房地產(chǎn)銷售合同范本及風(fēng)險提醒房地產(chǎn)交易涉及巨額資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，銷售合同是權(quán)利義務(wù)的核心載體。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤粌H能明確雙方權(quán)責(zé)，更能在糾紛發(fā)生時成為維權(quán)依據(jù)。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，梳理合同核心條款框架，并針對常見風(fēng)險點提供防控建議，助力交易安全落地。一、房地產(chǎn)銷售合同核心條款解析（范本框架）（一）當(dāng)事人基本信息合同首條應(yīng)明確買賣雙方的姓名（或企業(yè)名稱）、住所地、有效聯(lián)系方式及證件類型（如居民身份證、營業(yè)執(zhí)照）。需特別注意：賣方信息需與房屋產(chǎn)權(quán)登記主體一致，若存在共有人（如夫妻共有、繼承共有），需全部共有人簽字確認(rèn)，避免“無權(quán)處分”糾紛。（二）房屋基本狀況1.坐落與權(quán)屬：詳細(xì)記載房屋具體地址（含樓棟、單元、房號）、不動產(chǎn)權(quán)證號（或商品房預(yù)售許可證號）、規(guī)劃用途（住宅/商業(yè)）、建筑面積（含套內(nèi)、公攤）。若為期房，需注明建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、施工進(jìn)度節(jié)點。2.權(quán)利限制說明：賣方需書面披露房屋是否存在抵押、查封、租賃（“買賣不破租賃”需提前協(xié)商）、戶口掛靠等權(quán)利負(fù)擔(dān)。例如，若房屋已抵押，需約定解押時間及買方資金是否用于解押。（三）價款及支付方式1.總價款：明確房屋交易總價（含裝修、附屬設(shè)施折價），避免“陰陽合同”偷稅導(dǎo)致的合同無效風(fēng)險。2.支付節(jié)點：定金：金額不超過總價款的20%（《民法典》第586條），需注明定金性質(zhì)（立約定金/成約定金）及退還/沒收條件。首付款：約定支付時間（如“合同簽訂后X日內(nèi)”）、支付方式（優(yōu)先選擇資金監(jiān)管賬戶，避免直接轉(zhuǎn)入賣方個人賬戶）。貸款支付：明確貸款類型（商業(yè)貸/公積金貸）、買方申請貸款的期限，以及貸款未獲批時的處理方式（如更換貸款方式、解除合同互不違約）。尾款：通常在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后、交房前支付，需與交房條件掛鉤。（四）房屋交付與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移1.交付時間：區(qū)分“現(xiàn)狀交付”（含裝修、家具）與“毛坯交付”，明確交付時房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如通水、電、氣，墻面地面平整度等），可參照《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：約定賣方配合辦理過戶的期限（如“交房后X日內(nèi)”），買方需提供的材料，以及稅費承擔(dān)方（需符合當(dāng)?shù)卣撸苊馐潞蠹m紛）。若因賣方原因?qū)е掠馄谶^戶，需約定違約金計算方式（如按日萬分之X支付）。（五）違約責(zé)任1.賣方違約：如逾期交房、產(chǎn)權(quán)瑕疵導(dǎo)致無法過戶、房屋質(zhì)量嚴(yán)重不符約定，買方有權(quán)解除合同并要求返還已付款、賠償損失（含房價上漲差價）。2.買方違約：如逾期付款、無正當(dāng)理由解除合同，賣方有權(quán)沒收定金或要求買方按總價款的X%支付違約金。3.不可抗力：需明確“不可抗力”的范圍（如自然災(zāi)害、政府征收），以及雙方的減損義務(wù)（如及時通知、提供證明）。（六）爭議解決方式優(yōu)先選擇訴訟（約定具體管轄法院，如房屋所在地法院）或仲裁（需明確仲裁機構(gòu)名稱），避免“或裁或?qū)彙钡臒o效約定。二、房地產(chǎn)交易常見風(fēng)險及防控提醒（一）產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險：“查封房”“抵押房”的隱形陷阱案例：買方簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)房屋被法院查封，賣方無力解查封導(dǎo)致合同無法履行。防控建議：簽約前，買方需至不動產(chǎn)登記中心查詢“不動產(chǎn)登記信息查詢證明”，核實產(chǎn)權(quán)人、抵押、查封狀態(tài)。合同中約定：若房屋存在未披露的權(quán)利瑕疵，賣方需在X日內(nèi)消除，否則買方有權(quán)解除合同并要求賠償（賠償金額可約定為總價款的10%）。（二）價款支付風(fēng)險：資金安全與貸款變數(shù)1.資金監(jiān)管：堅決要求將首付款、尾款存入當(dāng)?shù)刈〗ú块T指定的資金監(jiān)管賬戶，待過戶完成后由監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)至賣方，避免賣方挪用資金導(dǎo)致“錢房兩空”。2.貸款風(fēng)險：買方需提前核實自身征信、收入證明，確保貸款資質(zhì)。合同中約定“若因買方自身原因?qū)е沦J款未獲批，買方需在X日內(nèi)以全款支付；若因政策調(diào)整導(dǎo)致貸款額度不足，雙方協(xié)商補足差價或解除合同”。（三）房屋質(zhì)量與交付風(fēng)險：從“樣板間”到“實景房”的落差期房風(fēng)險：開發(fā)商可能因資金鏈斷裂停工（爛尾），或交付標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不符（如綠化縮水、配套缺失）。建議選擇品牌開發(fā)商，關(guān)注“五證”是否齊全，合同中明確“宣傳資料（樓書、樣板間）作為合同附件，與合同具有同等效力”。二手房風(fēng)險：交房時發(fā)現(xiàn)漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題。合同中約定“交房前X日內(nèi)，賣方需完成房屋維修，維修費用由賣方承擔(dān)；若未維修，買方有權(quán)從尾款中扣除維修費用”。（四）合同條款陷阱：格式條款與模糊表述的坑模糊條款：如“房屋現(xiàn)狀交付”未明確裝修、家電歸屬，事后賣方拆除家電引發(fā)糾紛。建議逐項列明房屋附屬設(shè)施（如空調(diào)、熱水器、櫥柜）的歸屬，標(biāo)注品牌、型號。免責(zé)條款：開發(fā)商格式合同中可能約定“非因賣方原因逾期交房免責(zé)”，需補充“因賣方合作方（如施工方）原因?qū)е掠馄?，賣方仍需承擔(dān)責(zé)任”。（五）政策與法律風(fēng)險：限購、限售與稅費變動限購風(fēng)險：買方簽約后失去購房資格（如社保斷繳、戶籍變動），需約定“若因政策調(diào)整導(dǎo)致買方失去購房資格，雙方解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任”。稅費變動：合同中明確“交易稅費按簽約時政策執(zhí)行，若政策變動導(dǎo)致稅費增加，由X方承擔(dān)”（通常買方承擔(dān)契稅，賣方承擔(dān)增值稅、個稅，但需結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H）。三、合同簽訂與履行的實戰(zhàn)建議1.盡職調(diào)查前置：除查產(chǎn)權(quán)外，核實房屋水電費、物業(yè)費是否結(jié)清，詢問鄰居房屋是否存在質(zhì)量隱患（如漏水、噪音）。2.條款書面化：所有口頭承諾（如賣方“包解押”“送車位”）需寫入補充協(xié)議，避免“空口無憑”。3.留存證據(jù)：全程保留溝通記錄（微信、短信）、付款憑證（轉(zhuǎn)賬備注“購房款”）、合同修改痕跡（如手寫補充條款需雙方簽字）。4.專業(yè)咨詢：復(fù)雜交易（如繼承房屋、企業(yè)房產(chǎn)交易）建議聘請律師審核合同，或至公證處辦理合同公證，