土地抵押擔(dān)保合同法律范本土地作為重要不動(dòng)產(chǎn)資源，其抵押擔(dān)保在融資活動(dòng)中廣泛應(yīng)用。一份合法合規(guī)、條款嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡盅汉贤?，是保障抵押?quán)人權(quán)益、防范法律風(fēng)險(xiǎn)的核心工具。本文結(jié)合《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，梳理土地抵押擔(dān)保合同的核心要素，并提供實(shí)務(wù)范本與操作要點(diǎn)，助力市場(chǎng)主體規(guī)范交易。一、土地抵押的法律邊界與合規(guī)前提（一）可抵押土地的范圍根據(jù)《民法典》第三百九十五條，建設(shè)用地使用權(quán)（國(guó)有或集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可依法抵押；耕地、宅基地、自留地等集體土地使用權(quán)（法律另有規(guī)定除外）原則上不得抵押。實(shí)務(wù)中需嚴(yán)格核查土地性質(zhì)與權(quán)屬證明，避免因標(biāo)的違法導(dǎo)致合同無效。（二）抵押的合法性要件1.權(quán)屬清晰：抵押人需為土地所有權(quán)人或合法使用權(quán)人（如建設(shè)用地使用權(quán)人、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人），且權(quán)屬證書無權(quán)利瑕疵（如查封、抵押前已出租且租期較長(zhǎng)的需披露）。2.程序合規(guī)：集體土地抵押需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意（針對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）。二、土地抵押擔(dān)保合同核心條款解構(gòu)（一）當(dāng)事人條款：精準(zhǔn)鎖定權(quán)利主體合同需明確抵押人（姓名/名稱、住所地、證件類型及號(hào)碼）、抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)需注明營(yíng)業(yè)范圍含放貸資質(zhì)，非金融機(jī)構(gòu)需符合民間借貸合法性要求）。若抵押人為企業(yè)，需附營(yíng)業(yè)執(zhí)照、股東會(huì)/董事會(huì)決議（證明抵押行為經(jīng)內(nèi)部決策）；若為自然人，需確認(rèn)其對(duì)土地享有處分權(quán)（如夫妻共同財(cái)產(chǎn)抵押需共有人簽字）。（二）抵押物條款：具象化擔(dān)保標(biāo)的需載明土地的坐落位置（精確到街道、地塊編號(hào)）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證號(hào)）、土地面積（以權(quán)屬證登記為準(zhǔn)）、土地用途（如商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)）、使用權(quán)類型（出讓/劃撥/承包）及剩余使用年限。示例：“抵押物為位于XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為XX市不動(dòng)產(chǎn)登字第XXXX號(hào)，使用權(quán)面積XX平方米，用途為商業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，剩余使用年限XX年?！保ㄈ?dān)保范圍條款：明確責(zé)任邊界需約定擔(dān)保的主債權(quán)種類（如借款、貨款）、數(shù)額、利息（包括復(fù)利、罰息）、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用（訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等）。建議采用“列舉+兜底”方式：“本合同擔(dān)保范圍為主債權(quán)本金人民幣XX元及利息、違約金、賠償金、抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等）。”（四）抵押期限與主債務(wù)履行期的銜接《民法典》刪除了“抵押期限”的強(qiáng)制性規(guī)定，抵押權(quán)的存續(xù)期間為主債務(wù)訴訟時(shí)效期間。因此合同中“抵押期限”的約定僅具參考意義，實(shí)務(wù)中應(yīng)明確主債務(wù)的履行期限（如“主債務(wù)履行期為202X年X月X日至202X年X月X日”），并約定“主債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，有?quán)自屆滿之日起三年內(nèi)向人民法院主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)”。（五）雙方權(quán)利義務(wù)：平衡權(quán)責(zé)關(guān)系1.抵押人義務(wù)：妥善保管抵押物，不得擅自處分（轉(zhuǎn)讓、出租需經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，且租金應(yīng)優(yōu)先清償債務(wù)）；如需續(xù)期土地使用權(quán)，應(yīng)提前通知抵押權(quán)人并協(xié)助辦理；抵押物毀損、滅失的，應(yīng)及時(shí)告知抵押權(quán)人并提供其他擔(dān)保。2.抵押權(quán)人權(quán)利：監(jiān)督抵押物使用情況，核查權(quán)屬變動(dòng)；主債務(wù)違約時(shí)，有權(quán)依法拍賣、變賣抵押物并優(yōu)先受償；抵押人怠于履行義務(wù)時(shí)，有權(quán)要求提供擔(dān)?；蛱崆皩?shí)現(xiàn)抵押權(quán)。（六）違約責(zé)任：明確違約成本列舉典型違約情形：如抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物、隱瞞權(quán)屬瑕疵、未辦理登記；抵押權(quán)人無故拖延放款、濫用權(quán)利等。對(duì)應(yīng)責(zé)任需具可操作性，如“抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)向抵押權(quán)人支付主債權(quán)金額20%的違約金，并賠償全部損失”。（七）爭(zhēng)議解決與生效條款爭(zhēng)議解決可選擇訴訟（約定管轄法院，需符合《民事訴訟法》地域管轄規(guī)定）或仲裁（明確仲裁機(jī)構(gòu)）。生效條款需強(qiáng)調(diào)：“本合同自雙方簽字（或蓋章）之日成立，自辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)抵押登記之日起生效?！比?、實(shí)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)（一）權(quán)屬與瑕疵審查核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性（可通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或窗口查詢）；確認(rèn)土地是否存在在先抵押、查封（需至登記部門調(diào)取“不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢證明”）；若土地上有建筑物，需一并抵押（“地隨房走”原則，避免僅抵押土地導(dǎo)致權(quán)利分離）。（二）價(jià)值評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)敞口委托具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）評(píng)估土地價(jià)值，避免高估導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)清償不足；約定抵押率（如不超過評(píng)估價(jià)的70%），預(yù)留市場(chǎng)波動(dòng)空間。（三）登記手續(xù)的合規(guī)辦理抵押合同簽訂后15日內(nèi)（或按當(dāng)?shù)匾?guī)定），雙方共同至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)，需備齊：申請(qǐng)書、合同、權(quán)屬證、身份證明、評(píng)估報(bào)告（如需）等材料；領(lǐng)取“不動(dòng)產(chǎn)登記證明”（抵押權(quán)登記憑證），確認(rèn)登記內(nèi)容與合同一致。四、典型糾紛與法律應(yīng)對(duì)（一）抵押合同無效的救濟(jì)若因土地性質(zhì)違法（如耕地抵押）導(dǎo)致合同無效，抵押人應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任（根據(jù)《民法典》第一百五十七條，按過錯(cuò)比例分擔(dān)損失）。抵押權(quán)人可主張返還已支付款項(xiàng)及利息，或要求抵押人提供其他擔(dān)保。（二）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的障礙處理債務(wù)人違約后，抵押權(quán)人可先協(xié)商折價(jià)、拍賣，協(xié)商不成則向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)（《民事訴訟法》第203條），或直接起訴。需注意：若土地上有租賃權(quán)，且租賃先于抵押設(shè)立，拍賣后租賃權(quán)對(duì)受讓人繼續(xù)有效（“買賣不破租賃”），但租金應(yīng)優(yōu)先清償債務(wù)。（三）第三人權(quán)益沖突的化解如抵押土地被征收，抵押權(quán)人有權(quán)就征收補(bǔ)償款（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)）優(yōu)先受償；若抵押人擅自將土地出租給第三人，抵押權(quán)人可主張租賃合同對(duì)其不產(chǎn)生對(duì)抗效力（除非承租人善意且已登記）。五、土地抵押擔(dān)保合同范本（參考文本）土地抵押擔(dān)保合同合同編號(hào)：_________甲方（抵押權(quán)人）：________________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼/身份證號(hào)：________________住所地：__________________________________乙方（抵押人）：________________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼/身份證號(hào)：________________住所地：__________________________________第一條被擔(dān)保的主債權(quán)本合同擔(dān)保的主債權(quán)為甲方依據(jù)______（合同名稱/編號(hào)）對(duì)乙方享有的人民幣（大寫）______元（小寫：￥______）的債權(quán)，主債務(wù)履行期限自______年____月____日至______年____月____日。第二條抵押物1.抵押物詳情：抵押物為乙方合法擁有的________（土地坐落）的土地使用權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：________，土地面積：________平方米，用途：________，使用權(quán)類型：________，剩余使用年限：________年。2.抵押范圍：本合同擔(dān)保范圍為主債權(quán)本金、利息（含復(fù)利、罰息）、違約金、賠償金、甲方實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、差旅費(fèi)等）。第三條抵押登記本合同簽訂后____日內(nèi)，甲乙雙方共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由____方承擔(dān)。本合同自抵押登記手續(xù)辦理完畢之日起生效。第四條雙方權(quán)利義務(wù)1.乙方義務(wù)：妥善保管抵押物，未經(jīng)甲方書面同意，不得轉(zhuǎn)讓、出租、改建抵押物；若抵押物被征收、查封，應(yīng)立即通知甲方，并配合甲方主張補(bǔ)償款優(yōu)先受償權(quán)；主債務(wù)履行期屆滿前，乙方不得減少抵押物價(jià)值（如拆除地上建筑物）。2.甲方權(quán)利：監(jiān)督抵押物使用情況，核查乙方提供的權(quán)屬證明及變動(dòng)文件；主債務(wù)違約時(shí)，有權(quán)依法拍賣、變賣抵押物，并以所得價(jià)款優(yōu)先受償。第五條違約責(zé)任1.乙方擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)向甲方支付主債權(quán)金額____%的違約金，并賠償甲方全部損失；2.甲方無正當(dāng)理由拖延放款的，應(yīng)按未放款項(xiàng)的日萬分之____向乙方支付違約金。第六條爭(zhēng)議解決本合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交________仲裁委員會(huì)仲裁（或向________人民法院提起訴訟）。第七條附則本合同一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存檔____份，具有同等法律效力。甲方（蓋章/簽字）：_________乙方（蓋章/簽字）：_________法定代表人：_________