關于xx老年公寓有限公司在資本市場發(fā)展的可行性方案書企業(yè)基本現(xiàn)狀與簡析（一）企業(yè)基本情況簡介xx老年公寓有限公司于2012年3月在武漢市黃陂區(qū)注冊，注冊資本2000萬元，主要經(jīng)營旅游觀光服務，餐飲服務，住宿服務，水產(chǎn)養(yǎng)殖，農(nóng)作物種植，會議、會展服務。公司目前辦公地址位于江漢路平安大廈，辦公面積400平方米，交通方便環(huán)境優(yōu)雅，目前成功開發(fā)運營位于武漢黃陂區(qū)長嶺鎮(zhèn)的木蘭長嶺老年公寓一期項目，二期規(guī)劃將達100畝。中國人口老齡化加速，養(yǎng)老需求市場前景廣闊。公司秉承“歡聚、健康、價值、公益”的發(fā)展理念積極開拓，走生態(tài)與健康文化及互動相結合之路，在養(yǎng)老行業(yè)精耕細作。xx老年公寓項目是公司興建的一家集休閑、養(yǎng)生、護理康復、旅游度假于一體的現(xiàn)代化綜合型高檔公寓。武漢木蘭老年公寓坐落在“無陂不成鎮(zhèn)”之稱的黃陂區(qū)長嶺鎮(zhèn)，東臨108省道黃土公路，南距長軒嶺街僅僅5分鐘路程。周圍旅游資源豐富，擁有國家4A級風景區(qū)木蘭山、木蘭湖、木蘭古門等，自然風景優(yōu)越。項目位于長軒嶺街短嶺村,，一期規(guī)劃占地面積6666.67平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為社會福利用地，總建筑面積9990平方米，容積率1.5，建筑密度27.86，綠地率30.03%，四棟建筑的建筑高度2、3、5、10層（局部11層）。一期項目2015年投資建設，目前已經(jīng)建設完成并運營中。一期項目公寓內(nèi)綠化覆蓋率70%，公寓配有水景園林，藝術景觀、林間休閑道、噴泉假山、釣魚池等，環(huán)境優(yōu)美。房間為四星級賓館標準配備，共200間，房間戶型根據(jù)不同檔次有不同選擇，設有標準間、夫妻間和豪華套間，均配獨立衛(wèi)浴系統(tǒng)，緊急呼叫系統(tǒng)，樓內(nèi)無障礙通道等，豪華套間配有廚房、客廳，沙發(fā)，租期自由，可任意調(diào)換。老年人個性化設施、醫(yī)療、娛樂、生活超市等設備配置齊全。項目目前提供旅游住宿和養(yǎng)老一體化服務，在養(yǎng)老服務方面內(nèi)設又醫(yī)療室并配備有專業(yè)的護理服務人員，與黃陂區(qū)人民醫(yī)院開通綠色通道服務。企業(yè)在資本市場發(fā)展的基本方案資本市場概述資本市場在中國主要分為場內(nèi)市場和場外市場兩大部分。國內(nèi)的場外市場目前主要由區(qū)域性股權市場和新三板（及全國中小企業(yè)股權交易股份轉讓系統(tǒng)）兩部分組成，交易的基本邏輯為：企業(yè)進行股份制改造，實現(xiàn)內(nèi)部機制的規(guī)范化，將企業(yè)的資產(chǎn)折合為股價的形式，目前主要融資渠道為：承兌性轉讓、增資擴股、股權質(zhì)押融資、發(fā)行企業(yè)私募債等形式。國內(nèi)的場內(nèi)市場機構由主板，中小板，創(chuàng)業(yè)板三大交易市場組成，交易的基本邏輯為：將整個企業(yè)資產(chǎn)證券化，通過計算市值的方式變?yōu)楣善钡男问剑ㄟ^公募的形式吸納股東資源和資金資源。資本市場所帶來的突破口1、資金渠道的多樣化就xx老年公寓有限公司目前的綜合情況而言，場外市場的融資渠道均可適用，通過四板掛牌對企業(yè)的凈資產(chǎn)以及原始股權進行公允性定價之后，可通過定向增發(fā)，股權質(zhì)押貸款以及私募債等多種形式解決前期的流動資金問題，增強企業(yè)的資金儲備能力，增強上下游合作和專業(yè)隊伍建設。在四板融資培育2-3年成熟后，后續(xù)3年啟動主板或者創(chuàng)業(yè)板上市，拓寬企業(yè)未來融資渠道，降低融資成本。2、行業(yè)內(nèi)的資源整合中國目前已經(jīng)進入老齡化階段，2015年60歲以上人口達到2.22億，占總人口比例達到16.15%，預計到2020年，老年人口達到2.48億，老齡化水平達到17.17%。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的市場需求體量處于不斷增長的階段，市場前景廣闊，機構預測未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模有望超過10億元。中央政府近幾年出臺了有關鼓勵和扶植社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。2015年，十八屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》指出，建設以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充的多層次養(yǎng)老服務體系，推動醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務相結合，探索建立長期護理保險制度。全面放開養(yǎng)老服務市場，通過購買服務、股權合作等方式支持各類市場主體增加養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給。2016年10月11日，在北京召開的中央全面深化改革領導小組第二十八次會議指出，養(yǎng)老服務業(yè)既是關系億萬群眾福祉的民生事業(yè)，也是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某柈a(chǎn)業(yè)。另外，《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號）、《民政部關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見》（民發(fā)〔2012〕129號）、《關于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》（民發(fā)〔2015〕33號）等文件明確提出：為了充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好地發(fā)揮政府作用，逐步使社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的主體，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。中國養(yǎng)老市場目前的業(yè)務結構主要包含養(yǎng)老服務、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融與養(yǎng)老用品四方面內(nèi)容，其中，地產(chǎn)是載體，相關醫(yī)療護理服務、金融等是重要的延伸內(nèi)容，它們相輔相成，相互融合。另外養(yǎng)老服務本身帶有一定的社會保障性質(zhì)，目前政府投資運營為主體，商業(yè)養(yǎng)老服務市場仍處于培育中。目前國內(nèi)養(yǎng)老相關行業(yè)的資本開始布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保險公司中的中國平安開始在養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)、養(yǎng)老醫(yī)療保險，養(yǎng)老金融方面做產(chǎn)品開發(fā)，酒店運營和醫(yī)療服務、醫(yī)療護理、健康管理等細分行業(yè)的企業(yè)也開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。就公司目前的項目和運營管理情況來看，項目依托木蘭旅游區(qū)的旅游和文化資源，提供全面養(yǎng)老服務，以旅游+地產(chǎn)+養(yǎng)老的模式為核心，主要業(yè)務收入租金和養(yǎng)老服務，地產(chǎn)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比較高。項目旅游資源優(yōu)勢明顯，醫(yī)療服務方面略顯不足。目前由于項目用地為社會福利用地，加上國家對地產(chǎn)項目融資方面的限制性政策，地產(chǎn)資產(chǎn)很難直接通過國內(nèi)滬深市場上市。三板四板市場的限制相對較少，同時養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老服務、養(yǎng)老院開發(fā)等細分養(yǎng)老行業(yè)是湖北省政策鼓勵的行業(yè)，進入武漢股交中心掛牌（四板）受政策支持鼓勵。從短中期來看，資本市場比較青睞以養(yǎng)老服務和運營管理為主的輕資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)在融資和上市方面獲得較多的政府政策支持和鼓勵。地產(chǎn)資產(chǎn)高比重的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式對企業(yè)的資金實力要求較高，上市融資的限制較多。就初步了解的公司情況來看，可重點培育養(yǎng)老服務品牌和專業(yè)人員隊伍，向養(yǎng)老醫(yī)療服務方面加強與優(yōu)勢企業(yè)合作，引入其它資金和創(chuàng)新融資模式減少公司在項目物業(yè)方面的資金沉淀?？赏ㄟ^定向增發(fā)股權融資、股權質(zhì)押融資和私募債券融資等多種形式募集資金增加運營服務方面的投入，與上下游優(yōu)勢企業(yè)合作。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面以PPP模式、私募債和尋找第三方企業(yè)投資持有物業(yè)等方式，逐步向輕資產(chǎn)方向轉型。3、個人財富價值的實現(xiàn)通過初級資本市場，逐步規(guī)范企業(yè)的賬務，法務等框架，讓企業(yè)穩(wěn)步進入場內(nèi)市場，讓企業(yè)的資產(chǎn)證券化，用市值的形式實現(xiàn)企業(yè)原始股東個人財富的數(shù)十倍翻番。4、合理規(guī)劃，節(jié)約企業(yè)成本結合國家的經(jīng)濟形式和企業(yè)的自身狀況，走資本市場發(fā)展是企業(yè)的必由之路。從企業(yè)目前的情況，以最低成本步入資本市場，在初級資本市場上逐步規(guī)范企業(yè)的賬務和法律問題，節(jié)約時間成本和資金成本，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)步增長。企業(yè)在資本市場的基本規(guī)劃上市期整合期融資期掛牌期上市期整合期融資期掛牌期1、四板掛牌期：1-2個月我司負責部門：市場部+項目部費用：30萬第一階段（3天）:xxX安排項目部成員進場（一般情況下為兩人），收集企業(yè)資料，了解企業(yè)情況；和企業(yè)負責人進行初步訪談，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在及潛在的問題，建議公司項目名稱和公司品牌名稱分開，最好做一個品牌規(guī)劃，公司改股份公司時一并改公司名稱；同時企業(yè)準備檔案遷移，股份有限公司必須在市級工商登記，企業(yè)需要去所在工商局辦理準許檔案遷入手續(xù)；第二階段（5天）：會計師事務所和律師事務所進場，和企業(yè)及我司一起進行四方會談，確定企業(yè)存在的問題并提出解決方案。同時會所對企業(yè)的財務進行整改，全方面搜集企業(yè)資料（此階段可能耗時較長，可能延期，需要企業(yè)的高度配合）；企業(yè)在房縣工商辦理工商檔案遷出；第三階段（10-15天）：財務整改階段順利進行，會所出具審計報告；檔案遷移完成，確定股改日期，企業(yè)在推薦機構的協(xié)助下進行股改；同步推薦機構完善企業(yè)在股交中心的申報材料；第四階段（5天）：企業(yè)股改完成，律所出具法律意見書，推薦機構完成申報材料，遞交武漢股權托管交易中心。第五階段（20天）：股交中心審核材料，此階段需要20天左右的時間，過會之后推薦機構安排專場企業(yè)掛牌儀式。融資規(guī)范期：6-12個月我司負責部門：投融資部以一年期為目標，融資前先整合公司內(nèi)部資源、健全法人治理結構和提升經(jīng)營業(yè)績，降低融資成本，為后續(xù)轉新三板或者IPO做準備。首輪融資，完成企業(yè)目前最急需的股權激勵、上下游綁定以及資金需求。建議融資方式如下：第一輪做內(nèi)部增資擴股（1-2個月）：通過股份制改造，企業(yè)已經(jīng)具備了合法增資擴股的基本條件；通過在武漢股權托管交易中心交易版的掛牌，企業(yè)的每股交易價已經(jīng)獲得了第三方公信機構的認可，此時可以啟動第一輪定向增發(fā)，鑒于企業(yè)自身優(yōu)勢，建議做一輪內(nèi)部增資擴股，具體方式如下：（1）定增對象：公司內(nèi)部核心高管及核心老員工、公司上下游合作伙伴、社會友好人士等。（2）定增目的：通過股權綁定，增強高管和員工提升經(jīng)營業(yè)績的動力，有利于維護向下游合作伙伴關系，與企業(yè)同發(fā)展共受益，同時獲取一部分企業(yè)發(fā)展所需要的資金。（3）定增性質(zhì)：所有通過此輪定增所增加的法人股東為普通股權，享有股東權利。高管定增的界定為有限合伙，享有公司的分紅權及未來收益權，但不享有投票權及決策權，高管一旦解除與公司聘用關系，公司享有回收該名股東所持股權的權利。（4）定增流程：貴我雙方協(xié)商簽定《融資服務協(xié)議》；我司根據(jù)項目部所提供的掛牌材料編纂《募股說明書》及《股權認購協(xié)議》，其中將重點揭示武當藥業(yè)在資本市場發(fā)展的決心及上市后原始股權的巨大增值；貴司將人員名單提供給我方，雙方協(xié)商篩選并邀約參加《木蘭長嶺養(yǎng)老公寓公司增資擴股大會》；大會之上，貴司陳總及我方的講師將進行宣講，重點宣傳公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)前景及可行性發(fā)展報告；與投資人簽署《股權認購協(xié)議》，并辦理工商變更及確權等相關事宜。第二輪做對外融資（2-3個月）：我司負責部門：投融資副總完成第一輪融資后，視企業(yè)發(fā)展需要，隨時可以啟動對外融資，具體由我司負責引進風險投資機構或投行，進行風險投資或債務投資，幫助企業(yè)整合上下游資源，具體屆時再議。3、整合期：2年視企業(yè)的綜合情況，以兩年期為目標，以場內(nèi)市場為目標，逐步回購零散股權，重新整理企業(yè)內(nèi)部股權問題，同時啟動和完成二期融資，逐步轉變公司資產(chǎn)結構和業(yè)務結構，完善企業(yè)的資本運作能力，保證企業(yè)充足的資金儲備。同時啟動行業(yè)整合，收購其他優(yōu)質(zhì)的中小同行企業(yè)或者養(yǎng)老項目，