漢川商貿(mào)城項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概況 3一）項(xiàng)目總體規(guī)劃 3二）項(xiàng)目現(xiàn)狀 4三）項(xiàng)目合作需求 5二、行業(yè)與市場(chǎng)環(huán)境分析 6一）房地產(chǎn)行業(yè)政策 6二）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 7三）漢川區(qū)域經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)情況 91.漢川市區(qū)位 92.漢川市交通 93.漢川市經(jīng)濟(jì)情況 104.漢川產(chǎn)業(yè)情況 115.漢川市規(guī)劃 11三）項(xiàng)目周邊競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 12四）項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值對(duì)比 14三、項(xiàng)目定位分析與投資估算 15一）項(xiàng)目（地塊二）總體規(guī)劃 15二）項(xiàng)目一期專業(yè)市場(chǎng)分析 161.一期市場(chǎng)現(xiàn)狀 162.一期定位分析 193.一期可售商鋪評(píng)估 19三）項(xiàng)目二期開發(fā)定位分析 201.項(xiàng)目公寓商業(yè)定位 202.項(xiàng)目二期開發(fā)定位 21四）項(xiàng)目二期商業(yè)和公寓投資估算 221.項(xiàng)目二期估算指標(biāo)說(shuō)明 222.二期投資收益估算 22漢川商貿(mào)城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目概況一）項(xiàng)目總體規(guī)劃商貿(mào)城是漢川市政府于2013年1月25日簽約引進(jìn)漢川市刁東街道的重點(diǎn)招商項(xiàng)目，深圳文化傳播投資有限公司、湖北輝宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)方，商貿(mào)城項(xiàng)目掛靠在湖北輝宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下進(jìn)行開發(fā)。湖北輝宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年，是經(jīng)漢川市工商行政管理局注冊(cè)的民營(yíng)企業(yè)，位于漢川市刁東工業(yè)園區(qū)58號(hào)，注冊(cè)資本4000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。項(xiàng)目地址位于漢川市川劉路18號(hào)（川劉路以西，漢川刁東街道）。項(xiàng)目原總體規(guī)劃為多業(yè)態(tài)、全方位、專業(yè)化的商貿(mào)綜合市場(chǎng)，主要業(yè)態(tài)包含大型超市購(gòu)物中心、各類品牌專賣店、建材專業(yè)大賣場(chǎng)、居家裝飾體驗(yàn)館、倉(cāng)儲(chǔ)物流及電子商務(wù)商住樓等（項(xiàng)目總體規(guī)劃效果圖，見圖1）。項(xiàng)目原總體規(guī)劃用地面積23.13萬(wàn)㎡（約347畝），規(guī)劃總建筑面積約25萬(wàn)㎡，規(guī)劃總用地分別為地塊一、地塊二和地塊三（各地塊詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，詳見下表1）。表1：漢川商貿(mào)城原總體規(guī)劃分地塊規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)類別地塊一地塊二地塊三1用地性質(zhì)R2（二類居住用地）B1（批發(fā)零售商服）B1（批發(fā)零售商服）2規(guī)劃用地面積17913.7㎡（26.87畝）127016.7㎡（190.52畝）85776.4㎡（128.66畝）3凈用地面積15665.1㎡（23.5畝）118624.8㎡（117.94畝）73831.6㎡（110.75畝）4道路用地面積2248.6㎡（3.37畝）8391.9㎡（12.59畝）11944.8㎡（17.92畝）5規(guī)劃建筑面積26655㎡（其中商鋪2651㎡）188823㎡45600㎡6容積率≤1.8≤1.4≤1.47建筑密度≤33%≤50%≤50%8綠地率≥30%≥25%≥25%9建筑退后10m20m15-20m10建筑高度22m50m50m二）項(xiàng)目現(xiàn)狀漢川商貿(mào)城原總體規(guī)劃用地面積347畝（23.07萬(wàn)㎡），其中地塊一為拆遷安置地塊，地塊二和地塊三為商貿(mào)城開發(fā)建設(shè)使用。目前開發(fā)商已經(jīng)全額支付地塊二土地款并取得土地使用權(quán)證書，地塊一和地塊三均未支付土地款且未取得土地使用權(quán)證書。（見地塊分區(qū)圖）地塊一情況：地塊一為居住用地，規(guī)劃為地塊二和地塊三拆遷安置，規(guī)劃用地面積26.87畝，規(guī)劃建筑面積2.67萬(wàn)㎡，規(guī)劃為8棟住宅。目前已經(jīng)建好兩棟住宅約0.7萬(wàn)㎡，完成對(duì)地塊二拆遷戶安置。地塊一前期已經(jīng)承擔(dān)拆遷平政土地費(fèi)用280萬(wàn)元，目前正在向政府申請(qǐng)土地拆遷安置補(bǔ)償優(yōu)惠，尚未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展（申請(qǐng)成功后，該地塊實(shí)際成本40萬(wàn)元/畝）。該地塊目前土地款尚未支付且未取得土地使用權(quán)證。地塊二情況：地塊二分三次全額支付土地款9970萬(wàn)元，另外土地交易稅費(fèi)805.74萬(wàn)元，拿地總成本為10776萬(wàn)元，約為57萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)606元/㎡。地塊二一期已經(jīng)建成，土地開發(fā)面積135畝（含道路12.59畝），建筑面積約7萬(wàn)方，實(shí)際使用容積率0.78。一期全部為兩層（單層6米）專業(yè)市場(chǎng)商鋪，2014年9月開始銷售，2015年4月正式開工建設(shè)，2016年3月竣工交付并開業(yè)運(yùn)營(yíng)。目前可售面積2.39萬(wàn)㎡（144套），銷售均價(jià)6000元/㎡。地塊二二期用地面積38畝，綜合容積率≤3.0，最大計(jì)容建筑面積為7.5萬(wàn)㎡，為凈地塊未開發(fā)。地塊二三期位于地塊二西南角方形地塊，面積約18畝，綜合容積率2.74，為凈地塊，未開發(fā)建設(shè)。地塊三情況：地塊三為原總規(guī)劃計(jì)劃拆遷征用地塊，總面積128.66畝。該地塊尚未進(jìn)行招拍掛流程，地塊存在附作物和村民居住建筑物，預(yù)計(jì)需要還建1萬(wàn)㎡住宅。不計(jì)拆遷安置成本，在成功申請(qǐng)拆遷安置補(bǔ)貼的拿地成本約60萬(wàn)/畝。無(wú)拆遷安置補(bǔ)貼優(yōu)惠情況下，以目前住宅用地性質(zhì)正常招拍掛拿地成本約260萬(wàn)/畝，以目前商服用地性質(zhì)正常招拍掛拿地成本約150萬(wàn)/畝。三）項(xiàng)目合作需求項(xiàng)目開發(fā)商湖北輝宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司針對(duì)商貿(mào)城地塊二二期開發(fā)進(jìn)行股權(quán)或者債權(quán)融資；商貿(mào)城地塊二一期已建成可售商鋪2.39萬(wàn)㎡（144套）考慮折價(jià)打包賣出；目前開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目地塊三放棄開發(fā)，合作方或者投資方愿意開發(fā)地塊三，開發(fā)商可配合拿地工作。二、行業(yè)與市場(chǎng)環(huán)境分析一）房地產(chǎn)行業(yè)政策2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)商品房居住屬性后，隨后22個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控政策調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2017年，中央政府先后在多次重要會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，一二線城市限購(gòu)、限售、提高首付比例和房貸利率措施開始逐步向三四線城市擴(kuò)大。限售作為抑制房產(chǎn)投機(jī)性需求的調(diào)控手段，在本輪調(diào)控中逐步擴(kuò)大。截至11月，分類型來(lái)看，一線城市僅廣州實(shí)施了限售，二線城市有20個(gè)，三四線城市有24個(gè)。從地域來(lái)看，限售主要集中與東南沿海、京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角三大都市圈周邊，中西部主要為省會(huì)城市。目前湖北省區(qū)域內(nèi)，武漢和孝感對(duì)商品房住宅實(shí)施限購(gòu)限貸政策，襄陽(yáng)對(duì)商品房住宅實(shí)施限售政策。武漢2016年重啟限購(gòu)政策后，截至目前尚未出臺(tái)限售政策。2017年9月13日，孝感市政府召開“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)”工作專題會(huì)議決定，對(duì)孝感城區(qū)購(gòu)房實(shí)行限購(gòu)限貸。孝感限購(gòu)政策具體內(nèi)容：對(duì)非孝感戶籍居民購(gòu)房實(shí)行限購(gòu)，對(duì)本地戶籍實(shí)行限貸；非孝感戶籍居民（引進(jìn)人才除外）在孝感城區(qū)首次購(gòu)房的，需提供自購(gòu)房之日前2年(含2年)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅證明，禁止在孝感城區(qū)購(gòu)買第二套住房；本地居民購(gòu)買二套房，首付比例調(diào)高至50%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%以上；停止發(fā)放三套及以上住房商業(yè)貸款和公積金貸款。2017年10月31日，襄陽(yáng)成為湖北省內(nèi)首個(gè)限售城市，襄陽(yáng)市區(qū)范圍內(nèi)（含襄州區(qū)）新購(gòu)買的新建商品住房和二手住房，須滿兩年后才能上市交易。目前全國(guó)范圍內(nèi)的限售、限購(gòu)、限貸都只針對(duì)新建商品房住宅和二手房住宅，這些政策都沒(méi)有對(duì)商業(yè)性質(zhì)的公寓、辦公樓、商鋪進(jìn)行限制。受銀行提高住房貸款利率影響，商業(yè)性質(zhì)的商品房貸款利率同步提高。目前孝感限購(gòu)范圍為孝感城區(qū)，漢川市不在孝感限購(gòu)范圍內(nèi)。近期十九大會(huì)議中再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定調(diào)，預(yù)計(jì)在未來(lái)一年房地產(chǎn)調(diào)控范圍有可能繼續(xù)擴(kuò)大，武漢新增限售調(diào)控政策的可能性在提高，但孝感房地產(chǎn)調(diào)控政策不太可能繼續(xù)擴(kuò)大。漢川屬于孝感代管縣級(jí)市，漢川城區(qū)距離孝感城區(qū)較遠(yuǎn)，由于緊鄰武漢蔡甸區(qū)和東西湖區(qū)，所以受武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和價(jià)格變化的影響更大。目前來(lái)看，未來(lái)3-5年漢川市區(qū)域商品房住宅實(shí)行限購(gòu)限售相關(guān)政策的可能性非常低，商鋪、公寓等商業(yè)商品房政策預(yù)計(jì)保持不變。二）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)公布的2017年9月房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新建商品住宅價(jià)格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8至8.8個(gè)百分點(diǎn)之間。一線城市新建商品住宅和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降0.2%。二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。武漢9月房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.8%。一二線城市受預(yù)售價(jià)格嚴(yán)格管控影響，9月新推住宅供給量同比偏少，商品房成交面積同比大副下降，“金九銀十”遇冷。2016年10月以來(lái)，二三線城市房?jī)r(jià)上漲速度開始超過(guò)一線城市。2017年以來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，三線城市今年9月銷量增速仍保持在10%以上。而2017年以來(lái)，一線城市銷量同比大降至-20%左右，二線城市銷量增速減緩至0%左右。本輪地產(chǎn)周期（2015-17年）的特點(diǎn)就是漲價(jià)從一線向二線再向三四線城市擴(kuò)散，投機(jī)性房產(chǎn)交易在本輪漲價(jià)中的作用非常明顯。隨著房?jī)r(jià)大幅上漲，重點(diǎn)中心城市的購(gòu)房需求外溢，向三四線城市擴(kuò)散，推動(dòng)其商品房銷售量?jī)r(jià)齊升。另外棚改貨幣化安置和三四線城市去庫(kù)存政策，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的量化評(píng)估，貨幣化安置貢獻(xiàn)了三四線城市20%的銷量和7%的銷量增速。而從三四線城市長(zhǎng)期人口流動(dòng)和城市化趨勢(shì)來(lái)看，其房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲并不具備充足的有效需求。投機(jī)性需求和外溢需求驅(qū)動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)上漲的比重比以往要高，一二線城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)性方向變化也將帶動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)同向變化。需要重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)一年中，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)性向下走的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。截止到2017年9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房住宅銷售面積累計(jì)同比3月從23.7%大降至16.9%，隨后一路下行到9月的7.6%，而住宅新開工面積增速也從3月的18%緩慢降至11.1%，而商品房住宅的開發(fā)投資增速則穩(wěn)定在10.4%。房地產(chǎn)的投資、開工均與銷售關(guān)系緊密，銷售下滑、需求下降將降低房地產(chǎn)開發(fā)商的開工意愿，影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。地產(chǎn)銷售面積情況與房地產(chǎn)投資同向變化，地產(chǎn)銷售一般領(lǐng)先地產(chǎn)投資2-3個(gè)季度。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)一二線城市房地產(chǎn)投資影響開始顯現(xiàn)。2017年3月以來(lái)，限售限購(gòu)城市住宅新開工面積增速開始明顯放緩。但是需要注意的一個(gè)現(xiàn)象是，2017年以來(lái)一二線城市住宅用地供應(yīng)不足，每次土地招拍掛出現(xiàn)搶地情況，所以房地產(chǎn)投資下滑也受到供應(yīng)不足影響。目前調(diào)控政策持續(xù)收緊，一二線城市新地塊難求仍未緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情預(yù)計(jì)比數(shù)據(jù)反映的情況要高。三）漢川區(qū)域經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)情況1.漢川市區(qū)位漢川市位于湖北省中部，漢水下游。全市國(guó)土面積1632平方公里，2016年漢川市年末總?cè)丝谶_(dá)107萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口達(dá)57萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率55.42%。漢川市東與武漢市東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)毗鄰，西連天門市、南接仙桃市，北與應(yīng)城市、云夢(mèng)縣、孝感市接壤，漢川市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰省會(huì)武漢，距天河機(jī)場(chǎng)45公里。漢江橫穿全境，宜黃、武荊高速公路、漢丹、漢宜鐵路穿境而過(guò)。境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。漢川多次位列“中國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”的前50名。漢川市轄2個(gè)街道辦事處、13個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（副縣級(jí)）、2大街道辦事處：仙女山街道辦事處，汈東街道辦事處、1個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：新河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（漢川高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）、13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)：馬口鎮(zhèn)、城隍鎮(zhèn)、分水鎮(zhèn)、楊林溝鎮(zhèn)、脈旺鎮(zhèn)、沉湖鎮(zhèn)、垌冢鎮(zhèn)、新堰鎮(zhèn)、廟頭鎮(zhèn)、劉家隔鎮(zhèn)、麻河鎮(zhèn)、回龍鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)：南河鄉(xiāng)、馬鞍鄉(xiāng)、里潭鄉(xiāng)、西江鄉(xiāng)、韓集鄉(xiāng)、灣潭鄉(xiāng)、4個(gè)農(nóng)場(chǎng)：汈汊湖養(yǎng)殖場(chǎng)、華嚴(yán)農(nóng)場(chǎng)、中洲農(nóng)場(chǎng)、三星垸農(nóng)場(chǎng)。2.漢川市交通高速公路的開通和省級(jí)道路改擴(kuò)建，使得漢川成為武漢1+8城市圈內(nèi)通往鄂西北的中轉(zhuǎn)站、聯(lián)結(jié)點(diǎn)。水運(yùn)、鐵路交通發(fā)達(dá)，隨著城際鐵路的修建運(yùn)行，發(fā)展趨勢(shì)將更為向好。水運(yùn)交通：漢江流經(jīng)漢川全境，仙女山、馬口、脈旺、分水4個(gè)主要港口，常年可泊300-500噸級(jí)貨物，年吞吐量160多萬(wàn)噸。鐵路交通：漢丹鐵路支線經(jīng)過(guò)漢川邊境；漢宜鐵路穿越漢川市，馬口鎮(zhèn)八大村設(shè)有漢川火車站，另有漢川電廠鐵路貨運(yùn)專線。航空交通：市區(qū)距離天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)約45公里。公共交通：境內(nèi)有公路14條，全市26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)辦事處全部通車。3.漢川市經(jīng)濟(jì)情況2016年漢川市全年生產(chǎn)總值（GDP）為454.14億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)（下同）8.5％。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值61.64億元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值267.62億元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值124.87億元，按可比價(jià)格計(jì)算，分別增長(zhǎng)2.8％、9.2％和9.8％。從構(gòu)成情況看，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重由2015年的13.47：59.90：26.63變化到2016年的13.57：58.93：27.50。全市人均生產(chǎn)總值43993.2元，可比增長(zhǎng)8.0%。2013-2015年漢川市房地產(chǎn)投資開發(fā)下滑趨于穩(wěn)定，2016年房地產(chǎn)投資達(dá)18.1億元同比增速超一倍。預(yù)計(jì)17-18年當(dāng)?shù)厣唐贩抗?yīng)將迎來(lái)高峰期。4.漢川產(chǎn)業(yè)情況漢川老城區(qū)以東為漢川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為食品醫(yī)藥加工和能源。金鼓家具產(chǎn)業(yè)新城為漢川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)重新規(guī)劃的家居建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積9.6平方公里，定位為華中地區(qū)家具建材貿(mào)易中轉(zhuǎn)基地，承接?xùn)|南沿海地區(qū)家具建材產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。目前該區(qū)域家具建材產(chǎn)業(yè)仍處于培育中，尚未撼動(dòng)漢川五大主道產(chǎn)業(yè)的地位。預(yù)計(jì)家具建材專業(yè)市場(chǎng)租金平均水平短期難有提升。商貿(mào)城屬于漢川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城北金鼓家具產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃區(qū)。5.漢川市規(guī)劃規(guī)劃為四級(jí)城鎮(zhèn)體系，即城區(qū)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、三級(jí)鎮(zhèn)和四級(jí)鎮(zhèn)。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闈h川中心城區(qū)城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。城區(qū)：包括主城區(qū)（仙女山辦事處和開發(fā)區(qū)）和馬口，主城區(qū)依托霍城大道向新河開發(fā)區(qū)方向聯(lián)片發(fā)展，和開發(fā)區(qū)共同組成的城區(qū)中心；馬口為紡織工業(yè)基地，在空間形態(tài)上形成以漢江水系、新北公路及規(guī)劃道路等多條軸線相關(guān)聯(lián)的“主城區(qū)＋組團(tuán)”的組合結(jié)構(gòu)。主城區(qū)職能為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和休閑娛樂(lè)中心，以金屬制品、食品、輕工為基礎(chǔ)，適當(dāng)發(fā)展化工、醫(yī)藥，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。馬口分擔(dān)中心城市部分功能，發(fā)展紡織業(yè)、電線電纜為主，并適當(dāng)發(fā)展休閑旅業(yè)。三）項(xiàng)目周邊競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研漢川區(qū)域房地產(chǎn)分為老城區(qū)、仙女山板塊、開發(fā)區(qū)板塊三大板塊。老城區(qū)板塊為商業(yè)和住宅項(xiàng)目最為集中區(qū)域，為全市商業(yè)中心和商品房?jī)r(jià)格標(biāo)桿，商業(yè)中心為漢正廣場(chǎng)、漢海國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域?yàn)闈h川商業(yè)中心。仙女山板塊位于老城區(qū)西南區(qū)域，主要為住宅居住區(qū)，居住氛圍已經(jīng)成熟。開發(fā)區(qū)板塊位于漢川老城區(qū)東面和北面經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以住宅、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)項(xiàng)目為主，商業(yè)和住宅市場(chǎng)仍在培育中。漢川住宅市場(chǎng)自2017年以來(lái)持續(xù)上漲，老城區(qū)板塊作為價(jià)格標(biāo)桿，漲價(jià)已經(jīng)向仙女山板塊和開發(fā)區(qū)板塊蔓延。目前老城區(qū)板塊2017年上半年住宅成交均價(jià)達(dá)到5500元/㎡，其他板塊住宅均價(jià)漲幅700-1000元左右。截止2017年11月，漢川老城區(qū)和仙女山板塊均無(wú)現(xiàn)房銷售，預(yù)售期房房源已經(jīng)銷售完。部分大樓盤將在2018年入市。競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開盤時(shí)間總建面項(xiàng)目在售/出租情況輝宇小城漢川市刁東街道辦事處正街2014年10月1日12萬(wàn)方項(xiàng)目一期住宅售罄，一期住宅2017年上半年成交均價(jià)3800元/㎡，二期住宅年底開始意向登記，預(yù)估4000元/㎡。一期住宅底商商鋪在售中，層高6.3米，臨主道路商鋪1萬(wàn)元/㎡，次道路商鋪8500元/㎡。歐亞達(dá)漢川市106省道新政府大樓斜對(duì)面2013年11月一期66萬(wàn)方，其中家居建材市場(chǎng)18萬(wàn)方，共2120套商鋪。2015年封盤，約75%左右去化。目前網(wǎng)上參考均價(jià)6700元/㎡。目前約60%招商運(yùn)營(yíng)，3年租金優(yōu)惠折算的實(shí)際租金為2.8元/㎡/月。目前招商租金10-15元/㎡/月，一樓少量空鋪，二樓少量裝修開業(yè)，三樓全部空置。東森9號(hào)漢川市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)106省道旁東森產(chǎn)業(yè)園2017年3月兩棟公寓約6萬(wàn)方，總戶數(shù)1198戶主力戶型40-50平米，可兩戶打通成100平，居民水電帶天然氣入戶。2017年12月交房，首付五成，可按揭商貸，利率5.5%左右。3米層高共24層公寓4000元/㎡，5.7米層高共14層LOFT公寓6000元/㎡，目前實(shí)際去化約60%。商鋪7.5米層高，尚未對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格1.2萬(wàn)元/㎡。漢川建材市場(chǎng)漢川市霍城大道建材大市場(chǎng)（漢川汽車客運(yùn)中心斜對(duì)面）————為自然的老式方格型建材市場(chǎng)，兩層建筑僅一樓營(yíng)業(yè)，內(nèi)部道路狹窄，單普面積50平，內(nèi)街商鋪?zhàn)饨?0元/㎡/月，沿主街商鋪?zhàn)饨?0-80元/㎡/月，目前是漢川客流量最大的建材市場(chǎng)。2014年政府動(dòng)遷該市場(chǎng)，地塊由漢北星城開發(fā)商取得，受后期地塊規(guī)劃增加公園面積和拆遷成本過(guò)高，該市場(chǎng)拆遷事項(xiàng)擱置。目前來(lái)看，該市場(chǎng)短期不可能拆遷。漢川宏發(fā)果蔬批發(fā)市場(chǎng)漢川市106省道歐亞達(dá)旁————目前漢川運(yùn)營(yíng)最成功的果蔬批發(fā)市場(chǎng)，為全市主要的果蔬批發(fā)中心。市場(chǎng)正門入口處30平一樓商鋪年租金1.1萬(wàn)元，折合30元/㎡/月。新漢都-悅動(dòng)城漢川市霍城大道99號(hào)（主干道）預(yù)計(jì)2018年開盤21萬(wàn)方規(guī)劃1902戶2019年12月交房，預(yù)計(jì)開盤均價(jià)5000-6000元/㎡。銀湖國(guó)際漢川市人民大道新人民醫(yī)院東北面預(yù)計(jì)2017年年底開盤16.8萬(wàn)方規(guī)劃1366戶一期今年上半年售罄，銷售均價(jià)5500元/㎡。開盤均價(jià)未出。四）項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值對(duì)比商貿(mào)城項(xiàng)目位于漢川城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的家居建材產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，項(xiàng)目緊鄰川劉公路，交通便捷。項(xiàng)目進(jìn)入滬蓉高速7.7公里路程10分鐘車程，距離106省道1公里，距離漢川老城區(qū)核心商圈路程5.3公里車程15分鐘，距離武漢東西湖區(qū)三環(huán)線直線距離33公里路程45公里55分鐘車程。商貿(mào)城與典型競(jìng)品對(duì)比類別物業(yè)屬性1公里范圍內(nèi)配套距新政府大樓路程距離老城區(qū)核心商圈路程商貿(mào)城家居建材專業(yè)市場(chǎng)+公寓+零售商業(yè)幼兒園、公交1.8公里3分鐘5.3公里15分鐘歐亞達(dá)家居建材專業(yè)市場(chǎng)公交、市政府0.5公里1分鐘4.3公里12分鐘東森9號(hào)公寓+零售商業(yè)公交4公里5分鐘7.1公里17分鐘輝宇小城住宅+零售商業(yè)學(xué)校、銀行3.5公里5分鐘6.6公里18分鐘漢川老建材市場(chǎng)家居建材商鋪專業(yè)市場(chǎng)配套齊全1.5公里3分鐘3.2公里12分鐘本項(xiàng)目家居建材專業(yè)市場(chǎng)商鋪的綜合區(qū)位價(jià)值居于漢川市場(chǎng)三個(gè)家居建材專業(yè)市場(chǎng)最后。漢川老建材市場(chǎng)位置、配套和區(qū)位價(jià)值最高。歐亞達(dá)和本項(xiàng)目物業(yè)建筑規(guī)劃具有優(yōu)勢(shì)，但區(qū)位價(jià)值不足，兩個(gè)項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)和租金水平都仍然處于培育初期。歐亞達(dá)在項(xiàng)目交通、招商定位和展示性方面優(yōu)于商貿(mào)城。盡管漢川規(guī)劃了家居建材產(chǎn)業(yè)園，但該產(chǎn)業(yè)仍然在培育期，尚未成長(zhǎng)為當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，區(qū)域三個(gè)家居建材市場(chǎng)客群輻射方位仍然以漢川城區(qū)居民未客群，短期無(wú)法成為縣域和市域之間的批發(fā)中轉(zhuǎn)市場(chǎng)。本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品類比東森9號(hào)公寓、輝宇小城住宅，本案的交通、配套和區(qū)位價(jià)值均高于這兩個(gè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品價(jià)格有小幅溢價(jià)空間，預(yù)計(jì)去化速度相對(duì)較快。本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品以漢川區(qū)域所有人群和周邊工作中短期居住需求。本項(xiàng)目零售商業(yè)產(chǎn)品的綜合區(qū)位價(jià)值高于輝宇小城、東森9號(hào)，但是鑒于三個(gè)項(xiàng)目周邊配套和人口密度差異并不特別顯著，本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格溢價(jià)空間較小。由于項(xiàng)目商業(yè)臨川劉路，商業(yè)去化速度預(yù)計(jì)較高。本案商業(yè)主要輻射刁東街道區(qū)域人群餐飲、金融、社區(qū)服務(wù)、零售、商超類商業(yè)需求。三、項(xiàng)目定位分析與投資估算一）項(xiàng)目（地塊二）總體規(guī)劃漢川商貿(mào)城地塊二宗地指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位備注1規(guī)劃總用地面積127016.7m2約190.52畝2凈用地面積118624.8m2約177.94畝3總建筑面積188823.38m24計(jì)容總建筑面積177823.38m2其中一期總建筑面積70000m2二層，已建成，計(jì)容面積二期總建筑面積86000m2二期：商業(yè)建筑面積15000m2計(jì)容二期：辦公公寓建筑面積60000m2計(jì)容二期：地下停車場(chǎng)11000m2不計(jì)容三期計(jì)容總建筑面積32823m2綜合容積率2.745容積率≤1.46占地面積153300m27建筑密度≤50%8綠地率≥25%9建筑退后20m210建筑限高50m2項(xiàng)目（地塊二）總占地面積190.52畝，凈用地面積177.94畝，總建筑面積18.9萬(wàn)㎡（其中計(jì)容面積17.8萬(wàn)㎡）。一期已經(jīng)建成并開業(yè)運(yùn)營(yíng)，總面積約7萬(wàn)㎡，規(guī)劃為家居建材專業(yè)市場(chǎng)，物業(yè)形態(tài)為兩層方形商鋪。二期占地面積約38畝，尚未開發(fā)，綜合容積率≤3.0，規(guī)劃為6萬(wàn)㎡公寓+1.5萬(wàn)㎡商業(yè)+1.1萬(wàn)㎡地下停車場(chǎng)，建筑限高50米，川劉路退讓20米。項(xiàng)目（地塊二）三期占地面積約18畝，暫不考慮開發(fā)。二）項(xiàng)目一期專業(yè)市場(chǎng)分析1.一期市場(chǎng)現(xiàn)狀一期已經(jīng)建成，土地開發(fā)面積135畝（含道路12.59畝），建筑面積約7萬(wàn)方，實(shí)際使用容積率0.78。一期全部為兩層（單層6米）專業(yè)市場(chǎng)商鋪，市場(chǎng)定位家居建材批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目2014年9月開始銷售，2015年4月正式開工建設(shè)，2016年3月竣工交付并開業(yè)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目2016年4月取得一期建成商鋪的預(yù)售證，預(yù)售面積68171.4㎡，共12棟樓（分別為1-4#、8-11#，15-18#）共438套，上下層一起銷售，單鋪主力面積為93㎡、185㎡。截止到2017年11月，項(xiàng)目一期商鋪累計(jì)銷售時(shí)間37個(gè)月，累計(jì)正常銷售244套，抵工程款50套，剩余可售144套，正常銷售月均去化6.6套。目前可售面積23860.81㎡（144套），項(xiàng)目開發(fā)商報(bào)的銷售均價(jià)6000元/㎡。剩余可售商鋪超過(guò)50%集中于市場(chǎng)位置最差樓棟（1-4#），各可售商鋪零散分布于各區(qū)域，主力商鋪面積為158㎡和185㎡。項(xiàng)目一期2016年3月交付使用，商鋪幾乎全部空置。開發(fā)商2016年10月引入歐亞達(dá)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)人員進(jìn)行招商，花費(fèi)60余萬(wàn)元開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)金，并推出招商租金、物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等政策將一期開業(yè)運(yùn)營(yíng)提升至目前狀況。目前市場(chǎng)正常開業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶53家，開業(yè)面積14650㎡，占總面積的20%，占市場(chǎng)招商部招商托管面積的50%。開業(yè)商戶主要集中于市場(chǎng)內(nèi)部十字形主道路兩側(cè)。目前租金優(yōu)惠政策為3年租期免租27個(gè)月，月租金報(bào)價(jià)12元/㎡/月，計(jì)算免租期的實(shí)際租金水平為3元/㎡/月，目前歐亞達(dá)也為類似招商優(yōu)惠（折算的實(shí)際租金水平為2.8元/㎡/月）。項(xiàng)目目前物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/㎡/月。一期可售商鋪分樓棟統(tǒng)計(jì)分樓棟套數(shù)總面積（㎡）面積占比135524122.0%21319488.2%323344414.4%41218937.9%813240610.1%9916677.0%1059253.9%1123701.6%1515279011.7%16814956.3%18814836.2%一期可售商鋪分面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)總面積（㎡）面積占比8721730.7%90-9787583.2%158701103946.3%185611129447.3%19935972.5%合計(jì)14423861——2.一期定位分析目前項(xiàng)目家居建材專業(yè)市場(chǎng)招商運(yùn)營(yíng)率、租金水平和歐亞達(dá)類似，歐亞達(dá)定位為中高端品牌商戶，項(xiàng)目定位為中低端家具建材商戶。項(xiàng)目購(gòu)買商鋪的客戶主要為漢川本地人，其中以做家居建材生意的個(gè)體戶為主。項(xiàng)目開業(yè)商戶基本全部以個(gè)體戶商戶，經(jīng)營(yíng)方式主要為傳統(tǒng)模式，部分商鋪帶小型加工設(shè)備，無(wú)家居建材品牌商家租賃做品牌展示。項(xiàng)目商鋪銷售無(wú)售后回租協(xié)議，購(gòu)買商鋪的客戶可自愿將空置商鋪委托給市場(chǎng)招商部出租，已購(gòu)買商鋪的客戶較少將商鋪招租托管給市場(chǎng)招商部管理。項(xiàng)目目前開業(yè)運(yùn)營(yíng)情況已經(jīng)半年沒(méi)有變化，另外歐亞達(dá)商戶開業(yè)情況2016年之后就基本沒(méi)有變化。在漢川老建材市場(chǎng)拆遷擱置情況下，項(xiàng)目和歐亞達(dá)家居建材招商都沒(méi)有重大突破，基本情況差不多。項(xiàng)目一期存在如下問(wèn)題：1.開發(fā)商在招商運(yùn)營(yíng)方面的投入主要為了提升剩余商鋪的銷售去化，并不看重市場(chǎng)后期長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)情況；2.受前期銷售模式影響，市場(chǎng)招商運(yùn)營(yíng)部無(wú)法有效取得足夠多的商鋪統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)；3.商戶業(yè)態(tài)分區(qū)已經(jīng)混亂，目前無(wú)有效手段調(diào)整，部分商鋪戶主做餐飲和小賣部業(yè)態(tài)，有較多商鋪購(gòu)買者將商鋪?zhàn)鳛閭}(cāng)庫(kù)使用；4.商鋪面積過(guò)大，首付門檻和總價(jià)高；5.前期未做銷控，剩余可售商鋪基本都是位置最差的，商鋪分布零散。項(xiàng)目一期優(yōu)勢(shì)條件：1.每層6米層高，可隔兩層，實(shí)用面積翻倍；2.商鋪為聯(lián)排分棟，配有電梯井，二樓可做倉(cāng)庫(kù)，可居?。?.項(xiàng)目招商定位為中低檔，契合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)客群；4.項(xiàng)目建筑規(guī)劃，后期運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較低。針對(duì)項(xiàng)目一期家具建材專業(yè)市場(chǎng)目前狀況，以優(yōu)化業(yè)態(tài)，新增招商家居建材相關(guān)業(yè)態(tài)商戶方向考慮。目前不適合對(duì)該專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)方向進(jìn)行重大調(diào)整。建議可以考慮在1-4#西面15米左右寬的空地區(qū)域，新建招商花鳥蟲魚市場(chǎng)，根雕、古玩、手工藝加工等商戶，目前漢川市尚無(wú)該專業(yè)市場(chǎng)。3.一期可售商鋪評(píng)估根據(jù)一期可售商鋪分布位置來(lái)看，基本上屬于尾盤較差位置，而開發(fā)商目前對(duì)外報(bào)價(jià)6000元/㎡（上下兩層打包銷售均價(jià)）。2014-2015年時(shí)間是項(xiàng)目一期商鋪銷售量最大的時(shí)間段，均價(jià)在4500元/㎡左右。作為專業(yè)市場(chǎng)商鋪，漢川市零售商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)商鋪并無(wú)需求驅(qū)動(dòng)的漲價(jià)，項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)商鋪和歐亞達(dá)專業(yè)市場(chǎng)商鋪的漲價(jià)屬于跟風(fēng)住宅漲價(jià)的性質(zhì)，此漲價(jià)并不被市場(chǎng)所接受，歐亞達(dá)和項(xiàng)目商鋪近一年以來(lái)的銷售冷清也可以佐證。項(xiàng)目目前剩余可售商鋪市場(chǎng)報(bào)價(jià)適當(dāng)漲價(jià)考慮下，對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)不超過(guò)5000元/㎡；以正常銷售去化，剩余可售商鋪市場(chǎng)可接受價(jià)格預(yù)計(jì)在4500元/㎡左右。三）項(xiàng)目二期開發(fā)定位分析項(xiàng)目二期臨主道路川劉路，商業(yè)價(jià)值較高，展示性強(qiáng)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研情況，和項(xiàng)目商服用地及規(guī)劃限制條件。項(xiàng)目二期初步擬定開發(fā)6萬(wàn)㎡公寓、1.5萬(wàn)㎡商業(yè)、1.1萬(wàn)㎡地下停車場(chǎng)，二期分A、B地塊依次開發(fā)，開發(fā)周期預(yù)計(jì)為2.5年。1.項(xiàng)目公寓商業(yè)定位項(xiàng)目二期公寓總層高不超過(guò)14層，全部為平層3-3.2米層高，主力戶型面積集中于40-60平之間，公寓建議全部申請(qǐng)辦理居民水電并通天然氣（東森9號(hào)公寓成功辦理居民水電及天然氣入戶），各戶型均設(shè)計(jì)規(guī)劃小型陽(yáng)臺(tái)。項(xiàng)目公寓方面：按目前漢川市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)2018年6月房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格保持穩(wěn)重小幅上漲，項(xiàng)目公寓保守定價(jià)4000元/㎡。項(xiàng)目取得預(yù)售證前3個(gè)月開始正式銷售推廣，取得預(yù)售時(shí)正式開盤，開盤預(yù)計(jì)去化率可達(dá)40%。公寓整體去化達(dá)到90%，預(yù)計(jì)銷售周期為2年。項(xiàng)目二期商業(yè)為裙樓商業(yè)或者底商形式，主要為1層，局部可兩層。商業(yè)物業(yè)建議第一層層高5.7-6.5米之間，便于隔兩層和銷售宣傳。所有商業(yè)均需預(yù)留油煙道，便于后期餐飲業(yè)態(tài)招商。項(xiàng)目二期商業(yè)整體規(guī)劃為餐飲、商超、金融服務(wù)、生活配套業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)可以考慮自持先招商運(yùn)營(yíng)自持，待公寓交房入駐后，商業(yè)氛圍成熟后開始銷售，以達(dá)到商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目商業(yè)方面：參考輝宇小城商鋪價(jià)格，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格為1萬(wàn)元/㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格價(jià)位穩(wěn)定，根據(jù)市場(chǎng)銷售情況，預(yù)計(jì)后期商業(yè)價(jià)格可達(dá)1.5萬(wàn)元/㎡。商業(yè)預(yù)計(jì)開盤去化可達(dá)60%，商業(yè)整體完全去化周期1.5年。2.項(xiàng)目二期開發(fā)定位項(xiàng)目二期分為A、B兩個(gè)地塊，目前A地塊為凈地可直接開發(fā)，目前B地塊有售樓部、市場(chǎng)招商部和工程部等簡(jiǎn)易辦公建筑設(shè)施?？煽紤]將在漢川老城區(qū)建售樓中心，市場(chǎng)招商部遷入一期專業(yè)市場(chǎng)商鋪中，將A、B兩個(gè)地塊同時(shí)進(jìn)行開發(fā)?？紤]到整體開發(fā)的轉(zhuǎn)換成本，本報(bào)告采用A、B依次開發(fā)的方案進(jìn)行分析。A地塊約占項(xiàng)目二期75%用地面積，規(guī)劃4.5萬(wàn)㎡公寓+1萬(wàn)㎡商業(yè)+1.1萬(wàn)方地下停車場(chǎng)，預(yù)計(jì)開發(fā)建成周期1.5年。A地塊封頂建成后，在A地塊商業(yè)物業(yè)新售樓部裝修完畢后，啟動(dòng)B地塊1.5萬(wàn)㎡公寓+0.5萬(wàn)㎡商業(yè)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)建成周期預(yù)計(jì)1年。項(xiàng)目二期整體開發(fā)時(shí)間周期2.5年。項(xiàng)目二期開發(fā)與銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)與事項(xiàng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開發(fā)建設(shè)事項(xiàng)銷售策劃事項(xiàng)2017年12月項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃銷售代理確定、項(xiàng)目二期策劃定位分析2018年1月規(guī)劃報(bào)批、施工許可、確定墊資建筑商銷售策劃年度方案制定2018年3月建筑商正式入場(chǎng)施工，開發(fā)A地塊——2018年5月——銷售策劃活動(dòng)