188弄5幢7號(hào)2層對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。鑒于在固定資產(chǎn)—房屋建筑物的評(píng)估中，已采用市場(chǎng)法與收益法進(jìn)行“房地合一"評(píng)估，該評(píng)估結(jié)果已體現(xiàn)了土地及其地上建筑物的整體市場(chǎng)價(jià)值。因此，為避免價(jià)值重復(fù)計(jì)算，本次對(duì)該宗土地使用權(quán)對(duì)被評(píng)估單位遞延所得稅資產(chǎn)計(jì)算的正確性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)重負(fù)債是企業(yè)承擔(dān)的能以貨幣計(jì)量的需以未來資產(chǎn)或勞務(wù)來償付的經(jīng)濟(jì)債務(wù)。負(fù)債評(píng)估值根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確認(rèn)。接受評(píng)估委托、商定與評(píng)估目的相關(guān)的評(píng)估范圍和對(duì)象，商定評(píng)估基準(zhǔn)日，上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告38地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083安排適合的人員組成項(xiàng)目組，擬定評(píng)估工作計(jì)劃；向委托方、被評(píng)估單位提交資產(chǎn)評(píng)估資料清單、資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，對(duì)被評(píng)評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對(duì)被評(píng)估單評(píng)估人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”及其填寫要求、資料清單等，對(duì)納入評(píng)估評(píng)估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”，檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”有無漏項(xiàng)等，同根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評(píng)估人員在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各類資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評(píng)估單位相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告39地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、主要設(shè)備等資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬不清晰的情況提請(qǐng)企業(yè)核實(shí)或出具評(píng)估人員為了充分了解被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況及其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了2.1被評(píng)估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理2.2被評(píng)估單位的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)2.3被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃和2.4評(píng)估對(duì)象、被評(píng)估單位以往的評(píng)2.5影響被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的宏觀、評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行了評(píng)估資料收集，包括直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托方等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料，并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必要分析、上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告40地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：200083評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成了初步評(píng)估結(jié)果。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估初步結(jié)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告完成內(nèi)部審核后，在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對(duì)溝通情況進(jìn)行獨(dú)立分析后，出具評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，認(rèn)定以下假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不1、交易假設(shè)：任何資產(chǎn)的價(jià)值來源均離不的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為中是否涉及交易，我們均假設(shè)其處于交易過程中，評(píng)估師根據(jù)2、公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)委評(píng)資產(chǎn)的交易是在公開市場(chǎng)條件下。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：是指被評(píng)估單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，并在可預(yù)見的未來，不會(huì)發(fā)生重大改變，不考慮本次評(píng)估目的所涉及的上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告41地址：上海市東體育會(huì)路816樓電話真編：2000834、資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)：是指處于使用中的被評(píng)估單位資產(chǎn)在本次經(jīng)濟(jì)5、外部環(huán)境假設(shè)：假設(shè)國(guó)家未來的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；本次交易各方所處的地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境未來無重大變化；有關(guān)利率、匯6、假設(shè)被評(píng)估單位管理當(dāng)局對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)任地履行義務(wù)，并稱職地對(duì)有關(guān)7、本次評(píng)估沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式8、委托人與被評(píng)估單位提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料是評(píng)作的基礎(chǔ)資料，假設(shè)委托人與被評(píng)估單位提供1、假設(shè)被評(píng)估單位未來將采取的會(huì)計(jì)政策2、假設(shè)被評(píng)估單位在未來的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模未發(fā)生重大變4、本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估單位核心團(tuán)隊(duì)未來年度持續(xù)在被評(píng)估單位任職，且不5、假設(shè)被評(píng)估單位遵守法律法規(guī)經(jīng)營(yíng)，其目前已獲取的相關(guān)經(jīng)營(yíng)許可證到期上海浦興創(chuàng)智企業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告42