2024年房地產(chǎn)市場調研報告分析2024年，中國房地產(chǎn)市場在政策優(yōu)化、經(jīng)濟復蘇與人口結構調整的多重作用下，呈現(xiàn)出“結構分化加劇、核心資產(chǎn)韌性凸顯、新賽道逐步崛起”的特征。本報告基于政策跟蹤、市場監(jiān)測與企業(yè)調研，從供需格局、城市分化、企業(yè)轉型等維度展開分析，為行業(yè)參與者提供決策參考。一、政策環(huán)境：從“穩(wěn)風險”到“促活力”的調控邏輯升級2024年政策圍繞“保交付、穩(wěn)需求、優(yōu)供給”三大主線深化，調控工具從“行政限制”轉向“市場賦能”，形成中央統(tǒng)籌、地方靈活的政策體系。（一）金融端：精準滴灌與風險緩釋并行居民端：首套房貸利率動態(tài)調整機制落地，超20城將首套利率下限降至LPR-0.5%（如鄭州、昆明），疊加“認房不認貸”政策擴圍（北京、上海優(yōu)化后，改善型需求釋放明顯），剛需與改善型購房成本同步下降。企業(yè)端：房企融資“白名單”擴容至超百家，民營房企債券融資支持工具（“第二支箭”）額度提升，疊加REITs試點從商業(yè)地產(chǎn)向保障房、長租公寓延伸（上海、深圳發(fā)行保障性租賃住房REITs），房企現(xiàn)金流壓力邊際緩解。（二）需求端：限購松綁與保障擴容雙向發(fā)力限購優(yōu)化：核心城市從“全面限購”轉向“精準松綁”，如廣州取消黃埔、番禺區(qū)限購，上海放寬外環(huán)外購房資格；二線城市普遍取消限購（如武漢、成都），通過“社保年限縮短+人才政策放寬”激活需求。保障房供給：2024年計劃籌建保障性住房超200萬套，共有產(chǎn)權房（北京“興邦家園”、上?！胺钴皥@”）與保障性租賃住房（深圳“深業(yè)泰然大廈”）加速入市，分流商品住房需求的同時，夯實民生保障底座。（三）供給端：土地與現(xiàn)房銷售機制優(yōu)化土地市場：集中供地政策從“價高者得”轉向“品質導向”，北京、杭州等城市在土拍中增設“綠色建筑、裝配式比例”等指標，倒逼房企提升產(chǎn)品力；同時，土地出讓金分期繳納、“帶方案出讓”等政策降低房企拿地門檻?，F(xiàn)房銷售試點：南京、蘇州等10余城擴大現(xiàn)房銷售范圍，“所見即所得”模式緩解購房者“爛尾”擔憂，2024年1-6月現(xiàn)房銷售占比同比提升5個百分點，期房銷售增速持續(xù)收窄。二、市場供需：結構性修復與區(qū)域博弈加?。ㄒ唬┕┙o側：新開工收縮，竣工加速2024年1-6月，全國房地產(chǎn)新開工面積同比下降約12%（降幅較2023年收窄8個百分點），房企推盤節(jié)奏仍偏謹慎；但竣工面積同比增長超15%，保交付政策下，2023年積壓的竣工需求集中釋放（如恒大、碧桂園等企業(yè)重點項目集中交付）。（二）需求側：剛需托底，改善“斷層”剛需市場：90-120㎡戶型成交占比回升至45%（2023年為40%），低總價、小戶型產(chǎn)品去化周期縮短至10-14個月（如長沙、重慶的剛需盤去化率超70%）。改善市場：144㎡以上大平層、疊墅產(chǎn)品庫存壓力凸顯，部分城市（如廈門、南京）改善型房源去化周期超20個月，“價格戰(zhàn)”導致高端項目溢價能力下降。（三）庫存與去化：核心城市回歸合理，三四線承壓一線城市：北京、上海商品住宅庫存去化周期約12個月（合理區(qū)間為10-16個月），二手房月均成交超1.5萬套，市場韌性較強。三四線城市：超60%的三四線城市庫存去化周期超20個月（如東北、西北部分城市），但長三角、珠三角縣域城市（如昆山、佛山南海）受益于都市圈人口導入，去化周期縮短至15個月以內。三、城市能級分化：一線韌性、二線博弈、三四線突圍（一）一線城市：量價穩(wěn)中有升，改善型主導北京、上海新房成交均價同比微漲2%-3%，高端住宅（千萬級以上）成交占比提升至18%（2023年為15%）；深圳二手房掛牌量下降12%，核心區(qū)學區(qū)房價格止跌回升（如南山、福田學區(qū)房報價環(huán)比上漲5%-8%）。（二）二線城市：政策松綁與人口爭奪的角力武漢取消限購后，6月新房成交套數(shù)環(huán)比增長40%；成都通過“人才購房補貼+產(chǎn)業(yè)導入”吸引人口，2024年上半年常住人口增量超20萬，帶動剛需市場升溫。但部分二線城市（如天津、青島）因產(chǎn)業(yè)轉型滯后，庫存去化仍依賴“以價換量”，房價同比下跌3%-5%。（三）三四線城市：縣域市場與城市群紅利紅利型城市：長三角的昆山、太倉，珠三角的佛山順德、中山翠亨等，依托都市圈軌道交通（如滬蘇通鐵路、深中通道），承接核心城市外溢需求，2024年上半年新房成交同比增長15%-20%。壓力型城市：東北、中西部資源型城市（如鶴崗、鄂爾多斯），人口持續(xù)流出疊加產(chǎn)業(yè)萎縮，二手房掛牌價同比下跌超10%，“白菜價”房源現(xiàn)象重現(xiàn)。四、企業(yè)格局：分化中求存，轉型中破局（一）頭部房企：從“規(guī)模競賽”到“品質深耕”碧桂園、萬科等企業(yè)收縮三四線布局，聚焦一線及強二線城市，2024年上半年在上海、深圳的拿地金額占比提升至40%；同時，發(fā)力代建業(yè)務（萬科代建項目超200個）、城市更新（保利在廣州舊改項目貨值超千億），探索“輕資產(chǎn)+重運營”模式。（二）中小房企：并購與退出的雙向選擇約30%的中小房企通過“股權合作+項目并購”獲取資源（如浙江本土房企聯(lián)合收購杭州某爛尾項目）；另有20%的企業(yè)退出房地產(chǎn)主業(yè)，轉向文旅、康養(yǎng)等領域（如云南某房企轉型運營溫泉度假村）。（三）新賽道探索：租賃、養(yǎng)老與綠色地產(chǎn)崛起租賃市場：長租公寓REITs發(fā)行規(guī)模突破200億元，龍湖冠寓、華潤有巢等品牌出租率超90%，一線城市租金同比微漲3%-5%。養(yǎng)老地產(chǎn)：泰康之家、遠洋·椿萱茂等養(yǎng)老社區(qū)入住率提升至85%，“醫(yī)療+養(yǎng)老+地產(chǎn)”模式獲資本青睞，2024年養(yǎng)老地產(chǎn)融資規(guī)模同比增長40%。綠色地產(chǎn)：住建部要求2024年新建建筑中綠色建筑占比超90%，萬科“零碳社區(qū)”、金茂“府系”科技住宅溢價率達15%-20%，綠色建筑成為產(chǎn)品差異化核心。五、趨勢展望與策略建議（一）短期趨勢：政策效果逐步顯現(xiàn)，市場底部抬升2024年下半年，隨著金融支持、限購松綁等政策效果發(fā)酵，全國商品房銷售面積同比降幅有望收窄至5%以內，投資端觸底回升（土地購置面積降幅收窄至個位數(shù)）。（二）長期邏輯：人口、產(chǎn)業(yè)與城市更新重構市場人口維度：城鎮(zhèn)化率放緩（預計2024年達67.5%），人口向“長三角、珠三角、京津冀”三大都市圈集中，帶動核心城市圈住房需求。產(chǎn)業(yè)維度：“制造業(yè)升級+數(shù)字經(jīng)濟”推動產(chǎn)城融合，如蘇州工業(yè)園、深圳前海的“產(chǎn)業(yè)+居住”模式，催生職住平衡的住房需求。城市更新：2024-2027年全國城市更新投資規(guī)模預計超10萬億元，舊改、棚改將成為房企新增長點（如廣州、深圳舊改項目貨值超萬億）。（三）房企策略：聚焦核心、優(yōu)化結構、探索新業(yè)務布局策略：優(yōu)先布局一線及強二線城市，關注都市圈縣域紅利（如昆山、佛山）。產(chǎn)品策略：剛需產(chǎn)品做“極致性價比”，改善產(chǎn)品做“科技+綠色+服務”，高端產(chǎn)品做“稀缺資源整合”。新業(yè)務：拓展城市更新、代建、租賃住房REITs，探索“地產(chǎn)+康養(yǎng)+醫(yī)療”“地產(chǎn)+文旅+運營”模式。（四）購房者建議：按需擇機，關注產(chǎn)品與配套剛需群體：優(yōu)先選擇政策支持城市（如武漢、成都）的地鐵沿線、學區(qū)旁剛需盤，關注共有產(chǎn)權房、保障性租賃住房機會。改善群體：聚焦核心城市核心區(qū)（如上海浦東、北京朝陽）的品質盤，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準現(xiàn)房，關注物業(yè)、社區(qū)配套（如會所、養(yǎng)老設