圓融商管南通項(xiàng)目管理方案圓融商管運(yùn)營(yíng)部

2011年10月>>目錄CONTENTS●項(xiàng)目總體概況（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介（2）項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)（3）項(xiàng)目目標(biāo)定位●南通分公司管理（1）管理目標(biāo)（2）管理范圍（3）南通公司管理架構(gòu)及模式（4）具體管理內(nèi)容●南通項(xiàng)目前期工作機(jī)制●項(xiàng)目各項(xiàng)工作進(jìn)度●項(xiàng)目初步預(yù)算（暫無(wú)）（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介南通圓融廣場(chǎng)位于南通城市中心的黃金地段，南北中軸線(xiàn)工農(nóng)路、青年路等交通主動(dòng)脈交匯處；項(xiàng)目總體概況周邊區(qū)域狀況：南通大學(xué)文峰校區(qū)、南通大飯店、城市時(shí)尚酒店、文峰大廈、天虹大廈、金融匯等分布在項(xiàng)目四周；青年路新城市級(jí)商圈南大街商圈桃塢路（3）項(xiàng)目定位：南通都市綜合體新標(biāo)桿集時(shí)尚購(gòu)物中心、高端商務(wù)辦公樓、精裝服務(wù)式公寓、尊貴臻品住宅于一體的現(xiàn)代化、國(guó)際化都市綜合體。憑借項(xiàng)目區(qū)位和規(guī)劃理念的優(yōu)勢(shì)，將打造成為南通又一個(gè)城市新地標(biāo)。1）商業(yè)定位：時(shí)尚購(gòu)物中心購(gòu)物休閑娛樂(lè)新體驗(yàn)?zāi)贤ㄊ杏蛐翪BD最繁華的商業(yè)中心及標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目。集品牌零售、特色餐飲、娛樂(lè)休閑、旅游文化、生活服務(wù)于一體的一站式、綜合型國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心。全新的消費(fèi)理念和生活體驗(yàn)，是市民、游客以及商務(wù)人士向往的購(gòu)物天堂。品質(zhì)與品位相結(jié)合，引導(dǎo)南通消費(fèi)新熱點(diǎn)。項(xiàng)目總體概況2）商務(wù)辦公樓及酒店：高端商務(wù)辦公樓實(shí)力企業(yè)的首選商業(yè)的繁華，公寓的靜謐，都市正中心逢源之處締造最優(yōu)雅的商務(wù)辦公氛圍。先進(jìn)設(shè)計(jì)理念與絕佳地理位置的完美結(jié)合使之成為最具投資潛力的高品質(zhì)、智能化、創(chuàng)新型高檔商務(wù)辦公樓宇。它將技術(shù)性、多元性、便利性和人性化融為一體，同時(shí)滿(mǎn)足中外規(guī)模企業(yè)辦公全方位需求?？蛻?hù)定位：外貿(mào)、服務(wù)業(yè)、服裝、家紡、金融/保險(xiǎn)/證券相關(guān)的五大行業(yè)是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶(hù)，其中金融/保險(xiǎn)/證券/房地產(chǎn)是本項(xiàng)目客戶(hù)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，南通當(dāng)?shù)嘏c長(zhǎng)三角其他區(qū)域公司也將是本項(xiàng)目用戶(hù)主要來(lái)源。項(xiàng)目總體概況3）住宅定位：尊貴臻品住宅創(chuàng)造城市中心的完美生活城市中心絕版地段頂級(jí)生活區(qū)，尊貴精裝大宅。依托城市商業(yè)綜合體，首領(lǐng)南通國(guó)際化高品質(zhì)住宅，創(chuàng)造全新生活理念。滿(mǎn)足都市新貴，成功人士迷戀城市便捷，追求完美生活的夢(mèng)想。4）酒店式公寓定位：國(guó)際精裝服務(wù)公寓投資居住兩相宜依托都市綜合體，整合國(guó)際品牌酒店服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)商，打造城市中心最具投資價(jià)值的國(guó)際精品服務(wù)公寓；核心的地段，無(wú)國(guó)界的規(guī)劃理念，細(xì)致入微的酒店式服務(wù)，為全球的業(yè)主和租戶(hù)營(yíng)造舒適、快樂(lè)、幸福的生活。南通當(dāng)?shù)匾恍┤召Y、外資企業(yè)高管居住自用，投身事業(yè)的年輕客群以過(guò)渡自住兼投資保持升值，商務(wù)訪(fǎng)問(wèn)、中長(zhǎng)期自住人士，向以上幾種人群出租酒店式公寓的投資者項(xiàng)目總體概況（1）運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)1）通過(guò)專(zhuān)業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)、商戶(hù)、開(kāi)發(fā)商、管理公司品牌價(jià)值提升，最大化的增值；2）建立南通圓融廣場(chǎng)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)品牌知名度，培養(yǎng)消費(fèi)者和商戶(hù)的忠誠(chéng)度；3）建立圓融品牌在業(yè)主、租戶(hù)信賴(lài)感，實(shí)現(xiàn)圓融品牌市場(chǎng)美譽(yù)度的傳播；4）實(shí)現(xiàn)圓融廣場(chǎng)品牌定位的清晰化，形成較成熟的項(xiàng)目管理模型，為集團(tuán)拓展奠定良好的基礎(chǔ)；5）確立南通城市綜合體的新標(biāo)桿，商業(yè)中心的商業(yè)核心地位，成為城市新地標(biāo)；商管南通分公司管理（2）管理范圍及各項(xiàng)指標(biāo)商管南通分公司管理指標(biāo)面積（平方米）用地面積70131.8總建筑面積34.4萬(wàn)地上面積：24.7萬(wàn)地下面積：9.7萬(wàn)容積率3.5商業(yè)面積12.3萬(wàn)地上10.3萬(wàn)地下2萬(wàn)酒店面積1.7萬(wàn)公寓面積3萬(wàn)辦公面積4.7萬(wàn)住宅面積5萬(wàn)機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)量1400輛（3）商管南通分公司管理架構(gòu)及模式結(jié)合國(guó)家管理規(guī)范及行業(yè)慣例，擬在南通設(shè)立圓融商管分公司，考慮目前公司發(fā)展階段擬在分公司設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理部、物業(yè)管理部及綜合管理部、財(cái)務(wù)部，根據(jù)南通目前項(xiàng)目的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，擬分別設(shè)立商業(yè)區(qū)項(xiàng)目管理中心、寫(xiě)字樓項(xiàng)目管理中心、住宅及酒店式公寓項(xiàng)目管理中心。分公司從成本及效率考量，采用緊編高效的人力資源配置，在目前南通項(xiàng)目考慮管理需求及高效原則可采用分公司及項(xiàng)目管理中心部分核心管理崗位兼任的模式，未來(lái)根據(jù)分公司業(yè)務(wù)的發(fā)展實(shí)施可擴(kuò)展、高效的管理架構(gòu)。商管南通分公司管理（3）商管南通分公司管理架構(gòu)及模式南通分公司管理架構(gòu)：商管公司南通分公司總經(jīng)常務(wù)副總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理（可兼購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)理）物業(yè)管理部（可兼寫(xiě)字樓及酒店項(xiàng)目經(jīng)理）財(cái)務(wù)部綜合管理部購(gòu)物中心項(xiàng)目管理中心寫(xiě)字樓及酒店項(xiàng)目管理中心酒店式公寓及住宅項(xiàng)目管理中心運(yùn)營(yíng)主管企劃主管客服主管運(yùn)營(yíng)管理/招商/租務(wù)專(zhuān)員卡務(wù)專(zhuān)員（如有）活動(dòng)策劃執(zhí)行及媒體關(guān)系環(huán)藝美陳及室內(nèi)設(shè)計(jì)控制工程主管品質(zhì)主管品質(zhì)專(zhuān)員會(huì)計(jì)出納行政專(zhuān)員人資專(zhuān)員司機(jī)商管南通分公司管理（3）商管南通分公司管理架構(gòu)及模式商管公司對(duì)南通分公司的管理：商管公司南通分公司總經(jīng)理對(duì)商管公司管理層負(fù)責(zé)，接受商管公司管理層的領(lǐng)導(dǎo)，在現(xiàn)階段可以由商管公司分管領(lǐng)導(dǎo)兼任，分設(shè)幾大主要業(yè)務(wù)部門(mén)，運(yùn)營(yíng)管理部、物業(yè)管理部及綜合管理部、財(cái)務(wù)部（可以實(shí)行雙線(xiàn)管理或垂直管理），下分各專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)，各專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)接受商管公司各職能部門(mén)的指導(dǎo)和督導(dǎo)。南通分公司對(duì)南通項(xiàng)目管理中心的管理：各項(xiàng)目管理中心主要對(duì)南通分公司負(fù)責(zé)，南通分公司按體系和制度運(yùn)行，職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目各條線(xiàn)進(jìn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的貫測(cè)和監(jiān)督，財(cái)務(wù)管理根據(jù)公司管理制度進(jìn)行審核權(quán)限分配。商管南通分公司管理（3）商管南通分公司管理架構(gòu)及模式：購(gòu)物中心項(xiàng)目管理架構(gòu)購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)理（可兼）運(yùn)營(yíng)部主管（可兼）客服中心主管（可兼）運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員客服專(zhuān)員工程部主管安保主管保潔主管財(cái)務(wù)主管信息主管領(lǐng)班（強(qiáng)弱電、消防、暖通）各專(zhuān)業(yè)技工領(lǐng)班內(nèi)保等崗位領(lǐng)班收銀領(lǐng)班（如有）系統(tǒng)專(zhuān)員人力行政主管人力行政助理兼?zhèn)}管消防專(zhuān)員商管南通分公司管理（3）商管南通分公司管理架構(gòu)及模式：寫(xiě)字樓及酒店項(xiàng)目管理架構(gòu)寫(xiě)字樓及酒店項(xiàng)目經(jīng)理（可兼）客服中心主管客服專(zhuān)員工程部主管安保主管保潔主管領(lǐng)班（強(qiáng)弱電、消防、暖通）各專(zhuān)業(yè)技工領(lǐng)班內(nèi)保等崗位領(lǐng)班行政助理兼?zhèn)}管消防專(zhuān)員商管南通分公司管理（3）商管南通分公司管理架構(gòu)及模式：酒店式公寓及住宅項(xiàng)目管理架構(gòu)酒店式公寓及住宅項(xiàng)目經(jīng)理客服中心主管客服專(zhuān)員工程部主管安保主管保潔主管領(lǐng)班（強(qiáng)弱電、消防、暖通）各專(zhuān)業(yè)技工領(lǐng)班內(nèi)保等崗位領(lǐng)班行政助理兼?zhèn)}管消防專(zhuān)員酒店式公寓管家商管南通分公司管理（3）商管南通分公司管理架構(gòu)及模式商管南通分公司各項(xiàng)目管理中心在商管南通分公司領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作，分公司部分職能部門(mén)負(fù)責(zé)人在現(xiàn)階段可以兼任項(xiàng)目經(jīng)理，各專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)主管亦可兼任項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)主管（根據(jù)業(yè)務(wù)量確定兼職或?qū)Ｂ殻?，在南通分公司業(yè)務(wù)發(fā)展后可根據(jù)管理需要調(diào)整。南通分公司各專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)整合指導(dǎo)各個(gè)管理中心相關(guān)條線(xiàn)工作，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目全面工作的覆蓋，對(duì)各項(xiàng)目管理中心相關(guān)條線(xiàn)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保管理標(biāo)準(zhǔn)一致。

商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理1）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)；2）信息系統(tǒng)建立及完善；3）財(cái)務(wù)管理4）全面的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理；5）完善的客戶(hù)服務(wù)；6）圓融卡平臺(tái)整合；7）持續(xù)創(chuàng)新的宣傳推廣；二、物業(yè)管理1）管理服務(wù)目標(biāo)2）商業(yè)區(qū)管理；3）寫(xiě)字樓管理；4）住宅及酒店式公寓管理；5）日常專(zhuān)業(yè)管理；6）周到貼心的二裝管理；7）外判公司管理；三、全面監(jiān)督及監(jiān)管機(jī)制1）管理標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目貫徹；2）公司對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部督導(dǎo)；商管南通分公司管理目錄（4）具體管理內(nèi)容一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理

根據(jù)商管公司的管理體系及各職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)規(guī)范下制訂及實(shí)施行之有效的運(yùn)營(yíng)管理體系及流程1）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)；

通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，形成高效項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力；把圓融廣場(chǎng)打造成為特色鮮明，消費(fèi)服務(wù)環(huán)境優(yōu)質(zhì)，業(yè)態(tài)組合適當(dāng)，項(xiàng)目互動(dòng)文化豐富，在區(qū)域市場(chǎng)有獨(dú)特魅力的商業(yè)項(xiàng)目；通過(guò)高效的招商調(diào)整及租務(wù)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)主及商戶(hù)的服務(wù)增值；通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值及資本價(jià)值的綜合提升；商管南通分公司管理一、運(yùn)營(yíng)管理2）信息系統(tǒng)建立及完善；根據(jù)招商合約租金定義，建立前臺(tái)POS收銀系統(tǒng)，滿(mǎn)足商戶(hù)收銀需要和運(yùn)營(yíng)管理需要；ERP運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)：滿(mǎn)足管理公司經(jīng)營(yíng)及管理運(yùn)作各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)信息采集、統(tǒng)計(jì)、分析等信息收集管理、利用需要；滿(mǎn)足與財(cái)務(wù)系統(tǒng)管理中相關(guān)租金、費(fèi)用等收取、核銷(xiāo)、結(jié)算等需要；滿(mǎn)足與停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)等其他運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的需求。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容一、運(yùn)營(yíng)管理3）財(cái)務(wù)管理；通過(guò)對(duì)預(yù)算編制和預(yù)算把控，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司及項(xiàng)目的全面管理；通過(guò)銀行管理和資金控制，保證公司現(xiàn)金流及資金使用效率；通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公共責(zé)任等專(zhuān)業(yè)險(xiǎn)種，有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，把影響和損失降低到最小。做好日常業(yè)務(wù)審核，完善各項(xiàng)公司管理程序；在租賃合同框架內(nèi)做好商戶(hù)收款及確認(rèn)，租戶(hù)結(jié)算與控制；結(jié)合租賃合同條款，做好商戶(hù)收入監(jiān)督與管控；通過(guò)會(huì)計(jì)核算及憑證審核，年度審計(jì)和年檢工作，稅務(wù)管理等工作，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)范管理；商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容一、運(yùn)營(yíng)管理4）全面的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理；●建立全面的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施，建立對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督支持機(jī)制；●參考市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，建立商業(yè)招商、招租的流程系統(tǒng)，組織購(gòu)物中心補(bǔ)充招商及調(diào)整招商，酒店式公寓部分招租業(yè)務(wù)；●運(yùn)營(yíng)決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總分析運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況提出招商調(diào)整、營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善計(jì)劃；●開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研與研究，分析了解市場(chǎng)發(fā)展和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；●房屋經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議的溝通簽署，統(tǒng)一項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)范，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)形象；商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容一、運(yùn)營(yíng)管理4）全面的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理；●對(duì)商戶(hù)的裝修，商戶(hù)服務(wù)，商品質(zhì)量、價(jià)格、陳列、促銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)人員、店招、廣告等方面進(jìn)行管理和規(guī)范；●完善商戶(hù)進(jìn)退場(chǎng)管理、開(kāi)業(yè)資料審查等工作，協(xié)助商戶(hù)實(shí)現(xiàn)順利開(kāi)業(yè)；●建立和完善對(duì)商戶(hù)的服務(wù)體系，溝通渠道，及時(shí)處理商戶(hù)的需求和抱怨等；●促銷(xiāo)活動(dòng)的安排、談判及管理，幫助商戶(hù)整合資源，促進(jìn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生互動(dòng)作用，形成高效的運(yùn)營(yíng)效應(yīng)；●根據(jù)租賃合同及相關(guān)協(xié)議，按時(shí)足額的收取商戶(hù)的租金、相關(guān)管理費(fèi)用與其他費(fèi)用；●場(chǎng)地活動(dòng)的挖掘與引進(jìn)，知名品牌商場(chǎng)地的合作，商氣、人氣的營(yíng)造；●渠道資源的拓展整合；●完善商戶(hù)檔案管理；商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容一、運(yùn)營(yíng)管理5）完善的客戶(hù)服務(wù)；●建立全面的項(xiàng)目客戶(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)涵蓋購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、住宅、酒店式公寓等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)南通項(xiàng)目展現(xiàn)圓融高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)形象，以服務(wù)提升項(xiàng)目整體價(jià)值；●建立合適的客訴接待、處理流程和機(jī)制；●投訴處理、服務(wù)意見(jiàn)，建議反饋和落實(shí)；●建立和完善一站式顧客（租戶(hù)/商戶(hù)/住戶(hù)）服務(wù)體系，實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，將運(yùn)營(yíng)或物業(yè)方面的信息及時(shí)傳遞和反饋?！窠⒑屯晟祁櫩停ㄗ鈶?hù)/商戶(hù)/住戶(hù)）溝通渠道，提供適合項(xiàng)目的相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，解決顧客（租戶(hù)/商戶(hù)/住戶(hù)）的需求；●項(xiàng)目商業(yè)廣播及背景音樂(lè)管理；●客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查及分析；●協(xié)調(diào)處理各類(lèi)突發(fā)事件；商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容一、運(yùn)營(yíng)管理6）圓融卡平臺(tái)整合；●建立圓融卡管理體系，摸索圓融卡異地使用的經(jīng)驗(yàn)；●在項(xiàng)目?jī)?nèi)全面發(fā)展圓融卡特約商戶(hù)數(shù)量，并與VIP折扣優(yōu)惠捆綁，進(jìn)一步提高圓融卡含金量；●建立VIP卡平臺(tái)和積分系統(tǒng)，建立VIP會(huì)員維護(hù)及活動(dòng)平臺(tái)，探索項(xiàng)目多業(yè)態(tài)VIP會(huì)員的整合機(jī)制，整合VIP系統(tǒng)與ERP系統(tǒng)、項(xiàng)目停車(chē)系統(tǒng)等的聯(lián)動(dòng)；●注重使用品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)，不斷發(fā)展團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)；●結(jié)合圓融卡業(yè)務(wù)平臺(tái)，整合項(xiàng)目宣傳推廣渠道資源；●銀行聯(lián)名卡合作等。

商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容一、運(yùn)營(yíng)管理7）持續(xù)創(chuàng)新的宣傳推廣；●強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)推廣，持之以恒的打造，消費(fèi)者的不斷參與，達(dá)到知名度、廣譽(yù)度，提升到美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的忠誠(chéng)度，全面提升品牌價(jià)值、租金提升、物業(yè)增值和商戶(hù)獲利。

●建立和執(zhí)行推廣活動(dòng)實(shí)施流程，確保活動(dòng)品質(zhì)及活動(dòng)效果；●全年推廣計(jì)劃和預(yù)算的編制及實(shí)施；●加強(qiáng)與專(zhuān)業(yè)推廣公司合作，共同打造，旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)人氣；

●整合商戶(hù)資源，雙方互動(dòng)，舉辦有針對(duì)性的促銷(xiāo)活動(dòng)，提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；

●整合各方資源（社會(huì)、公司、商戶(hù)），共同打造，關(guān)注品牌推廣，實(shí)現(xiàn)提升；

●挖掘項(xiàng)目廣告資源、顯示屏、場(chǎng)地等，整合利用，創(chuàng)造收益；

●關(guān)注節(jié)假日、節(jié)慶、慶典、紀(jì)念日等節(jié)點(diǎn)宣傳推廣；

●統(tǒng)一廣場(chǎng)的整體CI形象、并實(shí)施推廣與維護(hù)。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理較大的建筑體量，眾多的業(yè)態(tài)和產(chǎn)權(quán)模式，物業(yè)與運(yùn)營(yíng)部門(mén)的銜接、協(xié)調(diào)、配合招商、投訴、活動(dòng)推廣、報(bào)修等各項(xiàng)繁雜的事務(wù)性工作

根據(jù)商管公司品質(zhì)體系及各類(lèi)國(guó)際和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定與項(xiàng)目相適應(yīng)的物業(yè)管理體系及流程，保證物業(yè)管理水平1）管理服務(wù)目標(biāo)；把圓融廣場(chǎng)管理成“安全有序、環(huán)境舒適、特色鮮明”的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)的管理，滿(mǎn)足商業(yè)運(yùn)營(yíng)要求，實(shí)現(xiàn)顧客、商戶(hù)、公司的多方滿(mǎn)意；寫(xiě)字樓達(dá)到國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓管理水平，各項(xiàng)管理指標(biāo)均達(dá)到或超過(guò)國(guó)家建設(shè)部示范大廈項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，酒店式公寓專(zhuān)業(yè)化管家管理，住宅向公寓酒店式貼心服務(wù)靠近，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理2）商業(yè)區(qū)管理；●從專(zhuān)業(yè)角度對(duì)該項(xiàng)目建筑規(guī)劃、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)、招商業(yè)態(tài)組合等提出合理化建議，使之更符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求；●客服中心一站式服務(wù)模式，建立首問(wèn)負(fù)責(zé)的服務(wù)承諾。消費(fèi)者/商戶(hù)的意見(jiàn)投訴由客服部反映至物業(yè)保安、保潔、工程單位，及時(shí)進(jìn)行跟蹤并反饋處理結(jié)果；●工程、安保、保潔等物業(yè)管理部門(mén)積極配合協(xié)助運(yùn)營(yíng)推廣活動(dòng)以便活動(dòng)順利開(kāi)展，及時(shí)進(jìn)行跟蹤并反饋處理結(jié)果；●分項(xiàng)管理要點(diǎn)：人流、車(chē)流管理、防盜管理、設(shè)施設(shè)備安全管理、營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)安全控制等；●用文化管理環(huán)境：開(kāi)展環(huán)保知識(shí)宣傳、講座，拒絕任何污染行為，推行垃圾分類(lèi)、廢物回收的環(huán)保行為；商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理3）寫(xiě)字樓及酒店管理；●從專(zhuān)業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿(mǎn)足業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，保證質(zhì)量，節(jié)約成本；●物業(yè)接管管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、水電等能源使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面；●就酒店裝修及設(shè)施設(shè)備選型等進(jìn)行嚴(yán)格審圖，提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，建立清晰的寫(xiě)字樓與酒店物業(yè)管理界面和溝通銜接機(jī)制；●分項(xiàng)管理要點(diǎn)：寫(xiě)字樓及酒店做好動(dòng)線(xiàn)分流、防盜管理、設(shè)施設(shè)備安全管理等；●物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理4）住宅及酒店式公寓管理；針對(duì)酒店式公寓參考酒店管理模式及區(qū)域市場(chǎng)特征，從前期建筑設(shè)施配備及裝修參與，以高品質(zhì)高規(guī)格的軟硬件，提升項(xiàng)目品質(zhì)感，拉動(dòng)住宅銷(xiāo)售，參考酒店管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立客服標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目，設(shè)立服務(wù)管家，采用商業(yè)項(xiàng)目首問(wèn)負(fù)責(zé)制的工作要求，為投資者及租戶(hù)提供全面貼心的服務(wù)，在客服前臺(tái)為業(yè)主提供代為租賃服務(wù)；針對(duì)住宅部分，涉及業(yè)主較多，在裝修過(guò)程中建立完善的裝修監(jiān)督檢查制度，參照商業(yè)項(xiàng)目首問(wèn)負(fù)責(zé)制，通過(guò)貼心客務(wù)，高效的工程、保潔、全面的安保服務(wù)，建立健全業(yè)主管理管理制度，組織社區(qū)文化及公益性活動(dòng)，為項(xiàng)目整體提升附加值，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理5）日常專(zhuān)業(yè)管理；●工程管理以客戶(hù)服務(wù)中心為樞扭，以預(yù)防為主，推行房屋健康檔案管理，全方位地實(shí)施維護(hù)與保養(yǎng)。按系統(tǒng)類(lèi)別分類(lèi)管理；制定詳細(xì)運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，作好運(yùn)行管理記錄；制定緊急設(shè)備故障處理流程及處理措施，確保設(shè)備設(shè)施穩(wěn)定合理化運(yùn)行。建立系統(tǒng)節(jié)能觀(guān)念,選擇設(shè)計(jì)合理節(jié)能方案和計(jì)劃，在管理中加強(qiáng)日常巡視與現(xiàn)場(chǎng)管理，加強(qiáng)對(duì)節(jié)能工作的督導(dǎo)，組織新興的節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)。設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)95%，維修及時(shí)率達(dá)95%，維保及改造工程合格率100%●環(huán)境管理清潔工作深入細(xì)致，并能動(dòng)態(tài)保持優(yōu)質(zhì)狀態(tài)，充分預(yù)估清潔工作進(jìn)行過(guò)程中對(duì)顧客及業(yè)主產(chǎn)生的影響，合理安排工作時(shí)間，避免干擾。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理5）日常專(zhuān)業(yè)管理；●安全管理提出以“嚴(yán)密防范、快速反應(yīng)為原則，人、物、技防相結(jié)合，資源共享”的安全管理運(yùn)作方式。建立一套嚴(yán)格的培訓(xùn)體系，對(duì)監(jiān)控、內(nèi)保以及管理外判保安的基層保安主管上崗前需經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)等各部門(mén)的系列培訓(xùn)，全面向現(xiàn)場(chǎng)管理方向培養(yǎng)和轉(zhuǎn)變，基礎(chǔ)安保人員全面掌握項(xiàng)目應(yīng)知應(yīng)會(huì)及形成高度的服務(wù)意識(shí)，成為項(xiàng)目較明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！窨蛻?hù)服務(wù)管理由客服中心進(jìn)行調(diào)配，從信息的接收到信息的消化“全程服務(wù)”的體系，去支持管理模式的運(yùn)行。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理6）周到貼心的二裝管理；●公開(kāi)裝修管理服務(wù)流程和裝修管理服務(wù)承諾；●各項(xiàng)工程技術(shù)交底、交房管理；●通過(guò)平面圖、效果圖等圖紙審核；●機(jī)電圖紙審核，工程技術(shù)參數(shù)審核；●掌握裝修時(shí)間節(jié)點(diǎn)，敦促商戶(hù)準(zhǔn)時(shí)進(jìn)場(chǎng)裝修；●現(xiàn)場(chǎng)裝修管理及協(xié)調(diào)；●協(xié)助消防、質(zhì)檢、環(huán)保申報(bào)；●嚴(yán)格控制二次裝修的改擴(kuò)建、外觀(guān)、設(shè)備更改，必須報(bào)開(kāi)發(fā)公司審批方可實(shí)施；●隱蔽工程驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收；●通過(guò)裝修各環(huán)節(jié)的裝修全過(guò)程監(jiān)督管理，杜絕違章裝修，維護(hù)裝修秩序，確保商戶(hù)裝修風(fēng)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)符合項(xiàng)目整體要求。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容二、物業(yè)管理7）外判公司管理；●把部分保安、保潔等崗位勞務(wù)外判，綠化、專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)外包。●為保證項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量，外判工作人員同樣納入員工服務(wù)培訓(xùn)及現(xiàn)場(chǎng)管理的范圍，確保項(xiàng)目每一位工作人員都是高效貼心的服務(wù)人員?！窠Y(jié)合其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，不斷細(xì)化完善外判合作協(xié)議，深化外判公司的管理和考核，確保項(xiàng)目高效穩(wěn)定的服務(wù)品質(zhì)。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容三、全面監(jiān)督及監(jiān)管機(jī)制1）管理標(biāo)準(zhǔn)在分公司及項(xiàng)目貫徹；●規(guī)范管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理是保證服務(wù)質(zhì)量和改進(jìn)、提升服務(wù)品質(zhì)的最佳手段，因此在南通公司管理服務(wù)過(guò)程中，參照商管公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，建立南通公司及項(xiàng)目管理體系，根據(jù)硬件環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目人員的良好素質(zhì)對(duì)各項(xiàng)管理服務(wù)實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)?！褓|(zhì)量方針注重服務(wù)細(xì)節(jié)關(guān)注客戶(hù)感受全心提升服務(wù)品質(zhì)創(chuàng)造物業(yè)價(jià)值質(zhì)量目標(biāo)：綜合滿(mǎn)意率90%以上。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容三、全面監(jiān)督及監(jiān)管機(jī)制2）公司對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部督導(dǎo)：●分公司對(duì)項(xiàng)目管理的監(jiān)督1）項(xiàng)目管理例會(huì)和工作報(bào)告制度：分公司將定期與項(xiàng)目管理中心主要負(fù)責(zé)人召開(kāi)項(xiàng)目管理例會(huì)，檢討和布置近期的工作。2）分公司品質(zhì)部門(mén)定期對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)管理工作進(jìn)行稽核并提交稽核報(bào)告，項(xiàng)目按要求進(jìn)行反饋和整改，不斷提升項(xiàng)目管理要求。3）協(xié)助解決處理緊急事件：當(dāng)項(xiàng)目發(fā)生緊急情況和重大事件時(shí)，及時(shí)向公司報(bào)告，有關(guān)人員會(huì)在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助處理和解決。●商管公司對(duì)南通分公司的管理和監(jiān)督1）商管公司管理部將定期對(duì)分公司及項(xiàng)目的管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和督促，以確保公司標(biāo)準(zhǔn)的一貫性。2）商管公司各專(zhuān)業(yè)部門(mén)不定期對(duì)分公司條線(xiàn)及項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工作進(jìn)行巡視和檢查，保證各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)工作的規(guī)范，必要時(shí)派出專(zhuān)業(yè)管理人員，提供必要的支持和協(xié)助。商管南通分公司管理（4）具體管理內(nèi)容（一）建立南通項(xiàng)目前期工作組在南通項(xiàng)目前期商管公司成立工作組，在南通分公司未成立或籌備人員未到崗之前，代理其開(kāi)展工作。工作組由分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)，指定項(xiàng)目具體事務(wù)對(duì)接人，負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作的溝通，各個(gè)工作模塊介入由商管公司各條線(xiàn)部門(mén)負(fù)責(zé)人承擔(dān)。組長(zhǎng)：薛文崗商管公司分管領(lǐng)導(dǎo)成員：商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分楊劍一王麗推廣部分何志崗工程部分徐強(qiáng)飛人力資源部分岳大勇財(cái)務(wù)部分林勇義物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)部分郭夢(mèng)帆項(xiàng)目具體對(duì)接人王麗南通項(xiàng)目前期工作機(jī)制（二）前期工作內(nèi)容1、及時(shí)從南通公司了解南通項(xiàng)目情況、市場(chǎng)狀況及消費(fèi)者情況，切實(shí)了解南通項(xiàng)目要求，擬定及完善南通項(xiàng)目管理方案；2、參與南通項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研其中物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)部分內(nèi)容，測(cè)算各業(yè)態(tài)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、從后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)、推廣、物業(yè)管理等角度對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)提出專(zhuān)業(yè)建議；4、從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)角度對(duì)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、品牌組合等方面提出專(zhuān)業(yè)建議；5、對(duì)項(xiàng)目商業(yè)交通組織及設(shè)施提出建議；6、對(duì)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備選型、室內(nèi)設(shè)計(jì)方案、景觀(guān)設(shè)計(jì)方案、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)方案、外立面設(shè)計(jì)方案等提出建議等；南通項(xiàng)目前期工作機(jī)制（三）項(xiàng)目前期工作會(huì)議機(jī)制建立項(xiàng)目前期工作組和項(xiàng)目對(duì)接人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期介入工作，項(xiàng)目對(duì)接人保持與南通公司積極全面的溝通，及時(shí)將南通項(xiàng)目需求與各工作模塊負(fù)責(zé)人溝通反饋；根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)