武漢辦公樓市場(chǎng)分析與湖北科創(chuàng)大廈抵押資產(chǎn)市調(diào)報(bào)告目錄一、武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響 2二、武漢寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)狀況 41.武漢辦公樓歷年市場(chǎng)新增供應(yīng)情況與預(yù)測(cè) 42.武漢辦公樓市場(chǎng)歷年空置率情況 53.武漢2017年辦公樓存量情況 64.武漢未來三年辦公樓市場(chǎng)存量預(yù)測(cè) 7三、武漢辦公樓租金水平情況 8四、武漢辦公樓歷年銷售情況 91.歷年成交量情況 92.歷年成交均價(jià)情況 10五、武漢辦公樓市場(chǎng)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 11六、項(xiàng)目本體分析和市場(chǎng)情況 121.項(xiàng)目本體概況 122.可比項(xiàng)目出售和租金情況 133.項(xiàng)目辦公樓司法拍賣情況 15七、待處置辦公樓資產(chǎn)情況 16一、武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響根據(jù)2016年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，武漢地區(qū)辦公樓租賃需求主要來自專業(yè)服務(wù)、金融行業(yè)、信息電子、教育、制造業(yè)等，其中專業(yè)服務(wù)和金融行業(yè)占比超過60%。辦公樓物業(yè)租賃需求主要來自第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)，與區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)比重和增速直接相關(guān)。2017年武漢GDP總值13410億元，同比增速達(dá)8%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值7141億元，同比增速9.2%，比2016年增速低0.7%；2017年第三產(chǎn)業(yè)比重上升至53.3%，略高于2016年的52.8%。2015-2017年武漢第三產(chǎn)業(yè)增速開始領(lǐng)先第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)增速，第三產(chǎn)業(yè)比重開始逐步回升。金融行業(yè)方面，2017年年末總部設(shè)在武漢的金融機(jī)構(gòu)27家，新增民營(yíng)銀行1家。在漢設(shè)立或籌建后臺(tái)服務(wù)中心的金融機(jī)構(gòu)33家。上市公司70家，其中，境外18家，境內(nèi)52家。2017全年招商引資實(shí)際到位資金8226.6億元，比上年增長(zhǎng)41.3%（2016年增速21%），其中實(shí)際利用外資96.47億美元，增長(zhǎng)13.2%。新引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)13家（與2016年持平），累計(jì)達(dá)到256家。新批外商投資企業(yè)161家。最近兩年，武漢市政府推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)，招商引資大型國(guó)企央企和外企入駐武漢，招商引資增速較高。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的大背景環(huán)境下，武漢經(jīng)濟(jì)增速下滑，第三產(chǎn)業(yè)占比逐步提升。金融、研發(fā)、專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)比重提升，對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)提供需求支撐，租金水平的上漲決定了寫字樓物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格。從目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和第三產(chǎn)業(yè)比重提升速度來看，可能還需要五年左右才能看到質(zhì)的變化，也就是說最近3-5年寫字樓租賃需求增速很難出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的現(xiàn)象。寫字樓物業(yè)升值和租金漲跌，短期仍是供給量變化和金融貨幣市場(chǎng)環(huán)境起決定作用。二、武漢寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)狀況1.武漢辦公樓歷年市場(chǎng)新增供應(yīng)情況與預(yù)測(cè)2017年武漢新增優(yōu)質(zhì)辦公樓總量達(dá)到116萬平方米，較2016年49.5萬平方米大幅增加，創(chuàng)歷史新高。新增供應(yīng)中，甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)超過60萬平方米，為歷年新高。從供應(yīng)區(qū)域來看，其中超過70%集中于漢口片區(qū)，越秀財(cái)富中心、CFD時(shí)代財(cái)富中心、喜年中心等為代表的甲級(jí)辦公樓建成投入使用。光谷片區(qū)亦迎來甲級(jí)辦公樓保利國(guó)際中心，為該入駐片區(qū)租戶提供更多的選擇。而非傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)如武昌的青山區(qū)和岳家嘴片區(qū)，持續(xù)入市的新優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有利于提升區(qū)域內(nèi)的商務(wù)氛圍。根據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2018年-2020年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)量仍將保持高位，2018年新增供應(yīng)將再創(chuàng)歷史新高超過160萬平方米，2019年和2020年新增量下降，但仍然保持年均增量90萬平方米左右的高位。自2016年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)量達(dá)歷史最高之后，新增加供應(yīng)量持續(xù)爆發(fā)，不斷創(chuàng)歷史新高。未來三年新增供應(yīng)量增速有所減緩，但供應(yīng)增量仍處于高位。根據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，2018年-2020年武漢甲級(jí)辦公樓年均新增供應(yīng)量超75萬平方米，年均增加將超過武漢2016年前10年累計(jì)供應(yīng)量。2.武漢辦公樓市場(chǎng)歷年空置率情況近兩年優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)量持續(xù)快速增長(zhǎng)，甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓空置率快速上升超過百分之30%，其中甲級(jí)寫字樓2016年空置率一度超過40%。盡管2017年新增供應(yīng)量再創(chuàng)歷史新高，但是2017年新增辦公租賃需求快速增長(zhǎng)，凈吸納量創(chuàng)歷年新高，使得空置率有所回落。3.武漢2017年辦公樓存量情況武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓主要集中于二環(huán)線以內(nèi)，核心商務(wù)區(qū)或者商圈內(nèi)。2017年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓供給存量達(dá)到438萬平方米，漢口區(qū)域建設(shè)大道、解放大道、汪家墩等區(qū)域存量?jī)?yōu)質(zhì)辦公樓供給占比近50%，武昌區(qū)域以濱江、中南中北路、岳家嘴為代表。自2012年開始，武昌區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公樓年新增供保持25萬平方米持續(xù)增長(zhǎng)。2016年中北路和武昌濱江區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，使得武昌累計(jì)供應(yīng)量超過漢口區(qū)域近42萬方。2017年漢口區(qū)域新增供應(yīng)近80萬平米，存量供應(yīng)總量再次領(lǐng)先。漢陽濱江商務(wù)區(qū)2015年規(guī)劃，目前商務(wù)辦公氛圍尚未成熟，一方面受漢陽區(qū)域交通和經(jīng)濟(jì)格局影響，另一方面區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目供應(yīng)較少，2016年漢陽濱江商務(wù)區(qū)中海大廈入市。2017年武漢甲級(jí)辦公樓存量達(dá)155萬平方米，漢口建設(shè)大道和漢口沿江區(qū)域供給占比超過50%。2017年光谷片區(qū)保利國(guó)際中心入市，成為區(qū)域首個(gè)5A甲級(jí)高端辦公樓項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域高端市場(chǎng)空白。4.武漢未來三年辦公樓市場(chǎng)存量預(yù)測(cè)根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)未來三年優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)量預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2020年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)存量將達(dá)到797萬平方米。建設(shè)大道、中北路、武昌濱江商務(wù)區(qū)、漢口濱江商務(wù)區(qū)將成為供應(yīng)主力區(qū)域。三、武漢辦公樓租金水平情況2010年之前武漢地區(qū)甲級(jí)和乙級(jí)辦公物業(yè)有效租金水平保持相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)差維持在20元/㎡/月穩(wěn)定區(qū)間。2010年之后，甲級(jí)辦公樓租金水平開始持續(xù)快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)乙級(jí)物業(yè)租金水平上升，甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓的租金價(jià)差開始擴(kuò)大到30元/㎡/月以上，辦公樓空置率進(jìn)入穩(wěn)步下降階段。2016年新增優(yōu)質(zhì)辦公樓（甲級(jí)和乙級(jí)）供應(yīng)爆發(fā)性增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史新高，空置率快速攀升，甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓租金水平開始回落。2017年新增加供應(yīng)量再度爆發(fā)性增加，隨著未來三年新增供應(yīng)量連續(xù)高位，辦公樓空置率將繼續(xù)攀升。辦公樓供應(yīng)存量在2016-2017年兩年時(shí)間增加近一倍，增速遠(yuǎn)超GDP增速和辦公租賃需求，未來三年供應(yīng)量將再增加80%，辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)過剩，市場(chǎng)租金水平下滑壓力增大。預(yù)計(jì)未來甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓租金水平仍將進(jìn)一步下滑，而甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量增速顯著高于乙級(jí)辦公樓，預(yù)計(jì)兩者租金價(jià)差水平可能收窄。四、武漢辦公樓歷年銷售情況1.歷年成交量情況2011年-2015年武漢辦公樓成交量基本保持90萬平方米水平，小幅波動(dòng)。2016年隨著住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，商務(wù)辦公的SOHO類辦公樓產(chǎn)品（可改成商住物業(yè)、仲量聯(lián)行辦公樓統(tǒng)計(jì)口徑不包含SOHO公寓）供應(yīng)增加，全年辦公樓成交195.54萬平方米，當(dāng)年可售面積300萬平方米。2017年武漢辦公樓成交218.29萬平方米，同比增長(zhǎng)11.63%，新增供應(yīng)面積168萬平方米（包含SOHO公寓），寫字樓可售面積約200萬平方米，去化周期約14個(gè)月，去化周期較長(zhǎng)。2.歷年成交均價(jià)情況根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，武漢辦公樓成交均價(jià)在2010-2012出現(xiàn)快速上漲后，成交均價(jià)漲幅逐漸收窄，2015年成交均價(jià)1.23萬元/平方米。由于數(shù)據(jù)缺失原因，通過調(diào)研典型項(xiàng)目（萬達(dá)漢街總部國(guó)際、世紀(jì)中心、綠地國(guó)際金融城等）最近三年寫字樓價(jià)格變化，2015-2016年高端寫字樓價(jià)格保持基本穩(wěn)定；二環(huán)線之外的新興商務(wù)區(qū)，典型項(xiàng)目現(xiàn)代光谷世貿(mào)中心、華中智谷、高雄88號(hào)等，銷售均價(jià)集中在1萬元/㎡以下項(xiàng)目漲幅10%-15%，1-1.5萬元/㎡漲價(jià)幅度低于10%。2016-2017年，寫字樓成交均價(jià)總體呈現(xiàn)小幅上漲，主要由中低端項(xiàng)目帶動(dòng)，以武昌漢口核心商務(wù)區(qū)的2萬元/㎡左右高端項(xiàng)目基本上沒有漲價(jià)。五、武漢辦公樓市場(chǎng)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)2016年以來，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)量爆發(fā)式增長(zhǎng)，2016年成交量出現(xiàn)跳漲（主要因SOHO公寓產(chǎn)品集中入市）后，2017年成交量恢復(fù)至低速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供過于求為主。其中高端辦公樓項(xiàng)目近三年新增供應(yīng)量增速遠(yuǎn)超中低端產(chǎn)品，甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格近三年保持平穩(wěn)。甲級(jí)寫字樓的租金收益率受空置率上升和租金水平下滑影響，開始下滑。以全款購(gòu)置核心區(qū)域的甲級(jí)高端寫字樓為例，價(jià)格2.2萬元/㎡、有效租金120元/㎡/月、空置率取15%，租金年華收益率5.6%。隨著未來辦公樓新增供應(yīng)量持續(xù)高位，武漢第三產(chǎn)業(yè)增速和辦公物業(yè)新增需求增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到新增供給的增速，未來2-3年寫字樓的租金水平將持續(xù)下滑和空置率也將持續(xù)上升，進(jìn)一步將導(dǎo)致租金收益率持續(xù)下降。目前商業(yè)物業(yè)按揭貸款受限，利率普遍上浮10%—15%，按揭貸款利率近7%，將降低個(gè)人和公司投資性需求。美聯(lián)儲(chǔ)自2015年底第一次加息以來，至今已累計(jì)五次加息。2016年以來，中國(guó)貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向中性，控制M2貨幣增速，盤活存量貨幣。2017年以來，中國(guó)國(guó)內(nèi)信貸市場(chǎng)利率開始逐步上升。最近半年以來，英國(guó)和加拿大先后跟隨美國(guó)加息，全球進(jìn)入貨幣收縮和加息通道。2018年隨著美國(guó)加息進(jìn)度，中國(guó)國(guó)內(nèi)外利率差擴(kuò)大，中國(guó)收緊貨幣的可能性在增加。在收緊的貨幣周期中，利率的進(jìn)一步提升，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格和需求都形成打壓。武漢辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量增速遠(yuǎn)超需求增長(zhǎng)的背景下，預(yù)計(jì)未來2-3年市場(chǎng)租金水平下滑壓力加大，辦公樓銷售價(jià)格承壓。建議對(duì)寫字樓投資保持謹(jǐn)慎，加快寫字樓物業(yè)處置。六、項(xiàng)目本體分析和市場(chǎng)情況1.項(xiàng)目本體概況湖北省科技創(chuàng)業(yè)大廈位于武昌區(qū)小洪山東區(qū)34號(hào),武漢大學(xué)西門附近。項(xiàng)目開發(fā)商為湖北省現(xiàn)代科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心管理有限公司，項(xiàng)目于2009年5月動(dòng)工建設(shè)，2012年8月交房，2011年7月預(yù)售開盤，項(xiàng)目土地使用期限2007/3/5至2047/2/27。2011年開盤預(yù)售，項(xiàng)目A座辦公樓均價(jià)9000元/平方米，B棟均價(jià)10000元/平方米（B座單套面積?。Ｎ飿I(yè)情況：A、B兩座塔樓按照5A甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建造，1—3層裙樓為高端商業(yè)配套。A座共25層平層1147平米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，每層2戶，單套面積573平米的大面積辦公空間；B座科創(chuàng)STUDIO平層778平米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，每層4戶共110戶，分別為90、126、133、143、157平方米，可多套組合；裙樓商業(yè)為3層裙商，建筑面積達(dá)8578平方米，內(nèi)部結(jié)構(gòu)可自由劃分。科創(chuàng)大廈主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地總面積12532.32㎡規(guī)劃凈用地面積10119.09㎡規(guī)劃總建筑面積62291.1㎡地上建筑面積48568.9㎡辦公主樓建筑面積28310.9㎡STUDIO樓建筑面積20568㎡地下建筑面積13722.2㎡其中：人防建筑面積3426.4㎡地上建筑層數(shù)A座辦公主樓25層、B座科創(chuàng)STUDIO辦公樓23層地下建筑層數(shù)2層建筑高度主樓92.95米，科創(chuàng)SOHO樓81.75米容積率4.78建筑密度0.319綠化率0.264停車位地上29個(gè)，地下261個(gè)2.可比項(xiàng)目出售和租金情況本案湖北科創(chuàng)大廈屬于街道口核心商圈外圍，寫字樓租金和二次銷售價(jià)格主要受街道區(qū)域核心商圈存量寫字樓影響。與本案物業(yè)、區(qū)位和配套情況參考性最強(qiáng)的兩個(gè)項(xiàng)目分別為櫻花大廈和中科開物大廈，三個(gè)項(xiàng)目分別坐落于八一路與珞獅北路交叉路口不同方位，隔路相望，三個(gè)項(xiàng)目均為裙樓商業(yè)和塔樓辦公物業(yè)。離項(xiàng)目最近在售辦公樓項(xiàng)目為學(xué)府鑫苑。未來3年左右時(shí)間入市項(xiàng)目為中科武大智谷，本項(xiàng)目處于其規(guī)劃范圍以內(nèi)。從辦公樓物業(yè)檔次和產(chǎn)品形態(tài)來看，中科開物與項(xiàng)目最為相似。項(xiàng)目對(duì)外租金水平80-90元/㎡/月，對(duì)外出售報(bào)價(jià)1.3萬元/㎡，受項(xiàng)目C座北斗孵化器1萬㎡辦公樓招商影響，項(xiàng)目招租競(jìng)爭(zhēng)難度稍大?？杀软?xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱檔次物業(yè)情況租金（元/㎡/月）辦公出售報(bào)價(jià)科創(chuàng)大廈C座乙級(jí)普通原為中科院自用實(shí)驗(yàn)樓，毛坯，先整體打包給斗轉(zhuǎn)科技園作為北斗產(chǎn)業(yè)孵化器，共享辦公概念，約1萬平方米，首次對(duì)外出租，入住率較低，無中央空調(diào)。土地使用權(quán)到期日2047年2月。85無科創(chuàng)大廈A座、B座乙級(jí)優(yōu)質(zhì)挑高大廳，回字形結(jié)構(gòu)，六部電梯，中央空調(diào)，單戶面積過大，不利于銷售。土地使用權(quán)到期日2047年2月。80-901.3萬櫻花大廈A座乙級(jí)較差長(zhǎng)方形，聯(lián)排教室結(jié)構(gòu)，物業(yè)較老舊。土地使用權(quán)到期日2062年11月。50-701.5萬櫻花大廈B座乙級(jí)差公寓型產(chǎn)品，可做住宅不適合辦公，居住屬性出售報(bào)價(jià)溢價(jià)。土地使用權(quán)到期日2062年11月。使用期限比科創(chuàng)大廈長(zhǎng)。40-601.8-2萬中科開物乙級(jí)優(yōu)質(zhì)挑高大廳，回字形結(jié)構(gòu)，4部電梯，中央空調(diào)。土地使用權(quán)期限2042年9月。80-90無學(xué)府鑫苑乙級(jí)普通新物業(yè)，公寓辦公產(chǎn)品。兩棟樓，只有一棟中的一半為辦公并對(duì)外出租，無中央空調(diào)另一半為公寓住宅。100左右2.2萬另外，中科武大智谷已經(jīng)簽約立項(xiàng)，項(xiàng)目周邊地塊完成拆遷，規(guī)劃方案尚未公布。項(xiàng)目開發(fā)主體與中科院是關(guān)聯(lián)關(guān)系，預(yù)計(jì)項(xiàng)目也將成為中科武大智谷整體規(guī)劃的一部分。中科武大智谷項(xiàng)目規(guī)劃為：依托武漢大學(xué)和中科院武漢分院的技術(shù)和創(chuàng)新資源，建設(shè)“政產(chǎn)學(xué)研用金”全要素創(chuàng)新體系，構(gòu)建集研發(fā)中心、眾創(chuàng)空間、孵化器、加速器、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)基地為一體的全過程孵化培育鏈條。建設(shè)小洪山科學(xué)城，重點(diǎn)打造中科院中區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地和中科武大科教融合協(xié)同創(chuàng)新基地。預(yù)計(jì)未來3-5年，中科武大智谷10-20萬㎡的辦公樓將入市銷售和招商租賃，對(duì)科創(chuàng)大廈辦公樓出售變現(xiàn)價(jià)值和變現(xiàn)時(shí)間周期都形成不利影響，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。3.項(xiàng)目辦公樓司法拍賣情況本項(xiàng)目其他辦公樓拍賣，共有兩個(gè)處置主體（簡(jiǎn)稱舒法官和余律師）分別進(jìn)行多次網(wǎng)拍處置，時(shí)間均為2017年下半年。其公布辦公樓評(píng)估價(jià)格相差較小，以15000元/㎡起步，評(píng)估價(jià)格隨樓層上升依次加價(jià)30-50元不等，高層評(píng)估價(jià)在16000—18000元/㎡價(jià)格區(qū)間。成交方面，總共成交25筆，成交總面積6560平方米，成交總額6681萬元，成交均價(jià)10185元/㎡，成交單價(jià)中位數(shù)9400元/㎡附近。（詳見附件表3：科創(chuàng)大廈辦公樓資產(chǎn)淘寶司法拍賣情況統(tǒng)計(jì)）舒法官拍賣情況：2017年6月29日，舒法官同時(shí)發(fā)起15筆不同物業(yè)的拍賣（其中包含少量商業(yè)），為首次，成交兩筆，其中一筆為B棟11層整層，起拍價(jià)成交單價(jià)為12064元/平方米，其他拍賣全部流拍；2017年11月11日，舒法官對(duì)前次流拍標(biāo)的發(fā)起第二次網(wǎng)拍共13筆，成交8筆流拍5筆，辦公樓成交單價(jià)集中于9700元/平方米左右（起拍價(jià)成交），部分辦公樓經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)成交單價(jià)達(dá)11000元/平方米。整層或者兩個(gè)辦公樓連在一起、無租賃的拍賣標(biāo)的相對(duì)其他溢價(jià)較高。其成交均價(jià)顯著高于余律師拍賣成交均價(jià)超600元。（詳見附件表3：科創(chuàng)大廈辦公樓資產(chǎn)淘寶司法拍賣情況統(tǒng)計(jì)）余律師拍賣情況：2017年7月18日發(fā)起18筆左右拍賣，全部流拍；2017年9月13日接續(xù)前次降低起拍價(jià)格，成交3筆，其他全部流拍；2017年10月13日重新發(fā)起未成交的拍賣，成交13筆，流拍1筆。其拍賣全部拆分成單套標(biāo)的，成交單價(jià)9340元/平方米左右，成交面積3183平方米。（詳見附件表3：科創(chuàng)大廈辦公樓資產(chǎn)淘寶司法拍賣情況統(tǒng)計(jì)）中科開物大廈未搜索到淘寶司法拍賣信息。櫻花大廈淘寶司法拍賣成交較少，成交單價(jià)12000元/平方米左右。（詳見附件表4：櫻花大廈辦公物業(yè)淘寶司法拍賣情況統(tǒng)計(jì)）七、待處置辦公樓資產(chǎn)情況抵押物為湖北省科技創(chuàng)業(yè)大廈寫字樓物業(yè)的債務(wù)人共4戶，貸款擔(dān)保方式全部為債權(quán)+保證，寫字樓總面積2870平方米，以拍賣成交參考均價(jià)10475元/平方米計(jì)算的貨值為3006萬元，以市場(chǎng)出售參考價(jià)均價(jià)12000元/平方米計(jì)算的貨值為3443萬元。（以上兩個(gè)均價(jià)為相關(guān)稅費(fèi)由賣方承擔(dān)情況）綜合參考武漢地區(qū)寫字樓市場(chǎng)供需狀況和項(xiàng)目周邊規(guī)劃及市場(chǎng)情況，建議快速處置變現(xiàn)。債務(wù)人利息（萬元）債權(quán)本金余額（萬元）抵押物租賃情況面積（㎡）評(píng)估價(jià)參考范圍拍賣成交價(jià)參考范圍（（元/㎡））市場(chǎng)報(bào)價(jià)范圍拍賣單價(jià)（元/㎡）拍賣總價(jià)（萬元）武漢喬鑫機(jī)電設(shè)備有限公司761.99702.32B棟10層1001-1004，整層有租賃正常使用794.861.5萬1-1.1萬1.2-1.3萬11000874.346武漢預(yù)應(yīng)力波紋管有限公司636.96598.89B棟23層2301-2304，整層有租賃正常使用702.261.6-1.7萬1-1.2萬1.3-1.4萬11000772.486武漢三高電氣測(cè)試設(shè)備有限公司366.01990A棟903、904903空置，904正常租賃640.261.5萬0.9-1萬1.2-1.3萬10000640.26武漢三高電氣測(cè)試設(shè)備有限公司B棟1803正常租賃使用200.741.5-1.6萬0.9-1萬1.2-1.3萬10000200.74武漢勁冠自動(dòng)化設(shè)備有限公司665.561800A棟401正常租賃使用2701.5萬0.9-1萬1.2萬9500256.5武漢勁設(shè)備有限公司()A棟902空置261.691.5萬0.9-1萬1.2-1.3萬10000261.69合計(jì)24314091————2870——————104753006附件：表1：項(xiàng)目周邊辦公樓物業(yè)租金報(bào)價(jià)情況物業(yè)位置物業(yè)情況價(jià)格（元/㎡/月）面積（㎡）發(fā)布時(shí)間聯(lián)系人電話湖北科創(chuàng)大廈A座15樓精裝修帶辦公家具855862017年8月湖北科創(chuàng)大廈C座北斗產(chǎn)業(yè)園精裝帶辦公家具和共享辦公空間80根據(jù)租戶需求2018年4月湖北科創(chuàng)大廈寫字樓中等裝修帶辦公家具802102018年4月湖北省科技創(chuàng)業(yè)大廈B棟不詳901972018年4月湖北省科技創(chuàng)業(yè)大廈B座1503-1504簡(jiǎn)裝地面，空置803962018年3月中科開物簡(jiǎn)裝地面，空置802842018年4月中科開物毛坯854802018年4月中科開物中等裝修757502018年4月櫻花大廈公寓改建精裝修帶辦公家具501712018年4月櫻花大廈A座公寓改建中等裝修702552018年2月表2：項(xiàng)目周邊辦公樓物業(yè)出售報(bào)價(jià)情況物業(yè)位置物業(yè)情況價(jià)格（元/㎡）面積（㎡）發(fā)布時(shí)間聯(lián)系人電話湖北科創(chuàng)大廈中等裝修帶辦公家具，兩證無貸款130005852018年3月櫻花大廈A單元13樓不詳148003502018年1月櫻花大廈不詳23800632018年4月櫻花大廈A座高層不詳180003502018年3月東湖公館寫字樓簡(jiǎn)裝可分割210009082018年4月亞貿(mào)廣場(chǎng)9170240亞貿(mào)廣場(chǎng)精裝修90002422017年12月亞貿(mào)廣場(chǎng)寫字樓精裝修帶辦公家具110007262018年1月街道口阜華大廈乙級(jí)寫字樓簡(jiǎn)裝公寓式1700090街道口未來城精裝修帶辦公家具190008082018年4月海山金谷楚商大廈個(gè)人出售，物業(yè)裝修不詳246002062018年4月漢街萬達(dá)環(huán)球總部精裝修195002752018年4月漢街總部國(guó)際F座805號(hào)個(gè)人出售，物業(yè)裝修不詳237001162018年4月中南路領(lǐng)秀中北寫字樓21000792018年4月表3：科創(chuàng)大廈辦公樓資產(chǎn)淘寶司法拍賣情況統(tǒng)計(jì)拍賣備注不動(dòng)產(chǎn)位置限制情況租賃情況面積（㎡）評(píng)估價(jià)（萬元）評(píng)估單價(jià)（元/㎡）起拍價(jià)（萬元）拍賣時(shí)間成交總價(jià)（萬元）成交單價(jià)（元/㎡）舒法官第二次拍賣B棟15樓四戶整層法院查封、無抵押無租賃794.86120515159.97712017年11月11日900.211325舒法官第二次拍賣B棟1302、1303法院查封、無抵押無租賃397.44600.9315120.02384.562017年11月11日460.611589舒法官第二次拍賣B棟1301、1304室法院查封、無抵押已租賃397.42600.915120.02384.582017年11月11日426.57610734舒法官第二次拍賣B棟1602室法院查封、無抵押無租賃196.7301.5415329.94192.992017年11月11日192.999811舒法官第二次拍賣B棟1204室法院查封、無抵押已租賃187.2282.6715099.89180.912017年11月11日180.919664舒法官第二次拍賣B棟1203室法院查封、無抵押已租賃200.74303.1215100.13193.992017年11月11日1949664舒法官第二次拍賣B棟1202室法院查封、無抵押已租賃196.7297.0215100.15190.12017年11月11日190.19664舒法官第二次拍賣B棟1201室法院查封、無抵押已租賃210.22317.4315099.9203.1552017年11月11日203.169664余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元16層1603室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳200.74328.7716377.9189.52017年10月13日189.59440余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元8層804室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳187.2311.95166641762017年10月13日178.649543余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元14層1402室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳196.7331.1616835.791862017年10月13日1869456余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元5層503室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳200.74319.6415923.081802017年10月13日1808967余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元14層1403室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳200.74337.9716836.211902017年10月13日1909465余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元7層701室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳210.22347.1416513.181952017年10月13日1959276余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元14層1404室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳187.2304.9916292.21722017年10月13日1729188余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元16層1604室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳187.2306.616378.211722017年10月13日176.39418余律師2017年9月12日流拍過一批次B棟B單元7層702室法院查封、抵押給執(zhí)行人不詳196.7324.8116512.961832017年10月13日1839