2025年不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員職業(yè)考試練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元的表述，正確的是（）。A.不動(dòng)產(chǎn)單元編碼需包含行政區(qū)劃代碼、地籍區(qū)代碼、地籍子區(qū)代碼、宗地（宗海）代碼、定著物單元代碼5個(gè)部分B.同一權(quán)利人擁有的多套房屋可合并為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元登記C.海域與無居民海島可作為同一不動(dòng)產(chǎn)單元登記D.已登記的不動(dòng)產(chǎn)單元分割需經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)后直接登記答案：A解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼由行政區(qū)劃代碼、地籍區(qū)代碼、地籍子區(qū)代碼、宗地（宗海）代碼、定著物單元代碼構(gòu)成；B項(xiàng)錯(cuò)誤，多套房屋需各自獨(dú)立單元；C項(xiàng)錯(cuò)誤，海域與無居民海島應(yīng)分別登記；D項(xiàng)錯(cuò)誤，分割需先申請(qǐng)變更登記。2.某公司以其工業(yè)廠房設(shè)定最高額抵押權(quán)，約定債權(quán)確定期間為2023年1月1日至2025年12月31日。2025年6月，該公司因經(jīng)營(yíng)需要，與銀行協(xié)商將債權(quán)確定期間延長(zhǎng)至2026年12月31日。對(duì)此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.不予登記，因最高額抵押債權(quán)確定期間不得變更B.辦理變更登記，需提交抵押合同變更協(xié)議及其他抵押權(quán)人同意文件C.辦理轉(zhuǎn)移登記，因債權(quán)確定期間變更視為新抵押權(quán)設(shè)立D.辦理更正登記，需利害關(guān)系人申請(qǐng)并提交證明材料答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，最高額抵押的債權(quán)確定期間變更屬于抵押權(quán)變更登記范疇，需提交變更協(xié)議，若存在其他抵押權(quán)人，需其書面同意。3.張某通過遺囑繼承取得其母名下一套住房，遺囑經(jīng)公證但未辦理繼承公證。張某申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求其提交的材料不包括（）。A.張某的身份證明B.被繼承人死亡證明C.遺囑原件D.全體法定繼承人簽署的放棄繼承權(quán)聲明書答案：D解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.1，因遺囑繼承申請(qǐng)登記的，需提交被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人身份證明等，無需全體法定繼承人放棄聲明（除非遺囑無效或存在爭(zhēng)議）。4.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記電子證照的表述，符合現(xiàn)行規(guī)定的是（）。A.電子不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與紙質(zhì)證書具有同等法律效力B.電子證照僅可由登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)推送，權(quán)利人不可自行下載C.電子證照記載的信息與登記簿不一致時(shí)，以電子證照為準(zhǔn)D.未成年人的電子證照需由監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，不可自行持有答案：A解析：《自然資源部關(guān)于全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民工作的通知》明確電子證書與紙質(zhì)證書法律效力相同；B項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人可通過線上平臺(tái)下載；C項(xiàng)錯(cuò)誤，以登記簿為準(zhǔn)；D項(xiàng)錯(cuò)誤，未成年人電子證照可由監(jiān)護(hù)人代為管理，但權(quán)利主體仍為未成年人。5.某宗土地已辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，地上建筑物尚未完工。建設(shè)單位申請(qǐng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.不予登記，因建筑物未竣工驗(yàn)收B.辦理預(yù)告登記，待竣工驗(yàn)收后轉(zhuǎn)為首次登記C.受理登記，需提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、已竣工的材料等D.要求建設(shè)單位先辦理土地使用權(quán)變更登記答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十五條規(guī)定，申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記需提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、房屋已竣工的材料等，未要求必須竣工驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收是房屋質(zhì)量驗(yàn)收，非登記必備條件）。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的有（）。A.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)存在權(quán)屬爭(zhēng)議且尚未解決C.申請(qǐng)人提交的完稅憑證為復(fù)印件且未注明與原件一致D.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)已被依法查封E.申請(qǐng)人為無民事行為能力人且未由法定代理人代為申請(qǐng)答案：ABDE解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，存在權(quán)屬爭(zhēng)議、超過規(guī)定期限、被依法查封、申請(qǐng)人不具備申請(qǐng)資格（如無民事行為能力人未由代理人申請(qǐng)）的，不予登記；C項(xiàng)中復(fù)印件可通過核驗(yàn)原件或公證等方式補(bǔ)正，非絕對(duì)不予登記。2.下列不動(dòng)產(chǎn)登記類型中，需要雙方共同申請(qǐng)的有（）。A.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記B.因人民法院生效法律文書導(dǎo)致的轉(zhuǎn)移登記C.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記D.異議登記E.地役權(quán)首次登記答案：ACE解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，共同申請(qǐng)的情形包括買賣、抵押、地役權(quán)、預(yù)告登記等；B項(xiàng)可單方申請(qǐng)；D項(xiàng)異議登記由利害關(guān)系人單方申請(qǐng)。3.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢，下列表述正確的有（）。A.權(quán)利人可查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料，無需提交利害關(guān)系證明B.利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，需提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料C.律師受當(dāng)事人委托查詢，需提交律師執(zhí)業(yè)證書、當(dāng)事人授權(quán)委托書D.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果僅可當(dāng)場(chǎng)查看，不得復(fù)制E.涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不得查詢答案：ABCE解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第七條規(guī)定，權(quán)利人查詢無需利害關(guān)系證明；第八條規(guī)定利害關(guān)系人需提交證明；第九條規(guī)定律師需提交執(zhí)業(yè)證書、委托書；第十三條規(guī)定可復(fù)制；第二十條規(guī)定涉及國(guó)家秘密的不得查詢。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）（一）2024年5月，李某與王某簽訂房屋買賣合同，約定李某將其名下位于A市B區(qū)的住宅以300萬元出售給王某，王某支付定金50萬元。合同簽訂后，王某得知該房屋已被李某于2024年3月抵押給某銀行，擔(dān)保債權(quán)200萬元，抵押期限至2026年3月。王某要求李某解除抵押后再辦理過戶，李某稱無力償還貸款，提議通過“帶押過戶”方式交易。2024年7月，雙方共同向B區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，提交了買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、抵押合同等材料。問題：1.李某的房屋存在抵押是否影響轉(zhuǎn)移登記？說明法律依據(jù)。（5分）2.若登記機(jī)構(gòu)受理“帶押過戶”申請(qǐng)，需審核哪些材料？（7分）3.登記完成后，原抵押權(quán)的效力如何？（8分）答案：1.不影響。根據(jù)《民法典》第四百零六條，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的除外。轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)不受影響。因此，存在抵押不必然阻礙轉(zhuǎn)移登記，除非合同約定禁止轉(zhuǎn)讓。2.需審核以下材料：（1）轉(zhuǎn)讓雙方身份證明；（2）房屋買賣合同；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；（4）原抵押合同及主債權(quán)合同；（5）抵押權(quán)人關(guān)于同意轉(zhuǎn)讓的書面意見（若抵押合同未約定禁止轉(zhuǎn)讓）；（6）新抵押權(quán)設(shè)立材料（若買方需貸款）；（7）稅務(wù)部門出具的完稅或免稅證明。3.原抵押權(quán)繼續(xù)有效。根據(jù)《民法典》第四百零六條，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。若買方未清償原債務(wù)，抵押權(quán)人仍可就該房屋優(yōu)先受償。若交易中約定由買方承擔(dān)原債務(wù)，需經(jīng)抵押權(quán)人同意并辦理債務(wù)轉(zhuǎn)移手續(xù)，否則不影響抵押權(quán)效力。（二）2023年1月，甲公司以其所有的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（用途為工業(yè)）設(shè)定抵押權(quán)，向銀行貸款1000萬元，辦理了抵押權(quán)首次登記。2024年5月，甲公司因經(jīng)營(yíng)需要，經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)，將該土地用途變更為商業(yè)，并辦理了建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。2024年10月，甲公司擬將該土地再次抵押給另一家銀行，申請(qǐng)貸款1500萬元。問題：1.土地用途變更后，原抵押權(quán)的效力是否受影響？說明理由。（6分）2.甲公司申請(qǐng)第二次抵押時(shí)，登記機(jī)構(gòu)需重點(diǎn)審核哪些內(nèi)容？（7分）3.若兩次抵押權(quán)均登記，清償順序如何確定？（7分）答案：1.原抵押權(quán)效力不受影響。根據(jù)《民法典》第三百九十七條，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。土地用途變更不改變抵押權(quán)的客體（土地使用權(quán)），因此原抵押權(quán)繼續(xù)有效，擔(dān)保范圍仍及于變更后的土地使用權(quán)。2.需重點(diǎn)審核：（1）土地用途變更的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃部門同意變更的批復(fù)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書變更頁(yè)）；（2）土地是否存在閑置等違法情形（影響抵押合法性）；（3）第一次抵押權(quán)的存續(xù)狀態(tài)（是否已注銷或仍有效）；（4）第二次抵押的主債權(quán)合同及抵押合同（需明確擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限）；（5）抵押價(jià)值與剩余價(jià)值（需確認(rèn)第二次抵押的債權(quán)金額不超過土地剩余價(jià)值）；（6）申請(qǐng)人身份證明及權(quán)屬來源材料。3.清償順序以登記時(shí)間為準(zhǔn)。根據(jù)《民法典》第四百一十四條，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。因此，第一次抵押權(quán)登記在先，優(yōu)先于第二次抵押權(quán)受償；第二次抵押權(quán)僅就剩余價(jià)值（土地價(jià)值-第一次抵押債權(quán)）受償。（三）2024年3月，陳某向A市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理其父親陳某某名下房屋的繼承登記。陳某某于2023年12月去世，生前未立遺囑，其法定繼承人包括配偶張某、兒子陳某、女兒陳某某（已先于陳某某去世，留有一子吳某）。陳某提交了以下材料：（1）陳某身份證；（2）陳某某死亡證明；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；（4）陳某與陳某某的親屬關(guān)系證明（顯示陳某為獨(dú)子）；（5）張某簽署的放棄繼承權(quán)聲明書（未經(jīng)公證）。問題：1.登記機(jī)構(gòu)在審核中發(fā)現(xiàn)陳某隱瞞了女兒陳某某的情況，應(yīng)如何處理？（8分）2.若陳某補(bǔ)充提交了陳某某女兒先于被繼承人死亡的證明及吳某的身份證明，登記機(jī)構(gòu)是否需要通知吳某？說明法律依據(jù)。（6分）3.最終合法繼承人包括哪些？各自的繼承份額如何確定？（6分）答案：1.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)中止登記，要求陳某補(bǔ)充真實(shí)情況。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.2，因繼承申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人需如實(shí)陳述繼承人情況。若發(fā)現(xiàn)隱瞞繼承人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可告知其他繼承人提出異議。若申請(qǐng)人拒絕補(bǔ)充或材料不實(shí)，登記機(jī)構(gòu)可不予登記。2.需要通知吳某。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.3，存在代位繼承情形（被繼承人子女先于被繼承人死亡，由該子女的晚輩直系血親代位繼承），登記機(jī)構(gòu)需核實(shí)代位繼承人的身份。吳某作為陳某某女兒的兒子，屬于代位