PAGE10PAGE10中國(guó)田園旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作分析第一節(jié)田園旅游地產(chǎn)一、田園旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型田園旅游地產(chǎn)大致可以分為田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、田園旅游商業(yè)地產(chǎn)、田園旅游住宅地產(chǎn)。（1）田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)田園旅游景點(diǎn)地產(chǎn)是指在田園地區(qū)人工打造的旅游休閑景點(diǎn)，像村舍、祠堂、庵廟、書(shū)院、水車(chē)、水井、曬場(chǎng)等等；各個(gè)地域有自己獨(dú)特的風(fēng)格，讓游客樂(lè)此不疲。（2）田園旅游商業(yè)地產(chǎn)田園旅游商業(yè)地產(chǎn)一般處于田園區(qū)內(nèi)或田園區(qū)周邊，以餐飲休閑、娛樂(lè)休閑為主，表現(xiàn)形式商業(yè)街、小吃街、酒吧、茶室等。（3）田園旅游住宅地產(chǎn)田園旅游住宅地產(chǎn)指那些在田園內(nèi)或田園附近開(kāi)發(fā)的旅游住宅房，也分為低端和中高端兩類。低端即田園中的原住民的農(nóng)家房型，體現(xiàn)為農(nóng)家樂(lè)；中高端即為田園養(yǎng)老公寓、莊園、田園別墅、田園酒店，這類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)居住空間有較高要求。莊園一般是為企業(yè)或個(gè)人開(kāi)發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂(lè)等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，通常以某項(xiàng)農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣(mài)點(diǎn)，綜合各類配套產(chǎn)品，有較大的接待容量，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。田園別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階層的青睞。此類別墅有產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)的產(chǎn)品選擇。二、田園旅游地產(chǎn)的運(yùn)作模式田園旅游房地產(chǎn)已經(jīng)有較為成熟的運(yùn)作模式：12、在高品位的-古村古鎮(zhèn)古城保護(hù)區(qū)外，具備合適條件的地方進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為高端客戶投資購(gòu)買(mǎi)，可稱為旅游目的地房地產(chǎn)模式。34、最為普遍的農(nóng)家樂(lè)房地產(chǎn)模式，體量規(guī)模較小，但卻支撐了一大部分市場(chǎng)。5、在城市近郊，以田園生活產(chǎn)品為賣(mài)點(diǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以田園生活的浪漫詩(shī)意為訴求點(diǎn)，如郁金香花園、熏衣草莊園等，是正式的房地產(chǎn)產(chǎn)品，可稱為題材房地產(chǎn)模式。三、田園旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地流轉(zhuǎn)田園旅游房地產(chǎn)具備鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)的一般土地問(wèn)題，即大部分建設(shè)用地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地、集體用地、宅基地和農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。近郊農(nóng)村，不僅具備發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的條件，而且可以開(kāi)發(fā)休閑旅游房地產(chǎn)。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流通性等方面存在較多的問(wèn)題，但是，鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)仍然悄悄地發(fā)展了起來(lái)。這正在成為房地產(chǎn)的一個(gè)分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。田園旅游房地產(chǎn)是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中較易人手運(yùn)作的一種類型。因“田園”與“人家”的結(jié)合，一般存在一定存量的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)下的地產(chǎn)已是事實(shí)的建設(shè)用地。這些房產(chǎn)的選址一般對(duì)周邊環(huán)境的風(fēng)水有一定考慮，自然環(huán)境一般較好，因此，會(huì)出現(xiàn)個(gè)人買(mǎi)下敗落的鄉(xiāng)村院落老宅，翻新蓋私人別墅的現(xiàn)象。一些有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”、“高科技農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)”、“旅游開(kāi)發(fā)”等不同的形式，在農(nóng)村開(kāi)展圈地運(yùn)動(dòng)，靠租用、征用、私人交易等手法，20我們認(rèn)為，鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天必然形成的一個(gè)具有相當(dāng)需求的市場(chǎng)。國(guó)家現(xiàn)有的土地政策對(duì)于這一市場(chǎng)的發(fā)展并不鼓勵(lì)，應(yīng)該對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)有力的工具，帶動(dòng)區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè)，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設(shè)的重要力量，帶動(dòng)農(nóng)民生活水品的提高。因此，此類旅游房地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經(jīng)事實(shí)存在，如何規(guī)范并合理運(yùn)作需要國(guó)家給予更為明確、更為詳細(xì)的法律供給。此類房地產(chǎn)的環(huán)境賣(mài)點(diǎn)、土地產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)限制，一般以非固定和非永久性建筑為主。產(chǎn)品形式的發(fā)展還有待于法律供給的健全。第二節(jié)度假酒店一、度假型酒店的經(jīng)營(yíng)原則1、要處于優(yōu)雅的自然環(huán)境之中處于喧囂的鬧市中心的酒店是無(wú)法吸引度假客人的。度假酒店最理想的位置應(yīng)當(dāng)在氣候穩(wěn)定的旅游勝地，或大城市(如上海)風(fēng)光秀麗的郊區(qū)。這樣才能擁有穩(wěn)定的客源。2、齊全而不斷推陳出新的娛樂(lè)和美食項(xiàng)目度假是一種經(jīng)歷，客人希望體驗(yàn)和嘗試到新的東西，尤其是娛樂(lè)與美食。再好的東西，如果長(zhǎng)期一成不變，也會(huì)讓人乏味的。度假酒店需要讓客人經(jīng)常有“驚艷”的感覺(jué)。3、輕松而有文化品味的酒店氛圍度假酒店不追求豪華，而是追求輕松、精致和文化品味。最能體現(xiàn)這些的是酒店的員工服裝、酒店的裝修風(fēng)格、酒店的藝術(shù)小品、酒店的廣告與文案，酒店的自然環(huán)境，與酒店的特色產(chǎn)品。4、富有度假特色、能給人留下深刻印象的服務(wù)現(xiàn)在有些酒店在推出了“坐式登記”服務(wù)，我覺(jué)得就非常適合度假酒店，甚至可以在進(jìn)一步，考慮“咖啡加登記”。客人要一間客房，就像要一杯咖啡，要房?jī)r(jià)表就像要酒水單。5、不斷舉辦度假主題活動(dòng)商務(wù)酒店是必需品，而度假酒店是奢侈品。如果沒(méi)有好得亮點(diǎn)，要把奢侈品賣(mài)出去并且使它長(zhǎng)盛不衰并不容易，所以我們必須經(jīng)常為客人制造新奇和快樂(lè)的最佳方法，如化妝舞會(huì)、釣魚(yú)比賽等。6、與酒店定位一致，風(fēng)格獨(dú)特的廣告宣傳度假酒店知名度的大小與酒店的生意好壞成正比。市中心的酒店本身就是一座非常好的廣告，而度假酒店則往往需要吸引客人經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段路才能抵達(dá)，因此它要比一般酒店花更大的精力與金錢(qián)在廣告上面。7、良好的媒體關(guān)系很多新的的產(chǎn)品、活動(dòng)和觀念都是依靠新聞媒體的傳播才漸漸流行起來(lái)的。度假酒店必須學(xué)會(huì)與媒體建立良好的關(guān)系，才能把新的產(chǎn)品與服務(wù)項(xiàng)目更有效、也更省錢(qián)地推銷(xiāo)出去。8、對(duì)公共策劃地巧妙運(yùn)用度假酒店比商務(wù)酒店更需要注重“概念”地包裝，品牌的塑造和形象的宣傳。好的公關(guān)策劃比純粹的廣告更有效。我一直想，如果在旅游勝地建立一家“愛(ài)情酒店”，不知道生意會(huì)怎么樣。但我覺(jué)得它肯定會(huì)比其它酒店更容易讓人記住并留下深刻的印象。9、不妨多請(qǐng)名人免費(fèi)下榻用幾間豪華套房，幾頓美食，換來(lái)新聞媒體、娛樂(lè)雜志對(duì)名人在酒店趣聞的報(bào)道，是非常劃算的。何況名人還會(huì)留下一些東西，如簽名、在酒店的相片、故事等。這樣的好事不妨多做幾次。我經(jīng)常聽(tīng)人說(shuō)：“我們就住在某某大酒店，某某某到這里的時(shí)候就住在這家酒店。”10、靈活地運(yùn)用價(jià)格杠桿進(jìn)行促銷(xiāo)平衡淡旺季度假酒店最難經(jīng)營(yíng)的一點(diǎn)，就是季節(jié)性非常強(qiáng)。旺季時(shí)人滿為患，淡季時(shí)門(mén)可羅雀。所以靈活地運(yùn)用價(jià)格杠桿進(jìn)行促銷(xiāo)就非常重要，價(jià)格差距不妨拉大一點(diǎn)。此外，在淡旺季時(shí)都要注重會(huì)議團(tuán)隊(duì)地促銷(xiāo)———度假酒店最好有齊全地會(huì)議設(shè)施，這樣它可以同時(shí)是會(huì)議酒店。最理想的狀態(tài)是：旺季做度假，淡季做會(huì)議。二、度假酒店發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)的條件度假酒店要求得發(fā)展，必然要走連鎖經(jīng)營(yíng)之路，因?yàn)榕c單體經(jīng)營(yíng)相比，連鎖經(jīng)營(yíng)具有許多的優(yōu)勢(shì)。所以，隨著我國(guó)度假市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)的度假酒店的連鎖經(jīng)營(yíng)將是一個(gè)基本的趨勢(shì)。度假酒店的連鎖化發(fā)展，關(guān)鍵必須具有四個(gè)基本條件：1、有影響力的旗艦酒店和標(biāo)志性酒店。（在客戶中的吸引力行業(yè)影響力（同行中的認(rèn)可度），社會(huì)影響力（在社會(huì)公眾中的形象）。旗艦酒店是由自己投資（至少是控股）自己管理的樣板酒店。（2）標(biāo)志性酒店是連鎖經(jīng)營(yíng)不同方式，如委托管理，租賃經(jīng)營(yíng)，品牌特許等的樣板酒店。這反映了該酒店集團(tuán)品牌的影響力。2、科學(xué)的可復(fù)制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行管理模式。這實(shí)際上是一個(gè)酒店集團(tuán)的品牌復(fù)制能力，既關(guān)系到連鎖經(jīng)營(yíng)的速度，又關(guān)系到該酒店集團(tuán)的管理與服務(wù)水準(zhǔn)的。當(dāng)然，酒店的連鎖經(jīng)營(yíng)除了需要一套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行管理模式外，還必須有強(qiáng)大的運(yùn)行控制能力，即一個(gè)專業(yè)化的職能管理平臺(tái)。所以，公司總部經(jīng)營(yíng)與職能管理人員的專業(yè)能力同樣至關(guān)重要。3、理想的酒店區(qū)域布局。連鎖經(jīng)營(yíng)必須有理想的地區(qū)分布，必須在欲發(fā)展的地區(qū)享有較高的知名度和美譽(yù)度，全國(guó)性的度假酒店品牌必須在全國(guó)主要旅游度假地區(qū)有連鎖度假酒店，國(guó)際性的度假酒店品牌則必須在全球有代表性的國(guó)家和地區(qū)擁有自己的連鎖度假酒店。4、強(qiáng)大的業(yè)務(wù)支撐網(wǎng)絡(luò)，如信息網(wǎng)絡(luò)、客源網(wǎng)絡(luò)、采供網(wǎng)絡(luò)、人才網(wǎng)絡(luò)等。這是酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)揮管理和規(guī)模的必要保證。還有這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，非常值得深入思考這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)飯店、餐飲行業(yè)肯定是有影響的?，F(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)了，特別是對(duì)一些中、高檔餐飲企業(yè)如本公司，影響會(huì)更大一些。為何這些企業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響更大呢？主要是一些商務(wù)餐飲和公務(wù)接待等業(yè)務(wù)會(huì)越來(lái)越萎縮，所以這些餐飲企業(yè)所受的影響要大一些。三、主題經(jīng)營(yíng)可提升度假酒店競(jìng)爭(zhēng)力21（一）準(zhǔn)確的主題定位—尋找主題1、度假酒店的經(jīng)營(yíng)必須有準(zhǔn)確的主題定位。（3）度假酒店的經(jīng)營(yíng)只有融入豐富的主題文化內(nèi)涵，才能帶給客人有價(jià)值的體驗(yàn)。2、和諧的主題環(huán)境和氛圍—展示主題有了好的主題概念，必須通過(guò)主題環(huán)境與氛圍來(lái)展示主題，具體來(lái)說(shuō)，和諧的主題環(huán)境與氛圍應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（4）員工行為與主題氛圍和諧一致。員工行為是主題展示的一個(gè)非常重要的方面，員工行為在服務(wù)接觸中傳遞著主題概念，在沒(méi)有和客人接觸的時(shí)間，員工行為是動(dòng)態(tài)的主題展示。3、獨(dú)特的主題設(shè)施與產(chǎn)品—傳遞主題（2）感官刺激包括嗅覺(jué)、觸覺(jué)、味覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)和視覺(jué)。對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，就必須在空氣氣味、食物、裝飾物、燈光、色彩、背景音樂(lè)等方面下工夫。沒(méi)有主題活動(dòng)的度假酒店是不完整的，或者說(shuō)沒(méi)有主題活動(dòng)的度假酒店會(huì)大大降低客人的體驗(yàn)價(jià)值。四、我國(guó)度假酒店向多元化方向發(fā)展19951999（一）度假酒店類型的多元化由于各地資源的差異和客人需求的多樣化，我國(guó)度假酒店的類型必然呈現(xiàn)多元化。從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)的度假酒店將向以下四個(gè)方向發(fā)展：1、位于著名旅游度假區(qū)和具有獨(dú)特度假資源的度假酒店。2、自然環(huán)境好、距離城市較近、具有比較完善的商務(wù)會(huì)議設(shè)施城郊的度假酒店。這類度假兼具度假和會(huì)議兩種功能，周一到周五以接待會(huì)議團(tuán)隊(duì)為主，周末以接待度假客人為主，如北京城郊的一些度假村就屬此類。34(二)度假酒店層次的多元化度假作為高層次的旅游消費(fèi)行為，遵循“少數(shù)人消費(fèi)—大眾化普及—成為一種生活方式”這樣一種規(guī)律發(fā)展。目前，我國(guó)的度假市場(chǎng)正處于“少數(shù)人消費(fèi)”向“大眾化普及”發(fā)展的階段。與此相聯(lián)系的是度假酒店層次的多元化，即高、中、低三個(gè)層次共同發(fā)展的局面。中高層次主要是滿足國(guó)外旅游休閑度假旅游者以及國(guó)內(nèi)中高層收入的休閑度假客人、而低層次是滿足低收入人群，尤其是近年來(lái)農(nóng)村旅游市場(chǎng)的增長(zhǎng)，更需要低層次的休閑度假設(shè)施。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著我國(guó)有薪假期的進(jìn)一步實(shí)施，面向工薪階層的、普通家庭度假酒店將會(huì)有較大的需求。(三)度假酒店經(jīng)營(yíng)方式的多元化1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是自由經(jīng)濟(jì)，由于經(jīng)濟(jì)主體的多元化，必然帶來(lái)經(jīng)營(yíng)方式的多元化。（4）四是休閑房產(chǎn)。休閑房產(chǎn)是房地產(chǎn)的一種經(jīng)營(yíng)理念，也是度假未來(lái)的一種發(fā)展趨勢(shì)。休閑房產(chǎn)是客人的第二住所，專供休閑度假使用。這類房產(chǎn)位于風(fēng)景優(yōu)美的度假勝地或者當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫臍夂颦h(huán)境，適合長(zhǎng)時(shí)間的度假旅游，這種經(jīng)營(yíng)方式主要為了滿足老年市場(chǎng)和富裕階層的度假需求。五、未來(lái)中國(guó)度假型酒店將迎來(lái)大發(fā)展危機(jī)的影響要小的多。總體而言，我國(guó)的餐飲市場(chǎng)還將繼續(xù)一個(gè)較快發(fā)展的勢(shì)頭，雖然它的增速會(huì)降下來(lái)，但總體上還是有一個(gè)比較快速的增長(zhǎng)。一定要堅(jiān)持做到，產(chǎn)品好、衛(wèi)生好、環(huán)境好、服務(wù)好、價(jià)格低。只要真正做到了“四好一低”，就會(huì)在市場(chǎng)上形成良好的口碑和信譽(yù)，就會(huì)保持一個(gè)忠誠(chéng)的消費(fèi)者群體，就會(huì)保持穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，企業(yè)就能在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下實(shí)現(xiàn)持續(xù)成長(zhǎng)和發(fā)展。必須保障自己的企業(yè)擁有良好的現(xiàn)金流量。要做到這一點(diǎn)，就要有效地控制成本，降低費(fèi)用，提高效率，減員增效，實(shí)現(xiàn)零應(yīng)收款的管理目標(biāo)。對(duì)于無(wú)法取得良好現(xiàn)金流量的餐館酒店，必要時(shí)要果斷停辦；在開(kāi)設(shè)新店時(shí)，一定要對(duì)裝修投資、房租、利息、人工費(fèi)用等固定費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，確保營(yíng)業(yè)額能夠消化全部固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，并創(chuàng)造出凈現(xiàn)金流量。在制造業(yè)發(fā)生衰退的地區(qū)，在流動(dòng)人口數(shù)量明顯減少的地區(qū)，在外向型經(jīng)濟(jì)比重較大的地區(qū)，要以經(jīng)營(yíng)好現(xiàn)有的餐飲企業(yè)為主，不要輕易投資建立新的餐飲項(xiàng)目。特別要注意的是，對(duì)于高端餐飲業(yè)態(tài)的投資，要更加理性和慎重，不要輕易用貸款投資建設(shè)高端餐飲酒店。各餐飲企業(yè)要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整目標(biāo)市場(chǎng)顧客群體和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。比如，如果高端客源減少，確實(shí)不足以支撐酒店生存，應(yīng)當(dāng)及時(shí)推出面向中端客源的產(chǎn)品和服務(wù)，以開(kāi)辟新的客源，增加現(xiàn)金流量，保持企業(yè)的盈利能力。如果能夠真正做到以上各點(diǎn)，就能夠順利渡過(guò)這次全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就能夠在這次全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下保持良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。第三節(jié)城郊旅游地產(chǎn)一、城郊開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的意義及有利條件近年來(lái)我們做了一些關(guān)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其中城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目占很大比重，這些項(xiàng)目大都依托大都市，基本相同的市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)背景，但由于開(kāi)發(fā)商理念的不同，開(kāi)發(fā)步驟不同，產(chǎn)生了不同的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)市場(chǎng)形成了不同的影響，取得了不同的收益。我們認(rèn)為城郊區(qū)域雖然基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)欠缺，離市區(qū)較遠(yuǎn)，難以與市區(qū)同等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，但城項(xiàng)目一：昆明城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目A——旅游小鎮(zhèn)帶動(dòng)房地產(chǎn)該項(xiàng)目位于城郊一個(gè)景區(qū)，景區(qū)在昆明具有一定知名度，但以水庫(kù)和湖泊為主體的大眾休閑型旅游產(chǎn)品老化，處于更新?lián)Q代之際，游客人數(shù)不多，景區(qū)內(nèi)有一個(gè)賓館和幾個(gè)度假別墅，但入住率不高，景區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況一般。該區(qū)域?qū)儆谑啦﹫@區(qū)的延展，已經(jīng)有幾個(gè)高檔別墅項(xiàng)目，是昆明未來(lái)高檔地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)A如果直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，由于距離和交通原因，難以開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)，只能以低價(jià)取勝，而初期投資由于需要大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開(kāi)發(fā)商的盈利空間不大。項(xiàng)目策劃中，我們提出由旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，通過(guò)旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，休閑、度假旅游項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域的人流、物流，完善配套設(shè)施，提升土地價(jià)值，促成地產(chǎn)增值。項(xiàng)目二：成都城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目B——公園里的景觀房地產(chǎn)5項(xiàng)目三：南京城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目C——房地產(chǎn)樓盤(pán)改造景觀建筑54002400250040但由于樓房密度過(guò)高，丘陵山地變成了“房山”，樓房鱗次櫛比，自然景觀被破壞，沿湖濱的高檔別墅無(wú)法按預(yù)期出售，僅以比公寓高1000元/平米的價(jià)格出售。要提升后期獨(dú)棟別墅的潛在價(jià)值，必須要改造其景觀效果，提高土地價(jià)值。項(xiàng)目通過(guò)開(kāi)發(fā)由以上可以看出三個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的共性：1、都屬于城郊房地產(chǎn)項(xiàng)目，距離市區(qū)中心有40分鐘至一小時(shí)車(chē)程；2、依托于百萬(wàn)人口的大都市；3、開(kāi)發(fā)商都是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為盈利目標(biāo)，同時(shí)都希望本項(xiàng)目能成為城郊中高檔房地產(chǎn)；4、有小型水庫(kù)或湖泊及低矮山地丘陵為環(huán)境依托，山水相依，植被茂密，生態(tài)環(huán)境良好；5、開(kāi)發(fā)商具有一定實(shí)力，同時(shí)在本地都具有成功開(kāi)發(fā)市區(qū)樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)；隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大；伴隨私家車(chē)的普及，據(jù)統(tǒng)81210閑與居住日益密切，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融，這對(duì)城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通、綜合環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、配套設(shè)施建設(shè)提出了更高要求。那么如何揚(yáng)長(zhǎng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢？在這里，我們將結(jié)合自己的研究成果，與大家一起探討。二、城郊旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路123、復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)。復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)康體產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、博彩業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)等結(jié)合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的角色與目標(biāo)，努力挖掘自身的優(yōu)勢(shì)，利用恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場(chǎng)的方式運(yùn)作才能獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。4、注重項(xiàng)目策劃和創(chuàng)意，提升項(xiàng)目的品牌含量。項(xiàng)目的規(guī)模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營(yíng)造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、策劃中很好地確定，最終通過(guò)新穎樸實(shí)的外觀、功能完善的內(nèi)涵、配套齊備的設(shè)施、自然諧調(diào)的韻味，塑造項(xiàng)目的特色和魅力，提高品牌的含金量。5、重視景觀規(guī)劃，合理安排布局。規(guī)劃是建設(shè)的龍頭，城郊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必須統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、均衡布點(diǎn)、具備人本關(guān)懷，既著眼當(dāng)前，又立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，將旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益與風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。6三、城郊旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式（一）旅游度假區(qū)＋投資型旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式此類旅游房地產(chǎn)特點(diǎn)：有核心資源為依托，如溫泉、海濱、避暑環(huán)境等，以第二居所和異將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營(yíng)造相結(jié)合，體現(xiàn)人與自然的統(tǒng)一，注重環(huán)境的營(yíng)造和居住條件的改善。（二）公園里的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在公園里建造房地產(chǎn)，公園作為大尺度背景資源配送。這種開(kāi)發(fā)方式與旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)相類似，通過(guò)旅游的開(kāi)發(fā)，把生地做成熟地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這類房地產(chǎn)一般依托公園，集自然、生態(tài)、健康、文化為一體，同時(shí)享受城市的繁華與便利，是高品質(zhì)的生活空間，具有很高的商業(yè)價(jià)值，但這類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一定要符合國(guó)家的某些規(guī)定。（三）生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式綠維研究（見(jiàn)林峰《旅游小鎮(zhèn)――近期旅游房地產(chǎn)的主流方向》一文）提出了旅游小鎮(zhèn)這一概念，所謂旅游小鎮(zhèn)就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的小鎮(zhèn)，分為三類資源主導(dǎo)類、旅游接待型和生態(tài)人居型。生態(tài)人居型小鎮(zhèn)一般處于中大型城市周邊，距離城區(qū)較近，一般為近中郊區(qū)。對(duì)于100距離在60公里以內(nèi)；對(duì)于一百萬(wàn)左右市區(qū)人口的中型城市，距離在30公里以內(nèi)；百萬(wàn)以下市區(qū)人口的中小型城市，距離在15公里以內(nèi)。生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)未來(lái)趨勢(shì)。生態(tài)人居（見(jiàn)楊光、林峰《生態(tài)人居系統(tǒng)——生態(tài)與宜居的創(chuàng)新整合》一文）是一個(gè)綜合概念，不僅強(qiáng)調(diào)居住的概念，而且要求環(huán)境的營(yíng)造。生態(tài)人居含三個(gè)環(huán)境，生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、居住環(huán)境。要求的是人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。在這個(gè)綜合的生態(tài)人居環(huán)境中，人的生態(tài)狀態(tài)、生存狀態(tài)、生活狀態(tài)都達(dá)到最佳。將人類居住中三個(gè)尺度的劃分，區(qū)分為三個(gè)層面的生態(tài)系統(tǒng)，即：整個(gè)區(qū)域環(huán)境、社區(qū)環(huán)境和住宅環(huán)境；形成區(qū)域生態(tài)人居環(huán)境，社區(qū)生態(tài)人居環(huán)境，住宅生態(tài)人居環(huán)境。三個(gè)尺度的生態(tài)人居系統(tǒng)中，包括水環(huán)境、植物環(huán)境、動(dòng)物環(huán)境、建筑環(huán)境、景觀、交通等作為一體化的結(jié)構(gòu)，形成最宜于居住的生態(tài)居住系統(tǒng)，在這其中，水環(huán)境尤其要注意，人與生俱來(lái)的親水特性，決定了水環(huán)境在生態(tài)人居住系統(tǒng)的重要作用，水帶給我們生存的環(huán)境，帶給我們休憩的快樂(lè)，綠維提出的“水圈打造理論”為城郊濱水旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了方法借鑒。生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)在整合生態(tài)旅游資源的同時(shí)，將人與生態(tài)環(huán)境、生態(tài)旅游、生態(tài)度假、生態(tài)人居完美結(jié)合。（四）旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與社會(huì)主義新農(nóng)村結(jié)合通過(guò)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，整理土地，解決旅游房地產(chǎn)建設(shè)用地指標(biāo)問(wèn)題。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流通性等方面存在較多問(wèn)題，但鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。近年來(lái)，城市人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行休閑或度假房屋建設(shè)，已經(jīng)從個(gè)人行為轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)行為，一些有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”、“高科技農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)”、“旅游開(kāi)發(fā)”隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大；伴隨私家車(chē)的普及，據(jù)統(tǒng)81210（五）華僑城模式華僑城集團(tuán)利用地方政府需要改造一些片區(qū)的環(huán)境，采取成片開(kāi)發(fā)，由于成片開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了在開(kāi)發(fā)片區(qū)的所有市政配套任務(wù)，因此，目前很多地方的片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)以協(xié)議方式出讓，而協(xié)議地價(jià)遠(yuǎn)低于公開(kāi)拍賣(mài)地，華僑城因此規(guī)避了參與招拍掛而使地價(jià)成本過(guò)高。華僑城以主題公園為龍頭,以旅游地產(chǎn)為支柱,積極向傳媒、娛樂(lè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)延伸，建設(shè)集主題公園、旅游度假、主題生活社區(qū)于一體的大型主題旅游區(qū)。通過(guò)旅游項(xiàng)目提升了片區(qū)內(nèi)人文、環(huán)境素質(zhì)，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也得到了提升，同時(shí)產(chǎn)生了依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速盈利來(lái)支撐旅游業(yè)擴(kuò)張的成功經(jīng)營(yíng)模式。（六）樞紐模式樞紐模式，是指建設(shè)交通、購(gòu)物、旅游、休閑等樞紐項(xiàng)目，從而帶動(dòng)城郊旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，包括公交樞紐、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美是城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要吸引核，這有利于消費(fèi)者的聚集與出游，對(duì)城市旅游和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有一定的促進(jìn)作用。在上述的旅游小鎮(zhèn)建設(shè)中，也可以結(jié)合樞紐模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)各類旅游樞紐。四、土地政策影響城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要有好的開(kāi)發(fā)模式和成熟的運(yùn)營(yíng)商，而且還需要有政府政策的調(diào)控和管理，為土地的使用提供便利。城郊旅游地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中火爆，但是在國(guó)家的土地資源管理政策中并沒(méi)有旅游房地產(chǎn)這個(gè)用地項(xiàng)目。旅游房地產(chǎn)現(xiàn)象的產(chǎn)生，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)對(duì)與不對(duì)，更不能通通斥為“開(kāi)發(fā)商圈地”。旅游房地產(chǎn)的存在有它的必然性，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，政策和管理的跟進(jìn)是當(dāng)前的需要，但規(guī)范和管理的前提是對(duì)具體情況進(jìn)行分類，然后區(qū)別對(duì)待。城郊旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是多樣化的，上文所提的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾種情況，在土地政策上也是不一樣的。旅游小鎮(zhèn)和新農(nóng)村的建設(shè)用地一般是國(guó)家重點(diǎn)支持的項(xiàng)目，是對(duì)集體和國(guó)有土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，在政策上也有所優(yōu)惠。旅游度假區(qū)、公園別墅、樞紐模式的建設(shè)和開(kāi)發(fā)是商業(yè)用地和建設(shè)用地相結(jié)合的，至于華僑城模式是利用政府對(duì)片區(qū)的改造，其中有商業(yè)用地，也有建設(shè)用地；樞紐的建設(shè)，主要靠城市的規(guī)劃建設(shè)用地的商業(yè)用地，建設(shè)一定的公寓、賓館或者生態(tài)住宅對(duì)外出售。在實(shí)際旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有很多成功的旅游項(xiàng)目用的確是一些土地的“次品”，比如杭州宋城起于垃圾場(chǎng)，桂林樂(lè)滿地建在山谷里……。通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)，做成熱門(mén)地段，賺到了“級(jí)差地租”中的那個(gè)差價(jià)，這就是旅游房地產(chǎn)形成的基本動(dòng)力。另一方面，如果像做住宅區(qū)一樣，圈出一塊地開(kāi)發(fā)城郊旅游地產(chǎn)，成功先例并不多見(jiàn)，所以，我們需要一套政策，鼓勵(lì)對(duì)各種土地資源的優(yōu)化利用，嚴(yán)格限制圈地性質(zhì)的開(kāi)發(fā)。我們認(rèn)為在進(jìn)行政策引導(dǎo)時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：第一,旅游邁入產(chǎn)業(yè)化升級(jí)階段，旅游產(chǎn)品從觀光產(chǎn)品向休閑復(fù)合型產(chǎn)品過(guò)渡是必然趨勢(shì)。認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的需求，首先要從改進(jìn)和完善城市功能入手。比如，城市的休閑功能，城市的度假設(shè)施……這其中只要涉及到土地使用的，要有整體的空間布局，城市規(guī)劃要緊跟度假時(shí)代的旅游規(guī)劃，在城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中尤為重要，更何況好的規(guī)劃本身就可以引導(dǎo)對(duì)城郊土地資源的優(yōu)化利用。第二,在規(guī)劃科學(xué)布局的基礎(chǔ)上，對(duì)科學(xué)開(kāi)發(fā)促進(jìn)了國(guó)土整治的項(xiàng)目在土地政策上給予支持，引導(dǎo)城郊旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向有利資源優(yōu)化利用的方向上發(fā)展。如果開(kāi)發(fā)商們用旅游地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)荒地，使其產(chǎn)生價(jià)值，這是應(yīng)該鼓勵(lì)的。第四節(jié)山野旅游地產(chǎn)一、山野旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型山野旅游房地產(chǎn)分為山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)、山野住宅房地產(chǎn)、山野休閑度假房地產(chǎn)。山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)：一般處于近郊鄉(xiāng)村和遠(yuǎn)郊景區(qū)附近，以餐飲休閑、娛樂(lè)休閑為主。一般為郊區(qū)的游憩區(qū)和