關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

夏莉

摘要近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，面對激烈的市場競爭和國家不斷推出的調(diào)控政策，由于其產(chǎn)出規(guī)模大、資本和技術(shù)構(gòu)成較高，競爭力強(qiáng)、受經(jīng)濟(jì)政策和外部宏觀經(jīng)濟(jì)影響大等特點(diǎn)，同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用密集性行業(yè)，因此，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)發(fā)展中顯得尤為重要，資金管理水平和使用效率直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展。本文探討了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，分析了其在資金管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題，并提出了解決措施。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)控制

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要性

（一）資金管理水平是決定房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的決定性因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金投入大，這就對企業(yè)的資金實(shí)力提出了較高的要求。項(xiàng)目總投資并不是一個(gè)靜態(tài)數(shù)額，整個(gè)項(xiàng)目通常會根據(jù)需要分為幾個(gè)投入產(chǎn)出周期。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開始階段往往即需要投入巨額資金，而至預(yù)售階段才能實(shí)現(xiàn)資金回流，因此，預(yù)售房款必須滿足下個(gè)開發(fā)周期的資金投入需求。在整個(gè)過程中，高質(zhì)量的資金管理可以使資金利用率達(dá)到最大化，直接決定項(xiàng)目開發(fā)能否成功。

（二）高質(zhì)量的資金管理能有效防范局部金融風(fēng)險(xiǎn)

資金鏈問題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的突出問題。資金管理一旦出現(xiàn)問題，引發(fā)的連鎖反應(yīng)將直接導(dǎo)致公司資金危機(jī)，甚至引發(fā)局部社會性金融風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)?；瘮U(kuò)張過程中，由于城市選擇、項(xiàng)目定位等方面出現(xiàn)失誤，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)資金管理，可以改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力，提升資金使用效率，直接或間接促進(jìn)降本增效，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來保障。

（三）可以更好地適應(yīng)國家調(diào)控政策

國家對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控具有全產(chǎn)業(yè)鏈、多維度、全方位的調(diào)控特點(diǎn);針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控將是長久的、持續(xù)的，在很大程度上會削弱房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了企業(yè)對資金使用具有較大的依賴性，資金是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營的核心因素，直接影響企業(yè)的經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況，因此，資金管理工作的重要性愈發(fā)凸顯。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）資金管理意識淡薄，管理體系不健全

1.資金管理意識不足，重視程度不夠。雖然現(xiàn)在部分管理者對資金管理的認(rèn)識有所提高，但總體上對資金時(shí)間價(jià)值和現(xiàn)金流量重要性認(rèn)識仍不充分，在日常管理過程中缺少詳盡有效的資金使用計(jì)劃和財(cái)務(wù)分析方法體系，在資金的籌集、使用和分配上缺少科學(xué)性，導(dǎo)致項(xiàng)目資金計(jì)劃不能如期完成，計(jì)劃和實(shí)際執(zhí)行偏差較大，給企業(yè)帶來持續(xù)性經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在籌集資金方式和數(shù)額上缺乏充分有效的分析，盲目籌資加大了企業(yè)的資金成本，使企業(yè)陷入高負(fù)債經(jīng)營的惡性循環(huán)之中;使企業(yè)之間、銀企之間形成多角債務(wù)，提高了資金使用成本，造成資金使用效率下降。

2.資金預(yù)算管理制度不健全。企業(yè)對資金管理不夠重視，對資金預(yù)算管理認(rèn)識不足，沒有行之有效的資金預(yù)算管理制度，缺乏對項(xiàng)目投資、經(jīng)營等各個(gè)環(huán)節(jié)中的資金管控，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中資金不能充分流動;大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然制訂了資金預(yù)算，但在具體執(zhí)行過程中不能嚴(yán)格按計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)執(zhí)行，造成預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)，影響了企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)和有效利用。

3.投資前準(zhǔn)備工作不充分，投資決策隨意性大。企業(yè)資金使用效率直接影響企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。部分企業(yè)無視自身能力和發(fā)展目標(biāo)，投資前缺少充分的項(xiàng)目調(diào)研，盲目投資，導(dǎo)致相關(guān)投資無法得到正?；貓?bào)。在投資過程中，沒有建立完善的項(xiàng)目投資分析研判制度，投資工作開展不合理，風(fēng)險(xiǎn)評估體系及制度也不充分，最終導(dǎo)致資金無法有效回流。

4.在規(guī)模化發(fā)展趨勢中，缺乏理性發(fā)展思路。近年來，房企市場集中度呈趨勢性上升，規(guī)?；_發(fā)格局逐漸形成。房企的規(guī)模優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，快速規(guī)?；蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。目前房企普遍存在高財(cái)務(wù)杠桿開發(fā)的現(xiàn)象，一旦遇到政策調(diào)控或者融資不能按時(shí)到位，就會形成資金和債務(wù)的錯配。激進(jìn)的企業(yè)戰(zhàn)略直接導(dǎo)致企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，同時(shí)，也容易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)資金使用能力不足

1.資金使用效率不高。資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)，如后期銷售業(yè)績不理想，資金供給遲遲不能得到補(bǔ)充，加之資金成本越來越高，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)勢必面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常會多地跨區(qū)域取得項(xiàng)目，而項(xiàng)目通常會以項(xiàng)目公司或者區(qū)域性公司的形式存在，企業(yè)資金分散管理，為集團(tuán)公司掌握和調(diào)動資金增加了時(shí)間和地域上的難度，缺少一定的機(jī)動靈活性。由于這些相對落后的資金結(jié)算管理模式的存在，使得資金未得到充分有效的使用。

2.資金來源和渠道單一。充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展的基本保障，由于市場資金資源具有稀缺性，為了尋找所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)不得不開展債務(wù)性融資，這樣直接帶來了房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率的急劇增長。在資金成本測算不合理的情況下，加大債務(wù)融資，無計(jì)劃加大資金成本，會蠶食企業(yè)利潤。較高的負(fù)債和單一的融資方式，為企業(yè)的發(fā)展帶來破壞性影響。特別是中小企業(yè)，融資渠道單一的問題尤為突出，除自有資金和以有限的銀行、民間借貸等方式來籌集資金外，幾乎沒有更好的籌資方式，由此帶來的是償債時(shí)間較短、借貸成本較高，這對房地產(chǎn)企業(yè)的日常營運(yùn)和戰(zhàn)略發(fā)展都是非常不利的，直接加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）加強(qiáng)資金管理，建立健全資金管理體系

1.合理規(guī)范的進(jìn)行資金調(diào)度，提高資金安排的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)，規(guī)范資金調(diào)度，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，相互協(xié)調(diào)企業(yè)經(jīng)營活動和自有資金保證企業(yè)效益的最大化。實(shí)現(xiàn)融資的集中化管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，企業(yè)可以在工作中借鑒銀行等金融企業(yè)的資金管理手段，用現(xiàn)代化技術(shù)來實(shí)現(xiàn)對大批資金的有效管理。充分利用現(xiàn)代發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、云數(shù)字技術(shù)等手段，豐富資金管理方法提高資金使用效率，有效降低資金管理過程的沉沒成本。

2.進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)工作的控制力度，讓決策者切實(shí)掌握資金流動狀況。應(yīng)在集團(tuán)管理層面，不斷優(yōu)化體系內(nèi)資金收付系統(tǒng)，有效提高資金收付效率;建立資金使用計(jì)劃體系;對資金使用情況進(jìn)行記錄分析;不斷優(yōu)化、改進(jìn)資金結(jié)算管理系統(tǒng);改善銀企結(jié)算管理方式方法，充分利用先進(jìn)的信息化支付結(jié)算手段，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

3.讓全面預(yù)算管理制度在企業(yè)管理中充分發(fā)揮作用。在全面預(yù)算管理制度中，資金預(yù)算作為資金管理的重要手段之一，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的重要環(huán)節(jié)。注重資金預(yù)算制度的制定和建立，能有效提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，在開發(fā)進(jìn)行實(shí)際投入之前，使用科學(xué)的預(yù)算編制方法就整個(gè)開發(fā)過程進(jìn)行預(yù)算編制，其中資金預(yù)算應(yīng)結(jié)合實(shí)際進(jìn)行編制，確保預(yù)算落到實(shí)處;同時(shí)，編定預(yù)算應(yīng)切實(shí)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營需要，編制年度、季度和月度的資金收支計(jì)劃，按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度組織資金收支和資金投放時(shí)點(diǎn)。在資金計(jì)劃制定過程中，找出項(xiàng)目開發(fā)中資金收支的波峰波谷期及重要節(jié)點(diǎn)，分析缺口成因，及時(shí)組織擬訂籌資方案和措施，將資金的實(shí)時(shí)管理和控制貫穿于企業(yè)營運(yùn)管理全過程。通過項(xiàng)目的事前、事中、事后的控制，最終實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的良性管理。

4.對資金的及時(shí)補(bǔ)充形成機(jī)制，提高資金回收、調(diào)撥能力。建立資金補(bǔ)償積累機(jī)制，完善資金回收管理，加強(qiáng)全員資金管理理念，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理手段，按照具體的管理制度來開展管理工作。應(yīng)將資金管理作為一項(xiàng)重要的專項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動。自有資金和外部籌資進(jìn)入陸續(xù)回收階段時(shí)，財(cái)務(wù)部門并不是單純的對資金核算工作進(jìn)行監(jiān)督，更重要的是要在提高資金的流動性、使用的高效性以及資金成本的有效降低等方面進(jìn)行有效控制，以維持企業(yè)資金管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，加強(qiáng)對回收階段的資金管理，為企業(yè)資金回收提供有利條件。

（二）多渠道拓寬企業(yè)的融資渠道

1.不斷創(chuàng)新銷售模式。銷售是回籠資金的重要途徑，在保證傳統(tǒng)銷售模式正常的實(shí)現(xiàn)銷售回款的前提下，應(yīng)注意根據(jù)市場變化，不斷創(chuàng)新銷售模式確保資金回收和下一期項(xiàng)目開發(fā)的正常投放。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從賣方市場過渡到了買方市場，而且，銷售價(jià)格已經(jīng)極大地打壓了消費(fèi)者的真實(shí)消費(fèi)需求，剛性需求和投資性需求同時(shí)存在。面對多種消費(fèi)群體，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)提升產(chǎn)品品質(zhì)。從開發(fā)產(chǎn)品自身入手對戶型、內(nèi)外部環(huán)境、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量等關(guān)鍵要素進(jìn)行把控，不斷全面提升自身的產(chǎn)品研發(fā)能力、設(shè)計(jì)能力、工程施工管理能力、資金籌融資能力，在后期推廣及客戶服務(wù)等諸環(huán)節(jié)多角度、全過程進(jìn)行堅(jiān)持不懈的創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)最后環(huán)節(jié)的快速銷售及資金回籠，達(dá)成項(xiàng)目投資回報(bào)的順利實(shí)現(xiàn)。

2.積極從外部多方面尋求合作形式創(chuàng)新。創(chuàng)新多種項(xiàng)目合作形式，優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏，吸引資金進(jìn)入，共同開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的順利進(jìn)行。主要的一些方式有：其一，與其他企業(yè)合作投資或組織項(xiàng)目開發(fā)公司;其二，部分房產(chǎn)以商定價(jià)格的形式吸收其他企業(yè)參與建設(shè);其三，參建企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作建房，按協(xié)議定期支付參建款，項(xiàng)目竣工交付后，獲得部分房產(chǎn)所有權(quán)，共同開發(fā)，共享利潤;其四，充分利用傳統(tǒng)經(jīng)營方式，選擇有實(shí)力的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲企業(yè)資金流出，渠道商包銷墊資，“早收遲付”形成一定資金池。

3.同金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，有效利用各方資源。金融機(jī)構(gòu)資金在將來很長一段時(shí)間仍將是房地產(chǎn)企業(yè)解決建設(shè)資金的主要形式，房地