0

第一章項(xiàng)目分析....................................................................0

U項(xiàng)目概況...................................................................0

1.1.1項(xiàng)目基本情況........................................................0

1.1.2項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境........................................................1

1.1.3項(xiàng)目目標(biāo)............................................................2

1.2項(xiàng)目總平面圖見附圖（圖1—2總平面圖）...................................3

1.3項(xiàng)目管理的特點(diǎn)和難點(diǎn).....................................................3

1.4建設(shè)方式及進(jìn)度安排.......................................................3

第二章項(xiàng)目的范圍劃分和組織結(jié)構(gòu)...................................................5

2.1項(xiàng)目總平面圖與各標(biāo)段項(xiàng)目平面圖。見附圖..................................5

2.2總承包商施工范圍劃分.....................................................5

2.2.1劃分原則............................................................5

2.2.2劃分方案............................................................5

2.3建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解...................................................6

2.4整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中各單位的組織架構(gòu)、職責(zé)及管理關(guān)系。...................7

2.5業(yè)主方管理的組織結(jié)構(gòu).....................................................7

2.6項(xiàng)目實(shí)施主體選攔與控制...................................................8

2.6.1監(jiān)理公司............................................................8

2.6.3勘察設(shè)計(jì)公司.......................................................10

第三章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃投資估算融資方案.............................................10

3.1項(xiàng)目投資方案.............................................................10

3.2項(xiàng)目投資估算.............................................................12

3.3資金籌措、投資1-劃及借款利息............................................13

3.4投資風(fēng)險(xiǎn)分析.............................................................14

3.4.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型..............................................14

3.4.2該項(xiàng)目的土要風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避措施........................................15

第四章項(xiàng)目實(shí)施過程中的控制......................................................15

4.1進(jìn)度控制.................................................................15

4.1.1進(jìn)度控制的目的.....................................................15

4.1.2進(jìn)度控制方案的編制................................................16

4.1.3工程進(jìn)度的檢查.....................................................16

4.1.4進(jìn)度偏差原因的分析................................................17

4.1.5工程進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整................................................18

4.2質(zhì)量控制.................................................................18

4.2.1投資決策階段質(zhì)量控制..............................................18

4.2.2設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制................................................19

4.2.3工程項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制.......................................20

4.3成本控制.................................................................21

4.3.1項(xiàng)目策劃階段的成本控制............................................21

432項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制.............................................22

4.3.3發(fā)包、施工階段的成本控制..........................................22

4.3.4項(xiàng)目銷售階段的成本控制............................................23

4.4合同管理.................................................................23

1

4.4.1合同管理的任務(wù).....................................................23

4.4.2合同管理的內(nèi)容和方法..............................................24

4.4.3招投標(biāo)管理.........................................................24

4.5安全管理.................................................................25

4.5.1安全管理六項(xiàng)基本原則..............................................25

4.5.2安全檢查...........................................................26

4.6組織協(xié)調(diào).................................................................26

4.6.1與監(jiān)理單位之間的組織協(xié)調(diào)..........................................26

4.6.2與設(shè)計(jì)單位之間的組織協(xié)調(diào)..........................................27

4.6.3與承包單位之間的組織協(xié)調(diào)..........................................27

4.6.4與材料供應(yīng)商之間的組織協(xié)調(diào).......................................27

4.6.5與開發(fā)區(qū)政府主管部門及公共事業(yè)管理部門之間的組織協(xié)調(diào)............27

編號(hào)：

時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第。頁共31頁

第一章項(xiàng)目分析

1.1項(xiàng)目概況

LL1項(xiàng)目基本情況

“美臨湖畔”項(xiàng)目位于xx市新行政區(qū)，直接面向白龜山風(fēng)景旅游區(qū)，南臨

緯一路，東臨公務(wù)員小區(qū)（翠湖苑）。“美臨湖畔”項(xiàng)目規(guī)劃用地面積96037.EM?,

總建筑面積45936.3M2,?期工程總建筑面積22728.5M2,二期工程總

建筑面積23207.8M\住宅建筑面積29044.8ma,商業(yè)及配套建筑面積16891.5

容積率47.8%,綠地率43.2%。項(xiàng)目建設(shè)有住宅和商業(yè)，住宅為產(chǎn)權(quán)式公寓

和別墅，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善合理，幽雅的園區(qū)環(huán)境，

專業(yè)的物業(yè)管理，而且傍依白龜山自然風(fēng)景區(qū)，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)。

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

編號(hào)名稱指標(biāo)

1總征地面積96037.8M2

2總建筑面積45936.3M之

2.1一期工程22728.5M2

2.1.1產(chǎn)權(quán)式公寓3948.8M2

2.1.2別嬖9440.7M2

2.1.3中心會(huì)館9339M2

2.2二期工程23207.8M2

2.2.1產(chǎn)權(quán)式公寓10606.4M2

2.2.2別墅5048.9M2

2.2.3產(chǎn)權(quán)式酒店7552.5M2

3容積率0.478

4建筑密度18.1%

第0頁共31頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第2頁共31頁

原。東經(jīng)113.29度，北緯33.75度。全境西高東低，呈階梯狀遞降，海拔最高

2153米，最低68.5米；東西長150公里，南北寬140公里，平頂山市自然環(huán)境

優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，無霜期長，

適宜多種農(nóng)作物和動(dòng)植物的生長。

2.勘察場地屬中硬場地土，II類建筑場地，屬對(duì)建筑抗震有利地段。

勘察場地僅在上部填土層和二層局部所夾的薄層粉土中賦存有極少量上層

滯水，該地下水對(duì)混凝土具有微腐蝕性。

根據(jù)2001年中國地震區(qū)劃圖，本地區(qū)基本地震烈度為6度。

1）能源供應(yīng)

供電：從場外配電室或變壓器引入一路220V/380V電源

供水：自來水供水管徑為150mm。

1.1.3項(xiàng)目目標(biāo)

（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境

和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適

應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花

園。

（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水

平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。

（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具

有良好的空間布局形態(tài)

（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要

的環(huán)境功能。

第2頁共31頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第3頁共31頁

1.2項(xiàng)目總平面圖見附圖（圖1—2總平面圖）

1.3項(xiàng)目管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)

I）建筑規(guī)劃以弧形組團(tuán)為主，建筑總平面定位放線困難，也增加施工場地

規(guī)劃的難度。

2）項(xiàng)目工作量大，全部70個(gè)單體建筑物，江包括室外道路、管線、景觀綠

化整個(gè)施工工期為個(gè)月，工程量大，時(shí)間緊。

3）建筑物業(yè)形態(tài)多樣，多層、小高層、人防地下車庫并存，工程管理難度

大。

1.4建設(shè)方式及進(jìn)度安排

I、開發(fā)計(jì)劃擬定的原則

①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)

計(jì)劃時(shí)，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對(duì)接時(shí)機(jī)與

購買力適應(yīng)，以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。

②本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)48986.67萬元人民幣,從平頂山市的發(fā)育及區(qū)域購

買力，以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時(shí)間為3年，其中銷售期

為2年。

③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了

利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

2、建設(shè)方式。

采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的

工期、成本和質(zhì)量。

3、進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用三年分二期進(jìn)行（見表：l-4-l）

根據(jù)平頂山市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要

分段工程進(jìn)度周期如下：

A項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：

第3頁共31頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第4頁共31頁

4個(gè)月

B住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：26個(gè)月

C室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：22個(gè)月

4、項(xiàng)目周期設(shè)定

①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此

時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始口。

②根據(jù)該市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分

段工程進(jìn)度周期如下：

③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，從項(xiàng)目基地較成熟

的陽西路漸次向西推進(jìn)，按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏，間隔六個(gè)

月（一季左右）的動(dòng)工時(shí)間，形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。

5、分段周期設(shè)定

①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)，設(shè)此時(shí)間

為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。②開發(fā)計(jì)劃安排③根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、

各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定見附表。（表1—4—1

進(jìn)度計(jì)劃橫道圖（以季度為單位））

第4頁共31頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第5頁共31頁

第二章項(xiàng)目的范圍劃分和組織結(jié)構(gòu)

2.1項(xiàng)目總平面圖與各標(biāo)段項(xiàng)目平面圖。見附圖

2.2總承包商施工范圍劃分

2.2.1劃分原則

1、劃分為2—3個(gè)標(biāo)段，以利于施工中對(duì)總包單位評(píng)比，產(chǎn)生良性競爭。

2、物業(yè)類型相近以利于總包單位合理安排人、材、機(jī)及流水施工。

3、場地集中，便于施工。

4、有利于工程管理驗(yàn)收備案等工作。

2.2.2劃分方案

根據(jù)以上原則，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及招標(biāo)小組討論，確認(rèn)按以下方案進(jìn)行總包招

標(biāo)：

工程按場地劃分，分為兩期即兩個(gè)標(biāo)段，具體標(biāo)段劃分見下表：

建筑一覽表

標(biāo)段劃分類型編號(hào)戶數(shù)每戶建筑面積總建筑面積

A型3262.3M21993.6Mz

產(chǎn)權(quán)式公寓

B型3261.1M21955.2M2

一期工程A型3305.8M2917.4M2

別墅B型8226.5M21812M2

C型11262.5M22887.5M2

第5頁共31頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第6頁共31頁

D型6278.1M21668.6M2

F型8269.4M22155.2M2

中心會(huì)館9339M

A型3262.3M21993.6M2

產(chǎn)權(quán)式公寓B型4861.1M22932.8M2

二期工程C型8071M25680M2

別墅D型13278.1M23615.3M2

E型7204.8M21433.6M2

產(chǎn)權(quán)式酒店51510.5M27552.5M2

2.3建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解

編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第7頁共31頁

圖2—3—1工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖

2.4整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中各單位的組織架構(gòu)、職責(zé)及管理關(guān)

系。

圖3—1項(xiàng)目機(jī)構(gòu)關(guān)系圖

項(xiàng)目具體的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理任務(wù)及材料供應(yīng)通過簽訂合同交由各承包商完

成：項(xiàng)目辦主要負(fù)責(zé)：

（1）建設(shè)資金的籌措與運(yùn)作以及日常財(cái)務(wù)工作，保證項(xiàng)目資金的有效使用，

負(fù)責(zé)成本控制工作。

協(xié)調(diào)各方關(guān)系，包括與各職能部門的關(guān)系以及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位等之間

的關(guān)系。并協(xié)助監(jiān)理公司進(jìn)行工程管理。

負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的營銷，即負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷人員的培訓(xùn)管理，對(duì)外宣傳包裝，制定

營銷計(jì)劃及實(shí)施，并負(fù)責(zé)對(duì)客戶的接洽活動(dòng)。

2.5業(yè)主方管理的組織結(jié)構(gòu)

為適應(yīng)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營，輔助經(jīng)理的統(tǒng)領(lǐng)工作。公司內(nèi)部的設(shè)置如圖2-2所

示。

各部門的T作安排:

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第8頁共31頁

（1）工程部。負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期工作的接洽，項(xiàng)目前期的可行性研究，前期經(jīng)濟(jì)評(píng)

價(jià)，項(xiàng)目的策劃，項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建，招投標(biāo)工作的開展。

（2）財(cái)務(wù)部。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金籌措及制定資金使用計(jì)劃，做好工程的各項(xiàng)財(cái)務(wù)

工作及成本預(yù)算，確保項(xiàng)目的造價(jià)控制。

（3）項(xiàng)目部。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的現(xiàn)場施工管理，項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度管理，

協(xié)調(diào)土建、安裝、給排水、電氣、景觀等各項(xiàng)施工隊(duì)的工作。

（4）辦公室。負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目的資料收集和管理，公司的文檔管理，人事管理，

后勤管理和辦公用品的采購。

（5）銷售部。負(fù)責(zé)指定項(xiàng)目的樓盤營銷計(jì)劃，具體的各項(xiàng)營銷措施，組織職業(yè)

顧問的培訓(xùn)及樓盤的銷售，同時(shí)負(fù)責(zé)與銷售有關(guān)的合同的管理工作。

2.6項(xiàng)目實(shí)施主體選擇與控制

2.6.1監(jiān)理公司

工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期中時(shí)間最長、工作任務(wù)最繁重、項(xiàng)

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編號(hào)：

時(shí)間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第9頁共31頁

目投資支出最多的一個(gè)階段，抓好這個(gè)階段的項(xiàng)目管理工作最為重要，所以選擇

一個(gè)好的監(jiān)理公司是非常必要的。

(1)選擇方式

根據(jù)我國有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的項(xiàng)目監(jiān)理單位通過招標(biāo)的方式來選擇和確定。

(2)選擇標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，該開發(fā)區(qū)項(xiàng)目總建筑面積為45936.3M2。為了更好的保證建

筑質(zhì)量，該項(xiàng)目擬選擇甲級(jí)工程監(jiān)理企業(yè)。具體選擇標(biāo)準(zhǔn)如下：

1)具有獨(dú)立法人資格并具有建設(shè)行政主管部門核發(fā)的工程監(jiān)理企業(yè)甲級(jí)資

質(zhì)證書。

2)可以委派到該項(xiàng)目的監(jiān)理工程師至少且至少6人且至少四人取得監(jiān)理工

程師注冊(cè)證書。

3)監(jiān)理公司信譽(yù)曳好，工作責(zé)任心高，工作原則性強(qiáng)。

4)工作業(yè)績豐碩：至少有五次監(jiān)理總價(jià)在一億元以上的建設(shè)項(xiàng)目，個(gè)項(xiàng)目

的質(zhì)量、成本和進(jìn)度符合業(yè)主要求。

2.6.2承包公司

(1)承包方式

本工程建設(shè)面積為大項(xiàng)目，根據(jù)要求整個(gè)項(xiàng)目分兩期完成，公司的自有資金

有限，無力同時(shí)償付太多的人、材、機(jī)的費(fèi)用，因此決定該項(xiàng)目各期項(xiàng)目都采用

總分包的承包方式?？偝邪毯筒牧瞎?yīng)商和材料供應(yīng)商由業(yè)主自定，分包商由

總承包商選擇，但應(yīng)經(jīng)過業(yè)主同意。

(2)選擇標(biāo)準(zhǔn)

1)具有獨(dú)立法人資格并具有建設(shè)行政主管部門核發(fā)的房屋建筑工程施工總

承包企業(yè)二級(jí)資質(zhì)證書。

2)有知名度的建沒施工單位，信譽(yù)良好。

3)以前所稱包過的工程有獲得建筑工程各種獎(jiǎng)項(xiàng)的企業(yè)優(yōu)先考慮。

第9頁共31頁

編號(hào)：

時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第1。頁共31頁

2.6.3勘察設(shè)計(jì)公司

(1)選擇方式

通過公開招標(biāo)競選的方式，選擇最佳勘察、設(shè)計(jì)單位，同時(shí)應(yīng)對(duì)其資質(zhì)、資

信的合法性、有效性進(jìn)行嚴(yán)格審查，并要求勘察設(shè)計(jì)單位均達(dá)到工程勘察、設(shè)計(jì)

企業(yè)甲級(jí)資質(zhì)。

(2)選擇標(biāo)準(zhǔn)

具有獨(dú)立法人資格并具有建設(shè)行政主管部門核發(fā)的工程勘察、設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)

證書。

勘察、設(shè)計(jì)公司必須具有50人以上專業(yè)設(shè)計(jì)人員，其中高級(jí)設(shè)計(jì)師10名以

上，這些設(shè)計(jì)人員必須持有從事規(guī)劃設(shè)計(jì)工作5年以上，且具備相應(yīng)的技術(shù)職稱

并持有行業(yè)主管部門頒發(fā)的崗位證書。

設(shè)計(jì)公司應(yīng)信譽(yù)優(yōu)良，未設(shè)計(jì)過不合格建筑。

人員素質(zhì)高，原則性強(qiáng)，了解城市地區(qū)地質(zhì)情況，能更合理地進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，

節(jié)約成本。

項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃投資估算融資方案

3.1項(xiàng)目投資方案

(-)投資組合方式

在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行

項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資(含貸款建設(shè)期利息)為27509.94萬元，整個(gè)建設(shè)

經(jīng)營期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用

投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可

相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。

本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，一是向銀行貸款,

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三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售

收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還

缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)27509.94

萬元，自有資金4800萬元，占總投資的17.4%,銷售收入再投入用于投資合計(jì)

7709.94萬元，另需貸款額合計(jì)15000萬元。

（二）資金動(dòng)作方式

在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工

程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款,

用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入

再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。

1、自有資金

整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為4800萬元，占總投資的17.4%,分3年投入。詳見

表：3-1

表格3-1自有資金年度投入表（單位萬元）

第一年第二年第三年

2505.114936.6657.84

2、銀行貸款

銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)15000萬元，占總投資54.5機(jī)從第一年起

到第二年止每年借一筆。

表格3-2銀行貸款年度投入表（單位：萬元）

第一年第二年

75007500

3、銷售收入再次入。

銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年

開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的11.9齦下半年為整

個(gè)銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7709.94萬元，占總投資的28%。

表格3-3銷售收入再投入年度投入表（單位：萬元）

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第三年

上半年下半年

6142.3279.87

3.2項(xiàng)目投資估算

項(xiàng)目總投資估算為：27509.94萬元，包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工

程費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。項(xiàng)目總投資估算如表

4.1.所示。

項(xiàng)目總投資估算表

表4.1單位（萬元）

序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明

1土地費(fèi)用5041.96按每畝35萬計(jì)算

2建筑安裝工程費(fèi)11^84.08按2500元/mz計(jì)算

具體計(jì)算見

3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2293.31

附表4,1—1

具體計(jì)算見

4前期工程費(fèi)838.56

附表4」一2

5管理費(fèi)用589.74(1+2+3+4)x3%

按銷售收入5%計(jì)算

6銷售費(fèi)用2449.33

銷售收入見表4.1—3

具體見貸款還本分析

7財(cái)務(wù)費(fèi)用2386.7

表

8開發(fā)期稅費(fèi)1194.36具體計(jì)算見表4.1-4

9其他費(fèi)用793.15具體計(jì)算見表4.1-5

10不可預(yù)見費(fèi)438.48(2+3+4)x3%

總計(jì)27509.941+2+3+……10

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3.3資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息

(1)資金籌措與投資計(jì)劃

本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款,

三是銷售房收入用于投資部分。木項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金4800萬元作為啟動(dòng)

資金，另需向銀行貸款15()00萬元用于投資，剩余部分7709.94萬元由銷售房收

入補(bǔ)充，總投資為27509.94萬元，其中2386.7萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收

入中支付。

詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表見下表

建設(shè)經(jīng)營期

序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2014年2015年2016年

上半年下半年上半年下半年上半年年下半年

1投資總額27509.942580.211964.358196.437607.536831.5579.87

1.1建設(shè)投資25123.242580.211764.358196.437442.236660.2179.87

1.1.1土地費(fèi)用5041.961260.491260.491260.491260.4900

1.1.2建筑安裝工程費(fèi)11484.08003887.874998.692597.520

1.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2293.31001360.39680.19252.740

1.1.4前期工程費(fèi)838.56279.69349.61209.26000

1.1.5管理費(fèi)用589.7498.2998.2998.2998.2998.2998.29

1.1.6銷售費(fèi)用2449.330061233612.33612.33612.33

1.1.7開發(fā)期稅費(fèi)1194360359.56359.56359.56115.680

1.1.8其他費(fèi)用793.15324.38216.24105.1184.5641.3221.54

1.1.9不可預(yù)見費(fèi)438.4873.0873.0873.0873.0873.0873.08

1.2貸款利息2386.70288.390880.8901217.42

1.2流動(dòng)資金0000000

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2資金籌措27509.942580.211964.358896.437607.536831.5579.87

2.1自有資金480001964.353961687.74689.2379.87

2.2借款150002580.21075005919.7900

2.3銷售收入再投入7709.9400006142.3279.87

投資計(jì)劃與資金籌措表

3.4投資風(fēng)險(xiǎn)分析

3.4.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，可以更加具體的把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。并且分

析來自來自各方面風(fēng)險(xiǎn)的可能性大小與程度的高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，區(qū)

分輕重緩急，對(duì)癥下藥，從而有效的降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資前期階段的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)，例如選址風(fēng)險(xiǎn),

市場定位風(fēng)險(xiǎn)，投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于房產(chǎn)投資自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)

險(xiǎn)危害特別大，一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無法估量的損失。

前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)

在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償及資金籌集

等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)成本確定、市場風(fēng)險(xiǎn)、土地與拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)

險(xiǎn)，例如：承包方式風(fēng)險(xiǎn)、按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。

租售階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和空置率的不確定性

帶來的風(fēng)險(xiǎn)。它是投資者不可避免且難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

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3.4.2該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避措施

結(jié)合上面房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型的識(shí)別和當(dāng)前國家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)

控，該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)是在開發(fā)周期中的租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，進(jìn)行商品房預(yù)售并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資開發(fā)資金的

一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，這樣可以降

低開發(fā)項(xiàng)目的最大累計(jì)資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目。從實(shí)

際情況看這幾年由于銀行貸款較為困難，預(yù)收賬款逐漸占據(jù)了開發(fā)籌資的大部分

比重。該項(xiàng)目預(yù)售資金籌資占項(xiàng)目資金的比例較大，預(yù)售款的回款情況直接影響

到項(xiàng)目資金鏈的完整。

規(guī)避措施：

風(fēng)險(xiǎn)回避。在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)

的風(fēng)險(xiǎn)，可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，通過銷售

時(shí)機(jī)的選擇，排除不同時(shí)機(jī)銷售可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。在預(yù)售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn)：

房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人上起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合

同條款明確、詳盡、合法。

在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)銷售和營銷，選擇合適的價(jià)格定位以及最佳的上市時(shí)機(jī)，應(yīng)

用恰當(dāng)?shù)拿襟w進(jìn)行推廣，盡最大的努力完成銷售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資金回籠，規(guī)避銷售

階段的風(fēng)險(xiǎn)。

第四章項(xiàng)目實(shí)施過程中的控制

4.1進(jìn)度控制

4.1.1進(jìn)度控制的目的

進(jìn)度控制的目的是要按照承包合同規(guī)定的進(jìn)度和時(shí)間要求完成工程建設(shè)任

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務(wù)。在工程項(xiàng)目施工管理的工作中，進(jìn)度控制的內(nèi)容和職責(zé)應(yīng)該包括以下幾個(gè)部

分、：制定進(jìn)度計(jì)?劃、執(zhí)行進(jìn)度計(jì)劃、檢查進(jìn)度計(jì)劃和調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃。施工項(xiàng)目

實(shí)施階段的進(jìn)度控制“標(biāo)準(zhǔn)”是施工進(jìn)度計(jì)劃。施工進(jìn)度計(jì)劃是表示施工項(xiàng)目中

各個(gè)單位各個(gè)工種在施工中的銜接與配合，安排勞動(dòng)力和各種施工物資材料的供

應(yīng)時(shí)間，確定各分部、分項(xiàng)工程按目標(biāo)計(jì)劃的要求進(jìn)行。在必要時(shí)，為保證在合

同工期內(nèi)施工，必須對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行必要的調(diào)整和補(bǔ)充。施工進(jìn)度計(jì)劃的檢查與

施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行是會(huì)融在一起的。施工進(jìn)度計(jì)劃的檢查是計(jì)劃執(zhí)行情況的反

饋和信息來源，是調(diào)整和分析施工進(jìn)度計(jì)劃的依據(jù)，是進(jìn)度控制最重要的步驟。

施工進(jìn)度計(jì)劃的檢查主要是通過把實(shí)際進(jìn)度與進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行比較，從中找出項(xiàng)目

實(shí)際執(zhí)行情況與進(jìn)度計(jì)劃的偏差，以便及時(shí)進(jìn)行修正和調(diào)整。

4.1.2進(jìn)度控制方案的編制

編制進(jìn)度控制方案的第一步工作就是，熟悉設(shè)計(jì)圖紙和施工現(xiàn)場情況，審核

施工單位的施工進(jìn)度計(jì)劃體系，包括工程總進(jìn)度計(jì)劃，勞動(dòng)力計(jì)電J,材料計(jì)戈IJ,

機(jī)械設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃以及資金使用情況計(jì)劃等。

方便對(duì)個(gè)作業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)度情況進(jìn)行檢查，在工程進(jìn)度計(jì)劃體系調(diào)整好后，須

將總進(jìn)度計(jì)劃與勞動(dòng)力計(jì)劃、材料計(jì)劃、機(jī)械進(jìn)場計(jì)劃等進(jìn)行整合，繪制在同一

張圖表中。具體過程為：根據(jù)各作業(yè)項(xiàng)目工程量和現(xiàn)行勞動(dòng)定額、材料消耗定額

及機(jī)械臺(tái)辦定額等，計(jì)算出各作業(yè)項(xiàng)目所需耗用的勞動(dòng)力、主要材料、機(jī)械，將

計(jì)算結(jié)果匯總在進(jìn)度計(jì)劃的下方，使之與工程總進(jìn)度計(jì)劃要求的相應(yīng)時(shí)間區(qū)段相

對(duì)應(yīng)。

4.1.3工程進(jìn)度的檢查

工程進(jìn)度情況的檢查，不僅包括對(duì)各作業(yè)項(xiàng)目的跟蹤檢查還包括對(duì)工程總進(jìn)

度情況的比較分析。

各作業(yè)項(xiàng)目完成情況的檢查分析：該部分內(nèi)容主要通過工程進(jìn)度計(jì)劃橫道圖

與勞動(dòng)力計(jì)劃、材料計(jì)劃、機(jī)械進(jìn)場計(jì)劃等來進(jìn)行檢查。1）主要采用橫道圖法，

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將實(shí)現(xiàn)進(jìn)度完成情況繪制在橫道圖上，進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的比較檢查各作

業(yè)項(xiàng)目施工有無超前或滯后現(xiàn)象。2）對(duì)照進(jìn)度計(jì)劃和勞動(dòng)力計(jì)劃等檢查勞動(dòng)力

投入數(shù)量是否滿足要求，對(duì)照勞動(dòng)定額對(duì)作業(yè)人員的工作效率進(jìn)行檢查。檢查其

是否滿足施工進(jìn)度的要求，是否需要增加勞動(dòng)力。3）材料是否按進(jìn)度進(jìn)場，其

質(zhì)量和數(shù)量是否滿足要求。對(duì)照材料消耗定額，監(jiān)控主要材料的消耗情況，有利

于工程的進(jìn)度控制和成本控制。4）檢查施工機(jī)械是否按計(jì)劃進(jìn)場，機(jī)械的性能

是否良好，數(shù)量是否滿足要求。對(duì)照機(jī)械臺(tái)辦定額檢杳機(jī)械臺(tái)班的使用效率是否

滿足要求。5）檢查個(gè)工作面是否存在閑置現(xiàn)象，該工作是否為關(guān)鍵工作，是否

影響后續(xù)施工，是否需要立即投入人員施工。對(duì)于非關(guān)鍵路線上的施工項(xiàng)目也需

要分析其進(jìn)度的合理性，避免其變成關(guān)鍵路線，給工程進(jìn)度控制造成不利影響。

6）深入施工現(xiàn)場，了解各工種是否有交叉施工，是否相互影響，施工效率是否

低下，能否合理調(diào)整。

工程總進(jìn)度完成情況的檢查：該部分內(nèi)榮的檢查主要通過工程進(jìn)度控制“S”

曲線圖來實(shí)現(xiàn)。根據(jù)檢資周期內(nèi)各作業(yè)項(xiàng)目時(shí)機(jī)完成工程量，套用現(xiàn)行工程預(yù)算

定額或施工單位的工程量清單報(bào)價(jià)，就可得出以貨幣形式表示的檢查周期內(nèi)完成

的工作量，各檢查周期的實(shí)際完成工作量匯總，即可得出工程累計(jì)完成量。將實(shí)

際完成，作量與，程進(jìn)度控制“S”曲線圖相對(duì)應(yīng)的計(jì)劃完成，作量相比較，就

可檢查出本檢查周期內(nèi)的進(jìn)度，以及整個(gè)工程進(jìn)度是滯后還是超前的。需要指出

的是，以綜合貨幣形式反應(yīng)的工程量完成情況只能體現(xiàn)項(xiàng)目的總體進(jìn)度情況，而

不能反應(yīng)各作業(yè)項(xiàng)目的具體進(jìn)度控制狀況。

4.1.4進(jìn)度偏差原因的分析

在檢查過程中發(fā)現(xiàn)進(jìn)度偏差要及時(shí)分析原因，研究相應(yīng)的對(duì)策和解決方法。

影響工程進(jìn)度的因素有很多，除勞動(dòng)力、材料、機(jī)械、資金等因素外，還包括設(shè)

計(jì)因素、技術(shù)因素、組織管理因素、信息溝通、外部環(huán)境的影響及各參建單位的

協(xié)調(diào)配合問題等。具體問題具體分析，采取的對(duì)策和解決方法也不盡相同。

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4.1.5工程進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整

在進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施過程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進(jìn)度偏差。為了保

證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。計(jì)劃的調(diào)整有如下原則：

計(jì)劃調(diào)整應(yīng)慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào),能局部調(diào)整的絕不大范圍調(diào)整：計(jì)劃的調(diào)

整要及時(shí)，一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度偏差必須及時(shí)分析，立即采取相應(yīng)對(duì)策及時(shí)解決，問題

解決的越早，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響和沖擊越小。

當(dāng)在檢查中發(fā)先勞動(dòng)力、材料、機(jī)械的投入滿足不了施工要求時(shí)，可以采取

以下措施來解決：1）延長每天的施工時(shí)間⑵增加勞動(dòng)力和施工機(jī)械的數(shù)量；3）

通過獎(jiǎng)勵(lì)等措施提高勞動(dòng)生產(chǎn)力等。一般情況下，以上原因引起的進(jìn)度偏差較容

易發(fā)現(xiàn)和解決。若及時(shí)解決對(duì)整個(gè)工程進(jìn)度的影響也小。對(duì)此類進(jìn)度偏差可對(duì)工

程進(jìn)度計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、材料計(jì)劃、機(jī)械進(jìn)場計(jì)劃等進(jìn)行局部調(diào)整，通過努力

糾正進(jìn)度偏差，以后的工作仍可以按原計(jì)劃執(zhí)行。

受原設(shè)計(jì)存在問題或業(yè)主提出新的要求等因素的影響，在施工過程中不可避

免會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更對(duì)進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有不利影響，在實(shí)施前，需要對(duì)

設(shè)計(jì)變更造成的影響進(jìn)行分析判斷，設(shè)計(jì)變更若對(duì)整個(gè)工程進(jìn)度造成影響，也需

對(duì)進(jìn)度”劃進(jìn)行必要的調(diào)整。

受其它因素（如技術(shù)因素、組織管理因素、信息溝通、外部環(huán)境的影響及各

參建單位的協(xié)調(diào)配合問題等）影響時(shí)，也需要及時(shí)分析對(duì)工程進(jìn)度的影響程度,

權(quán)衡利弊，考慮是否需對(duì)工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。

到了工程后期，常常因?yàn)楦鞣N工程因素的影響使工程進(jìn)度滯后較多，使得編

制進(jìn)度計(jì)劃時(shí)所留有的余地被消耗殆盡，，這時(shí)就需要統(tǒng)計(jì)剩余工作量，重新編

制施工倒排計(jì)劃來保證目標(biāo)JL期的實(shí)現(xiàn)。

4.2質(zhì)量控制

4.2.1投資決策階段質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目的投資決策階段是進(jìn)行可行性研究與投資決策，以決定項(xiàng)目是否投

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資建設(shè)，確定項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)與水平的階段。項(xiàng)目投資決策階段的質(zhì)量控制的好

壞直接關(guān)系到工程項(xiàng)目功能和使用價(jià)值是否能夠滿足業(yè)主的要求和實(shí)際情況。項(xiàng)

目決策階段是影響項(xiàng)目工程項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵階段。

加強(qiáng)投資決策階段的質(zhì)量控制就是要提高可行性研究深度以及投資決策的

準(zhǔn)確性和科學(xué)性，注重可研中多方案的論證，注重考察可行性研究報(bào)告是否符合

項(xiàng)目建議書和業(yè)主的要求，是否符合國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)規(guī)劃、國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針政

策；是否具有可靠的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)，是否達(dá)到了內(nèi)容、

深度、計(jì)算指標(biāo)的相應(yīng)要求。

4.2.2設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)R設(shè)計(jì)階段是根據(jù)項(xiàng)目決策階段已確定的項(xiàng)目R標(biāo)和水平。通過工程

設(shè)計(jì)使其具體化的過程。設(shè)計(jì)在技術(shù)上是否可行,工藝是否先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)是否合理、

設(shè)備是否配套、結(jié)構(gòu)是否安全可靠等，均將決定工程項(xiàng)目建成后的功能和使用價(jià)

值，以及工程實(shí)體的質(zhì)量。國內(nèi)外的建設(shè)實(shí)踐證明，由于設(shè)計(jì)失誤造成的項(xiàng)目質(zhì)

量目標(biāo)決策失誤、造成的工程質(zhì)量事故占有相當(dāng)大的比例。因此，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)

到?jīng)]有高質(zhì)量的設(shè)計(jì)就沒有高質(zhì)量的工程，o精心設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的重要保障。

因此，設(shè)計(jì)階段是影響工程項(xiàng)目質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。

加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段質(zhì)量的控制，除應(yīng)健全與完善設(shè)計(jì)單位質(zhì)量保證體系外，還

應(yīng)大力推行設(shè)計(jì)監(jiān)理。建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。

目前，我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的較少。為了

進(jìn)一步保證工程質(zhì)量，應(yīng)采取措施加大對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)理的推廣力度，在設(shè)計(jì)監(jiān)理中，

監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核、監(jiān)督；在初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)審核設(shè)

計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。在施工圖

設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)圖紙能否正確反應(yīng)設(shè)計(jì)方案，能否滿足工程實(shí)體質(zhì)量要

求，如檢查計(jì)算是否有誤，選用材料和做法是否合理，標(biāo)注的設(shè)計(jì)標(biāo)高和尺寸是

否有誤，各專業(yè)設(shè)計(jì)之間是否有矛盾等。

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4.2.3工程項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制

1）承包單位自身的橫向質(zhì)量控制

由于承包單位是工程項(xiàng)目形成工程實(shí)體的直接生產(chǎn)者，因此其自身的質(zhì)量控