建筑物區(qū)分所有權(quán)下業(yè)主共有權(quán)的多維度解析與實踐探究一、引言1.1研究背景與意義隨著城市化進程的飛速發(fā)展，大量人口涌入城市，城市土地資源愈發(fā)緊張，為滿足人們的居住和生活需求，高層建筑物如雨后春筍般拔地而起。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為現(xiàn)代民法一項重要的不動產(chǎn)所有權(quán)形式，已被世界各國的民事立法所普遍確立，并成為現(xiàn)代社會人們區(qū)分建筑物所有的最重要的法律制度。在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成中，共有權(quán)占據(jù)著核心地位，是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)整個復(fù)合性權(quán)利不可或缺的重要組成部分。然而，在現(xiàn)實生活中，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)問題卻日益凸顯。從立法層面來看，盡管我國《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)對建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)進行了規(guī)定，但這些規(guī)定往往較為原則和籠統(tǒng)，缺乏具體的操作細則和明確的界定標準。在共有部分的范圍界定、共有權(quán)的行使方式、收益分配以及管理責任等方面，法律條文存在一定的模糊性，這使得在實際應(yīng)用中容易引發(fā)爭議和糾紛。例如，對于小區(qū)內(nèi)停車位、綠地、公共設(shè)施等共有部分的歸屬和使用，法律規(guī)定不夠細致，導(dǎo)致開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間常常產(chǎn)生分歧。在物業(yè)管理實踐中，共有權(quán)問題也頻繁出現(xiàn)。一方面，開發(fā)商為追求利益最大化，可能會在樓盤銷售過程中對共有部分進行不當處置，如擅自改變小區(qū)規(guī)劃、減少綠地面積、將本應(yīng)屬于業(yè)主共有的部分加價出售或設(shè)定專有使用權(quán)。另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理共有部分時，可能存在管理不善、費用收支不透明等問題，侵犯業(yè)主的共有權(quán)。例如，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將小區(qū)公共區(qū)域出租獲取收益，卻未將收益合理分配給業(yè)主。在業(yè)主之間，也時常因共有權(quán)問題產(chǎn)生矛盾。由于對共有權(quán)的認知和理解不同，業(yè)主在共有部分的使用、維護和管理等方面難以達成一致意見。比如，在樓頂平臺、樓梯間等共用部分的使用上，部分業(yè)主可能會為了自身利益而擅自占用或改變用途，影響其他業(yè)主的正常使用。這些共有權(quán)問題的存在，不僅嚴重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，導(dǎo)致業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾不斷激化，進而影響了社會的和諧穩(wěn)定，也對物業(yè)管理的正常秩序造成了沖擊，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，深入研究建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)問題具有重要的現(xiàn)實意義。通過對共有權(quán)問題的研究，能夠進一步完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度，明確共有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，填補法律空白，細化操作細則，為解決實際糾紛提供更加明確、具體的法律依據(jù)。這有助于提高司法裁判的公正性和準確性，增強法律的權(quán)威性和可執(zhí)行性，使業(yè)主在維護自身共有權(quán)時能夠有法可依。同時，也能夠規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，促進房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序發(fā)展。此外，清晰界定共有權(quán)，能夠減少業(yè)主之間因共有權(quán)問題產(chǎn)生的糾紛，促進業(yè)主之間的和諧共處，營造良好的居住環(huán)境，維護社會的穩(wěn)定與和諧。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究起步較早，理論和實踐都相對成熟。早在1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定就開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河，此后，意大利、葡萄牙、西班牙、瑞士以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。國外學(xué)者對建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)研究涵蓋了多個方面。在共有權(quán)的性質(zhì)方面，存在按份共有說、共同共有說、互有說等不同觀點。德國學(xué)者Wieling認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)是按份共有，各共有人按照其應(yīng)有部分對共有物享有權(quán)利、承擔義務(wù)。而日本學(xué)者我妻榮則主張共同共有說，他認為區(qū)分所有人對共有部分的權(quán)利義務(wù)是基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的，具有不可分割性。在共有部分的范圍界定上，各國學(xué)者也進行了深入探討。一些學(xué)者通過列舉的方式，明確指出建筑物的基礎(chǔ)、外墻、屋頂、樓梯、電梯等屬于共有部分；另一些學(xué)者則采用排除法，認為除了專有部分之外的其他部分都屬于共有部分。在共有權(quán)的行使和管理方面，國外形成了較為完善的制度和理論體系。美國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中，強調(diào)業(yè)主自治和管理規(guī)約的作用，業(yè)主通過業(yè)主大會制定管理規(guī)約，對共有部分的使用、維護、收益分配等事項進行規(guī)定。在德國，住宅所有權(quán)人共同體在共有權(quán)的行使和管理中發(fā)揮著重要作用，共同體通過決議的方式?jīng)Q定共有部分的相關(guān)事務(wù)，并且可以代表全體業(yè)主對外進行訴訟等活動。此外，國外在建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記制度、糾紛解決機制等方面也有豐富的研究成果和實踐經(jīng)驗，這些都為我國的研究和實踐提供了有益的借鑒。我國對建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究相對較晚，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和相關(guān)法律制度的逐步建立，近年來取得了豐碩的成果。在立法方面，2007年頒布的《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出了專門規(guī)定，首次以法律的形式明確了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，這是我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度立法上的重大進步。2021年實施的《民法典》在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，對建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)內(nèi)容進行了進一步完善和細化。我國學(xué)者對建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)研究主要集中在以下幾個方面：一是對共有權(quán)的概念、性質(zhì)、特征等基礎(chǔ)理論的研究。學(xué)者們普遍認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)是一種特殊的共有權(quán)，具有從屬性、不可分割性等特點，與一般的共有權(quán)存在明顯區(qū)別。二是對共有部分范圍的界定研究。通過對《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)的解讀，結(jié)合實踐中的案例，學(xué)者們對建筑物的哪些部分屬于共有部分進行了深入分析，提出了多種界定方法和標準。三是對共有權(quán)的行使、管理和保護的研究。探討了業(yè)主大會、業(yè)主委員會在共有權(quán)行使中的作用，以及如何通過完善管理規(guī)約、建立健全糾紛解決機制等方式來保障業(yè)主的共有權(quán)。然而，當前國內(nèi)外的研究仍存在一些不足之處。在共有部分的范圍界定上，雖然有多種方法和觀點，但在一些特殊部分，如停車位、地下空間等的歸屬和性質(zhì)認定上，仍然存在較大爭議，缺乏統(tǒng)一、明確的標準。在共有權(quán)的行使和管理方面，雖然各國都建立了相應(yīng)的制度和機制，但在實際操作中，仍然存在業(yè)主參與度不高、管理效率低下等問題，如何提高共有權(quán)的行使效率和管理水平，還需要進一步研究和探索。在共有權(quán)的保護方面，盡管有相關(guān)的法律法規(guī)和理論研究，但在實踐中，業(yè)主的共有權(quán)仍然經(jīng)常受到侵害，如何加強對共有權(quán)的保護，完善相關(guān)的法律責任體系，也是亟待解決的問題。此外，隨著社會的發(fā)展和科技的進步，建筑物的形式和功能日益多樣化，出現(xiàn)了一些新的共有權(quán)問題，如綠色建筑設(shè)施、智能化設(shè)備等在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的歸屬和使用問題，這些新問題在現(xiàn)有研究中尚未得到充分關(guān)注和深入探討。本研究將針對這些不足，從明確共有部分范圍、完善共有權(quán)行使和管理機制、加強共有權(quán)保護等方面入手，深入研究建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)問題，以期為完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度提供有益的參考。1.3研究方法與創(chuàng)新點本研究綜合運用多種研究方法，從不同角度深入剖析建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)問題。在研究過程中，充分利用文獻研究法，廣泛搜集國內(nèi)外與建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)相關(guān)的學(xué)術(shù)著作、期刊論文、法律法規(guī)以及研究報告等資料。通過對這些豐富資料的梳理和分析，全面了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及存在的問題，為后續(xù)研究奠定堅實的理論基礎(chǔ)。例如，在探討共有權(quán)的性質(zhì)時，參考了德國學(xué)者Wieling關(guān)于按份共有說的觀點，以及日本學(xué)者我妻榮的共同共有說，對不同學(xué)說進行對比分析，從而更準確地把握共有權(quán)性質(zhì)的研究脈絡(luò)。案例分析法也是本研究的重要方法之一。精心選取具有代表性的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)糾紛案例，包括業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間以及業(yè)主之間的糾紛案例。對這些案例進行詳細的分析，深入探討糾紛產(chǎn)生的原因、爭議焦點以及法院的裁判依據(jù)和結(jié)果。通過案例分析，能夠更加直觀地認識到共有權(quán)在實際應(yīng)用中存在的問題，為提出針對性的解決措施提供實踐依據(jù)。比如，在分析小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛案例時，通過對案件事實和法律適用的深入剖析，明確了停車位歸屬和使用中存在的法律漏洞和爭議點。比較研究法同樣貫穿于本研究的始終。對國內(nèi)外建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)制度進行系統(tǒng)比較，包括立法模式、共有部分范圍界定、共有權(quán)行使方式、管理機制以及糾紛解決機制等方面的比較。通過比較，汲取國外先進的經(jīng)驗和成熟的做法，為完善我國的相關(guān)制度提供有益的借鑒。例如，在研究共有權(quán)的行使和管理機制時，借鑒了美國業(yè)主自治和管理規(guī)約的經(jīng)驗，以及德國住宅所有權(quán)人共同體在共有權(quán)行使中的作用，思考如何將這些經(jīng)驗與我國國情相結(jié)合，提升我國共有權(quán)的管理水平。本研究在研究視角和內(nèi)容深度上具有一定的創(chuàng)新之處。在研究視角方面，突破了以往單純從法律條文或理論層面研究共有權(quán)的局限，將共有權(quán)問題置于房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理以及社會和諧穩(wěn)定的大背景下進行綜合考量。從多個利益主體的角度出發(fā)，分析共有權(quán)問題對開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及社會整體的影響，探討如何通過完善共有權(quán)制度，實現(xiàn)各方利益的平衡，促進房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，維護社會的和諧穩(wěn)定。在內(nèi)容深度上，本研究對一些以往研究中存在爭議或關(guān)注較少的問題進行了深入探討。例如，針對停車位、地下空間等特殊共有部分的歸屬和性質(zhì)認定問題，通過綜合運用多種研究方法，結(jié)合實際案例和國內(nèi)外經(jīng)驗，提出了更加明確、合理的界定標準和方法。同時，對綠色建筑設(shè)施、智能化設(shè)備等新興共有部分在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的歸屬和使用問題進行了前瞻性研究，為解決未來可能出現(xiàn)的相關(guān)糾紛提供理論支持。此外，在完善共有權(quán)保護機制方面，不僅從法律法規(guī)完善的角度提出建議，還深入探討了如何加強業(yè)主自治、提高業(yè)主參與度、建立健全監(jiān)督機制等方面的措施，使研究內(nèi)容更加全面、深入，具有更強的實踐指導(dǎo)意義。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)與業(yè)主共有權(quán)基礎(chǔ)理論2.1建筑物區(qū)分所有權(quán)概述2.1.1概念及構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這一概念明確了建筑物區(qū)分所有權(quán)的復(fù)合性特征，它并非單一的權(quán)利，而是由多種權(quán)利組合而成。具體來說，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)構(gòu)成。專有權(quán)，又稱專有所有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨所有權(quán)。專有部分需具備構(gòu)造上的獨立性、使用上的獨立性以及能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體這三個條件。構(gòu)造上的獨立性要求被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其它部分隔離，比如一套住宅通過墻體、門窗等與其他住宅區(qū)分開來。使用上的獨立性意味著被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用，其主要界定標準為該區(qū)分的部分有無獨立的出入門戶，像獨立的公寓單元擁有獨立的入戶門，可排他使用。能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，則使得專有權(quán)具有了物權(quán)的公示性和穩(wěn)定性，保障了業(yè)主對專有部分的合法權(quán)益。專有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，例如業(yè)主可以對自己的房屋進行裝修、出租、出售等行為，無需征得其他業(yè)主的同意。共有權(quán)，是指業(yè)主依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定或業(yè)主大會的決定，對區(qū)分所有建筑物內(nèi)的住房或經(jīng)營性用房等專有部分之外的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。共有部分的范圍較為廣泛，包括建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻、地下室等；建筑物的共用部分及其附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管道、暖氣管道等；建筑物所占有的地基的使用權(quán)；住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動場所、圍墻、小區(qū)大門等地上或地下共有物，以及水電、照明、消防、安保等公用配套設(shè)施，還有小區(qū)的物業(yè)管理用房等。共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中不可或缺的一部分，它與專有權(quán)相互依存，共同構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的完整體系。成員權(quán)，是指基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的，業(yè)主作為建筑物管理團體成員所享有的權(quán)利。成員權(quán)的內(nèi)容包括參與業(yè)主大會并行使表決權(quán)、選舉和被選舉業(yè)主委員會成員的權(quán)利、對建筑物管理事項的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)等。業(yè)主通過行使成員權(quán)，參與建筑物的管理決策，維護自身和全體業(yè)主的共同利益。例如，在決定小區(qū)物業(yè)費的調(diào)整、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘等重大事項時，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使表決權(quán)來表達自己的意見。成員權(quán)的行使有助于實現(xiàn)建筑物的有效管理，保障建筑物的正常使用和維護，促進業(yè)主之間的和諧共處。2.1.2特征剖析建筑物區(qū)分所有權(quán)具有獨特的特征，這些特征使其與一般的不動產(chǎn)所有權(quán)相區(qū)別?？腕w整體性是建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要特征之一。建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑在整體的建筑物上區(qū)域所有的所有權(quán)形式，雖然建筑物被區(qū)分為專有部分和共有部分，但這些部分共同構(gòu)成了一個不可分割的整體。例如，一棟公寓樓，各個業(yè)主對自己的房屋單元享有專有權(quán)，但整棟樓的地基、外墻、屋頂?shù)裙灿胁糠质菫榱吮Ｕ细鱾€專有部分的正常使用和功能發(fā)揮而存在的，它們與專有部分相互關(guān)聯(lián)、相互依存，共同構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。這種客體的整體性要求在對建筑物進行管理、維護和處分時，必須考慮到整體的利益，不能僅從個別業(yè)主的角度出發(fā)。內(nèi)容多樣性也是建筑物區(qū)分所有權(quán)的顯著特征。它由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三個部分組成，這三個部分各自包含著不同的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容。專有權(quán)人對專有部分享有完全的所有權(quán)，可自由行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；共有權(quán)人對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，同時也承擔著維護共有部分的義務(wù)；成員權(quán)人則通過參與建筑物的管理決策，行使表決權(quán)、選舉權(quán)等權(quán)利，履行遵守管理規(guī)約、繳納物業(yè)管理費用等義務(wù)。這種內(nèi)容的多樣性使得建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系更加復(fù)雜，需要綜合考慮各個方面的因素來平衡各方的利益。本身統(tǒng)一性強調(diào)建筑物區(qū)分所有權(quán)不是權(quán)力的簡單組合，而是一個獨立、統(tǒng)一、整體的權(quán)利。專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)雖然各自具有相對獨立的內(nèi)容，但它們相互關(guān)聯(lián)、相互制約，共同構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán)這一完整的權(quán)利體系。在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押建筑物區(qū)分所有權(quán)時，必須將專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)一起進行處置，不能單獨處分其中的某一項權(quán)利。例如，當業(yè)主轉(zhuǎn)讓其房屋時，不僅轉(zhuǎn)讓了對專有部分的所有權(quán)，同時也轉(zhuǎn)讓了對共有部分的共有權(quán)以及作為建筑物管理團體成員的成員權(quán)。這種本身的統(tǒng)一性體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體性和不可分割性。專有權(quán)主導(dǎo)性在建筑物區(qū)分所有權(quán)中表現(xiàn)得尤為突出。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人擁有了專有權(quán)就必然擁有共有權(quán)、管理權(quán)。專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心，它決定了共有權(quán)和成員權(quán)的存在和行使。業(yè)主對專有部分的占有、使用和處分往往會影響到共有部分的使用和管理，同時也會影響到其他業(yè)主的成員權(quán)行使。例如，業(yè)主對自己房屋進行裝修時，如果破壞了建筑物的承重結(jié)構(gòu)，不僅會危及自己房屋的安全，也會影響到整棟樓的安全，侵犯其他業(yè)主的共有權(quán)和成員權(quán)。因此，專有權(quán)的行使必須受到一定的限制，以保障其他業(yè)主的合法權(quán)益和建筑物的整體利益。2.2業(yè)主共有權(quán)基本界定2.2.1概念闡釋業(yè)主共有權(quán)，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要組成部分，是指業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分所享有的占有、使用、收益和管理的權(quán)利。這一概念明確了業(yè)主共有權(quán)的權(quán)利范圍和行使方式，體現(xiàn)了其在建筑物區(qū)分所有權(quán)體系中的獨特地位。業(yè)主共有權(quán)的產(chǎn)生基于建筑物的區(qū)分所有狀態(tài)。在建筑物區(qū)分所有的情況下，建筑物被劃分為專有部分和共有部分，專有部分由各個業(yè)主單獨所有，而共有部分則為全體業(yè)主或部分業(yè)主所共有。共有部分的存在是為了滿足專有部分的正常使用和功能發(fā)揮，例如建筑物的地基、外墻、屋頂?shù)然緲?gòu)造部分，是保障建筑物整體結(jié)構(gòu)安全和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)，它們?yōu)槿w業(yè)主共有；樓梯、電梯、走廊等共用部分及其附屬物，是業(yè)主通行和使用建筑物的必要設(shè)施，也屬于共有部分。這些共有部分與專有部分相互依存、不可分割，共同構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。業(yè)主共有權(quán)的內(nèi)容包括對共有部分的占有、使用、收益和管理權(quán)利。占有權(quán)是指業(yè)主對共有部分實際控制和管領(lǐng)的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)在合理范圍內(nèi)使用共有部分，如在小區(qū)道路上行走、在小區(qū)綠地內(nèi)休閑等。使用權(quán)是業(yè)主按照共有部分的性質(zhì)和用途進行利用的權(quán)利，例如業(yè)主可以使用電梯上下樓、使用小區(qū)的公共健身設(shè)施進行鍛煉等。收益權(quán)則是業(yè)主對共有部分產(chǎn)生的收益享有獲取的權(quán)利，如小區(qū)共有部分的廣告收入、停車位出租收入等，應(yīng)當歸全體業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)參與收益的分配。管理權(quán)是業(yè)主對共有部分進行管理和維護的權(quán)利，包括制定和執(zhí)行管理規(guī)約、決定共有部分的維修和改造方案、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。通過行使這些權(quán)利，業(yè)主能夠有效地維護共有部分的正常使用和功能，保障自身的合法權(quán)益。2.2.2法律特征業(yè)主共有權(quán)具有一系列獨特的法律特征，這些特征使其與其他類型的權(quán)利相區(qū)別，也決定了其在建筑物區(qū)分所有權(quán)體系中的特殊地位和作用。主體復(fù)合性是業(yè)主共有權(quán)的顯著特征之一。業(yè)主在享有共有權(quán)的同時，還具有專有權(quán)人和管理團體成員的身份。這種復(fù)合性身份使得業(yè)主在建筑物區(qū)分所有權(quán)中扮演著多重角色，擁有多種權(quán)利和義務(wù)。作為專有權(quán)人，業(yè)主對自己的專有部分享有完全的所有權(quán)，可以自由行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；作為共有權(quán)人，業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，需要與其他業(yè)主共同協(xié)商決定共有部分的相關(guān)事項；作為管理團體成員，業(yè)主有權(quán)參與業(yè)主大會的決策，對建筑物的管理和維護等事項發(fā)表意見，并承擔遵守管理規(guī)約、繳納物業(yè)管理費用等義務(wù)。例如，在小區(qū)的物業(yè)管理中，業(yè)主既可以對自己房屋的裝修進行自主決策，又可以參與小區(qū)公共設(shè)施維修方案的討論和表決，還需要按時繳納物業(yè)費以支持小區(qū)的管理和維護工作?？腕w廣泛性體現(xiàn)了業(yè)主共有權(quán)客體的豐富多樣。業(yè)主共有權(quán)的客體不僅包括建筑物的基本構(gòu)造部分，如地基、支柱、屋頂、外墻等，這些部分是建筑物得以存在和正常使用的基礎(chǔ)，為全體業(yè)主共有；還涵蓋了建筑物的共用部分及其附屬物，如樓梯、電梯、走廊、消防設(shè)備、水塔、自來水管道、暖氣管道等，這些設(shè)施是業(yè)主日常生活和使用建筑物必不可少的部分，也屬于共有部分。此外，建筑物所占有的地基的使用權(quán)、住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動場所、圍墻、小區(qū)大門等地上或地下共有物，以及水電、照明、消防、安保等公用配套設(shè)施，還有小區(qū)的物業(yè)管理用房等，都屬于業(yè)主共有權(quán)的客體范圍。這種廣泛的客體范圍，使得業(yè)主共有權(quán)的行使和管理涉及到眾多方面，需要綜合考慮各種因素，以平衡全體業(yè)主的利益。內(nèi)容復(fù)雜性反映了業(yè)主共有權(quán)所涉及的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的錯綜復(fù)雜。業(yè)主共有權(quán)的內(nèi)容不僅包括對共有部分的占有、使用、收益和管理等基本權(quán)利，還涉及到業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在共有部分的使用上，業(yè)主之間可能會因為使用方式、使用時間等問題產(chǎn)生爭議，需要通過協(xié)商或依據(jù)管理規(guī)約來解決。在共有部分的收益分配上，如何公平合理地分配收益，保障每個業(yè)主的合法權(quán)益，也是一個復(fù)雜的問題。此外，業(yè)主與開發(fā)商之間可能存在關(guān)于共有部分權(quán)屬、建設(shè)質(zhì)量等方面的糾紛；業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間則可能在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、費用收支等方面產(chǎn)生矛盾。這些復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，需要通過完善的法律法規(guī)和管理機制來加以規(guī)范和協(xié)調(diào)。種類多樣性表明業(yè)主共有權(quán)可以根據(jù)不同的標準進行多種分類。按照共有權(quán)的產(chǎn)生依據(jù)，可分為法定共有權(quán)和約定共有權(quán)。法定共有權(quán)是指依據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的共有權(quán)，如建筑物的基本構(gòu)造部分、共用部分及其附屬物等，這些部分依法屬于業(yè)主共有；約定共有權(quán)則是通過業(yè)主之間的約定或管理規(guī)約的規(guī)定而產(chǎn)生的共有權(quán)，例如小區(qū)內(nèi)某些特定區(qū)域的使用方式和收益分配等，可以由業(yè)主通過約定來確定。按照共有權(quán)的范圍，可分為全體共有權(quán)和部分共有權(quán)。全體共有權(quán)是指全體業(yè)主對建筑物的全部共有部分所享有的共有權(quán)；部分共有權(quán)則是部分業(yè)主對建筑物的特定共有部分所享有的共有權(quán)，如某些樓層之間的共有樓梯、部分業(yè)主共有的停車位等。按照共有權(quán)所對應(yīng)的對象，可分為對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)。對建筑物的共有權(quán)是指對建筑物本身的共有部分所享有的權(quán)利；對附屬建筑物的共有權(quán)則是對與建筑物相關(guān)的附屬設(shè)施，如小區(qū)的門衛(wèi)室、自行車棚等附屬建筑物的共有權(quán)。這種多樣的種類劃分，使得業(yè)主共有權(quán)能夠適應(yīng)不同的建筑物區(qū)分所有情況，滿足業(yè)主在不同方面的需求。權(quán)利變動從屬性強調(diào)業(yè)主共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅通常與專有權(quán)的變動緊密相關(guān)。由于專有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中占據(jù)主導(dǎo)地位，共有權(quán)從屬于專有權(quán)。當業(yè)主取得專有權(quán)時，同時也就取得了相應(yīng)的共有權(quán)；當業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有權(quán)時，共有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓；當專有權(quán)消滅時，共有權(quán)也相應(yīng)消滅。例如，業(yè)主購買了一套房屋，在取得房屋專有權(quán)的同時，也就獲得了對小區(qū)共有部分的共有權(quán)；當業(yè)主將房屋出售給他人時，不僅轉(zhuǎn)讓了房屋的專有權(quán)，也將對小區(qū)共有部分的共有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給了新的業(yè)主。這種權(quán)利變動的從屬性，體現(xiàn)了專有權(quán)與共有權(quán)之間的緊密聯(lián)系，也反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體性和不可分割性。標的物不可分割性是業(yè)主共有權(quán)的又一重要特征。業(yè)主共有權(quán)的標的物即共有部分，通常是為了滿足建筑物的整體功能和業(yè)主的共同需求而存在的，具有不可分割的性質(zhì)。這是因為共有部分的分割會破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)和功能，影響其他業(yè)主的正常使用。例如，建筑物的地基、外墻等基本構(gòu)造部分，一旦進行分割，將嚴重危及建筑物的安全；樓梯、電梯等共用部分的分割，也會給業(yè)主的通行和使用帶來極大不便。因此，為了維護建筑物的整體性和穩(wěn)定性，保障全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主共有權(quán)的標的物一般不得請求分割。只有在建筑物區(qū)分所有權(quán)整體消滅，如建筑物拆除等特殊情況下，才可能對共有部分進行分割。2.2.3與一般共有權(quán)的差異業(yè)主共有權(quán)與一般共有權(quán)在多個方面存在明顯差異，這些差異源于它們各自的性質(zhì)、產(chǎn)生背景和功能定位，深入理解這些差異有助于準確把握業(yè)主共有權(quán)的本質(zhì)和特點。在主體方面，業(yè)主共有權(quán)的主體具有復(fù)合性，業(yè)主集專有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團體成員三種身份于一身。這種復(fù)合身份使得業(yè)主在建筑物區(qū)分所有權(quán)中擁有多種權(quán)利和義務(wù)，其行為不僅涉及共有部分的使用和管理，還與專有部分的權(quán)益以及建筑物的整體管理相關(guān)。而一般共有權(quán)人的身份則相對單一，僅僅作為共有權(quán)人，其權(quán)利和義務(wù)主要圍繞共有財產(chǎn)的使用、收益和處分等方面展開。例如，在一個普通的共有房產(chǎn)中，共有人僅就房產(chǎn)的共有部分享有權(quán)利和承擔義務(wù)；而在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主除了對共有部分享有權(quán)利外，還對自己的專有部分擁有完全的所有權(quán)，并且作為管理團體成員參與建筑物的管理決策?？腕w范圍上，業(yè)主共有權(quán)的客體廣泛，涵蓋了建筑物的基本構(gòu)造部分、共用部分及其附屬物、建筑物所占有的地基的使用權(quán)、住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施等眾多內(nèi)容。這些客體與建筑物的整體功能和業(yè)主的日常生活密切相關(guān)，是保障建筑物正常使用和業(yè)主生活質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。相比之下，一般共有權(quán)的客體通常較為單一，一般只限于某一項具體的財產(chǎn)，如共有房產(chǎn)、共有車輛等。例如，幾個人共同購買一輛汽車，他們的共有權(quán)客體就是這輛汽車，不涉及其他復(fù)雜的附屬設(shè)施和公共區(qū)域。內(nèi)容的復(fù)雜性也是業(yè)主共有權(quán)與一般共有權(quán)的顯著區(qū)別之一。業(yè)主共有權(quán)涉及多方面的權(quán)利義務(wù)，包括全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)，如對建筑物整體結(jié)構(gòu)安全的維護義務(wù)；對建筑物的其中某一部分所共同享有的權(quán)利義務(wù)，如對某層樓梯的維修和使用權(quán)利；一部分區(qū)分所有權(quán)人可在建筑物某一部分的共用部分上所設(shè)定專用使用權(quán)所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，如某些業(yè)主對特定停車位的專用使用權(quán)；因建筑物基地的利用而發(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利和義務(wù)。而一般共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則相對簡單，主要是各共有權(quán)人之間因某一財產(chǎn)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)，如共有財產(chǎn)的使用、收益分配和處分等。種類劃分上，業(yè)主共有權(quán)可以依據(jù)不同的標準劃分為多種類型，如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)、無負擔的共有權(quán)和有負擔的共有權(quán)（專用使用權(quán)）等。這種多樣的分類方式適應(yīng)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的復(fù)雜情況，能夠滿足不同業(yè)主在不同方面的需求。一般共有權(quán)人僅僅可分為按份共有權(quán)和共同共有權(quán)兩類。按份共有是指共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利、分擔義務(wù)；共同共有則是共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利、承擔義務(wù)。例如，在家庭共同財產(chǎn)中，通常是共同共有；而在多人共同投資購買的商業(yè)房產(chǎn)中，可能是按份共有。在權(quán)利變動方面，業(yè)主共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅通常與專有權(quán)的變動相關(guān)聯(lián)，從屬于專有權(quán)。當專有權(quán)發(fā)生變動時，共有權(quán)也隨之變動，業(yè)主共有權(quán)人無單獨處分共有權(quán)的權(quán)利。例如，業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋專有權(quán)時，必須同時轉(zhuǎn)讓對共有部分的共有權(quán)。而一般共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅，依共有權(quán)人獨立的行為為之，不存在主從關(guān)系問題。共有權(quán)人可以根據(jù)自己的意愿，在法律允許的范圍內(nèi)對共有權(quán)進行處分，如按份共有人可以轉(zhuǎn)讓自己的份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。標的物分割方面，業(yè)主共有權(quán)的標的物通常不得請求分割，這是為了維護建筑物的整體性和穩(wěn)定性，保障全體業(yè)主的共同利益。因為共有部分的分割會破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)和功能，影響其他業(yè)主的正常使用。只有在建筑物區(qū)分所有權(quán)整體消滅的特殊情況下，才可能對共有部分進行分割。而一般共有權(quán)的標的物，共有權(quán)人可以請求對自己應(yīng)有部分進行量的分割。例如，在共有房產(chǎn)中，共有人可以通過協(xié)商或法律途徑，對房產(chǎn)進行分割，確定各自的份額或?qū)嶋H占有部分。三、業(yè)主共有權(quán)的類型與范圍3.1共有權(quán)類型劃分3.1.1法定共有權(quán)與約定共有權(quán)法定共有權(quán)，是指依照法律規(guī)定由全體業(yè)主對于共有部分享有的共有權(quán)，其范圍由法律明確界定?！睹穹ǖ洹返诙倨呤臈l規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這些共有部分是居住小區(qū)共有部分的基礎(chǔ)，為實現(xiàn)居住小區(qū)正常的生活秩序，使業(yè)主居住生活達到一定的品質(zhì)標準提供必要的物質(zhì)基礎(chǔ)和確定的法律保障。法定共有權(quán)具有法定性和強制性，其產(chǎn)生并非基于業(yè)主之間的約定，而是直接依據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主不能通過約定排除其適用。例如，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然緲?gòu)造部分，以及樓梯、電梯、走廊等共用部分及其附屬物，依法屬于業(yè)主共有，開發(fā)商和業(yè)主不能通過合同約定將其排除在共有范圍之外。約定共有權(quán)，則是指構(gòu)造上和利用上雖具有獨立性、可設(shè)立專有所有權(quán)，但為共同利益經(jīng)購房人與售房方約定或業(yè)主們約定成為共用部分的物業(yè)所產(chǎn)生的共有權(quán)。如物業(yè)管理用房、車庫、空閑場地等，這些部分在結(jié)構(gòu)、功能上并無作為整個建筑物利用之必要，而是基于全體所有權(quán)人的約定，將構(gòu)造上、利用上具有獨立性的建筑物、設(shè)施確定為共有部分。約定共有權(quán)具有約定性和靈活性，其產(chǎn)生依賴于當事人之間的約定，當事人可以根據(jù)實際情況對共有部分的范圍、使用方式、收益分配等事項進行約定。例如，在某小區(qū)的業(yè)主公約中約定，小區(qū)內(nèi)的地下停車位為全體業(yè)主共有，其使用和收益分配按照業(yè)主所購房屋面積的比例進行確定。不過，約定共有權(quán)的約定必須符合法律規(guī)定，不得損害國家、集體和他人的合法權(quán)益，否則約定無效。3.1.2全體共有權(quán)與部分共有權(quán)全體共有權(quán)，顧名思義，是指全體業(yè)主對建筑物的全部共有部分所享有的共有權(quán)。建筑物的基本構(gòu)造部分，如地基、支柱、屋頂、外墻等，這些是保障建筑物整體結(jié)構(gòu)安全和穩(wěn)定性的關(guān)鍵部分，為全體業(yè)主共有；建筑物的共用部分及其附屬物，像樓梯、電梯、走廊、消防設(shè)備、水塔、自來水管道、暖氣管道等，是業(yè)主日常生活和使用建筑物必不可少的設(shè)施，也屬于全體業(yè)主共有的范圍。此外，建筑物所占有的地基的使用權(quán)、住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動場所、圍墻、小區(qū)大門等地上或地下共有物，以及水電、照明、消防、安保等公用配套設(shè)施，還有小區(qū)的物業(yè)管理用房等，均歸全體業(yè)主共有。在行使全體共有權(quán)時，通常需要通過業(yè)主大會進行決策，遵循多數(shù)決原則，以保障全體業(yè)主的共同利益。例如，對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的重大維修和改造，需要召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意方可進行。部分共有權(quán)，是指部分業(yè)主對建筑物的特定共有部分所享有的共有權(quán)。這種共有權(quán)的主體范圍相對較小，僅涉及部分業(yè)主。例如，某些樓層之間的共有樓梯，可能僅為該部分樓層的業(yè)主共有；部分業(yè)主共有的停車位，也只供這部分特定的業(yè)主使用。部分共有權(quán)的行使和決策，一般由相關(guān)的部分業(yè)主共同協(xié)商決定。如果部分業(yè)主之間就共有部分的使用、維護等事項產(chǎn)生爭議，可以通過協(xié)商、調(diào)解或依據(jù)相關(guān)約定和法律規(guī)定來解決。比如，在某棟樓中，1-3層的業(yè)主共同擁有一個獨立的樓梯通道，對于該樓梯通道的維修費用分擔和使用規(guī)則，由這三層的業(yè)主共同協(xié)商確定，并簽訂相關(guān)協(xié)議。若其中某一業(yè)主違反協(xié)議約定，其他業(yè)主可以依據(jù)協(xié)議追究其責任。3.1.3對建筑物的共有權(quán)與對附屬建筑物的共有權(quán)對建筑物的共有權(quán)，主要是指業(yè)主對建筑物本身的共有部分所享有的權(quán)利。這些共有部分是建筑物正常使用和發(fā)揮功能的核心組成部分，包括建筑物的基本構(gòu)造部分，如基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)等，它們承載著建筑物的整體重量，保障建筑物的穩(wěn)定性和安全性，為全體業(yè)主共有；建筑物的共用部分及其附屬物，如樓梯、電梯、走廊等，是業(yè)主在建筑物內(nèi)通行和交流的必要通道，也屬于對建筑物共有權(quán)的客體范圍。對建筑物共有權(quán)的管理和維護至關(guān)重要，直接關(guān)系到建筑物的使用壽命和業(yè)主的居住安全。在管理方面，通常由業(yè)主大會或業(yè)主委員會負責制定相關(guān)的管理規(guī)則，如建筑物的日常維護計劃、使用規(guī)范等，以確保共有部分的正常使用。在維護方面，當建筑物的共有部分出現(xiàn)損壞時，需要及時進行維修，維修費用一般由全體業(yè)主按照一定的比例分擔。例如，某小區(qū)的電梯出現(xiàn)故障，需要進行維修，維修費用由全體業(yè)主根據(jù)各自房屋的面積比例進行分攤。對附屬建筑物的共有權(quán)，是指業(yè)主對與建筑物相關(guān)的附屬設(shè)施，如小區(qū)的門衛(wèi)室、自行車棚、垃圾房等附屬建筑物的共有權(quán)。這些附屬建筑物雖然不直接構(gòu)成建筑物的主體，但對于建筑物的整體功能發(fā)揮和業(yè)主的生活便利性起著重要的輔助作用。附屬建筑物的管理和維護同樣需要業(yè)主共同參與。在管理上，業(yè)主可以通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會制定附屬建筑物的使用規(guī)則，明確其用途和使用方式。比如，規(guī)定自行車棚只能用于停放自行車，不得堆放雜物；門衛(wèi)室的值班人員職責和工作時間等。在維護方面，附屬建筑物的維修和保養(yǎng)費用一般也由相關(guān)的業(yè)主共同承擔。例如，小區(qū)垃圾房的定期清理和維修費用，由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同分擔。與對建筑物的共有權(quán)相比，對附屬建筑物的共有權(quán)在管理和維護上可能相對較為靈活，因為附屬建筑物的功能和影響范圍相對較小，相關(guān)決策和措施可以根據(jù)實際情況更加因地制宜。3.1.4無負擔的共有權(quán)和有負擔的共有權(quán)（專用使用權(quán)）無負擔的共有權(quán)，是指業(yè)主對共有部分享有的純粹的共有權(quán)利，不存在任何特殊的負擔或限制。業(yè)主可以按照共有部分的性質(zhì)和用途，自由地行使占有、使用、收益和管理的權(quán)利。例如，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的公共道路、綠地等共有部分享有無負擔的共有權(quán)，他們可以在這些區(qū)域內(nèi)自由行走、休閑娛樂，無需受到額外的限制。在收益方面，公共道路和綠地等共有部分如果產(chǎn)生收益，如綠地用于舉辦活動獲得的收入，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，按照一定的規(guī)則進行分配。在管理上，全體業(yè)主可以通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會共同決定這些共有部分的管理方式，如綠地的養(yǎng)護安排、公共道路的清潔頻率等。有負擔的共有權(quán)，即專用使用權(quán)，是指在共有部分上為特定人設(shè)定的排他性、獨占性的使用權(quán)。這種權(quán)利的設(shè)定是為了充分發(fā)揮共有部分的經(jīng)濟效用，但同時也對其他業(yè)主的共有權(quán)構(gòu)成了一定的限制。專用使用權(quán)的客體通常是區(qū)分所有建筑物的共有部分，如屋頂、外墻、綠地、非屬開發(fā)商所有的車位車庫等。不過，并非所有的共有部分都可以設(shè)定專用使用權(quán)，我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第七條規(guī)定，公寓大廈本身所占之地面、連通數(shù)個專有部分之走廊或樓梯及其通往室外之通路或門廳、社區(qū)內(nèi)各巷道、防火巷弄、公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造、約定專用有違法令使用限制之規(guī)定者以及其他有固定使用方法并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共有部分，不得約定為專用部分。這些限制是為了保障建筑物的整體結(jié)構(gòu)安全和全體業(yè)主的基本生活需求，防止專用使用權(quán)的濫用。專用使用權(quán)的設(shè)定方式主要有以下三種：一是商品房買賣契約。這是專用使用權(quán)設(shè)定的最常見方式，商品房開發(fā)商在分批出售商品房時，經(jīng)買受人（區(qū)分所有權(quán)人）簽約同意，并同時與特定人締結(jié)共有部分專用使用權(quán)契約而設(shè)定。例如，開發(fā)商在銷售房屋時，與頂層業(yè)主約定，頂層業(yè)主對屋頂享有專用使用權(quán)，可以在屋頂搭建花園等，但需遵守相關(guān)的規(guī)定和限制。二是規(guī)約，即業(yè)主公約。區(qū)分所有權(quán)人可通過規(guī)約為特定區(qū)分所有權(quán)人或其他人設(shè)定專用使用權(quán)。比如，業(yè)主大會通過的規(guī)約中規(guī)定，某一區(qū)域的停車位為特定業(yè)主專用，其他業(yè)主不得占用。三是共有人的同意。區(qū)分所有建筑物共有部分屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，而專用使用權(quán)的設(shè)定，系共有部分變更或處分的一種。因此，區(qū)分所有權(quán)人得依共有部分變更或處分的方式，亦即依共有的法理，將共有部分為特定人設(shè)立專用使用權(quán)。例如，全體業(yè)主共同協(xié)商一致，同意將小區(qū)內(nèi)的某塊綠地提供給某一業(yè)主作為專用花園，該業(yè)主便獲得了這塊綠地的專用使用權(quán)。專用使用權(quán)人在享有專用使用權(quán)的同時，也需要承擔相應(yīng)的義務(wù)。他們應(yīng)當按照約定的用途和方式使用專用部分，不得擅自改變其用途或進行損害其他業(yè)主權(quán)益的行為。如果專用使用權(quán)人違反約定或法律規(guī)定，其他業(yè)主有權(quán)要求其停止侵權(quán)行為，并承擔相應(yīng)的賠償責任。例如，某業(yè)主獲得了小區(qū)內(nèi)某停車位的專用使用權(quán)，但他卻擅自將該停車位轉(zhuǎn)租給他人，這就違反了專用使用權(quán)的約定，其他業(yè)主可以要求其停止轉(zhuǎn)租行為，并賠償因此給其他業(yè)主造成的損失。3.2共有權(quán)范圍界定3.2.1建筑物基本構(gòu)造部分建筑物的基本構(gòu)造部分，作為建筑物得以存在和正常使用的根基，依法屬于業(yè)主共有。這些部分包括地基、承重墻、屋頂、外墻等，它們承擔著支撐建筑物、保障建筑物結(jié)構(gòu)安全以及維護建筑物整體功能的重要作用。地基是建筑物的基礎(chǔ)，承載著整個建筑物的重量，其穩(wěn)定性直接關(guān)系到建筑物的安危。承重墻則是建筑物結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵支撐部分，承受著來自建筑物自身以及外部的各種荷載，確保建筑物在各種情況下都能保持穩(wěn)定。屋頂不僅為建筑物提供了遮風擋雨的保護，還對建筑物的隔熱、保溫等性能起著重要作用。外墻作為建筑物的外圍護結(jié)構(gòu)，不僅保護建筑物內(nèi)部免受外界環(huán)境的影響，還具有一定的承重和隔音功能。這些基本構(gòu)造部分的共有性質(zhì)是由其在建筑物中的重要地位和功能所決定的。由于它們是建筑物整體結(jié)構(gòu)的不可或缺的組成部分，任何一個部分的損壞或改變都可能影響到整個建筑物的安全和正常使用，因此必須由全體業(yè)主共同共有，以確保對其進行有效的管理、維護和修繕。例如，當建筑物的地基出現(xiàn)沉降問題時，需要全體業(yè)主共同出資進行加固處理；當屋頂出現(xiàn)漏水情況時，也需要全體業(yè)主共同協(xié)商維修方案，并分擔維修費用。如果允許個別業(yè)主對這些基本構(gòu)造部分進行單獨處分或使用，可能會導(dǎo)致建筑物結(jié)構(gòu)的破壞，危及全體業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。在某些老舊小區(qū)中，由于部分業(yè)主擅自拆除承重墻進行房屋改造，導(dǎo)致建筑物結(jié)構(gòu)受損，出現(xiàn)墻體裂縫等安全隱患，給其他業(yè)主帶來了極大的困擾和風險。因此，明確建筑物基本構(gòu)造部分屬于業(yè)主共有，并加強對其管理和保護，對于維護建筑物的安全和全體業(yè)主的共同利益至關(guān)重要。3.2.2共用部分及其附屬物樓梯、電梯、走廊、消防設(shè)施、水電管道等共用部分及其附屬物，是業(yè)主在建筑物內(nèi)通行、使用建筑物以及保障生命財產(chǎn)安全所必不可少的設(shè)施，它們也屬于業(yè)主共有。樓梯是業(yè)主上下樓的主要通道，電梯則為高層建筑物的業(yè)主提供了便捷的垂直交通方式，走廊是連接各個房屋單元的公共通道，這些設(shè)施的正常運行對于業(yè)主的日常生活至關(guān)重要。消防設(shè)施，如消防栓、滅火器、火災(zāi)報警系統(tǒng)等，是保障建筑物消防安全的關(guān)鍵設(shè)備，在發(fā)生火災(zāi)等緊急情況時，能夠及時發(fā)揮作用，保護業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。水電管道則負責為建筑物內(nèi)的業(yè)主提供生活用水和電力供應(yīng)，是維持業(yè)主正常生活的基本保障。這些共用部分及其附屬物的共有屬性，使得業(yè)主在使用和管理這些設(shè)施時，需要共同協(xié)商、共同維護。業(yè)主對這些共用部分享有平等的使用權(quán)，例如，每個業(yè)主都有權(quán)使用樓梯、電梯上下樓，有權(quán)通過走廊到達自己的房屋。同時，業(yè)主也承擔著共同維護這些設(shè)施的義務(wù)，包括定期檢查、維修、保養(yǎng)等，以確保其正常運行。維修費用通常由全體業(yè)主按照一定的比例分擔。在某小區(qū)中，電梯出現(xiàn)故障需要維修，維修費用由全體業(yè)主根據(jù)各自房屋的面積比例進行分攤。如果部分業(yè)主不履行維護義務(wù)，如故意損壞共用設(shè)施、拒絕繳納維修費用等，將會影響其他業(yè)主的正常使用，損害全體業(yè)主的共同利益。此時，其他業(yè)主可以通過業(yè)主大會或法律途徑，要求違約業(yè)主承擔相應(yīng)的責任，以保障共用部分及其附屬物的正常使用和維護。3.2.3建筑物所占土地使用權(quán)建筑物所占土地使用權(quán)由業(yè)主共同享有，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要組成部分。在我國，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，業(yè)主通過購買房屋，獲得了建筑物所占土地的使用權(quán)。土地使用權(quán)的分攤和使用規(guī)則對于保障業(yè)主的權(quán)益和建筑物的正常使用具有重要意義。土地使用權(quán)的分攤通常根據(jù)業(yè)主所購房屋的建筑面積或?qū)Ｓ胁糠值拿娣e比例進行計算。每個業(yè)主按照其分攤的土地使用權(quán)份額，對建筑物所占土地享有相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。這種分攤方式體現(xiàn)了公平原則，使得每個業(yè)主都能在土地使用上享有合理的權(quán)益。在某小區(qū)中，土地使用權(quán)按照業(yè)主所購房屋的建筑面積比例進行分攤，業(yè)主A購買了一套100平方米的房屋，小區(qū)總建筑面積為10000平方米，那么業(yè)主A分攤到的土地使用權(quán)份額為1%。在土地使用權(quán)的使用方面，業(yè)主需要遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主不得擅自改變土地的用途，不得在土地上進行違法建設(shè)或其他損害土地使用權(quán)的行為。同時，業(yè)主在使用土地時，應(yīng)當考慮到其他業(yè)主的利益，不得妨礙其他業(yè)主對土地的正常使用。如果業(yè)主需要對建筑物進行擴建、改建等行為，必須經(jīng)過全體業(yè)主的同意，并按照相關(guān)規(guī)定辦理土地使用變更手續(xù)。在某小區(qū)中，業(yè)主B未經(jīng)其他業(yè)主同意，擅自將其房屋前的公共綠地改建成停車位，這一行為侵犯了其他業(yè)主的土地使用權(quán)和共有權(quán)，其他業(yè)主可以通過法律途徑要求業(yè)主B恢復(fù)原狀，并承擔相應(yīng)的賠償責任。3.2.4住宅小區(qū)相關(guān)設(shè)施小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等相關(guān)設(shè)施，也屬于業(yè)主共有范圍。小區(qū)內(nèi)的道路是業(yè)主通行的重要通道，綠地不僅能夠美化環(huán)境，還能提供休閑娛樂的空間，公共設(shè)施如健身器材、兒童游樂設(shè)施等，為業(yè)主的生活提供了便利和娛樂。物業(yè)服務(wù)用房則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)工作的場所，其使用和管理關(guān)系到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率。這些住宅小區(qū)相關(guān)設(shè)施的共有性質(zhì)，決定了業(yè)主在使用和管理這些設(shè)施時，需要共同參與、共同決策。業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地等享有平等的使用權(quán)，可以在這些區(qū)域內(nèi)自由通行、休閑娛樂。對于公共設(shè)施的使用和維護，業(yè)主可以通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會制定相關(guān)的管理規(guī)則，明確設(shè)施的使用方法、維護責任和費用分擔等事項。在某小區(qū)中，業(yè)主大會通過決議，規(guī)定小區(qū)內(nèi)的健身器材由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責定期維護和保養(yǎng)，維修費用從小區(qū)公共維修基金中支出。物業(yè)服務(wù)用房的使用和管理也需要遵循相關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定和管理規(guī)約的規(guī)定，合理使用物業(yè)服務(wù)用房，不得擅自改變其用途或挪作他用。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅享有使用權(quán)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對物業(yè)服務(wù)用房進行裝修、改造等，必須經(jīng)過業(yè)主大會的同意。在某小區(qū)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自將物業(yè)服務(wù)用房的一部分出租給他人開設(shè)小賣部，這一行為侵犯了業(yè)主的共有權(quán)，業(yè)主大會可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵權(quán)行為，并將物業(yè)服務(wù)用房恢復(fù)原狀。四、業(yè)主共有權(quán)的行使與限制4.1行使原則4.1.1依法行使原則業(yè)主共有權(quán)的行使必須嚴格遵循法律法規(guī)的規(guī)定，這是確保共有權(quán)行使合法有效的基礎(chǔ)。在建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律體系中，《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)對業(yè)主共有權(quán)的行使進行了全面規(guī)范，涵蓋了共有權(quán)的范圍、行使方式、決策程序以及各方的權(quán)利義務(wù)等方面。業(yè)主在行使共有權(quán)時，必須嚴格依照這些規(guī)定進行，不得違反法律的強制性規(guī)定，否則將承擔相應(yīng)的法律后果。例如，在共有部分的使用上，業(yè)主必須按照其法定用途進行使用，不得擅自改變用途。根據(jù)《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當依法予以配合。若業(yè)主違反規(guī)定，擅自將小區(qū)內(nèi)的公共綠地改建成私人停車位，這種行為就違反了法律規(guī)定，侵犯了其他業(yè)主的共有權(quán)，其他業(yè)主有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定要求其恢復(fù)原狀，并承擔相應(yīng)的賠償責任。在共有部分的收益分配方面，同樣需要依法進行。如小區(qū)共有部分的廣告收入、停車位出租收入等，應(yīng)當歸全體業(yè)主共有，其分配和使用必須遵循法律規(guī)定和業(yè)主大會的決定。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自挪用共有部分的收益，就屬于違法行為，業(yè)主可以通過法律途徑要求其返還收益，并承擔違約責任。4.1.2多數(shù)決原則多數(shù)決原則是業(yè)主大會決策中的核心規(guī)則，它在保障業(yè)主共同利益的同時，兼顧了決策的效率和公平性。根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。這一規(guī)定確保了在重大事項決策時，能夠充分反映大多數(shù)業(yè)主的意愿，避免少數(shù)業(yè)主的不當行為對整體利益造成損害。對于不同事項，法律規(guī)定了不同的表決比例要求。決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動等事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。這些事項通常涉及較大的資金投入、對建筑物結(jié)構(gòu)和功能的重大改變，或者對共有部分的使用方式和收益分配產(chǎn)生重大影響，因此需要較高比例的業(yè)主同意，以保障決策的謹慎性和合理性。例如，某小區(qū)計劃改建建筑物的附屬設(shè)施，如將原有的自行車棚改建成電動車充電樁集中區(qū)域，這不僅涉及到建筑結(jié)構(gòu)的改造，還關(guān)系到全體業(yè)主未來對電動車充電的便利性和安全性，所以必須經(jīng)過參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，才能實施。而決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這些事項雖然重要性相對較低，但仍然需要一定比例的業(yè)主同意，以確保決策的民主性和合法性。比如，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，需要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，這樣可以保證新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠得到大多數(shù)業(yè)主的認可，為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)工作順利開展奠定基礎(chǔ)。4.1.3合理使用原則合理使用原則是業(yè)主在行使共有權(quán)時應(yīng)當遵循的重要原則，它要求業(yè)主在使用共有部分時，必須以合理的方式進行，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對共有部分享有平等的使用權(quán)，但這種使用權(quán)的行使必須在合理的范圍內(nèi)。在使用共有部分時，業(yè)主應(yīng)當考慮到其他業(yè)主的正常使用需求，不得過度使用或不當使用。例如，在小區(qū)的公共道路上，業(yè)主不得長期停放車輛，阻礙其他業(yè)主通行；在使用小區(qū)的公共健身設(shè)施時，業(yè)主不得獨占設(shè)施，影響其他業(yè)主的使用。如果業(yè)主的使用行為對其他業(yè)主的合法權(quán)益造成了損害，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。在某小區(qū)中，業(yè)主A在公共走廊上堆放了大量雜物，導(dǎo)致其他業(yè)主通行不便，并且存在消防安全隱患。業(yè)主B因此向業(yè)主A提出抗議，要求其清理雜物，但業(yè)主A拒絕配合。在此情況下，業(yè)主B可以通過業(yè)主大會或法律途徑，要求業(yè)主A承擔排除妨礙、消除危險的責任，并賠償因通行不便給其他業(yè)主造成的損失。合理使用原則還要求業(yè)主在使用共有部分時，不得改變共有部分的用途和結(jié)構(gòu)。如果業(yè)主需要對共有部分進行改造或使用方式的變更，必須經(jīng)過法定程序，獲得全體業(yè)主或相關(guān)部分業(yè)主的同意。例如，某小區(qū)的業(yè)主未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自將小區(qū)內(nèi)的公共綠地改建成私人花園，這種行為就違反了合理使用原則，侵犯了其他業(yè)主的共有權(quán)。其他業(yè)主可以要求該業(yè)主恢復(fù)綠地原狀，并承擔相應(yīng)的法律責任。4.2行使方式4.2.1業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主大會作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的自治組織，在業(yè)主共有權(quán)的行使中扮演著核心角色。它代表和維護著全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。業(yè)主大會的職責廣泛，涵蓋了建筑物及其附屬設(shè)施的管理、維護和使用等多個方面。根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主大會有權(quán)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，這兩項規(guī)則是業(yè)主大會運行和業(yè)主共同管理的基本準則，對于規(guī)范業(yè)主行為、維護小區(qū)秩序具有重要意義。業(yè)主大會還負責選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，通過民主選舉，確保業(yè)主委員會能夠代表業(yè)主的利益，有效履行職責。在物業(yè)管理中，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人也是業(yè)主大會的重要職責之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和物業(yè)的保值增值，因此，業(yè)主大會需要謹慎選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對其服務(wù)進行監(jiān)督和評估。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不符合要求時，業(yè)主大會有權(quán)依法解聘。業(yè)主大會還負責使用和籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，這涉及到建筑物的長期維護和保養(yǎng)，對于保障建筑物的安全和正常使用至關(guān)重要。在改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動等重大事項上，業(yè)主大會也擁有決策權(quán)。在某小區(qū)中，業(yè)主大會經(jīng)過討論和表決，決定將小區(qū)內(nèi)閑置的公共用房改建成老年活動中心，這一決策既充分利用了共有部分資源，又滿足了業(yè)主的實際需求。業(yè)主大會通過召開會議的方式行使其職責，會議的召開分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召開，一般每年舉行一次或幾次，主要對物業(yè)管理中的常規(guī)事項進行討論和決策。臨時會議則在特定情況下召開，如發(fā)生重大緊急事件需要及時決策、經(jīng)一定比例的業(yè)主提議等。在召開業(yè)主大會會議時，應(yīng)當于會議召開前15日通知全體業(yè)主，通知內(nèi)容應(yīng)包括會議的時間、地點、議題等重要信息，確保業(yè)主能夠充分了解會議情況，做好參會準備。會議的表決遵循多數(shù)決原則，根據(jù)不同事項的重要程度，法律規(guī)定了不同的表決比例要求。決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動等事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。而決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責具體執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。其職責包括執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，將業(yè)主大會的決策轉(zhuǎn)化為實際行動。例如，業(yè)主大會決定對小區(qū)的公共設(shè)施進行維修，業(yè)主委員會則負責組織實施維修工作，包括選擇維修單位、監(jiān)督維修過程、驗收維修成果等。業(yè)主委員會還需召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。通過定期報告工作，業(yè)主委員會能夠讓業(yè)主及時了解物業(yè)管理的實施情況，增強業(yè)主對物業(yè)管理工作的信任和支持。在代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同方面，業(yè)主委員會發(fā)揮著重要作用。它需要確保合同條款符合業(yè)主利益，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。在合同履行過程中，業(yè)主委員會及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，督促其改進不足。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)不到位的情況，業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期整改。業(yè)主委員會還負責督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛。在小區(qū)生活中，業(yè)主之間可能會因為物業(yè)使用等問題產(chǎn)生糾紛，如噪音擾民、占用公共區(qū)域等，業(yè)主委員會應(yīng)當積極介入，通過調(diào)解等方式解決糾紛，維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。業(yè)主委員會還督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用，根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理并公布經(jīng)營所得，監(jiān)督廣告、車位租賃經(jīng)營收入以及使用情況等。4.2.2委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主在行使共有權(quán)時，常常通過委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)來對共有部分進行管理，這種委托關(guān)系是基于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同而建立的。在委托內(nèi)容方面，涵蓋了共有部分的多個關(guān)鍵管理領(lǐng)域。在建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期對建筑物的基礎(chǔ)、外墻、樓梯、電梯等共有部分進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在的安全隱患和故障。對于電梯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要安排專業(yè)人員定期進行保養(yǎng)，確保其正常運行；對于建筑物的外墻，要根據(jù)需要進行清潔和修繕，以保持建筑物的外觀整潔和結(jié)構(gòu)安全。環(huán)境衛(wèi)生的管理也是委托的重要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公共區(qū)域等的清掃和保潔工作，定期清理垃圾，維護小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。在某小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每天定時清理垃圾桶，安排專人對小區(qū)道路進行清掃，確保小區(qū)環(huán)境干凈整潔。秩序維護同樣不可或缺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需制定并執(zhí)行安全管理制度，對小區(qū)進行巡邏，防范盜竊、火災(zāi)等安全事故的發(fā)生。在小區(qū)入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進出人員和車輛進行登記管理；安排保安人員定時巡邏，保障小區(qū)的安全秩序。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督至關(guān)重要，這是保障自身權(quán)益和共有部分有效管理的關(guān)鍵。業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，定期向業(yè)主公布服務(wù)報告和財務(wù)報告，詳細說明服務(wù)的開展情況和費用的收支明細。業(yè)主可以通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行評估和考核。如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)不到位、違規(guī)收費等問題，業(yè)主有權(quán)要求其整改。在某小區(qū)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在保潔工作不到位、公共設(shè)施維修不及時等問題，通過業(yè)主大會向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出整改要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在限期內(nèi)進行了整改，提高了服務(wù)質(zhì)量。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不整改或整改效果不佳，業(yè)主大會可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，重新選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4.3權(quán)利限制4.3.1基于管理規(guī)約的限制管理規(guī)約，作為業(yè)主共同意志的體現(xiàn)，對業(yè)主共有權(quán)起著重要的限制作用。它是由全體業(yè)主共同制定的，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護、管理方面的權(quán)利義務(wù)規(guī)范。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第11條及《民法典》規(guī)定，制定和修改管理規(guī)約應(yīng)由業(yè)主共同決定。實踐中，首次業(yè)主大會會議籌備組根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范文本制定管理規(guī)約，并提交業(yè)主大會會議表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，管理規(guī)約即生效，對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約對業(yè)主共有權(quán)的限制主要體現(xiàn)在多個方面。在共有部分的使用上，管理規(guī)約可以明確規(guī)定共有部分的使用方式、使用時間和使用范圍等。例如，規(guī)定小區(qū)內(nèi)的公共綠地只能用于休閑和觀賞，不得擅自種植農(nóng)作物；小區(qū)內(nèi)的公共停車位按照先到先得的原則使用，不得私自占用或長期停放。在共有部分的收益分配方面，管理規(guī)約可以約定收益的分配方式和比例。比如，規(guī)定小區(qū)共有部分的廣告收入，50%用于補充小區(qū)的維修基金，30%用于改善小區(qū)的公共設(shè)施，20%按照業(yè)主所購房屋面積的比例分配給業(yè)主。在共有部分的維護和管理上，管理規(guī)約可以確定業(yè)主的責任和義務(wù)，如規(guī)定業(yè)主應(yīng)按照一定的比例分擔共有部分的維修費用，定期對共有部分進行檢查和維護等。若業(yè)主違反管理規(guī)約，需承擔相應(yīng)的責任。常見的責任形式包括停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失等。在某小區(qū)中，業(yè)主A違反管理規(guī)約，擅自將小區(qū)內(nèi)的公共通道改建成私人儲物間，影響了其他業(yè)主的通行。其他業(yè)主可以依據(jù)管理規(guī)約，要求業(yè)主A停止侵害行為，拆除儲物間，恢復(fù)公共通道的原狀，并對因此給其他業(yè)主造成的不便進行賠償。如果業(yè)主A拒絕履行，其他業(yè)主可以通過業(yè)主大會或法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。4.3.2基于相鄰關(guān)系的限制在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，相鄰關(guān)系對業(yè)主共有權(quán)構(gòu)成了一定的限制，這種限制是為了確保業(yè)主之間的和睦相處以及建筑物的整體利益。相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主之間在共有部分的使用和管理上存在著密切的相鄰關(guān)系。例如，在共用部分的使用上，業(yè)主應(yīng)遵循合理使用的原則，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。某棟樓的業(yè)主在使用共用樓梯時，不得堆放雜物，以免阻礙其他業(yè)主通行；在使用共用電梯時，應(yīng)遵守電梯的使用規(guī)則，不得超載或故意損壞電梯設(shè)備。在建筑物的維護和修繕方面，相鄰業(yè)主之間也需要相互配合。當某一業(yè)主對其專有部分進行裝修或維修時，若需要使用共有部分，如在樓道內(nèi)放置裝修材料，應(yīng)事先通知其他業(yè)主，并盡量減少對其他業(yè)主的影響。如果因裝修或維修行為對共有部分造成損壞，該業(yè)主應(yīng)當承擔修復(fù)責任。當相鄰業(yè)主之間因共有權(quán)問題產(chǎn)生糾紛時，解決原則主要包括有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理。在處理糾紛時，應(yīng)充分考慮建筑物的整體功能和業(yè)主的日常生活需求，盡量通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決糾紛，以維護業(yè)主之間的和諧關(guān)系。如果協(xié)商和調(diào)解不成，業(yè)主可以依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約，向人民法院提起訴訟。在某小區(qū)中，業(yè)主B在裝修時，擅自拆除了與鄰居業(yè)主C共用墻壁的部分結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致業(yè)主C的房屋出現(xiàn)裂縫。業(yè)主C與業(yè)主B協(xié)商無果后，向人民法院提起訴訟。法院在審理過程中，依據(jù)相鄰關(guān)系的相關(guān)法律規(guī)定和管理規(guī)約，判決業(yè)主B承擔修復(fù)房屋裂縫的費用，并賠償業(yè)主C因此遭受的損失。4.3.3基于公共利益的限制為了實現(xiàn)公共利益，業(yè)主共有權(quán)可能會受到一定的限制。公共利益是指涉及全體社會成員或不特定多數(shù)人的利益，如城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共安全等。在某些情況下，為了滿足公共利益的需要，可能需要對業(yè)主共有權(quán)進行限制。例如，在城市建設(shè)中，為了修建道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施，可能需要占用小區(qū)的部分共有土地；在發(fā)生自然災(zāi)害等緊急情況時，為了保障居民的生命財產(chǎn)安全，可能需要臨時征用小區(qū)的共有設(shè)施。然而，對業(yè)主共有權(quán)基于公共利益進行限制時，必須滿足嚴格的條件。限制必須基于公共利益的需要，且該公共利益應(yīng)當是明確、具體且具有正當性的。限制的實施必須符合法定程序，應(yīng)當經(jīng)過相關(guān)部門的審批，并充分征求業(yè)主的意見。在進行城市道路建設(shè)時，相關(guān)部門應(yīng)依法進行規(guī)劃和審批，并在施工前向小區(qū)業(yè)主公示建設(shè)方案，征求業(yè)主的意見。當業(yè)主共有權(quán)因公共利益受到限制時，應(yīng)當給予合理的補償。補償?shù)臉藴蕬?yīng)當根據(jù)共有權(quán)受到損害的程度、市場價值等因素進行確定，以確保業(yè)主的合法權(quán)益得到充分保障。補償方式可以是貨幣補償，也可以是實物補償或其他合理的補償方式。在小區(qū)共有土地被征用用于道路建設(shè)的情況下，相關(guān)部門應(yīng)當按照土地的市場價值給予業(yè)主相應(yīng)的貨幣補償；或者在其他合適的地點為業(yè)主提供同等面積和質(zhì)量的土地作為補償。這種補償機制的建立，既能保障公共利益的實現(xiàn)，又能平衡業(yè)主的利益，避免因共有權(quán)限制給業(yè)主帶來過大的損失。五、業(yè)主共有權(quán)糾紛的案例分析5.1樓頂和樓梯公用糾紛案例5.1.1案例詳情某小區(qū)的一棟多層住宅，共有6層，每層2戶業(yè)主。該棟樓的樓頂為平層結(jié)構(gòu)，樓梯為普通的步行樓梯，這些樓頂和樓梯均屬于業(yè)主共有部分。然而，頂層的兩戶業(yè)主私自將樓頂進行了封閉改造，在樓頂搭建了陽光房，并設(shè)置了私人的休閑區(qū)域，安裝了健身器材和遮陽傘等設(shè)施。他們聲稱樓頂與自家房屋緊密相連，且平時其他業(yè)主很少上樓頂，所以對樓頂擁有優(yōu)先使用權(quán)，有權(quán)按照自己的意愿進行改造和使用。同時，這兩戶業(yè)主還在樓梯間堆放了大量雜物，如廢棄的家具、舊紙箱、裝修材料等，嚴重阻礙了樓梯的正常通行。他們認為樓梯間空間較大，自己堆放一些物品不會影響其他業(yè)主的正常生活。而其他業(yè)主在發(fā)現(xiàn)這些問題后，多次與頂層業(yè)主進行溝通協(xié)商，要求其拆除樓頂?shù)倪`法搭建，清理樓梯間的雜物，恢復(fù)樓頂和樓梯的原狀。但頂層業(yè)主拒絕配合，堅稱自己的行為沒有問題，雙方因此產(chǎn)生了激烈的糾紛。其他業(yè)主無奈之下，向小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映情況，請求他們出面協(xié)調(diào)解決。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次組織雙方進行調(diào)解，但均未能達成一致意見。最終，其他業(yè)主為了維護自己的合法權(quán)益，將頂層兩戶業(yè)主告上了法庭。5.1.2法律分析依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，頂層業(yè)主的行為存在明顯的違法性。根據(jù)《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。樓頂和樓梯屬于建筑物的共有部分，全體業(yè)主對其享有平等的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，頂層業(yè)主無權(quán)擅自獨占或改造。頂層業(yè)主私自封閉樓頂并搭建陽光房等設(shè)施的行為，侵犯了其他業(yè)主對樓頂?shù)墓灿袡?quán)。他們未經(jīng)其他業(yè)主同意，擅自改變共有部分的用途和結(jié)構(gòu)，違反了法律規(guī)定和管理規(guī)約的要求。這種行為不僅破壞了建筑物的整體外觀和結(jié)構(gòu)安全，還可能對樓頂?shù)姆浪?、排水等功能造成影響，損害全體業(yè)主的共同利益。在樓梯間堆放雜物的行為同樣違法。樓梯作為建筑物的共用部分，是業(yè)主通行的重要通道，必須保持暢通無阻。頂層業(yè)主在樓梯間堆放大量雜物，嚴重阻礙了其他業(yè)主的正常通行，違反了《民法典》關(guān)于業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約，不得妨礙他人正常使用共有部分的規(guī)定。這種行為還存在嚴重的消防安全隱患，一旦發(fā)生火災(zāi)等緊急情況，將會影響人員的疏散和逃生，危及全體業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。根據(jù)《民法典》第二百八十七條規(guī)定，業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔民事責任。在本案例中，頂層業(yè)主侵犯了其他業(yè)主的共有權(quán)，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。責任承擔方式包括停止侵害，即拆除樓頂?shù)倪`法搭建，停止在樓梯間堆放雜物的行為；排除妨礙，清理樓梯間的雜物，確保樓梯暢通；恢復(fù)原狀，將樓頂恢復(fù)到原始狀態(tài)；賠償損失，如果因頂層業(yè)主的行為給其他業(yè)主造成了經(jīng)濟損失，如因樓頂改造導(dǎo)致房屋漏水給其他業(yè)主造成的財產(chǎn)損失，頂層業(yè)主應(yīng)當予以賠償。5.1.3解決方式與啟示在本案例中，糾紛最終通過訴訟的方式得到了解決。法院經(jīng)過審理，判決頂層業(yè)主拆除樓頂?shù)倪`法搭建，清理樓梯間的雜物，恢復(fù)樓頂和樓梯的原狀，并承擔訴訟費用。頂層業(yè)主在判決生效后，按照法院的要求履行了義務(wù)，糾紛得以平息。這一案例為處理類似糾紛提供了重要的啟示。業(yè)主應(yīng)當增強法律意識和共有權(quán)意識，充分認識到建筑物共有部分的性質(zhì)和全體業(yè)主的共同權(quán)益，自覺遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得擅自侵占、改造共有部分，妨礙其他業(yè)主的正常使用。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護業(yè)主共有權(quán)方面應(yīng)當發(fā)揮積極作用。要加強對小區(qū)的日常管理和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止業(yè)主的違法行為。在發(fā)現(xiàn)頂層業(yè)主的問題后，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時采取措施，如下達整改通知、組織調(diào)解等，避免糾紛的升級。當糾紛發(fā)生時，應(yīng)當積極協(xié)調(diào)解決，為業(yè)主提供溝通和協(xié)商的平臺，促進問題的妥善解決。為了預(yù)防此類糾紛的發(fā)生，小區(qū)在建設(shè)和管理過程中，應(yīng)當明確共有部分的范圍和使用規(guī)則，制定完善的管理規(guī)約，并向全體業(yè)主進行公示和宣傳。在業(yè)主入住時，應(yīng)當對管理規(guī)約進行詳細的講解和說明，確保業(yè)主了解自己的權(quán)利和義務(wù)。加強對業(yè)主的教育和引導(dǎo)，提高業(yè)主的文明素質(zhì)和公共意識，倡導(dǎo)業(yè)主共同維護小區(qū)的公共秩序和環(huán)境。定期組織業(yè)主進行法律法規(guī)和物業(yè)管理知識的培訓(xùn)，增強業(yè)主的法律意識和自我管理能力。通過這些措施，可以有效減少業(yè)主共有權(quán)糾紛的發(fā)生，維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。5.2小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛案例5.2.1案例詳情某新建小區(qū)規(guī)劃建設(shè)了一定數(shù)量的停車位，包括地面停車位和地下停車位。在小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住后，停車位權(quán)屬問題引發(fā)了激烈的爭議和糾紛。開發(fā)商認為，地下停車位是其投資建設(shè)的，且在房屋銷售合同中并未明確約定地下停車位的歸屬，因此地下停車位的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對地下停車位進行出售、出租等處分行為。開發(fā)商開始以高價出售地下停車位，并對未購買停車位的業(yè)主限制進入地下停車場停車。然而，業(yè)主們則主張，小區(qū)的停車位應(yīng)屬于業(yè)主共有。他們認為，小區(qū)的建設(shè)成本中包含了停車位的建設(shè)費用，業(yè)主在購買房屋時，實際上已經(jīng)分攤了停車位的成本。而且，小區(qū)的地面停車位占用的是業(yè)主共有的土地，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬于業(yè)主共有。對于地下停車位，雖然開發(fā)商進行了投資建設(shè)，但它是小區(qū)的配套設(shè)施，是為了滿足業(yè)主停車需求而存在的，也應(yīng)歸業(yè)主共有。業(yè)主們對開發(fā)商出售地下停車位的行為表示不滿，認為這侵犯了他們的合法權(quán)益，導(dǎo)致部分業(yè)主無處停車，影響了他們的正常生活。一些業(yè)主拒絕購買停車位，并與開發(fā)商和物業(yè)公司發(fā)生了多次沖突。有的業(yè)主強行將車輛停放在地下停車場入口，導(dǎo)致交通堵塞；有的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)張貼標語，抗議開發(fā)商的行為。雙方矛盾不斷升級，業(yè)主們還成立了維權(quán)小組，通過向相關(guān)部門投訴、在社交媒體上曝光等方式，試圖維護自己的權(quán)益。物業(yè)公司在這場糾紛中處于兩難境地，既要執(zhí)行開發(fā)商的規(guī)定，又要面對業(yè)主的不滿和壓力。物業(yè)公司多次組織開發(fā)商和業(yè)主進行協(xié)商調(diào)解，但由于雙方分歧較大，始終未能達成一致意見。5.2.2法律分析根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。在本案例中，對于地面停車位，由于其占用的是業(yè)主共有的土地，應(yīng)屬于業(yè)主共有。開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)擅自處分地面停車位，也不能阻止業(yè)主在地面停車位停車。對于地下停車位，雖然開發(fā)商投資建設(shè)，但如果其建設(shè)成本已分攤到房屋銷售價格中，或者房屋銷售合同中沒有明確約定地下停車位的歸屬，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和公平原則，地下停車位也應(yīng)歸業(yè)主共有。因為小區(qū)的配套設(shè)施是為了滿足業(yè)主的基本生活需求而建設(shè)的，停車位作為重要的配套設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)與房屋所有權(quán)緊密相連。如果開發(fā)商在房屋銷售時未明確告知業(yè)主地下停車位的歸屬，且業(yè)主在購買房屋時支付的價格包含了停車位的建設(shè)成本，那么將地下停車位認定為業(yè)主共有，更能保障業(yè)主的合法權(quán)益。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。如果地下停車位不符合上述專有部分的認定條件，就不能被認定為開發(fā)商的專有財產(chǎn)，而應(yīng)屬于業(yè)主共有。在本案例中，該小區(qū)的地下停車位通常不具備獨立的產(chǎn)權(quán)登記條件，不符合專有部分的認定標準，因此從法律角度分析，更傾向于認定為業(yè)主共有。5.2.3解決方式與啟示在本案例中，糾紛最終通過法律訴訟的方式得到了解決。業(yè)主們聯(lián)合聘請律師，向法院提起訴訟，要求確認小區(qū)停車位歸業(yè)主共有，并要求開發(fā)商停止出售地下停車位的行為。法院經(jīng)過審理，綜合考慮了小區(qū)停車位的建設(shè)成本、房屋銷售合同的約定、相關(guān)法律法規(guī)等因素，判決小區(qū)的地面停車位和地下停車位均歸業(yè)主共有。開發(fā)商應(yīng)停止出售地下停車位的行為，并按照業(yè)主大會的決定，對停車位進行合理的管理和使用。這一案例為解決類似的停車位權(quán)屬糾紛提供了重要的啟示。在房屋銷售過程中，開發(fā)商應(yīng)明確告知業(yè)主停車位的歸屬、使用方式和收費標準等相關(guān)事項，并在房屋銷售合同中進行明確約定。這樣可以避免因信息不對稱而引發(fā)的糾紛。業(yè)主在購買房屋時，也應(yīng)仔細了解停車位的相關(guān)情況，維護自己的知情權(quán)和選擇權(quán)。政府相關(guān)部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)商的行為。對于停車位權(quán)屬不明確的問題，應(yīng)及時進行調(diào)查和處理，制定相關(guān)政策和標準，保障業(yè)主的合法權(quán)益。在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃階段，應(yīng)合理規(guī)劃停車位的數(shù)量和布局，滿足業(yè)主的停車需求。建立健全的糾紛解決機制至關(guān)重要。當業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)公司之間發(fā)生糾紛時，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等合法途徑解決。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)積極發(fā)揮作用，代表業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司進行溝通和協(xié)商，維護業(yè)主的共同利益。加強對業(yè)主的法律宣傳和教育，提高業(yè)主的法律意識和維權(quán)能力。業(yè)主應(yīng)了解自己在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的權(quán)利和義務(wù)，當合法權(quán)益受到侵害時，能夠運用法律武器維護自己的權(quán)益。通過這些措施，可以有效預(yù)防和解決小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛，促進小區(qū)的和諧穩(wěn)定。5.3