第二章資產(chǎn)評估的基本方法學(xué)習(xí)目的與要求在合理選擇評估方法時能夠綜合考慮各方權(quán)益,避免產(chǎn)生不公平和不合理的評估結(jié)果,樹立社會責(zé)任感,堅持獨立、客觀、公正的職業(yè)道德。思考如何充分運用數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新和改進評估方法,培養(yǎng)與時俱進的創(chuàng)新意識。理解市場法、收益法和成本法的基本原理和適用范圍,學(xué)習(xí)在遵循資產(chǎn)評估法和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上如何選擇合適的評估方法和確定具體參數(shù),從而合理可靠地評估資產(chǎn)價值。結(jié)合大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算等數(shù)字技術(shù)的發(fā)展情況,了解數(shù)字技術(shù)背景下評估方法的創(chuàng)新思路,擴大知識視野,提升專業(yè)技能。學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估方法不僅需要掌握相關(guān)的理論知識,還需要具備一定的實踐經(jīng)驗和技能。通過分析和理解案例,培養(yǎng)理論聯(lián)系實際的能力。資產(chǎn)評估涉及對不同方法的選擇和應(yīng)用,通過學(xué)習(xí)培養(yǎng)科學(xué)理性的選擇能力和客觀公正的判斷能力。結(jié)構(gòu)框架資產(chǎn)評估的基本方法市場法市場法的基本含義市場法的基本前提市場法的基本程序具體評估方法對市場法的評價收益法收益法的基本含義收益法的適用前提收益法的具體步驟收益法的基本參數(shù)對收益法的評價成本法成本法的基本含義成本法的使用前提成本法的具體步驟成本法的基本參數(shù)對成本法的評價資產(chǎn)評估方法的選擇和改進市場法

第一節(jié)第一節(jié)市場法1.市場法：市場法是通過將評估對象與可比參照物進行比較,以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。2.市場法的基本前提：①有一個活躍的公開市場②公開市場上有可比的資產(chǎn)及其交易活動?？杀刃泽w現(xiàn)在以下幾個方面：參照物與評估對象在權(quán)益狀況上一致或處于具備可調(diào)整條件；參照物與評估對象在實體、功能、用途等影響價值的主要因素方面具有可比性；參照物與評估對象面臨的市場條件具有一致性或可比性，包括市場政策條件、市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；參照物的成交時間或價值體現(xiàn)時間與評估基準(zhǔn)日的間隔時間應(yīng)盡可能短，或應(yīng)在一個適度的時間范圍內(nèi)，同時，時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。第一節(jié)市場法3.市場法的具體步驟收集參照物及其相關(guān)信息資料評估實踐中，通常是在眾多與評估對象相似的交易案例或?qū)嵗羞x擇三個以上具有典型性的作為比較、測算的參照物。確定可比較參照物和比較參數(shù)體系資產(chǎn)的功能或效用資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量市場條件交易條件指標(biāo)對比與量化差異根據(jù)前面選定的比較參數(shù)體系，在參照物及評估對象之間進行參數(shù)指標(biāo)的比較，并將兩者的差異進行量化。調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異市場法以參照物的成交價格作為評定、估算評估對象價值的基礎(chǔ)，對所選定的比較參數(shù)體系中的各差異因素進行分析比較，通過多形式的量化途徑形成對價值的調(diào)整結(jié)果。綜合分析確定評估結(jié)果如果參照物可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，則可以采用算術(shù)平均或加權(quán)平均法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。12345第一節(jié)市場法4.市場法中的具體評估方法市場法直接比較法現(xiàn)行市價法市價折扣法成本市價法功能價值類比法物價指數(shù)法成新率價格調(diào)整法市場售價類比法價值比率法間接比較法第一節(jié)市場法直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干特征與參照物的對應(yīng)特征直接進行比較，得到兩者的特征修正系數(shù)或特征差異，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進行修正從而得到評估對象價值的方法。其基本計算公式為：評估對象價值=參照物成交價格×特征修正系數(shù)1×特征修正系數(shù)2×特征修正系數(shù)n評估對象價值=參照物成交價格±特征差額1±特征差額2±特征差額n直接比較法通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高第一節(jié)市場法直接比較法①現(xiàn)行市價法當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格時，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。②市價折扣法市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在市場上交易活躍程度、銷售條件、銷售方式等方面的差異,按照資產(chǎn)評估專業(yè)人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定,設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。評估對象價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)③成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本與市場價格或價值體現(xiàn)之間的比率關(guān)系來計算評估對象價值的方法。評估對象價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物市場價格/參照物現(xiàn)行合理成本）第一節(jié)市場法

第一節(jié)市場法直接比較法⑤物價指數(shù)法基于參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔引起的價格變動對資產(chǎn)價值的影響，以參照物成交價格為基礎(chǔ)，利用物價變動指數(shù)(價格指數(shù))調(diào)整參照物成交價格從而得到評估對象價值的方法。【例2-3】某房地產(chǎn)在2021年年初購置,與其相鄰且各條件均與之相同的房地產(chǎn)于2021年4月底出售,成交價格為200萬元。經(jīng)統(tǒng)計,該地區(qū)同類房地產(chǎn)平均價格2021年1—7月環(huán)比物價指數(shù)分別為:98%,97%,102%,105%,101%,103%,101%。因此,待估房地產(chǎn)于2021年7月31日的評估值為:

答：200×101%×103%×101%=210.14(萬元)

第一節(jié)市場法直接比較法⑥成新率價格調(diào)整法成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間僅存在新舊程度上的差異，通過成新率對比調(diào)整估算出評估對象的價值。評估對象價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率其中，資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）第一節(jié)市場法直接比較法⑦市場售價類比法市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異對成交價格形成的影響，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。評估對象價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值或評估對象價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×?xí)r間差異修正系數(shù)……×交易情況差異修正系數(shù)⑧價值比率法價值比率法是以參照物(企業(yè))的價值比率作為調(diào)整手段，以此比率與評估對象(企業(yè))的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)(如利潤、息稅前利潤、銷售收入)相乘估算評估對象(企業(yè))價值的方法。該方法主要適用于企業(yè)價值評估。評估對象價值=評估對象相關(guān)財務(wù)指標(biāo)×參照物價值比率第一節(jié)市場法間接比較法

間接比較法通常利用國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)作為基礎(chǔ)，分別將評估對象和參照物進行對比打分，從而得到評估對象和參照物各自的分數(shù)，再利用參照物的市場交易價格以及評估對象的分數(shù)和參照物的分數(shù)比率，得到評估對象價值。

第一節(jié)市場法5.對市場法的評價目前資產(chǎn)評估的重要方法之一市場法容易理解且具有一定的客觀性,在經(jīng)濟較為發(fā)達、市場對價值認知比較理性的情況下,該方法具有明顯的優(yōu)勢。市場法存在一定的局限性,主要體現(xiàn)在：一，容易被誤用；

二、價值影響因素難以考慮周全。

收益法

第二節(jié)第二節(jié)收益法1.收益法的基本含義：收益法是將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn),以確定其價值的各種評估方法的總稱。一般來說，收益規(guī)模與價值高低正相關(guān);風(fēng)險大小與價值量負相關(guān)。2.收益法的基本前提：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并用貨幣計量。資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并用貨幣計量。第二節(jié)收益法3.收益法的具體步驟1收集并分析驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料2分析測算評估對象未來的預(yù)期收益，包括收入、成本、費用等3根據(jù)經(jīng)營或取得收益的條件,分析確定評估對象預(yù)期收益的持續(xù)時間4確定折現(xiàn)率或資本化率5用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值6分析確定評估結(jié)果第二節(jié)收益法4.收益法的基本參數(shù)①預(yù)期收益額：根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)收益是指資產(chǎn)在正常使用情況下所獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體所有的經(jīng)濟收益的數(shù)額。預(yù)期收益,而不是歷史收益或現(xiàn)時收益。是資產(chǎn)的客觀收益,而不一定是個別擁有者使用資產(chǎn)實際獲得的收益。凈利潤與凈現(xiàn)金流量都屬于稅后凈收益，都是資產(chǎn)持有者的收益，在收益法中普遍采用。兩者的差異在于確定的原則不同，凈利潤是按權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的，凈現(xiàn)金流量是按收付實現(xiàn)制確定的。如果不考慮應(yīng)收應(yīng)付款，兩者之間的關(guān)系可以簡單表述為：

凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊/攤銷-追加投資從資產(chǎn)評估的角度看，凈現(xiàn)金流量更適宜作為預(yù)期收益指標(biāo)。第二節(jié)收益法5.收益法的基本參數(shù)②折現(xiàn)率：折現(xiàn)率是一種期望投資收益率，是將預(yù)期的未來收益折算為當(dāng)期價值的特定比率。

折現(xiàn)率與資本化率在本質(zhì)上并無多大區(qū)別，都是將未來的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限的預(yù)期收益（收入流)折算成現(xiàn)值的比率，資本化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益（年金）轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率。在內(nèi)涵上，折現(xiàn)率與資本化率略有區(qū)別。折現(xiàn)率可視為投資中對收益流要求的收益率，需考慮投資的機會成本和收益的不確定性，因此一般由無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險報酬率組成，前者通常由政府債券的利率決定，后者取決于特定資產(chǎn)的風(fēng)險狀況。資本化率除了反映無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率，還反映資產(chǎn)收益的長期增長前景。第二節(jié)收益法

第二節(jié)收益法加和法：加和法首先求取無風(fēng)險報酬率與風(fēng)險報酬率兩部分的數(shù)值,然后相加得到折現(xiàn)率。無風(fēng)險報酬率通常采用與評估對象的預(yù)期收益期間相匹配的國債到期收益率風(fēng)險報酬率反映兩種風(fēng)險:一是與市場相關(guān)的風(fēng)險;二是與被評估資產(chǎn)相關(guān)的特定風(fēng)險。

第二節(jié)收益法

深度思考：β系數(shù)可以衡量企業(yè)經(jīng)營的波動嗎?折現(xiàn)率本質(zhì)上是一種期望的投資收益率。采用資本資產(chǎn)定價模型時,β系數(shù)用對應(yīng)股票價格的波動來衡量資產(chǎn)的收益波動。那么,它可以衡量企業(yè)經(jīng)營的波動嗎?

第二節(jié)收益法加權(quán)平均資本成本法

加權(quán)平均資本成本法是以企業(yè)的各種資本在企業(yè)全部資本中占的比重為權(quán)數(shù),對投入企業(yè)的權(quán)益資本和付息債務(wù)資金的資本成本加權(quán)平均計算出來的資本總成本,其計算公式為：第二節(jié)收益法市場法市場法是通過尋找與被評估資產(chǎn)相似的資產(chǎn)的市場價格以及該資產(chǎn)的收益來倒求折現(xiàn)率,其計算公式為:

第二節(jié)收益法5.收益法的基本參數(shù)③收益期：收益期是指資產(chǎn)具有盈利能力并產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的持續(xù)時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能、資產(chǎn)未來的盈利能力、資產(chǎn)損耗情況及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以確定。收益期分為有限期和無限期。第二節(jié)收益法4.收益法中的主要技術(shù)方法

收益法實際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。其分類多種多樣，可以如下分：①根據(jù)評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況，可以分為有限期的評估方法和無限期的評估方法②根據(jù)評估對象預(yù)期收益的情況，可以分為等額收益評估方法、非等額收益評估方法等。收益法的基本計算公式為：

第二節(jié)收益法凈收益不變①在收益年期無限，凈收益每年不變，r大于零，各因素不變的情形下，有以下計算公式：②在收益年期有限為n，凈收益每年不變，r大于零的情形下，有以下計算公式③在收益年期有限為n，凈收益每年不變，r等于零的情形下，有以下計算公式

第二節(jié)收益法凈收益在若干年后保持不變①在收益年期無限，凈收益在n年(含第n年)以前有變化、在n年(不含第n年)以后保持不變，r大于零的情形下，有以下計算公式：②在收益年期有限為n，凈收益在t年(含第t年)以前有變化、在t年(不含第t年)以后保持不變，r大于零的情形下，有以下計算公式：③已知未來n年資產(chǎn)價格為Pn，凈收益在n年(含第n年)以前保持不變，r大于零的情形下，有以下計算公式：

第二節(jié)收益法【例2-4】某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來5年的收益分別是20萬元、25萬元、28萬元、25萬元和28萬元。假定從第6年開始，以后各年凈收益均為25萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)永續(xù)經(jīng)營以及可獲得40年收益條件下的評估價值。答：①永續(xù)經(jīng)營(收益年期無限)條件下的評估過程首先，確定未來5年收益的現(xiàn)值。第二節(jié)收益法【例2-4】其次，將第6年以后的收益進行資本化處理，即： 25/10%=250萬元最后，確定該企業(yè)評估價值： 94.34+250×0.6209=249.57萬元②可獲得40年收益條件下的評估過程第二節(jié)收益法6.對收益法的評價當(dāng)前評估實務(wù)中使用最為廣泛的方法收益法從盈利能力角度來確定資產(chǎn)的價值,較適用于那些成本費用與其盈利能力不對稱、成本費用無法或難以準(zhǔn)確計算的資產(chǎn),比如無形資產(chǎn)、企業(yè)整體價值等。收益法的運用具有一定的前提條件和局限性:首先,對于沒有潛在收益或潛在收益無法用貨幣計量,以及風(fēng)險難以衡量的資產(chǎn),無法使用收益法。其次,收益法的運用需要一定的市場條件。在證券市場不完善的情況下,市場對于企業(yè)風(fēng)險的判斷可能會與真實情況產(chǎn)生差異,從而難以使用證券市場所測算的β系數(shù)來代替企業(yè)相對于市場的實際風(fēng)險。最后,雖然理論上收益法的計算公式比較完美,但不論是收益期限和預(yù)期收益的預(yù)測,還是折現(xiàn)率的計算,都需要評估專業(yè)人員進行一定程度上的專業(yè)判斷,會存在專業(yè)判斷誤差。

成本法

第三節(jié)第三節(jié)成本法1.成本法定義：是指通過估測被評估資產(chǎn)的重置價值(也稱重置成本)，以及被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將貶值從重置價值中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

成本法的計算公式為：資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置價值-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟型貶值第三節(jié)成本法2.成本法的基本前提：①被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。②被評估資產(chǎn)能夠通過重置途徑獲得,否則,從重置或者重建的角度計算其成本就不具有理論上和現(xiàn)實上的意義。③評估對象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。成本法需要收集大量與被評估資產(chǎn)相關(guān)的歷史數(shù)據(jù)資料,以估算被評估資產(chǎn)的取得成本及使用情況。如果缺乏必要的歷史資料,評估專業(yè)人員很難按照成本法評估資產(chǎn)的價值。第三節(jié)成本法3.成本法的具體步驟資產(chǎn)評估專業(yè)人員運用成本法對評估對象進行評估時,應(yīng)當(dāng)遵循以下步驟:(1)確定評估對象,并估算重置成本;(2)確定評估對象的使用年限;(3)測算評估對象的各項損耗或貶值額;(4)測算評估對象的價值

第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

通過成本法評估資產(chǎn)的價值不可避免地要涉及被評估資產(chǎn)的重置價值、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值四大因素。成本法重置價值重置核算法功能價值類比法物價指數(shù)法實體性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費用法功能性貶值經(jīng)濟性貶值間接計算法直接計算法統(tǒng)計分析法第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

重置價值①重置核算法重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，按資產(chǎn)的成本、費用構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置價值。類型：購買型、自建型第三節(jié)成本法【例2-5】重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺15萬元，運雜費3000元，直接安裝成本3000元，其中原材料2000元，人工成本1000元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為直接安裝成本中人工成本的1.5倍，該機器設(shè)備重置成本為：直接成本=150,000+3,000+3,000=156,000元間接成本=1,000×1.5=1,500元重置價值=156,000+1,500=157,500元第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法②功能價值類比法功能價值類比法也稱功能系數(shù)法、類比估價法，是指由于無法直接獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格，就利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價格或重置價值的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置價值，以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置價值的技術(shù)方法。③物價指數(shù)法物價指數(shù)法也稱價格指數(shù)法。重置價值=資產(chǎn)的賬面原值×價格指數(shù)或重置價值=資產(chǎn)的賬面原值×(1+物價變動指數(shù))價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法③物價指數(shù)法物價指數(shù)法與重置核算法是重置價值估算較常用的方法，但二者具有明顯的區(qū)別：物價指數(shù)法估算的重置價值僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置價值；而重置核算法既考慮了價格變動因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置價值和更新重置價值。物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法④統(tǒng)計分析法步驟：在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值類比法、價格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置價值。依據(jù)分類抽樣估算的資產(chǎn)重置價值與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。 K=R’/R根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置價值

被評估資產(chǎn)重置價值=某類抽樣資產(chǎn)的賬面歷史成本×K第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

實體性貶值資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的物理性能損耗或下降而引起的價值損失。資產(chǎn)的實體性貶值通常采用相對數(shù)計量，即實體性貶值率。

實體性貶值率=資產(chǎn)實體性貶值/資產(chǎn)重置價值①觀察法是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員，通過對資產(chǎn)實體各主要部位的觀察以及儀器測量等方式進行技術(shù)鑒定，綜合分析資產(chǎn)的多種因素，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。資產(chǎn)實體性貶值=重置價值×實體性貶值率或資產(chǎn)實體性貶值=重置價值×(1-實體性成新率)第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

實體性貶值②使用年限法利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值率(程度)，進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。資產(chǎn)實體性貶值=(重置成本-預(yù)計殘值)×資產(chǎn)實體性貶值率=(重置成本-預(yù)計殘值)×(實際已使用年限÷總使用年限)實體性貶值率=實際已使用年限÷總使用年限由于受資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。計算公式為：實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

實體性貶值②使用年限法資產(chǎn)利用率=截至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計實際利用時間÷截至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計法定利用時間×100%當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示資產(chǎn)開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

實體性貶值②使用年限法【例2-8】某資產(chǎn)2012年2月購進，2022年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)可知，正常使用情況下，該資產(chǎn)每天應(yīng)工作8小時，而該資產(chǎn)實際每天工作5小時。由此可以計算資產(chǎn)利用率為：資產(chǎn)利用率=10×360×5÷(10×360×8)×100%=62.5%由此可確定其實際已使用年限為6.25年。使用年限法是一種應(yīng)用較為廣泛的評估技術(shù)，在資產(chǎn)評估實際工作中，評估人員還可以利用使用年限法的原理，利用許多指標(biāo)評估資產(chǎn)的實體性貶值。對于更新改造問題，一般采取加權(quán)法來確定資產(chǎn)的實體性貶值。需要注意的是，這里所涉及的成本可以是原始成本，也可以是重置價值。第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

實體性貶值③修復(fù)費用法這種方法假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實體性損耗可以通過修理或更換損壞部分得到補償，利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額直接估算資產(chǎn)的實體性貶值?！纠?-9】公司于3年前購買了一臺電腦，交易價格為1萬元。目前，該型號的電腦全新狀態(tài)下市場價值為5000元。由于使用不當(dāng)，該電腦光驅(qū)已損壞。更換光驅(qū)需要1000元。假設(shè)該電腦的經(jīng)濟壽命為5年，電腦整體的殘值率為10%，光驅(qū)的殘值率為5%。試估算該電腦當(dāng)前的市場價值。答案見書本第三節(jié)成本法

第三節(jié)成本法

第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

經(jīng)濟性貶值【例2-11】某被評估生產(chǎn)線尚可使用3年，原設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)30000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少10000臺左右，每臺產(chǎn)品凈利潤100元，企業(yè)所在行業(yè)的投資收益率為10%，所得稅稅率為33%，計算其經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值。第三節(jié)成本法

第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

綜合成新率的計算方法在資產(chǎn)評估實踐中，對于成新率的計算一般多采用綜合成新率，并采用以下公式進行評估。評估價值=（重置價值-殘值）×綜合成新率+殘值綜合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%其中，年限成新率年限成新率=（經(jīng)濟壽命-已使用年限）/經(jīng)濟壽命×100%勘查成新率：是評估師通過現(xiàn)場勘察，查閱資產(chǎn)的歷史資料，向操作人員詢問資產(chǎn)的使用情況、消耗程度、維修保養(yǎng)情況等，對所獲得信息進行分析后綜合確定的貶值率。

第三節(jié)成本法4.成本法中各主要參數(shù)及評估方法

需要說明的是，綜合成新率方法僅考慮貶值方法中的三項重要因素，是實務(wù)中經(jīng)驗總結(jié)和工作效率平衡的結(jié)果。但是，對于外部因素影響導(dǎo)致設(shè)備閑置或相對閑置的部分，也要考慮經(jīng)濟性貶值因素；對于存在超額投資成本或超額運營成本的資產(chǎn)，也應(yīng)當(dāng)考慮與其對應(yīng)的經(jīng)濟性貶值和功能性貶值因素。第三節(jié)成本法【例2-12】被評估資產(chǎn)為一臺機床,該機床啟用日期為2018年12月31日,評估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。該機床至評估基準(zhǔn)日已經(jīng)使用5年,經(jīng)濟壽命為15年,剩余使用年限為10年。通過專家打分的方法,該機床的勘察成新率為70%,計算其綜合成新率。

年限成新率=(經(jīng)濟壽命-已使用年限)/經(jīng)濟壽命×100% =(15-5)/15×100%=66.67%

綜合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%=66.67%×40%+70%×60%=68.67%

第三節(jié)成本法5.對成本法的評價成本法是資產(chǎn)評估中最為基礎(chǔ)的評估方法,它基于成本價值論,充分考慮了資產(chǎn)在購置過程中的耗費,評估結(jié)果能反映市場對于獲得某單項資產(chǎn)愿意付出資金的平均水平。在無法預(yù)測資產(chǎn)未來收益和市場交易活動不頻繁的情況下,成本法給出了比較客觀和可行的測算思路和方法。但由于成本法不是從未來收益的角度反映資產(chǎn)真實能為其投資者或所有者帶來的價值,其運用存在一定的局限性：

一方面,當(dāng)資產(chǎn)的未來收益與成本之間沒有直接和必然的聯(lián)系時,成本法無法為投資者提供客觀的價值參考,比如無形資產(chǎn)。

另一方面,整體性資產(chǎn)由單項資產(chǎn)構(gòu)成,但不是單項資產(chǎn)的簡單加總,成本法的評估思路無法反映整體資產(chǎn)的獲利能力。評估方法的選擇與改進

第四節(jié)第四節(jié)評估方法的選擇與改進1.評估方法之間的關(guān)系雖然各方法從不同的路徑實現(xiàn)對資產(chǎn)價值的客觀反映，但究其內(nèi)涵，構(gòu)成資產(chǎn)評估方法體系的各種評估方法之間既存在內(nèi)在聯(lián)系，又各具特點。評估方法之間的聯(lián)系從理論上看,對特定的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟行為下的同一資產(chǎn)進行評估時,如果市場條件和狀態(tài)相同,則最終的評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是趨同的；各評估方法體現(xiàn)了實現(xiàn)評估目的的不同手段；正是評估的基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系，而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)并做相互驗證提供了理論依據(jù)。第四節(jié)評估方法的選擇與改進資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別各種評估方法的原理、理論依據(jù)和適用性各不相同,從不同角度揭示資產(chǎn)的價值。市場法是通過與參照物比較獲得評估對象的價值收益法是根據(jù)評估對象的預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價值成本法是按照資產(chǎn)的再取得途徑估算評估對象的價值

第四節(jié)評估方法的選擇與改進2.評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇，要滿足評估的特定目的、資產(chǎn)價值類型、評估市場條件，以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的需要。評估人員恰當(dāng)選擇評估方法，既包含對評估方法是否適合、直接、有效且具有風(fēng)險防范能力的判斷，也包括評估目的、評估條件和評估價值類型等對評估方法選擇的約束。當(dāng)采用兩種以上評估方法時,資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對采用各種方法評估形成的初步結(jié)論進行比較,對所使用評估資料、數(shù)據(jù)、參數(shù)的數(shù)量和質(zhì)量等進行分析,在此基礎(chǔ)上,分析不同方法評估結(jié)論的合理性以及不同方法評估結(jié)論差異的原因,綜合考慮評估目的、價值類型、評估對象現(xiàn)實狀況等因素,最終形成合理的評估結(jié)論。第四節(jié)評估方法的選擇與改進名稱市場法收益法成本法含義市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法是指將各種貶值從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。基本要素參照物成交價格1.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；2.折現(xiàn)率或資本化率；3.被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。1.資產(chǎn)的重置成本2.資產(chǎn)的實體性貶值3.資產(chǎn)的功能性貶值4.資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值基本前提1.有活躍的公開市場；2.公開市場上有可比的資產(chǎn)及其交易活動。1.被評估資產(chǎn)或所涉及的評估對象可持續(xù)使用或持續(xù)經(jīng)營；2.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可預(yù)測并用貨幣計量；3.資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可預(yù)測；4.資產(chǎn)擁有者為獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可預(yù)測。1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；3.形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。評價利用市場法可以直接評估單項資產(chǎn)的價值，適用于估測評估標(biāo)的與參照物之間某種差異的調(diào)整系數(shù)或調(diào)整值，但是市場法中的具體方法的使用必須滿足最基本的前提條件。適宜于那些形成資產(chǎn)的成本費用與其盈利能力不對稱，以及成本費用無法或難以準(zhǔn)確計算的資產(chǎn)。收益法的局限性：1.收益法的應(yīng)用需具備一定的前提條件；2.收益法的操作含有較大的主觀性。成本法主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。對于非繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)，如果運用成本法進行評估，需對成本法的基本要素做必要的調(diào)整。第四節(jié)評估方法的選擇與改進評估方法選擇的披露要求

資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該在資產(chǎn)評估報告中對資產(chǎn)評估方法的選擇及其理由進行披露。因適用性受限而選擇一種評估方法的,應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報告中披露其他基本評估方法不適用的原因;因操作條件受限而選擇一種評估方法的,應(yīng)當(dāng)對所受的操作條件限制進行分析、說明和披露。在持續(xù)經(jīng)營前提下,原則上應(yīng)當(dāng)采用兩種以上方法進行評估。除被評估企業(yè)不滿足其中某兩種方法的適用條件外,應(yīng)合理采用兩種或兩種以上方法進行評估。如果只采用了一種評估方法,應(yīng)當(dāng)有充分依據(jù)并詳細論證不能采用其他方法進行評估的理由。

第四節(jié)評估方法的選擇與改進3.評估方法的改進與創(chuàng)新新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與評估方法新的資產(chǎn)類型與評估方法新一代數(shù)字技術(shù)與評估方法

思考題1.市場法、收益法和成本法各自的適用條件、優(yōu)點和局限性是什么?2.收益法有哪些主要參數(shù)?折現(xiàn)率的概念是什么?3.資產(chǎn)評估中的重置成本和會計中的重置成本有什么關(guān)系?更新重置價值和復(fù)原重置價值有什么區(qū)別?4.各種資產(chǎn)評估方法之間有哪些聯(lián)系和區(qū)別?如何正確選擇資產(chǎn)評估方法?5.請簡要闡述以云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈、人工智能等為代表的新一代數(shù)字技術(shù)的迅猛發(fā)展對資產(chǎn)評估方法產(chǎn)生的影響。

計算題1.甲企業(yè)為生產(chǎn)型企業(yè),其打算并購乙企業(yè)的兩個廠房A廠房和B廠房,經(jīng)了解: ①A廠房每年生產(chǎn)能力為150噸,該類廠房行業(yè)參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為180噸,評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為1000萬元。經(jīng)調(diào)查分析確定,A廠房價值與其功能呈線性關(guān)系。

②與B廠房同類的房地產(chǎn)2021年上半年各月月末的價格同2020年年底相比,分別上漲了2.5%、3.8%、3.2%、4.5%、4.0%和5.4%,行業(yè)參照資產(chǎn)在2021年3月底成交價格是1500萬元,評估日是2021年6月30日。

請根據(jù)上述資料計算A廠房和B廠房的評估價值計算題2.某收益性資產(chǎn)效益一直良好,經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測,評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元,以后每年遞增10萬元,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,收益期為20年,該資產(chǎn)的評估價值為多少萬元?計算題3.甲資產(chǎn)評估機構(gòu)接受乙公司委托,對某一項目組進行價值評估,雙方確定采用收益法進行評估,有關(guān)資料如下:

①企業(yè)所得稅稅率為25%;

②未來3年該資產(chǎn)的預(yù)期稅前利潤分別為2000萬元、2100萬元、2150萬元,從第4年開始預(yù)計2200萬元左右;該項目組中資產(chǎn)預(yù)計壽命均為10年,每年計提折舊400萬元,項目壽命以資產(chǎn)為準(zhǔn),項目結(jié)束時,沒有殘值;

③本項目組初始投資30000萬元,其中付息負債占30%,付息負債利息率為6%;

④據(jù)調(diào)查,評估時市場平均收益率為10%,無風(fēng)險報酬率為4%,風(fēng)險系數(shù)為1.5。請根據(jù)上述資料,計算該項收益性資產(chǎn)的評估值。

計算題4.被評估對象為甲公司的生產(chǎn)線A,該生產(chǎn)線生產(chǎn)能力為每年18000臺產(chǎn)品,因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,在未來可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計要減少5000臺左右,每臺產(chǎn)品損失利潤150元,該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%,所得稅稅率為25%,假定規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.4。請根據(jù)上述資料,判斷該機器設(shè)備產(chǎn)生的是哪類貶值,并計算該機器設(shè)備的貶值額。

計算題5.某企業(yè)擬將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資,需要對資產(chǎn)進行評估。