房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理辦法一、總則為規(guī)范房地產(chǎn)項目招投標(biāo)活動，維護(hù)公平競爭的市場秩序，保障項目質(zhì)量與投資效益，依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國政府采購法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，制定本辦法。本辦法適用于企業(yè)自主開發(fā)或受托管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目（含住宅、商業(yè)、綜合體等）的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備材料采購等環(huán)節(jié)的招投標(biāo)活動。招投標(biāo)活動應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實信用原則，任何單位和個人不得非法干預(yù)或變相限制符合資質(zhì)要求的市場主體參與競爭。本辦法所稱“招標(biāo)”包括公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)：公開招標(biāo)指招標(biāo)人通過國家指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請不特定潛在投標(biāo)人參與；邀請招標(biāo)指招標(biāo)人向3家以上具備相應(yīng)資質(zhì)、業(yè)績的特定單位發(fā)出投標(biāo)邀請書。“投標(biāo)”指符合條件的單位響應(yīng)招標(biāo)要求，編制并遞交投標(biāo)文件，參與競爭的行為。二、招標(biāo)管理（一）招標(biāo)條件與主體房地產(chǎn)項目招標(biāo)應(yīng)滿足以下條件：項目已取得立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)資金來源已明確（自有資金或融資到位證明文件）；招標(biāo)人具備組織招標(biāo)的能力（或已委托具備相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)）。招標(biāo)人應(yīng)為項目投資主體或其授權(quán)的項目管理單位，需具備獨(dú)立法人資格，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備工程招標(biāo)代理資質(zhì)，且與招標(biāo)人無利害關(guān)系。（二）招標(biāo)方式選擇公開招標(biāo)適用于項目規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、潛在投標(biāo)人較多的情形（如大型商業(yè)綜合體施工、全國性材料設(shè)備采購）。符合下列情形之一的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可采用邀請招標(biāo)：1.技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，僅少數(shù)潛在投標(biāo)人具備能力；2.受自然資源、環(huán)境限制，適宜特定單位實施；3.涉及國家安全、秘密或搶險救災(zāi)，不適宜公開招標(biāo)。（三）招標(biāo)程序1.招標(biāo)備案：招標(biāo)人向建設(shè)行政主管部門提交招標(biāo)方案（含項目概況、招標(biāo)方式、標(biāo)段劃分等），辦理備案手續(xù)。2.招標(biāo)文件編制：文件應(yīng)包含項目概況、技術(shù)規(guī)格（如建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝要求）、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)辦法、合同條款（付款方式、違約責(zé)任、爭議解決等）、投標(biāo)文件格式等。其中，評標(biāo)辦法應(yīng)明確評分因素及權(quán)重（如商務(wù)部分30%、技術(shù)部分40%、報價部分30%），確?？刹僮餍?。3.公告發(fā)布與答疑：公開招標(biāo)的，招標(biāo)公告應(yīng)在“中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺”等指定媒介發(fā)布，期限不少于5日；邀請招標(biāo)的，投標(biāo)邀請書應(yīng)明確提交資格預(yù)審文件或投標(biāo)文件的時間、地點。潛在投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問的，應(yīng)在截止時間10日前以書面形式提出，招標(biāo)人應(yīng)在3日內(nèi)以答疑文件形式回復(fù)，答疑內(nèi)容作為招標(biāo)文件組成部分。三、投標(biāo)管理（一）投標(biāo)人資格要求投標(biāo)人應(yīng)具備與招標(biāo)項目相適應(yīng)的資質(zhì)等級（如施工招標(biāo)要求建筑工程施工總承包壹級及以上資質(zhì)）、類似項目業(yè)績（近3年完成過同類型、同規(guī)模項目）、良好的財務(wù)狀況（提供近2年審計報告），且無重大違法違規(guī)記錄（以信用中國等平臺查詢結(jié)果為準(zhǔn)）。（二）投標(biāo)文件編制與遞交投標(biāo)文件應(yīng)按招標(biāo)文件要求編制，包含商務(wù)標(biāo)（企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、財務(wù)報表等）、技術(shù)標(biāo)（施工組織設(shè)計、技術(shù)方案、質(zhì)量保證措施等）、報價標(biāo)（投標(biāo)報價、單價分析表等）。文件需密封并標(biāo)注“投標(biāo)文件”字樣，在截止時間前遞交至指定地點，逾期送達(dá)或未密封的，招標(biāo)人應(yīng)拒收。投標(biāo)人可在截止時間前修改或撤回投標(biāo)文件，修改內(nèi)容需密封并標(biāo)注“修改”字樣；撤回的，招標(biāo)人應(yīng)在5日內(nèi)退還投標(biāo)保證金（無利息）。（三）聯(lián)合體投標(biāo)聯(lián)合體投標(biāo)的，應(yīng)提交聯(lián)合體協(xié)議，明確牽頭人及各方責(zé)任、權(quán)利（如資質(zhì)以聯(lián)合體中較低等級確定，業(yè)績以牽頭人為主）。聯(lián)合體各方不得再以自己名義單獨(dú)或參加其他聯(lián)合體投標(biāo)，否則投標(biāo)均無效。四、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)（一）開標(biāo)開標(biāo)時間、地點應(yīng)與招標(biāo)公告或邀請書一致，邀請所有投標(biāo)人參加。招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)當(dāng)眾檢查投標(biāo)文件密封情況（可由投標(biāo)人代表或公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督），確認(rèn)無誤后拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報價、工期、質(zhì)量承諾等關(guān)鍵內(nèi)容，記錄并存檔。（二）評標(biāo)委員會組建評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家組成，人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家不少于2/3。專家應(yīng)從省級及以上專家?guī)祀S機(jī)抽取，與投標(biāo)人有利害關(guān)系的（如近3年為其提供咨詢服務(wù)）應(yīng)回避。（三）評標(biāo)流程與方法1.初步評審：檢查投標(biāo)文件是否響應(yīng)招標(biāo)文件實質(zhì)性要求（如資質(zhì)、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等），存在重大偏差（如未按要求蓋章、報價低于成本）的，按廢標(biāo)處理；細(xì)微偏差（如文字錯誤但不影響理解）可要求投標(biāo)人書面澄清。2.詳細(xì)評審：采用綜合評估法的，評委按評分標(biāo)準(zhǔn)對商務(wù)、技術(shù)、報價部分分別打分，匯總后推薦得分最高的前3名為中標(biāo)候選人；采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法的，在滿足實質(zhì)性要求的前提下，報價最低者優(yōu)先（需核查報價合理性，防止惡意低價）。3.評標(biāo)報告：委員會應(yīng)出具書面評標(biāo)報告，說明評審過程、得分情況、推薦理由，全體成員簽字確認(rèn)。（四）定標(biāo)與公示招標(biāo)人應(yīng)在評標(biāo)報告出具后3日內(nèi)確定中標(biāo)人，原則上選擇排名第一的候選人。中標(biāo)候選人名單應(yīng)在“中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺”公示，期限不少于3日，公示內(nèi)容包括候選人名稱、投標(biāo)報價、資質(zhì)、業(yè)績等，接受社會監(jiān)督。公示無異議的，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時通知未中標(biāo)人；中標(biāo)人應(yīng)在收到通知書后30日內(nèi)與招標(biāo)人簽訂合同，合同條款應(yīng)與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件實質(zhì)性內(nèi)容一致，不得另行訂立背離條款。五、合同簽訂與履約管理（一）合同簽訂中標(biāo)人應(yīng)按中標(biāo)通知書要求，在30日內(nèi)與招標(biāo)人簽訂書面合同。合同應(yīng)明確工程范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價款支付（預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款比例及時限）、變更簽證、違約責(zé)任（如工期延誤違約金、質(zhì)量缺陷賠償）、爭議解決方式（仲裁或訴訟）等。（二）履約保證金中標(biāo)人應(yīng)在合同簽訂前提交履約保證金，金額為合同總價的5%-10%，可采用銀行保函、支票或現(xiàn)金形式。保證金在工程竣工驗收合格、結(jié)算完成后無息退還。（三）履約監(jiān)督招標(biāo)人或其委托的監(jiān)理單位應(yīng)全過程監(jiān)督履約情況：檢查施工進(jìn)度是否符合計劃，質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)（按規(guī)范及設(shè)計要求），安全措施是否到位；審核進(jìn)度款申請，按合同約定支付；處理設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證，確保變更程序合規(guī)（需雙方簽字確認(rèn)）。承包人（中標(biāo)人）應(yīng)按合同約定組織施工，定期報送進(jìn)度報告，及時整改質(zhì)量安全問題，配合竣工驗收及結(jié)算審計。六、監(jiān)督管理（一）行政監(jiān)督建設(shè)行政主管部門、紀(jì)檢監(jiān)察部門對招投標(biāo)活動實施監(jiān)督，重點檢查：招標(biāo)程序合規(guī)性（如備案、公告發(fā)布）、評標(biāo)過程公正性（專家抽取、評分記錄）、合同簽訂與履約一致性。（二）投訴處理潛在投標(biāo)人或利害關(guān)系人認(rèn)為招投標(biāo)活動違法的，可在公示期內(nèi)向監(jiān)督部門投訴，投訴需書面提出并附相關(guān)證據(jù)（如招標(biāo)文件與投標(biāo)文件矛盾點、評標(biāo)打分異常等）。監(jiān)督部門應(yīng)在30日內(nèi)調(diào)查處理，書面答復(fù)投訴人。（三）信用管理建立房地產(chǎn)招投標(biāo)信用檔案，記錄投標(biāo)人的投標(biāo)行為（如是否串標(biāo)、履約是否違約）、評標(biāo)專家的履職情況（如是否公正評標(biāo)）。信用良好的企業(yè)在后續(xù)招標(biāo)中可優(yōu)先入圍，失信企業(yè)（如圍標(biāo)串標(biāo)、惡意拖欠工程款）將被限制投標(biāo)1-3年，并向社會公示。七、法律責(zé)任（一）招標(biāo)人責(zé)任招標(biāo)人規(guī)避招標(biāo)、擅自改變招標(biāo)方式、泄露標(biāo)底或評標(biāo)秘密的，責(zé)令改正，處項目金額5‰-10‰罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員給予處分；影響中標(biāo)結(jié)果的，中標(biāo)無效。（二）投標(biāo)人責(zé)任投標(biāo)人串標(biāo)、圍標(biāo)、以他人名義投標(biāo)或弄虛作假的，取消投標(biāo)資格，處投標(biāo)金額5‰-10‰罰款，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書；中標(biāo)無效，給招標(biāo)人造成損失的，依法賠償。（三）評標(biāo)專家責(zé)任評標(biāo)專家收受財物、與投標(biāo)人串通、不公正評審的，取消專家資格，沒收違法所得，處3000元-5萬元罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（四）監(jiān)管人員責(zé)任行政監(jiān)管人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，給予行政處分；構(gòu)成犯