蘇州房地產(chǎn)市場樓市報目錄丨CONTENTS→宏觀政策分析吳江市場情況及市場趨勢研判蘇州主城市場情況及市場趨勢研判主城：姑蘇區(qū)、園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)太倉市場情況及市場趨勢研判昆山市場情況及市場趨勢研判張家港市場情況及市場趨勢研判123456常熟市場情況及市場趨勢研判7宏觀政策及市場分析1中央：1次涉及土地制度改革等地方：17次涉及長春限售2年等1月中央：9次涉及堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松等地方：67次涉及天津整治市場秩序等中央：2次涉及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期等地方：42次涉及北京整治租賃市場亂象、四川全省收緊限貸等2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中央：2次涉及嚴控金融風險等地方：24次涉及河北、安徽、廣東等省上調(diào)房貸利率等中央：6次涉及兩會房住不炒等地方：30次涉及搶人大戰(zhàn)等中央：8次涉及定向降準等地方：38次涉及杭州搖號售房等中央：10次涉及定向降準、上調(diào)個稅起征點等地方：48次涉及徐州等三四線限售中央：3次涉及堅決遏制房價上漲、分類推進棚改貨幣化安置等地方：31次涉及“湘十一條”等中央：5次涉及上調(diào)個稅起征點等地方：29次涉及北最嚴公積金信貸等中央：4次涉及免征或減征印花稅等地方：17次涉及北京、深圳等下調(diào)房貸利率上浮比例等中央：5次涉及定向降準等地方：14次涉及廣州布局放松限價等中央：1次涉及支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債地方：10次涉及菏澤取消限售等中央定調(diào)三階段變化：兩會重申“房住不炒”，7月底政治局會議堅決遏制房價上漲，8月住建部要求把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的主體責任落到實處。12月住建局會議再次重申“三穩(wěn)”是第一要務。地方政策兩階段變化：1-9月堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，四限、整治市場秩序、上調(diào)房貸利率等；10月至今布局放松限價，下調(diào)房貸利率上浮比例、取消限售及區(qū)域限購調(diào)整等。PART1

中央及地方層面/穩(wěn)字當先，地區(qū)存在松動跡象發(fā)布“新十五條”，重啟限購，土地出讓實施市場指導價（含現(xiàn)房）20168/11吳江單獨補全了樓市限購措施吳江發(fā)布“十三條”樓市調(diào)控政策(起初不含限購政策）20169/2320175/2020188/1520168/29201610/3發(fā)布史上最嚴調(diào)控：大幅收緊限購和信貸政策（且適用范圍調(diào)整為吳江、昆山和太倉）20175/1920178/17201811/19相城區(qū)推房產(chǎn)市場管理意見，外地戶口社保繳稅滿一年，還需600積分201812/9部分銀行貸款利率上浮比例小幅下調(diào)（2017年以來的首次下調(diào)）蘇州被住建部確立為租購并舉試點城市張家港實行限售政策，未滿兩年的商品住房、二手房，不能出售常熟本地人優(yōu)先購買140平米以下的住房響應住建部號召，蘇州發(fā)布治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知PART1

蘇州層面/維持高壓態(tài)勢，局部地區(qū)加碼，部分政策松動蘇州城市首位度高，市區(qū)及環(huán)滬的昆、太在政策的嚴苛上趨同于一線城市，常熟張家港相對寬松；2018年調(diào)控政策整體穩(wěn)定，維持先前高壓態(tài)勢，且持續(xù)局部加碼，年末房貸利率有輕微下調(diào)。注：不含經(jīng)濟適用房用地2017年供應779萬㎡，成交510萬㎡，樓面價13825元/㎡2018年供應460萬㎡，成交511萬㎡，樓面價13519元/㎡PART2

蘇州土地市場2018年全年供應較去年大幅度減少，成交量基本與去年持平，板塊成交出現(xiàn)分化，部分板塊出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，但熱門板塊依舊火熱，成交樓板價與去年同期略有降低，房企拿地回歸理性。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率（%）開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）蘇地2017-WG-45號姑蘇區(qū)解放西路以西、酒廠路以南5672純住宅;701.1203691155422.2華發(fā)蘇地2017-WG-46號姑蘇區(qū)西環(huán)路西、酒廠路北18079純住宅;701.8233234216639.9綠景蘇地2017-WG-47號姑蘇區(qū)北園路南、檔案館東22745純住宅;700.6431679818543.9中鐵建蘇地2017-WG-48號姑蘇區(qū)永方路以東、合興路以南141864純住宅;702.52012528549521.2金科蘇地2017-WG-54號相城區(qū)北橋街道中涇路北、石碑涇路西94284純住宅;702.092888757011.5漕湖置地蘇地2017-WG-57號高新區(qū)楓橋街道景山路南、長江路東111779純住宅;50、702.02134323856642.3南山蘇地2017-WG-58號高新區(qū)滸墅關鎮(zhèn)桑園路西、下塘北街北76466純住宅;701.8135001032290.0遠洋、禹洲蘇地2017-WG-59號高新區(qū)滸墅關鎮(zhèn)通滸路綠化地東南、蘇滸路西南201773純住宅;702.0136492753941.1里城蘇地2017-WG-60號高新區(qū)滸關開發(fā)區(qū)規(guī)劃道路南、文昌路東169368純住宅;702.1136482311471.1恒基蘇地2017-WG-61號高新區(qū)科技城科達路南、瀟湘路西76225純住宅;702.212381943751.1綠都蘇地2017-WG-62號高新區(qū)通安鎮(zhèn)真北路北、中唐路東107686純住宅;702.21105011899421.4里城蘇地2017-WG-66號姑蘇區(qū)玻纖路兩側、緣園路西13285純住宅;701.321000278980.0永威置業(yè)蘇地2017-WG-67號姑蘇區(qū)玻纖路北、虎丘路西7878純住宅;701.121254167431.2朗詩地產(chǎn)蘇地2017-WG-68號姑蘇區(qū)緣園路西、倪家橋小區(qū)南11069純住宅;701.121271235461.3華宇PART2

蘇州土地市場/涉宅土地成交情況今年成交地塊溢價率下調(diào)（部分受土地高起拍價影響），底價成交成常態(tài)，宅地現(xiàn)房率大幅下降不足三成（去年超七成），新進開發(fā)商數(shù)明顯減少，房企拿地熱情明顯下降。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率（%）開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）蘇地2017-WG-70號吳中區(qū)東吳南路西側、石湖西路北側259956商住;40、704.41046427201423.9平安蘇地2017-WG-71號吳中區(qū)度假區(qū)孫武路北側、外塘路東側147966純住宅;701.81118316546639.8龍湖蘇地2017-WG-72號吳中區(qū)度假區(qū)孫武路北側、外塘路西側217494純住宅;701.81111124166338.9龍湖蘇地2017-WG-73號吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓南路西側、竹窩路南側74173純住宅;702.2162701206771.7金茂蘇地2017-WG-75號吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)浦莊大道西側、聯(lián)東河南側91391純住宅;701.889708197428.1興隆蘇地2017-WG-76號相城區(qū)元和街道榮泰街北、織錦路東325027商住;40、703.759191923810.0相城城建蘇地2017-WG-77號相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路南123833商住;702.51710021174914.0九龍倉蘇地2017-WG-78號相城區(qū)黃橋街道華元路北、通湖路東169402純住宅;701.81636127716216.9九龍倉蘇地2017-WG-79號相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)新燕大道南、澄陽路西44512商住;40、702.0102974583521.1建發(fā)蘇地2017-WG-80號相城區(qū)開發(fā)區(qū)永昌路西、騰道路北114864純住宅;702.03000344590.0漕湖置地蘇地2017-WG-81號相城區(qū)高鐵新城南天成路南、相城大道東161678純住宅;702.5156182525164.1美的蘇地2017-WG-82號高新區(qū)獅山街道黃浦街東西、竹園路南115834純住宅;702.12707531361831.4九龍倉蘇地2017-WG-83號高新區(qū)滸關鎮(zhèn)聞鼓路南、蘇滸路綠化地西152962商住;40、702.0110001682550.0越秀蘇地2017-WG-84號高新區(qū)滸關開發(fā)區(qū)文昌路西、北津西路南86671純住宅;702.0133001152720.0聯(lián)發(fā)蘇地2017-WG-85號高新區(qū)科技城科廣路南、天佑路西183794純住宅;702.21497027514822.2蘇高新PART2

蘇州土地市場/涉宅土地成交情況地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率（%）開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）蘇園土掛（2018）02蘇惠路北、星海街東199358商住;40、50、708.755941115200.0萬科蘇地2018-WG-9號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側、甫澄北路東側98963純住宅;702.21156411444418.0路勁蘇地2018-WG-11號相城區(qū)元和街道文靈路東、黃蠡路南190170商住;40、702.2148002814520.0相城交建蘇地2018-WG-12號相城區(qū)澄陽街道康元路北、澄月路西88216純住宅;702.0125001102700.0平安蘇地2018-WG-14號高新區(qū)獅山街道金山東路綠化地南、珠江路綠化地東78994純住宅;701.1265002093340.0蘇高新蘇地2018-WG-16號高新區(qū)獅山街道玉山路南、運河路西59856純住宅;702.0260021556404.0保利蘇地2018-WG-17號高新區(qū)楓橋街道蓮花峰路北、規(guī)劃區(qū)間路東89818純住宅;701.3119491073251.0平安蘇地2018-WG-18號高新區(qū)通安鎮(zhèn)真山路東南、正榮住宅項目東北地塊15144純住宅;701.79995151365.2里城蘇園土掛（2018）03星塘街東、朝陽路南121650純住宅;701.72322728255425.5蘇高新蘇地2018-WG-24號相城區(qū)望亭鎮(zhèn)鶴溪路東、牡丹路北26817商住;40、701.582042200217.2相城城建蘇地2018-WG-27號高新區(qū)獅山街道珠江路東、向陽路北215483純住宅;702.3180003878690.0蘇高新蘇地2018-WG-28號吳中區(qū)太湖新城東太湖路南側、天鵝港大街西側340573商住;40、704.080672747400.0富力蘇園土掛（2018）04鐘南街東、港田路北135777純住宅;701.62601835327028.8蘇高新蘇園土掛（2018）05蘇州大道北、思安街東119848商住;4014.04800575300.0中海PART2

蘇州土地市場/涉宅土地成交情況地塊編號位置建筑面積（㎡）用途起拍樓面價（元/㎡）流拍原因蘇地2017-WG-69號吳中區(qū)文溪路北側、友新路西側154396純住宅;15000起拍價較高，需要配建幼兒園、地塊不利因素較多蘇地2017-WG-74號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側、甫澄北路東西兩側194713商住;6254大體量商業(yè)自持蘇地2018-WG-8號吳中區(qū)文溪路北側、友新路西側154396純住宅;13000二次流拍，起拍價仍舊較高，需要配建幼兒園、地塊不利因素較多蘇地2018-WG-10號相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北210104商住;15000總價高，需要配建幼兒園蘇地2018-WG-15號高新區(qū)獅山街道塔園路東、靈巖街北77671純住宅;21285起拍價較高，需要配建幼兒園蘇地2018-WG-20號吳中區(qū)開發(fā)區(qū)通達路東側、東方大道南側227302純住宅;13865總價高，房企資金緊張，普遍觀望蘇地2018-WG-23號吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄中路東側，迎新一路南側73073純住宅;9500起拍價較高，位置偏遠、地塊限制條件較多蘇地2018-WG-29號高新區(qū)滸墅關鎮(zhèn)聞鼓路東南、惠昌路西南91834純住宅;13500板塊市場競爭激烈PART2

蘇州土地市場/涉宅土地成交情況全年共計流拍7宗8次住宅用地，歸結原因主要有四點：總價較高房企資金緊張、板塊市場內(nèi)競爭激烈、地塊需要配建其他配套增加開發(fā)成本、起拍價相對周邊地塊較高。市場趨冷情況下，房企拿地更加理性。（2017年月均流速43.73萬方）（2018年月均流速41.16萬方）全年均價23249元/㎡全年均價20952元/㎡PART2

蘇州住宅市場/量價市場受低價盤清倉和高價盤銷售不景氣的影響，市場供應量同比下降約9.93%，成交量同比下滑5.89%，由高性價比限價樓盤（2016年前拿地）主力去化，隨著高價盤成交增多，成交價格結構化上漲。區(qū)域成交量成交價姑蘇-21%14%園區(qū)66%11%相城8%2%吳中18%6%新區(qū)-34%12%市區(qū)各區(qū)域量價同比變化PART2

蘇州住宅市場/區(qū)域量價市場除姑蘇及新區(qū)成交量同比下滑外，其他區(qū)域成交均有不同程度增加，園區(qū)由于供應增量成交表現(xiàn)突出，新區(qū)由于滸關項目入市多且去化不力，存在供大于求態(tài)勢；隨著高價項目增多，各區(qū)均價都向上攀升。169361806022877256412564124441179181918325170270382885126440套均面積PART2

蘇州住宅市場/成交結構蘇州從2015年開始進入改善時代，最近幾年套均面積持續(xù)放大，2018年達到新高，中小戶型成交縮量明顯，并且從成交結構上看面積越大，單價越高。套均面積（㎡）11811111311210110299蘇州市區(qū)二手住房成交情況蘇州市區(qū)一手/二手住房成交占比PART2

蘇州住宅市場/二手房現(xiàn)象蘇州二手房市場日趨成熟，成交量環(huán)比增加33%，套均面積持續(xù)走低，2018年二手房成交量繼續(xù)遠超一手房，未來剛需買二手，改善買一手的趨勢將更加明顯。去化周期=當前存量/近半年的月均流速PART2

蘇州住宅市場/存量市場自2016年國慶高壓調(diào)控政策開始，存量及去化周期持續(xù)提升，庫存量在400-500萬㎡區(qū)間波動，去化周期基本維持在12個月左右，下半年迎來加推高峰期，庫存量略有上升。去化周期=當前存量/近半年的月均流速22%28%7%35%11%各區(qū)域庫存占比情況各區(qū)域庫存去化周期情況（月）PART2

蘇州住宅市場/區(qū)域存量市場目前整體存量主要集中于吳中區(qū)、相城區(qū)和新區(qū)，姑蘇、園區(qū)存量較小；新區(qū)、相城由于去化緩慢，供應項目市場接受度低導致去化周期較長，其他各區(qū)域去化周期均小于12個月，園區(qū)市場庫存告急。去化周期=當前存量/近半年的月均流速21%6%12%32979套9.2個月90-144㎡庫存套數(shù)去化周期主力庫存面積PART2

蘇州住宅市場/區(qū)域存量市場主力庫存面積段90-144㎡，但去化周期均不超過10個月；除144-160㎡和180㎡以上，其余面積段去化周期均維持在合理水平。2018年蘇州主城區(qū)企業(yè)銷售金額排名TOP10排名企業(yè)名稱成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價成交金額（億元）2017成交金額（億元）同比2017年前六個月排名排名變化1蘇高新30.6322012496276.4650.8750%3↓2

2建發(fā)22.4014882616558.6133.4075%9↑73新城27.0725961944652.6436.0846%6↑3

4泰禾17.7011862827350.035.71776%50↑465世茂15.076463068346.2425.6980%16↑116旭輝14.298132906241.5359.87-31%2↓47南山19.5617921681532.8923.6239%17↑108路勁16.2410161993232.3736.95-12%5↓39華潤12.879982402530.9222.0240%18↑910融創(chuàng)10.175922791528.3935.22-19%8↓2

2018年TOP10房企銷售金額450.08億占據(jù)市場份額33%PART2

蘇州住宅市場/企業(yè)集中度TOP10房企銷售金額占比33%，市場集中度一般。前十名房企銷售金額門檻為28.4億（去年為31.6億）同比門檻降低，反映了由于品牌房企多，市場份額的分散。2018年蘇州單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交套數(shù)套均面積（㎡/套）成交均價（元/㎡）仁恒公園世紀姑蘇區(qū)護城河外板塊37.673714435437建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)尹山湖板塊35.981117924746海胥瀾庭姑蘇區(qū)護城河外板塊31.766413435759鉑悅犀湖園區(qū)教育園區(qū)板塊31.438423235230華潤金悅灣吳中區(qū)尹山湖板塊30.297013024019MOC芯城匯相城區(qū)高鐵新城板塊29.0103211923514白塘壹號園區(qū)湖東板塊28.460213335496世茂銅雀臺園區(qū)雙湖板塊27.319638735975華麗家族·太上湖吳中區(qū)光福、香山板塊25.4180510313703建發(fā)·泱譽相城區(qū)高鐵新城板塊22.8666120285982018年蘇州單盤項目成交套數(shù)TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交套數(shù)成交金額（億元）套均面積（方/套）成交均價（元/㎡）華麗家族·太上湖吳中區(qū)光福、香山板塊180525.3710313703南山維拉吳中區(qū)甪直板塊135520.9010414765禹洲招商拾鯉相城區(qū)北橋板塊103214.7910014320MOC芯城匯相城區(qū)高鐵新城板塊103228.9911923514華潤金悅灣吳中區(qū)尹山湖板塊97030.2013024019湖畔樾山相城區(qū)陽澄湖板塊81110.5710911983建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)尹山湖板塊81135.8617924746中旅水泊堂前吳中區(qū)光福、香山板塊74110.729814842仁恒公園世紀姑蘇區(qū)護城河外板塊73737.5614435437陽光城麗景灣吳中區(qū)甪直板塊70812.0810616152PART2

蘇州住宅市場/單盤項目排名情況銷售金額前十名項目中主要以改善型項目為主（有7個項目套均面積超過120㎡），除新區(qū)外各區(qū)域均有分布；成交套數(shù)前十名項目中剛需型項目占比過半（有6個項目套均在100㎡左右），主要集中在相城區(qū)和吳中區(qū)，基本為該區(qū)域限價剛需盤。土地端：供應端減少，成交量基本與去年持平，板塊成交呈現(xiàn)分化狀態(tài)，房企拿地回歸理性。住宅市場量價：受低價盤清倉和高價盤銷售不景氣的影響，市場供求均同比小幅下降，高性價比限價樓盤（2016年前拿地）主力去化，隨著高價盤成交增多，成交價格結構化上漲。住宅產(chǎn)品結構：主流型面積段90-144㎡較為集中，且呈現(xiàn)增加趨勢；剛需小面積產(chǎn)品逐漸萎縮。存量市場：近半年庫存量在400-500萬方區(qū)間波動，去化周期基本維持在12個月左右，下半年迎來加推高峰期，庫存量略有上升。企業(yè)層面：TOP10銷售門檻被降低，TOP10企業(yè)市場份集中度一般，市場份額分散。單盤項目層面：銷售金額TOP10主要以改善型樓盤為主力，而套數(shù)TOP10主要以剛需型樓盤為主力。住宅市場PART2

蘇州住宅市場/小結土地政府年度供應量預計400公頃左右。土地市場預計走勢平穩(wěn)，政府通過調(diào)整起拍價、放寬限制條件等手段穩(wěn)定市場，增加開發(fā)商拿地熱情。供應2019年預計供應量維穩(wěn)或小幅減少，純新盤入市量明顯增加，市場競爭將有增無減。成交在低價存量持續(xù)減少、高價項目入市依舊去化艱難的情況下，預計2019年市場小年延續(xù)，成交量仍將減少。價格受高價盤市場成交不力影響，加之政策仍然相對嚴格，高價盤價格存在下探的可能，但由新房市場價格將主要受成交結構影響，仍有上升空間。政策政策整體趨穩(wěn)：限購、限貸等控制性政策延續(xù)；貸款利率存在放松可能；限價政策難言放松。PART2

蘇州趨勢預判/市場預判吳江市場情況及趨勢研判3注：不含經(jīng)濟適用房用地8月撤牌地重掛11月成功出讓年中受鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊出讓影響，成交樓板價有所下跌PART3

吳江土地市場全年供地總建筑面積約170萬㎡同比下跌38%，平均成交樓板價8329元/㎡；作為近年蘇州發(fā)展的潛力區(qū)域，吳江仍保持較高需求量，除8月兩地塊撤牌重掛外，2018年無地塊流拍。地塊編號位置總建面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率（%）開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）WJ-J-2018-007吳江開發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）中山南路、龐楊路交叉口東南側地塊21794.64商住;402.46179134660綠地香港WJ-J-2018-013太湖新城（松陵鎮(zhèn)）秋楓街東側蘆蕩路南側地塊96129純住宅;701.81350412980832.04濱湖投資集團WJ-J-2018-015震澤鎮(zhèn)塔影路以北永寧路以東地塊58177.28純住宅;701.652663063410.05新城WJ-J-2018-016震澤鎮(zhèn)新中路以南永寧路以東地塊70136.64純住宅;701.65073355779.88新城WJ-J-2018-018吳江開發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）吉市西路、運東大道交叉口西北側138777.9純住宅;7021059114697811.78聯(lián)發(fā)WJ-J-2018-019吳江開發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）吉市西路、運東北路交叉口東北側130952.6純住宅;70294231233970金科WJ-J-2018-020汾湖高新區(qū)（黎里鎮(zhèn)）老物流中心50367.33純住宅;701.58926449565.88龍光地產(chǎn)WJ-J-2018-021平望鎮(zhèn)新百盛路東混水路北側106562.9純住宅;701.656610704380.42中駿WJ-J-2018-022平望鎮(zhèn)新百盛路東混水路南側57577.21純住宅;701.57533433750平望城建WJ-J-2018-024桃源鎮(zhèn)原華強物流地塊125857.9純住宅;701.83352421830遠洋WJ-J-2018-025吳江高新區(qū)（盛澤鎮(zhèn)）潛龍渠北側3#地塊85805.15純住宅;701.059587822590南京安居WJ-J-2018-035汾湖高新區(qū)（黎里鎮(zhèn)）五院北地塊125445.5純住宅;701.883231044060光明WJ-J-2018-037吳江開發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）萬宇路、運東大道交叉口西南側89139.11純住宅;701.89375835680中房WJ-J-2018-038吳江高新區(qū)（盛澤鎮(zhèn)）蜆子蕩南側3#地塊98617.82純住宅;7025028495900蘇州華鼎置業(yè)WJ-J-2018-053太湖新城(松陵鎮(zhèn))秋楓街東側龐楊路北側01地塊112543.4純住宅;701.8104261173373.71中南WJ-J-2018-054太湖新城(松陵鎮(zhèn))秋楓街東側龐楊路北側02地塊110452.2純住宅;701.8102681134100新希望地產(chǎn)注：以上所列舉招拍掛地塊，不含安置房地塊PART3

吳江土地市場/涉宅土地成交情況受整體市場轉(zhuǎn)涼及起拍價提高影響，房企拿地趨于謹慎，溢價率較2017年有所下降，但城鎮(zhèn)熱點區(qū)域地塊仍受較高關注度，成交樓板價均維持高位。PART3

吳江住宅市場/商品住宅市場吳江商品住宅市場供需兩旺，高性價比項目跑量迅速（本年已基本出清），成交均價在政策調(diào)控下保持小幅度增長，全年同比上漲11%。區(qū)域成交量成交價運東102%10%城北-54%10%城南35%8%汾湖119%21%盛澤-13%5%平望-92%-3%城中500%4%同里61%11%震澤20%8%太湖新城-7%-1%桃源-89%-31%七都9%10%吳江各板塊量價同比變化PART3

吳江住宅市場/區(qū)域量價市場城南、太湖新城兩城鎮(zhèn)板塊市場活躍，成交量較高；鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊除盛澤外，整體成交量相對較低；城中、同里板塊在售項目較少，受部分高價項目影響，均價較高；汾湖依托環(huán)滬區(qū)位，均價漲幅明顯。145121545415966166721984218063142081526414683163041464417190PART3

吳江住宅市場/產(chǎn)品成交結構作為蘇州剛需置業(yè)釋放地，吳江近兩年套均面積有所縮??；從成交結構來看，雖90-120㎡仍為市場成交主力，但2018年120㎡以下占比有所降低，120-160㎡占比同比上漲5%，未來改善需求將逐漸顯現(xiàn)。去化周期=當前存量/近半年的月均流速PART3

吳江住宅市場/存量市場2018年上半年多盤集中供應，庫存被拉至高位水平，隨大量高性價比項目跑量，去化周期持續(xù)走低，截止12月底，去化周期9.9個月，庫存約269萬㎡，待未來高價地陸續(xù)入市，去化周期將有所增加。去化周期=當前存量/近半年的月均流速各板塊庫存占比情況各區(qū)域庫存去化周期情況（月）PART3

吳江住宅市場/區(qū)域存量市場庫存主要集中在盛澤、城南、太湖新城及汾湖等地區(qū)，近半年城南、太湖新城、城中及運東開發(fā)區(qū)流速相對較快，去化周期較短，受上?？蛻粝拶徏熬W(wǎng)簽滯后影響，汾湖板塊去化周期有所延長。2018年吳江企業(yè)銷售金額排名TOP10排名企業(yè)名稱成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價成交金額（億元）2017年成交金額（億元）同比2017年銷量金額排名排名變化1綠地52.7941721696289.5491.72-2%1—2華潤31.6527741527148.346.16685%18↑163碧桂園28.6624121446341.4529.9139%2↓14紅星美凱龍14.2114231844526.2229.81-12%3↓15鑫控7.144782185915.612.42545%30↑256新城11.4311341346215.3826.76-43%4↓27融創(chuàng)9.017171699515.312.8519%9↑28招商8.638751680014.516.02-9%7↓19新湖中寶7.966071694213.496.34113%17↑810中南6.785331968513.3513.032%9↓12018年TOP10房企銷售金額293億占據(jù)市場份額60%PART3

吳江住宅市場/企業(yè)集中度綠地領跑銷售金額榜，碧桂園、紅星、新城等排名略有下降，華潤、鑫控銷售額提升較快，前十房企市場集中度較高；2018年銷售金額榜前十門檻為13.35億元（2017年11.56億元），同比上年略有上升。2018年吳江單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）月均流速（萬㎡/月）成交套數(shù)套均面積（㎡/套）成交均價融創(chuàng)楓丹壹號吳江區(qū)吳江太湖新城板塊26.1013.251.1104412719699綠地旭輝吳門府吳江區(qū)城南板塊24.0011.901.082414420166三千邑吳江區(qū)運東開發(fā)區(qū)板塊23.9814.301.214789716771蘇州灣天鉑吳江區(qū)吳江太湖新城板塊23.1212.231.097412618901華潤凱旋門吳江區(qū)吳江太湖新城板塊22.8014.271.2110212915981綠地江南華府吳江區(qū)城南板塊19.3713.481.1104212914374北極星尚雅苑吳江區(qū)吳江太湖新城板塊17.408.700.772412020001華潤悅府吳江區(qū)城南板塊16.5310.610.9101210515574吳越錦源吳江區(qū)城中板塊15.617.140.647814921859綠地太湖東岸花園吳江區(qū)吳江太湖新城板塊13.966.740.644315220703PART3

吳江住宅市場/單盤項目排名情況吳江前十名項目主要集中在太湖新城板塊與城南板塊，均價大多屬于吳江中高位水平，偏向首改及再改型產(chǎn)品；全年單盤極值銷售金額為26.10億元，品牌房企號召力強。土地端：2018年土地供應量有所降低但依舊充足，受整體市場影響，盡管房企拿地趨于謹慎，溢價率逐漸降低，但吳江市場仍受看好，全年無流拍。住宅市場量價：2018年供需旺盛，高性價比項目跑量迅速；太湖新城、城南兩城鎮(zhèn)板塊市場活躍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中盛澤成交相對旺盛。住宅產(chǎn)品結構：90-120㎡面積段雖仍為市場成交主力，但占比較2017年有所下跌，120-160㎡占比同比上漲5%，未來市場改善需求將逐漸顯露。存量市場：2018年下半年隨高性價項目跑量（本年庫存已基本出清），去化周期降至9.9個月，待高價地入市，未來去化周期有所增加。企業(yè)層面：銷售金額前十企業(yè)占市場份額六成，以綠地領跑，華潤、鑫控銷售額同比增幅明顯，2018年銷售金額門檻較2017年略有上升。單盤項目層面：銷售金額前十企業(yè)多位于太湖新城及城南板塊，套均面積以120-144㎡面積段為主，整體以首改及改善型項目居多。住宅市場PART3

吳江住宅市場/小結土地政府將繼續(xù)增加土地供應，但供應總量未來將有所下降，核心區(qū)域控制土地出讓量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場進入平淡期；整體市場將趨于理性。供應受政策及市場降溫影響，高價地項目入市將受到一定壓力，2019年供應將有所放緩。成交城鎮(zhèn)板塊需求依然活躍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分板塊將逐漸降溫，隨低價項目出清，2019年吳江全年商品住宅市場成交量將有所下降。價格2019年，隨高性價比項目出清、高價地逐漸入市，區(qū)域價格將有所上漲。政策目前政策嚴厲，市場已調(diào)控到位，政策加碼概率低，未來或?qū)⑦m度松綁，但整體仍以“穩(wěn)”為主。PART3

吳江趨勢預判/市場預判張家港市場情況及趨勢研判4注：不含經(jīng)濟適用房用地注：不含經(jīng)濟適用房用地PART4

張家港土地市場張家港2018年推出202萬㎡經(jīng)營性用地，已成交137萬㎡（一宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流拍，多宗年底供應土地暫未成交），土地市場需求仍較高，但較2017年已有所降低（2018下半年起房企拿地逐漸謹慎）。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率(%)開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）2017-B10-A錦豐鎮(zhèn)清源路東側94158純住宅;701.662445879331.1石榴2017-B10-B錦豐鎮(zhèn)書院路北側92922純住宅;701.660705640527.45石榴張地2013-B27號經(jīng)開區(qū)金港大道東側40635商住;40，701.57073287451.05盛煌張地2013-B28-A號經(jīng)開區(qū)南湖路西側73317純住宅;701.0583166097714.15盛煌2012-A23-A-1市區(qū)東二環(huán)路東側68269純住宅;701.5113227729833.04祥生2012-A23-A-2市區(qū)南苑路北側125743商住;40，701.81085313647830.5建發(fā)2013-B85-B保稅區(qū)祥云路北側47368純住宅;701.261082893522.16明湖2013-B85-A保稅區(qū)興港路東側47236純住宅;701.261112886922.22中聯(lián)張地2014-B40-F號經(jīng)開區(qū)張楊公路北側19731商住;40，702.3188437190祥盛2011-A13市區(qū)人民西路北側140065純住宅;7021271217806041.25金新城2014-B31-B鳳凰鎮(zhèn)金谷路西側37998純住宅;701.25620213571.04佳兆業(yè)張地2012-A07-A號市區(qū)振興路南側161039商住;40，70270121129300金廈2010-B37-A南豐鎮(zhèn)振興南路東側1875純住宅;702.213642560聯(lián)峰2004-B29-A南豐鎮(zhèn)南豐東路南側2956純住宅;701.222526660聯(lián)峰2013-B43金港鎮(zhèn)長江中路北側69034純住宅;701.2/

//流拍2017-B22大新鎮(zhèn)海壩路西側133936純住宅;7023443461242.03天潤張地2014-A09-B號市區(qū)梁豐西路北側106120商住;40，701.88800933870金廈張地2014-A09-A號市區(qū)泗港路東側73574純住宅;701.88500625390國泰紫金2006-A25-C-b市區(qū)職中路東側57282商住;40，702.29511544840國泰紫金2014-B22-A錦豐鎮(zhèn)錦中路西側5036商住;40，701.5358018030港順PART4

張家港土地市場/涉宅土地成交情況張家港不受限購政策影響，上半年土拍溢價率依然較高（雖較2017年有所減弱），下半年房企拿地基本為底價成交，偶有流拍產(chǎn)生（金港區(qū)廣義庫存高，市場飽和），本地房企補倉顯現(xiàn)明顯。全年均價12616元/㎡（2017年月均流速22.8萬㎡）（2018年月均流速18.7萬㎡）PART4

張家港住宅市場/商品住宅市場張家港2018年總供應280萬㎡，同比增加18.9%，供應增加主要在二、三季度；總成交225萬㎡，同比下滑18%；從上半年的供不應求至下半年的供略大于求，市場已基本穩(wěn)定，價格維持在12500元/㎡左右，同比漲幅明顯近17%。區(qū)域成交量成交均價錦豐鎮(zhèn)

55%39%金港鎮(zhèn)

18%36%市區(qū)-31%26%樂余鎮(zhèn)

-17%23%鳳凰鎮(zhèn)

12.5%25.9%塘橋鎮(zhèn)

-18.6%19.7%張家港各區(qū)域量價同比變化PART4

張家港住宅市場/區(qū)域量價市場2018年市區(qū)為絕對主力供應及銷售區(qū)域（均價超過14000元/㎡）；各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)價格差距不大（以農(nóng)業(yè)為主的樂余鎮(zhèn)，情況較為特殊）且都有明顯漲幅，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)明顯的供大于求情況。年份套均面積（㎡）201613420171422018146套均面積變化套均面積小幅度8352978410031123201294312542100531084412228126281466014262PART4

張家港住宅市場/產(chǎn)品結構市場主力自住型90-144㎡需求較為集中，其中120-144㎡戶型占比51%，無限購政策，180㎡以上的再改型戶型成交比例也較大，四線自住型市場，套均面積偏大（整體單價上漲對大面積產(chǎn)品影響有限）。去化周期=當前存量/近半年的月均流速PART4

張家港住宅市場/存量市場由于上半年庫存基本屬出清狀態(tài)，下半年市場存量雖有小幅度攀升，但整體仍處于低位水準，去化周期僅為7個月左右（整體市場庫存不足），未來的市場庫存量將進一步提高，去化周期有所小幅上揚。去化周期=當前存量/近半年的月均流速張家港各區(qū)域庫存占比情況各區(qū)域庫存去化周期情況（月）PART4

張家港住宅市場/區(qū)域存量市場目前整體存量主要集中在市區(qū)（占比49%左右），其次為錦豐鎮(zhèn)(18%左右)；市場去化情況較好，各區(qū)域庫存低位，去化周期都相對較短（樂余鎮(zhèn)以農(nóng)業(yè)為主，土地出讓較少導致新房供應較慢，因此已基本無庫存）。2018.1-2018.12張家港企業(yè)銷售金額排名TOP10排名企業(yè)名稱成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）成交金額（億元）1碧桂園45.335861104550.02建發(fā)18.111491534527.73世茂1554保利14.511141574722.95金廈12.48971438017.86中南9.56331745316.77新城9.87871024910.08匯金8.4792116899.89金科8.450197888.210融創(chuàng)5.7377136797.82018年TOP10房企銷售金額194.4億占據(jù)市場份額64%PART4

張家港住宅市場/企業(yè)集中度以碧桂園、建發(fā)為代表的品牌房企銷售金額領跑全城，本土開發(fā)商份額占比有所下降；TOP10房企銷售金額為市場貢獻充足（市場份額占比64%）；前十名房企銷售金額門檻為7.8個億，門檻較高。2018.1-2018.12張家港單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）月均流速（萬㎡/月）成交套數(shù)套均面積（㎡/套）成交均價建發(fā)御龍灣市區(qū)城北板塊28.218.51.5114516215284翡翠公館市區(qū)城北板塊26.525.82.1209712310265世茂九溪墅市區(qū)城南板塊23.414.81.269921315773碧桂園天璽市區(qū)城西板塊1912.81.084715214797金廈陽光錦程市區(qū)城東板塊1410.20.978813013796中南樾府市區(qū)城西板塊13.47.70.950515317418碧桂園尚東區(qū)塘橋鎮(zhèn)塘橋板塊10.211.21.19241229133十里錦繡花園錦豐鎮(zhèn)錦豐板塊9.59.51.37141349927保利熙悅市區(qū)城西板塊8.24.50.833413518405瓏樾市區(qū)城中板塊7.83.90.726714819924PART4

張家港住宅市場/單盤項目排名情況張家港TOP10項目集中在市區(qū)（學區(qū)優(yōu)勢明顯），以改善型樓盤為引領；單盤極值流速為2.1萬㎡/月（翡翠公館，首改型產(chǎn)品）；TOP10項目中門檻為7.8億，成交榜首為建發(fā)御龍灣。土地端：土地供求相對平衡，成交價格趨于平穩(wěn)；隨著品牌房企進入張家港市場，本地房企拿地補倉意識明顯，整體節(jié)奏趨緩。住宅市場量價：2018年全年總供應280萬㎡，總成交225萬㎡，商品住宅價格波動性趨穩(wěn)。住宅產(chǎn)品結構：主要集中于120-144㎡以及180㎡以上面積段；大面積改善商品住宅市場特征明顯。存量市場：新項目陸續(xù)入市，市場存量持續(xù)走高，但去化周期較低（7個月左右），整體市場依舊健康；企業(yè)層面：品牌房企領跑全城，銷售貢獻巨大（市場份額占比66%），本土房企市場影響力下降，碧桂園優(yōu)勢明顯。單盤項目層面：改善型樓盤流速較快（單盤極值流速為2.1萬㎡/月）住宅市場張家港PART4

張家港住宅市場/小結土地張家港政府土地供應，預計維持今年的總量，土地供應更偏向于市區(qū)、塘橋等地(金港區(qū)土地供應將減少）。供應限價盤去化告罄，后續(xù)市場由相對高地價項目供應占據(jù)，整體供應節(jié)奏放緩，供應量小幅下降。成交明年，市場有所趨冷，但由于供應量的增加，預計成交量將根據(jù)新項目入市價格發(fā)生小幅變化。價格隨著去年高價拿地項目入市，成交放緩，但市場依舊健康，明年年價格預計將維持高位波動。政策蘇州首個限售城市。市場穩(wěn)定，目前暫無其他調(diào)控趨勢，明年限售有解禁的可能性。PART4

張家港趨勢預判/市場預判常熟市場情況及趨勢研判5注：不含經(jīng)濟適用房用地PART5

常熟土地市場2018年常熟供地量充足為194萬㎡，已成交174萬㎡（三宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流拍，一宗年底供應土地暫未成交）；較2017年熱度有所降低，但房企仍維持較高關注度，土地需求依然較高，土地價格與2017年相比小幅上升。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）2018A-003南部新城東環(huán)河以北、常昆路以西地塊117112純住宅;7021138213330025.99金地2018A-002通林路以東、嫩江路以北地塊90149.8商住;701.31569614150021.45象嶼2018A-004南部新城東環(huán)河以北、規(guī)劃廟港路以南地塊139182純住宅;7021165316220029.03綠城2018A-005翡翠路以北地塊二地塊64862純住宅;701.210067653000.77華潤2018A-006翡翠路以北地塊三地塊43335純住宅;701.2113764930013.85信達2018A-007深圳路南側、南沙路西側113872純住宅;70295281085000.93世茂2018B-009辛莊鎮(zhèn)辛莊大道以東、新陽大道以南30752純住宅;7026220191302.13世茂2018B-010辛莊鎮(zhèn)繁榮路以東、張港涇河以南138294純住宅;7025584772300世茂2018B-008常福街道金陵路南側、錦州路東側50963純住宅;701.870443590016.55綠都PART5

常熟土地市場/涉宅土地成交情況常熟不受限購政策影響，品牌房企進入現(xiàn)象明顯，上半年土拍樓面價上升勢頭依舊，溢價率較高，下半年房企拿地均較為謹慎，基本為底價成交（時有流拍產(chǎn)生）。常熟地王樓板價已破15000元/㎡。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）2018B-015古里鎮(zhèn)元通路以南、金湖路以西133226純住宅;7025528736500寶龍2018B-013海虞鎮(zhèn)迎賓路北側、耿涇塘西側14581純住宅;701.2603588000港華2018B-014沙家浜鎮(zhèn)春南路以北、規(guī)劃陽澄北路以東62920純住宅;702僑城2018B-012海虞鎮(zhèn)府前路南側、海陽路西側9987純住宅;701.4

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//流拍2018A-009規(guī)劃泰山路西側、規(guī)劃靜海路南側130756純住宅;70295211245000正榮2018B-004尚湖鎮(zhèn)練塘片區(qū)練塘路以北、蒼涇河以西66997純住宅;701.74067272504.6新城2018B-003濱江新市區(qū)揚子江大道以北、江海路以東141222純住宅;702.26047854100金科2018B-005尚湖鎮(zhèn)陳塘河以南、永平路以北34722純住宅;7023335115800.87弘陽2018B-006支塘鎮(zhèn)規(guī)劃康平路以北、白茆塘以南59241純住宅;701.6/

//流拍2018B-002濱江新市區(qū)虹橋路以南、江海路以東132820.6純住宅;702.26048803300金科2018A-010青墩塘北側、金山路東側105055.2純住宅;701.813040.761370000金融街2018B-016支塘鎮(zhèn)支川東路以南、張青蓮路以西59842商住;702/

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流拍2018A-016珠海路以西、寧波路以北121058.7純住宅;702.17196.92871250中梁PART5

常熟土地市場/涉宅土地成交情況全年均價16855元/㎡（2017年月均流速10.7萬㎡）（2018年月均流速8.55萬㎡）PART5

常熟住宅市場/商品住宅市場全年供應189萬㎡，供應增長123%（增加主要集中在下半年）；成交102萬㎡，同比減少16%（受調(diào)控政策影響下降明顯），整體市場逐步呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)；全年成交均價16855元/㎡，同比漲幅31%。備注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域主力在售板塊為尚湖鎮(zhèn)板塊與古里鎮(zhèn)板塊等，市區(qū)主力在售板塊為尚湖板塊與新世紀大道板塊等。區(qū)域成交量成交均價東南開發(fā)區(qū)150%39%濱江開發(fā)區(qū)-58%74%市區(qū)-43%33%鄉(xiāng)區(qū)25%53%常熟各區(qū)域量價同比變化PART5

常熟住宅市場/區(qū)域量價市場常熟鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域多個2017年拿地項目入市（供應充足），導致鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)成為主力成交區(qū)域；市區(qū)成交量緊隨其后，且均價過20000元/㎡，價格提升明顯；整體而言，各區(qū)域年度成交均價同比上漲明顯，但均出現(xiàn)一定程度的供大于求情況。年份套均面積（㎡）201612620171352018133套均面積變化套均面積小幅度93191133613439138601664713982120621348716109239642394819027PART5

常熟住宅市場/產(chǎn)品結構市場120-144㎡戶型占比高達35%，這個面積在常熟市場屬于主流剛需戶型（四線自住型市場套均面積偏大），但受單價上升影響160㎡以上占比及市場整體套均面積呈現(xiàn)下降趨勢。去化周期=當前存量/近半年的月均流速PART5

常熟住宅市場/存量市場整體存量攀升至兩年來的高位水平，存量主要集中在市區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，整體去化周期為12個月左右（仍較為健康），未來的市場庫存量恐將進一步提高及去化周期將維持高位波動。去化周期=當前存量/近半年的月均流速常熟各區(qū)域庫存占比情況各區(qū)域庫存去化周期情況（月）PART5

常熟住宅市場/區(qū)域存量市場目前整體存量主要集中在市區(qū)（36%）和鄉(xiāng)區(qū)（43%），除濱江開發(fā)區(qū)去化周期較長外（總量較小易受新供應項目影響，實際去化可觀），其他區(qū)域去化周期都相對健康。2018.1-2018.12常熟企業(yè)銷售金額排名TOP10排名企業(yè)名稱成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）成交金額（億元）1碧桂園26.719861661244.42中南6.75142415516.23雅居樂564萬禾9.38811276611.95信達5.1251181809.46上海城建2.9171246087.17華坤4.6314116085.48金科3.2304149004.89招商1.9125213314.010新城2.9280118733.52018年TOP10房企銷售金額120.1億占據(jù)市場份額64%PART5

常熟住宅市場/企業(yè)集中度碧桂園、中南、雅居樂等品牌房企銷售金額領跑全城，碧桂園以絕對優(yōu)勢位居榜首；TOP10房企銷售金額為市場貢獻充足（市場份額占比64%）；前十名房企銷售金額門檻為3.5億，門檻較2017年同期降低。2018.1-2018.12常熟單盤項目銷售金額TOP10項目名稱區(qū)域板塊成交金額（億元）成交面積（萬㎡）月均流速（萬㎡/月）成交套數(shù)套均面積（㎡/套）成交均價（元/㎡）富春雅居市區(qū)城北板塊13.585.111.2732015926553金域藍灣鄉(xiāng)區(qū)古里鎮(zhèn)板塊11.899.320.7787921212760中南林樾市區(qū)新世紀大道板塊10.453.750.6325316927835尚湖玫瑰園市區(qū)尚湖板塊9.355.130.4324915018204鯤湖天境東南開發(fā)區(qū)東南開發(fā)區(qū)板塊9.224.871.6236814718920保利湖悅瀾庭鄉(xiāng)區(qū)尚湖鎮(zhèn)板塊8.276.840.8556512312085碧桂園梧桐苑市區(qū)新世紀大道板塊8.033.210.818914625043望山市區(qū)主城板塊7.072.870.5717013024667見山湖別院市區(qū)尚湖板塊7.013.240.4621610121661東宸銘筑鄉(xiāng)區(qū)古里鎮(zhèn)板塊6.383.680.5224915117330PART5

常熟住宅市場/單盤項目排名情況常熟前十名項目以市區(qū)熱門板塊項目為主，整體市場以改善型樓盤趨勢明顯；單盤極值流速為1.62萬㎡/月（鯤湖天境、改善型產(chǎn)品）；TOP10項目門檻為6.38億。土地端：房企仍維持高需求，但部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊關注度降低，整體溢價率已明顯回落。住宅市場量價：整體市場降溫，供大于求現(xiàn)象顯現(xiàn)；價格高位波動。住宅產(chǎn)品結構：120㎡以上戶型占比近6成（四線城市套均面積較大），但受單價上升影響，整體套均面積有所下降。存量市場：庫存攀升，去化周期12個月左右，市場健康。企業(yè)層面：品牌房企領跑全城，銷售貢獻巨大（市場份額占比67%），碧桂園優(yōu)勢明顯。單盤項目層面：TOP10項目分布集中度以市區(qū)為主，高性價比改善型樓盤流速較快（單盤極值流速為1.62萬㎡/月）。住宅市場PART5

常熟住宅市場/小結土地目前常熟存量仍較為健康，這兩年供應逐步回升，預計未來宅地供應將維持在合理水準；房企關注度不減，但拿地熱情逐漸降溫。供應由于這兩年常熟土地成交量較大，預計明年供應量仍將維持在高位，市場整體供應將較為充足。價格雖2017年后的高地價樓盤入市將逐漸入市，但整體市場逐漸轉(zhuǎn)冷后，明年價格恐在高位波動。成交明年新增供應充足，盡管相對高地價項目占據(jù)市場，核心區(qū)域及紅利區(qū)域仍具有一定熱度，成交量預計持平。政策目前無調(diào)控政策，預計延續(xù)政策寬松局面，且存一定邊際放松調(diào)控的可能性。PART5

常熟趨勢預判/市場預判太倉市場情況及趨勢研判6注：不含經(jīng)濟適用房用地PART6

太倉土地市場太倉2018年整體供應226萬㎡，成交219萬㎡，整體供應縮量36%，成交環(huán)比減少26%，年中推地節(jié)奏加快，優(yōu)質(zhì)地塊頻出樓面價達到全年高值，下半年市場由熱轉(zhuǎn)冷，共計3宗土地流拍，土地市場趨于理性。地塊編號位置面積用途出讓容積率樓板價成交總價溢價率開發(fā)商（㎡）年限（元/㎡）（萬元）WG2017-28-9度假區(qū)B-04-03地塊153158純住宅;702.61846282760恒大WG2017-28-5度假區(qū)B-01-01地塊132583純住宅;7031635216780恒大WG2017-28-6度假區(qū)B-02-01地塊112161商住;40、702.751746195780恒大WG2017-28-7度假區(qū)B-02-02地塊81507商住;40、702.751745142270恒大WG2017-28-8度假區(qū)B-03-01地塊91372純住宅;702.51920175440恒大WG2018-1-2科教新城江申大道東、寶忠路北、江申東街西、科教新城江申東街東、寶忠路北、文昌路西\\科教新城正夫路北、江申大道西、慎之街南108791商住;40、7023691401580復星WG2018-8-2高新區(qū)朝陽路北、婁江河西E17-4地塊92995商住;40、701.751280011903451.68碧桂園WG2018-9-7雙鳳鎮(zhèn)迎春路東、泥涇新路北21296純住宅;701.84118877026.73龍町WG2018-9-4沙溪鎮(zhèn)印溪南路南、印溪東路東60982純住宅;701.863453869430.3金地WG2018-11高新區(qū)朝陽路北、婁江河西E17-3地塊90491純住宅;701.5104949495851.2吳中WG2018-14-1科教新城江申大道西、慎之路北395770商住;40、701-3

流拍WG2018-14-2科教新城江申大道東、正夫路北373729商住;40、701-320031090590復星WG2018-18-2城廂鎮(zhèn)縱二路東、橫七路北88845純住宅;701.86359565002.72融僑WG2018-18-7科教新城南張路南、江申西街西、荊石路北、鹽鐵塘東（F-08-02）464934商住;40、7031095508870復星WG2018-18-3璜涇鎮(zhèn)陸璜公路東、新城路北79811商住;40、701.83759300000海倫堡WG2018-18-1港區(qū)龍江路西、秋水街南（C-26）74491純住宅;702

流拍WG2018-26-2科教新城秋帆路南，文淵路東79243純住宅;701.88800697340陽光城WG2018-26-1科教新城秋帆路南、文瀾路西79388純住宅;701.88800698620招商WG2018-26-4港區(qū)龍江路西、秋水街南(C-26)74491純住宅;7024880363520合生WG2018-26-3科教新城東倉路東、天如路南167998商住;40、702

流拍PART6

太倉土地市場/涉宅土地成交情況除大體量勾地地塊外，其他地塊表現(xiàn)為底價成交增加甚至出現(xiàn)流拍，現(xiàn)房基本消失，房企超預期拿地不再，受資金緊張及市場趨冷影響較大。（2017年月均流速7.82萬㎡）（2018年月均流速9.43萬㎡）全年均價13721元/㎡PART6

太倉住宅市場/商品住宅市場2018年全年供應129萬㎡，環(huán)比增加38%，成交113萬㎡增幅21%，市場經(jīng)過限購前的供不應求量價走高和限購后的量跌價平后趨于穩(wěn)定，2018年由于補社保客戶逐漸簽約，成交量明顯回升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)低價板塊成交增加導致全年均價小幅下跌。區(qū)域成交量成交價雙鳳鎮(zhèn)119%14%港區(qū)695%10%沙溪鎮(zhèn)56%21%城區(qū)82%14%科教新城-60%-1%瀏河鎮(zhèn)47%16%璜涇鎮(zhèn)430%11%新區(qū)-24%-8%太倉各板塊量價同比變化PART6

太倉住宅市場/區(qū)域量價市場各板塊全年表現(xiàn)為市區(qū)（城區(qū)、新區(qū)、科教新城）處于價格高地，供不應求趨勢明顯；鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍供大于求，今年較多新項目入市供求增多，受地價升高影響成交價格較去年小幅上漲。套均面積套均面積151841452314534160711503518874111861341113825146801374416652PART6

太倉住宅市場/產(chǎn)品結構市場2018年成交集中在低價板塊（港區(qū)、瀏河鎮(zhèn)），各面積段均價較2017年降低；延遲網(wǎng)簽成交釋放，太倉作為環(huán)滬紅利城市持續(xù)吸引上?？蛻艏巴顿Y客，成交集中在90-120㎡面積段，本地置業(yè)首選120-144㎡相應占比增加，套均面積持續(xù)減小。去化周期=當前存量/近半年的月均流速PART6

太倉住宅市場/存量市場太倉存量市場受限購政策影響，前期有大量未網(wǎng)簽積累，本年度陸續(xù)簽約去化，成交流速加快，去化周期相對2017年明顯降低；2018年新入市項目較多，供求相對平衡，截止12月共計庫存118萬㎡，未造成明顯庫存積壓。PART6

太倉住宅市場/區(qū)域存量市場低價板塊（港區(qū)、瀏河等）存量較大去化周期長，主要由于近期加推未消化或上?？蛻舸W(wǎng)簽，實際去化情況良好；其余板塊存量分布相對均勻，新區(qū)、城區(qū)這類高價值板塊去化周期短，市場存在一定空白。2018年太倉企業(yè)銷售金額排名TOP10排名企業(yè)名稱成交面積（萬㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）成交金額（億元）1碧桂園33.5634541233841.412協(xié)鑫15.5716281450922.603佳源8.078601559412.584招商6.99782.12121498.505浙通名力4.95622119905.936積水2.3487227175.317中信4.74465111055.268五洋4.44410113875.069新舟5.0052296744.8410恒大3.02281159534.822018年TOP10房企銷售金額116.02億占據(jù)市場份額75%PART6

太倉住宅市場/企業(yè)集中度碧桂園等外來房企銷售金額領跑全城，以41.41億元位居排行榜榜首；TOP10房企銷售金額為市場貢獻充足（市場份額占比75%）；前十名房企銷售金額門檻為4.82億與去年基本持平。2018年太倉單盤銷售金額排名TOP10項目名稱區(qū)域成交金額（億元)成交面積（萬㎡）月均流速（㎡/月）成交套數(shù)套均面積（㎡/套）成交均價（元/㎡）高爾夫鑫城新區(qū)22.1614.4112011119312115372天悅灣名邸新區(qū)17.0310.07839382912116908依云四季苑瀏河鎮(zhèn)13.5810.618838106010012806海藝豪庭城區(qū)12.447.54628667211216496碧桂園天琴灣璜涇鎮(zhèn)7.798.4069996871229281碧桂園柏悅灣港區(qū)5.694.97413840712211450浙通名力·桃花島科教新城5.663.59299522615915755裕沁庭新區(qū)5.312.3419468726822717太倉恒大文化旅游城瀏河鎮(zhèn)4.823.02251828110815953諾丁公館沙溪鎮(zhèn)4.754.11342533412311560PART6

太倉住宅市場/單盤項目排名情況前十項目市區(qū)（城區(qū)、新區(qū)、科教新城）及鄉(xiāng)鎮(zhèn)各占一半，受環(huán)滬輻射及本地認可度高對的區(qū)域（新區(qū)、科教新城、瀏河等）流速相對較快，單盤極值流速為1.2萬㎡/月，置業(yè)屬性兼具首置及改善需求，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)上榜基本以改善為主。土地端：土地市場由熱轉(zhuǎn)涼，上半年新區(qū)等熱點區(qū)域樓面價體系刷新，下半年出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，成交價格相對合理，房企拿地意愿有所減弱。住宅市場量價：全年供應129萬㎡，環(huán)比增加38%，成交113萬㎡增幅21%。全年均價小幅下跌。住宅產(chǎn)品結構：主要集中于90-144㎡面積段；90-120㎡為成交主力，商品住宅趨向于首置首改產(chǎn)品。存量