住房租賃合同簽訂與審核指南住房租賃作為常見(jiàn)的民事法律行為，租賃合同的規(guī)范簽訂與細(xì)致審核是保障租賃雙方合法權(quán)益的核心環(huán)節(jié)。一份內(nèi)容完備、條款清晰的合同，既能明確雙方權(quán)利義務(wù)，也能在糾紛發(fā)生時(shí)提供有效的法律依據(jù)。本文從實(shí)務(wù)角度出發(fā)，結(jié)合法律規(guī)定與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，為承租方、出租方提供簽訂與審核租賃合同的全流程指引。一、合同簽訂前的必要準(zhǔn)備（一）主體資質(zhì)核查1.出租方身份與產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)承租方應(yīng)要求出租方提供身份證、房屋所有權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）原件核對(duì)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人與出租方一致。若房屋為共有產(chǎn)權(quán)（如夫妻共有、多人共有），需所有共有人簽字同意出租；若出租方為代理人，需核驗(yàn)授權(quán)委托書（注明委托事項(xiàng)、期限）及代理人身份證。提示：警惕“二房東”轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)，需查看原租賃合同中是否有“允許轉(zhuǎn)租”條款，且轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同剩余租期。2.承租方身份確認(rèn)出租方需核實(shí)承租方身份證（或其他有效身份證明），若為企業(yè)、單位承租，需留存營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明及授權(quán)經(jīng)辦人的委托書。（二）房屋現(xiàn)狀查驗(yàn)1.房屋物理狀態(tài)記錄簽訂合同前，雙方應(yīng)共同查驗(yàn)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施（如家電、家具、水電燃?xì)庠O(shè)備）的現(xiàn)狀，記錄損壞、故障情況并拍照/視頻留存，作為合同附件或在合同中注明“房屋交割清單”。例如：“客廳空調(diào)制冷功能故障，廚房水龍頭漏水”等，避免后續(xù)因損耗責(zé)任產(chǎn)生糾紛。2.合規(guī)性與安全性檢查確認(rèn)房屋是否符合居住安全標(biāo)準(zhǔn)（如消防設(shè)施、建筑質(zhì)量），是否存在違規(guī)隔斷、群租等情形（部分城市對(duì)住房出租有面積、居住人數(shù)限制）。若房屋涉及商住兩用，需核查是否具備合法經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（如餐飲、辦公類租賃）。二、租賃合同核心條款簽訂要點(diǎn)（一）租賃基本信息條款1.房屋信息合同需明確房屋具體地址（精確到門牌號(hào)、樓層、房號(hào)）、建筑面積/使用面積、房屋結(jié)構(gòu)（如幾室?guī)讖d）。若房屋包含附屬設(shè)施（如車位、儲(chǔ)藏間），需單獨(dú)注明并約定使用方式。2.租賃期限明確租賃起始日與終止日，注意“租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效”（《民法典》第705條）。若需續(xù)租，可約定“續(xù)租優(yōu)先權(quán)”條款，如“租賃期滿前30日，承租方書面提出續(xù)租的，出租方應(yīng)在同等條件下優(yōu)先租予承租方，續(xù)租期限由雙方協(xié)商”。（二）租金與支付條款1.租金金額與支付方式明確月租金/年租金金額（大小寫均需注明，避免歧義），支付周期（如月付、季付、年付）、支付時(shí)間（如“每月5日前支付”）、支付賬戶（出租方需提供銀行卡號(hào)、開(kāi)戶行、戶名，承租方留存轉(zhuǎn)賬憑證）。示例：“租金為每月人民幣貳仟元整（￥2000），承租方應(yīng)于每月1日前將租金轉(zhuǎn)入出租方指定賬戶：開(kāi)戶行XX銀行，賬號(hào)XXX，戶名XXX。”2.押金與費(fèi)用承擔(dān)押金金額需合理（通常為1-3個(gè)月租金），明確押金用途（如“押金用于抵扣承租方拖欠的租金、違約金或房屋損壞賠償”）及退還條件（“租賃期滿，房屋無(wú)損壞且承租方結(jié)清所有費(fèi)用后，出租方應(yīng)于3日內(nèi)無(wú)息退還押金”）。同時(shí)約定水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)、供暖、寬帶等費(fèi)用的承擔(dān)方，建議明確繳費(fèi)方式（如“承租方自行向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，每月抄表后支付水電費(fèi)”）。（三）房屋使用與維護(hù)條款1.使用限制約定房屋用途（如“僅作住宅使用，不得用于違法經(jīng)營(yíng)、群租或存放危險(xiǎn)物品”），禁止行為（如“不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、拆除承重墻”）。若承租方需裝修，需約定“裝修方案需經(jīng)出租方書面同意，且不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，租賃期滿后裝修的處置方式（如‘可拆除但需恢復(fù)原狀’或‘無(wú)償歸出租方所有’）”。2.維修責(zé)任區(qū)分“自然損耗”與“人為損壞”：租賃物正常損耗（如水管老化、墻體滲水）由出租方負(fù)責(zé)維修，承租方應(yīng)及時(shí)通知；因承租方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的損壞（如忘關(guān)水龍頭致漏水），由承租方維修或承擔(dān)費(fèi)用。示例：“出租方應(yīng)確保房屋及附屬設(shè)施在租賃期內(nèi)正常使用，因房屋質(zhì)量問(wèn)題需維修的，出租方應(yīng)在接到通知后7日內(nèi)安排維修；承租方造成損壞的，應(yīng)在3日內(nèi)修復(fù)或賠償損失。”（四）違約責(zé)任與解除條款1.違約情形與責(zé)任列舉常見(jiàn)違約行為：如承租方拖欠租金超15日、擅自轉(zhuǎn)租；出租方擅自漲租、提前解約、未履行維修義務(wù)等。對(duì)應(yīng)違約責(zé)任需明確，如“承租方逾期支付租金，每逾期1日按日租金的2%支付違約金；逾期30日的，出租方有權(quán)解除合同并沒(méi)收押金”。2.合同解除條件約定法定解除（如房屋被征收、重大質(zhì)量問(wèn)題）與約定解除（如“因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任”）的情形。提前解約需提前通知（如“任何一方提前解約，需提前30日書面通知對(duì)方，若承租方違約解約，押金不予退還；若出租方違約解約，需雙倍返還押金并賠償承租方搬家損失”）。三、租賃合同審核的關(guān)鍵維度（一）合法性審核1.條款合規(guī)性核查合同條款是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，如“禁止轉(zhuǎn)租”條款若與原租賃合同沖突則無(wú)效；“租金漲幅每年不超過(guò)5%”需符合地方租賃指導(dǎo)政策（部分城市對(duì)租金漲幅有限制）。注意：《民法典》規(guī)定“租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式；未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃”，因此長(zhǎng)期租賃務(wù)必簽訂書面合同。2.權(quán)利義務(wù)對(duì)等性避免“霸王條款”，如“承租方不得以任何理由拒付租金”“出租方無(wú)需承擔(dān)維修責(zé)任”等顯失公平的條款，此類條款可主張無(wú)效（《民法典》第151條）。（二）細(xì)節(jié)漏洞排查1.文字表述準(zhǔn)確性避免模糊用語(yǔ)，如“租金隨行就市”“維修盡快處理”等，應(yīng)明確標(biāo)準(zhǔn)（如“租金漲幅不超過(guò)上年度XX市CPI漲幅”“維修應(yīng)在接到通知后5個(gè)工作日內(nèi)完成”）。2.附件與補(bǔ)充條款檢查合同附件是否齊全（如房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件、房屋交割清單、裝修協(xié)議等），補(bǔ)充條款是否與主合同沖突（如補(bǔ)充條款約定“押金可抵扣最后一個(gè)月租金”，需與主合同押金條款一致）。（三）特殊場(chǎng)景約定審核1.轉(zhuǎn)租與分租若允許轉(zhuǎn)租，需明確“轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)本合同剩余租期，承租方需對(duì)次承租人的行為承擔(dān)連帶責(zé)任”；分租需約定“分租人數(shù)上限、租金分配方式、安全責(zé)任”。2.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)出租方擬出售房屋時(shí)，需在合同中約定“應(yīng)提前3個(gè)月書面通知承租方，承租方在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，否則可能因侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承擔(dān)賠償責(zé)任。四、風(fēng)險(xiǎn)防范與糾紛處理建議（一）簽約后的履約管理1.證據(jù)留存所有溝通（如維修通知、租金支付、解約協(xié)商）盡量采用書面形式（微信、短信、郵件）并留存記錄；租金支付保留轉(zhuǎn)賬憑證，房屋維修、交割時(shí)拍照/視頻存檔。2.合同變更與備案若租賃期間雙方協(xié)商變更條款（如租金調(diào)整、租期延長(zhǎng)），需簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議；部分城市要求租賃合同備案（可辦理居住證、提取公積金等），建議按規(guī)定備案。（二）糾紛解決途徑1.協(xié)商與調(diào)解糾紛發(fā)生后，優(yōu)先通過(guò)協(xié)商解決；協(xié)商不成可申請(qǐng)社區(qū)調(diào)解、行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解（如房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）。2.法律救濟(jì)若調(diào)解無(wú)效，可根據(jù)合同約定的爭(zhēng)議解決方式處理：約定仲裁的，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；約定訴訟的，向房屋所在地法院提起訴訟（《民事訴訟法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄