物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議模板及注意事項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確權(quán)利義務(wù)、規(guī)范服務(wù)與繳費(fèi)行為的核心法律文件。一份完備的協(xié)議不僅能保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，更能在糾紛發(fā)生時(shí)提供清晰的責(zé)任界定依據(jù)。以下結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理協(xié)議模板的核心條款與簽訂、履行中的關(guān)鍵注意事項(xiàng)。一、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議核心條款框架（一）合同主體與服務(wù)范圍1.主體信息：需明確甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)）的姓名/名稱、房屋地址、聯(lián)系方式；乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人、服務(wù)場(chǎng)所（如物業(yè)管理處地址）。2.服務(wù)區(qū)域：細(xì)化約定服務(wù)的具體物業(yè)項(xiàng)目（如XX小區(qū)X棟X單元），明確是否包含地下車庫(kù)、公共綠地、配套商業(yè)等附屬區(qū)域。3.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)共用部位維護(hù)（如樓體結(jié)構(gòu)、屋面、樓道墻面等）；公共設(shè)施設(shè)備管理（電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)等的日常維護(hù)、巡檢）；公共區(qū)域秩序維護(hù)（安保巡邏、車輛停放管理、消防巡查等）；環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)（公共區(qū)域清掃、垃圾清運(yùn)、消殺防疫等）；綠化養(yǎng)護(hù)（草坪修剪、綠植補(bǔ)種、病蟲害防治等）；其他特約服務(wù)（如代收快遞、家政服務(wù)等，需單獨(dú)約定費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)）。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量要求需以量化或明確可驗(yàn)證的方式約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，避免模糊表述。例如：公共區(qū)域清潔：每日清掃1次，垃圾日產(chǎn)日清；電梯轎廂每日清潔1次、消毒2次/周；安保服務(wù)：主出入口24小時(shí)值守，園區(qū)內(nèi)每2小時(shí)巡邏1次，監(jiān)控系統(tǒng)全天候運(yùn)行；設(shè)施維護(hù)：電梯故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，一般故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，重大故障48小時(shí)內(nèi)出具解決方案；綠化養(yǎng)護(hù)：草坪長(zhǎng)勢(shì)均勻，雜草率低于5%，綠植存活率不低于95%。（三）費(fèi)用及支付方式1.物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按房屋建筑面積（或套/戶）計(jì)費(fèi)，明確單價(jià)（如X元/平方米·月）、計(jì)費(fèi)周期（月/季/年）。若涉及商鋪、住宅不同業(yè)態(tài)，需單獨(dú)列明標(biāo)準(zhǔn)。2.繳費(fèi)時(shí)間：約定“每計(jì)費(fèi)周期起始日前5日內(nèi)繳費(fèi)”或“每月10日前繳納上月費(fèi)用”等具體節(jié)點(diǎn)，避免“及時(shí)繳納”等模糊表述。3.其他費(fèi)用：明確公攤水電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、二次供水費(fèi)等的分?jǐn)偡绞剑ㄈ绨唇ㄖ娣e比例、實(shí)際用量），并約定公示周期（如每月/季度公示費(fèi)用明細(xì)）。4.支付方式：支持銀行轉(zhuǎn)賬、線上繳費(fèi)等方式，需列明乙方對(duì)公賬戶信息（開戶行、賬號(hào)、戶名）。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)業(yè)主方權(quán)利義務(wù)：權(quán)利：監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，對(duì)服務(wù)提出改進(jìn)建議；查閱物業(yè)收支賬目（需符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定）；享受協(xié)議約定的服務(wù)。義務(wù)：按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)及其他約定費(fèi)用；遵守管理規(guī)約，不損害公共利益；配合物業(yè)開展設(shè)施維護(hù)、應(yīng)急處置等工作。物業(yè)方權(quán)利義務(wù)：權(quán)利：按約定收取費(fèi)用；制定臨時(shí)管理措施（如裝修管理規(guī)定）；制止業(yè)主違規(guī)行為并報(bào)告相關(guān)部門。義務(wù)：履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，定期公示服務(wù)報(bào)告；建立應(yīng)急預(yù)案（如火災(zāi)、電梯困人、極端天氣應(yīng)對(duì)）；妥善保管業(yè)主資料，不得泄露隱私。（五）違約責(zé)任1.業(yè)主違約：逾期繳費(fèi)的，從逾期之日起按日支付違約金（建議約定為未繳金額的0.3‰-1‰，避免過(guò)高或過(guò)低）；無(wú)正當(dāng)理由拒繳費(fèi)用達(dá)XX日的，物業(yè)可依法追討（訴訟或申請(qǐng)支付令）。2.物業(yè)違約：服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)要求限期整改；整改后仍不達(dá)標(biāo)的，業(yè)主可按約定扣減物業(yè)費(fèi)（如“單次服務(wù)不達(dá)標(biāo)，扣減當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的5%”）；因物業(yè)過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，需依法賠償。（六）協(xié)議期限與續(xù)簽1.期限約定：明確協(xié)議起止時(shí)間（如“自202X年X月X日至202X年X月X日”）；若為前期物業(yè)協(xié)議（開發(fā)商委托），需約定“業(yè)主大會(huì)成立并選聘新物業(yè)后自動(dòng)終止”。2.續(xù)簽機(jī)制：期滿前XX日，雙方協(xié)商續(xù)簽；若業(yè)主大會(huì)已成立，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)（需約定表決比例，如“專有部分占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)三分之二以上同意”）。（七）爭(zhēng)議解決與其他條款爭(zhēng)議解決：優(yōu)先協(xié)商，協(xié)商不成的，可約定“向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟”或“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”（二選一，仲裁需明確機(jī)構(gòu)）。通知與送達(dá)：約定雙方有效送達(dá)地址（如業(yè)主通訊地址、物業(yè)辦公地址），電子送達(dá)需經(jīng)雙方確認(rèn)。不可抗力：明確地震、疫情等不可抗力事件的責(zé)任免除范圍及后續(xù)處理（如服務(wù)暫停、費(fèi)用調(diào)整）。二、簽訂與履行的關(guān)鍵注意事項(xiàng)（一）簽訂前：審慎審核與需求確認(rèn)1.核查物業(yè)資質(zhì)：要求乙方提供《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（或備案證明），確保其具備服務(wù)能力；若涉及電梯、消防等專項(xiàng)服務(wù)，需核查乙方是否具備對(duì)應(yīng)專業(yè)資質(zhì)（如電梯維保資質(zhì)）。2.明確服務(wù)邊界：區(qū)分“共用部位/設(shè)施”與“業(yè)主專有部分”（如自家門窗維修屬于業(yè)主責(zé)任，樓道門窗屬于共用部位），避免物業(yè)夸大服務(wù)范圍或推諉責(zé)任。3.厘清費(fèi)用構(gòu)成：要求物業(yè)書面說(shuō)明物業(yè)費(fèi)包含的具體服務(wù)項(xiàng)目（如是否包含電梯電費(fèi)、公共照明費(fèi)），避免后期以“額外費(fèi)用”為由重復(fù)收費(fèi)。（二）簽訂時(shí)：條款細(xì)化與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化：將“保潔及時(shí)”“安保到位”等模糊表述轉(zhuǎn)化為可驗(yàn)證的指標(biāo)（如前文示例的清潔頻率、巡邏次數(shù)），并約定“未達(dá)標(biāo)時(shí)的整改期限+扣減物業(yè)費(fèi)比例”，增強(qiáng)條款約束力。2.違約責(zé)任對(duì)等：避免“業(yè)主逾期繳費(fèi)違約金高，物業(yè)違約無(wú)處罰”的失衡條款，可約定“物業(yè)連續(xù)3次服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主有權(quán)單方解除協(xié)議”（需符合法定解除條件）。3.附加條款補(bǔ)充：如業(yè)主有特殊需求（如養(yǎng)寵管理、噪音管控），可在協(xié)議中增設(shè)“小區(qū)管理規(guī)約補(bǔ)充條款”，明確雙方權(quán)利義務(wù)。（三）履行中：證據(jù)留存與動(dòng)態(tài)溝通1.繳費(fèi)憑證保管：通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、線上繳費(fèi)時(shí)，備注“XX小區(qū)X棟X單元物業(yè)費(fèi)”，并留存電子/紙質(zhì)憑證；現(xiàn)金繳費(fèi)需索要加蓋物業(yè)公章的收據(jù)。2.服務(wù)問(wèn)題反饋：發(fā)現(xiàn)服務(wù)瑕疵（如電梯故障未及時(shí)維修、垃圾堆積）時(shí)，通過(guò)書面函件、微信/短信記錄等方式向物業(yè)提出整改要求，要求對(duì)方簽收或回復(fù)，留存證據(jù)鏈。3.協(xié)議變更協(xié)商：若因政策調(diào)整（如垃圾分類新規(guī)）、設(shè)施升級(jí)（如加裝電梯）需變更協(xié)議，雙方應(yīng)簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，明確變更內(nèi)容、費(fèi)用調(diào)整方式。三、實(shí)務(wù)案例參考：常見(jiàn)糾紛的協(xié)議應(yīng)對(duì)案例1：物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主以“物業(yè)服務(wù)差”拒繳費(fèi)用，物業(yè)起訴。法院最終結(jié)合協(xié)議約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)提供的巡查記錄、業(yè)主反饋的整改函件等證據(jù)，認(rèn)定物業(yè)服務(wù)存在部分瑕疵，判決業(yè)主按80%繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)承擔(dān)訴訟費(fèi)。啟示：協(xié)議中明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)+留存服務(wù)/整改證據(jù)，是責(zé)任認(rèn)定的核心依據(jù)。案例2：設(shè)施維修糾紛小區(qū)消防設(shè)施損壞，物業(yè)未及時(shí)維修，導(dǎo)致火災(zāi)損失擴(kuò)大。法院判決物業(yè)因未履行“公共設(shè)施維護(hù)義務(wù)”，對(duì)擴(kuò)大損失部分承擔(dān)30%賠償責(zé)任。啟示：協(xié)議中需細(xì)化設(shè)施維護(hù)的響應(yīng)時(shí)間、修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)需留存巡檢、報(bào)修、維修記錄，證明已盡到合理管理義務(wù)。四、總結(jié)：一份“活”的協(xié)議，而非“死”的模板物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的價(jià)值，不僅在于簽約時(shí)的“紙面約定”，更在于履行中的動(dòng)態(tài)調(diào)整與證據(jù)留存。業(yè)主方需關(guān)注服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化、費(fèi)用透明化、違約條款對(duì)等；物業(yè)方需重視服務(wù)記錄留痕、溝通響應(yīng)時(shí)效、責(zé)任邊界清