房地產(chǎn)中介合同范本及風(fēng)險(xiǎn)提示指南一、引言在房地產(chǎn)交易中，中介服務(wù)是連接買賣（租賃）雙方的重要紐帶。一份規(guī)范的中介合同不僅能明確服務(wù)邊界、保障交易安全，更能在糾紛發(fā)生時(shí)成為維權(quán)的核心依據(jù)。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與法律規(guī)范，提供通用的中介合同范本框架，并針對(duì)簽約、履約中的典型風(fēng)險(xiǎn)逐一解析，助力交易主體筑牢權(quán)益“防火墻”。二、房地產(chǎn)中介合同范本（通用框架）（一）合同主體與基本信息甲方（委托人）：姓名/單位名稱、身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式乙方（中介機(jī)構(gòu)）：名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、備案編號(hào)、營(yíng)業(yè)地址、聯(lián)系方式房屋基本信息：坐落地址：_________（精確至門牌號(hào)）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：_________（商品房/公房/宅基地等）權(quán)屬情況：_________（所有權(quán)人姓名、是否存在抵押/查封等限制交易情形）（二）服務(wù)內(nèi)容與期限1.服務(wù)事項(xiàng)：乙方為甲方提供以下中介服務(wù)（可多選/補(bǔ)充）：□房源（客源）推薦□帶看房屋□協(xié)助簽訂《房屋買賣合同》/《租賃合同》□協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶□協(xié)助辦理貸款/抵押手續(xù)□其他：_________2.服務(wù)期限：自____年____月____日起至____年____月____日止；若服務(wù)事項(xiàng)完成（如買賣合同簽訂/過戶辦結(jié)），本條款自動(dòng)終止。（三）傭金與費(fèi)用約定1.傭金金額：甲方應(yīng)向乙方支付中介服務(wù)費(fèi)（傭金）人民幣_(tái)___元（大寫：_________）。2.支付時(shí)間：□合同簽訂時(shí)支付□產(chǎn)權(quán)過戶完成時(shí)支付□其他：_________3.退費(fèi)情形：若因乙方故意隱瞞房屋重大瑕疵（如兇宅、產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押未披露等）導(dǎo)致交易無法繼續(xù)，乙方應(yīng)全額退還已收傭金；若因甲方單方違約終止交易，傭金不予退還，但乙方應(yīng)退還未實(shí)際發(fā)生的服務(wù)費(fèi)用（如有）。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)甲方義務(wù)：向乙方提供真實(shí)、合法的房屋信息（或購房/租房需求），配合乙方開展盡職調(diào)查（如提供產(chǎn)權(quán)證明、身份證明等）；非經(jīng)乙方書面同意，不得繞開乙方與第三方直接交易（即“跳單”），否則應(yīng)按傭金標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。乙方義務(wù)：對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、抵押、租賃、質(zhì)量瑕疵（如漏水、違建）等影響交易的關(guān)鍵信息，負(fù)有全面調(diào)查并如實(shí)披露的義務(wù)；不得故意夸大房屋優(yōu)勢(shì)（如虛假宣傳學(xué)區(qū)、配套設(shè)施），不得誘導(dǎo)甲方簽訂顯失公平的補(bǔ)充協(xié)議；全程協(xié)助交易雙方辦理簽約、網(wǎng)簽、過戶、貸款等手續(xù)，對(duì)交易過程中知悉的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私負(fù)有保密義務(wù)。（五）違約責(zé)任1.乙方違約：若乙方未履行信息披露義務(wù)，導(dǎo)致甲方遭受損失（如購房后發(fā)現(xiàn)房屋為兇宅、產(chǎn)權(quán)無法過戶等），乙方應(yīng)賠償甲方全部直接損失（如購房款利息、裝修損失等），并退還已收傭金。2.甲方違約：若甲方無正當(dāng)理由拒絕簽訂交易合同、拖欠傭金或?qū)嵤疤鴨巍毙袨?，?yīng)按傭金的____%向乙方支付違約金，同時(shí)賠償乙方為促成交易產(chǎn)生的合理費(fèi)用（如廣告費(fèi)、人工費(fèi)等）。（六）爭(zhēng)議解決與其他條款1.爭(zhēng)議解決：本合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇：□向_________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁（需明確仲裁機(jī)構(gòu)）□向房屋所在地人民法院提起訴訟2.其他約定：本合同未盡事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力；合同一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，具有同等法律效力。三、簽約與履約中的典型風(fēng)險(xiǎn)及防范（一）房屋信息隱瞞風(fēng)險(xiǎn)：“隱性瑕疵”藏陷阱風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介未告知房屋曾發(fā)生非正常死亡事件（“兇宅”）、存在抵押未注銷、或房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題（如承重墻開裂），導(dǎo)致買家入住后權(quán)益受損。防范建議：要求中介書面承諾房屋無兇宅、無未披露的抵押/查封、無重大質(zhì)量瑕疵，并約定“虛假承諾”的高額違約金；自行查詢房屋產(chǎn)權(quán)檔案（可通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或現(xiàn)場(chǎng)窗口），核實(shí)抵押、查封狀態(tài)；購房前委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋質(zhì)量檢測(cè)（尤其二手房）。（二）虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)：“畫餅式”承諾難兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介口頭承諾“房屋對(duì)應(yīng)XX名校學(xué)區(qū)”“小區(qū)旁將建地鐵/商場(chǎng)”，但簽約后發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)調(diào)整、規(guī)劃變更，或承諾的配套設(shè)施根本不存在。防范建議：對(duì)“學(xué)區(qū)”“配套”等關(guān)鍵宣傳內(nèi)容，要求寫入合同并約定“宣傳內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)的解約及賠償條款”；自行向教育局、規(guī)劃局核實(shí)學(xué)區(qū)劃分、市政規(guī)劃，避免輕信中介口頭承諾。（三）傭金糾紛風(fēng)險(xiǎn)：“糊涂賬”引發(fā)扯皮風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介巧立名目收取“代辦費(fèi)”“服務(wù)費(fèi)”，或約定“無論交易是否成功都要付傭金”，甚至在交易失敗后拒絕退費(fèi)。防范建議：合同中明確傭金的唯一名稱（避免“服務(wù)費(fèi)”“代辦費(fèi)”等模糊表述）、金額、支付條件（如“過戶完成且房款到賬后支付”）；約定“交易因中介過錯(cuò)失敗時(shí)，傭金全額退還”，并明確“跳單”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（如是否利用了中介的房源信息、帶看服務(wù)等）。（四）合同條款陷阱：格式條款埋“雷”風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介提供的合同中含“甲方不得以任何理由解除合同”“乙方對(duì)房屋信息真實(shí)性不承擔(dān)責(zé)任”等霸王條款，或?qū)`約責(zé)任約定“甲方違約賠償高額違約金，乙方違約僅退還傭金”。防范建議：仔細(xì)審查合同每一條款，對(duì)“排除甲方主要權(quán)利、加重甲方責(zé)任”的格式條款，要求中介刪除或修改；違約責(zé)任條款應(yīng)對(duì)等約定（如甲方違約賠償X元，乙方違約也應(yīng)賠償X元），避免“單邊約束”。（五）資金監(jiān)管缺失風(fēng)險(xiǎn)：房款直接打款存隱患風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介誘導(dǎo)買賣雙方“私下轉(zhuǎn)賬”，繞過資金監(jiān)管賬戶，若賣家收款后違約（如拒過戶、一房二賣），買家可能錢房?jī)煽?。防范建議：合同中明確“房款必須通過存量房資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)”，并約定“賣家未配合資金監(jiān)管時(shí)的解約權(quán)”；購房款（尤其是首付款、尾款）務(wù)必通過監(jiān)管賬戶支付，留存轉(zhuǎn)賬憑證。（六）中介資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)：“黑中介”卷款跑路風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：無資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)（未備案、無營(yíng)業(yè)執(zhí)照）收取傭金后失聯(lián)，或因違規(guī)操作導(dǎo)致交易無法完成，買家/賣家維權(quán)無門。防范建議：簽約前核查中介的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（可通過“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明（可向住建部門核實(shí)）；選擇規(guī)模較大、口碑良好的品牌中介，避免與個(gè)人“黑中介”交易。四、簽訂中介合同的核心注意事項(xiàng)1.資質(zhì)審查：要求中介出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明，留存復(fù)印件并核實(shí)真?zhèn)危?.信息核真：對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、抵押、租賃、學(xué)區(qū)等信息，堅(jiān)持“書面核實(shí)+實(shí)地驗(yàn)證”，不依賴中介單方陳述；3.條款明確：傭金金額、支付條件、服務(wù)內(nèi)容、違約責(zé)任等核心條款，必須以書面形式明確，避免口頭約定；4.資金監(jiān)管：房款支付方式明確約定為“資金監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)”，拒絕中介“私下轉(zhuǎn)賬更快捷”的誘導(dǎo)；5.證據(jù)留存：簽約過程中，對(duì)中介的承諾（如學(xué)區(qū)、配套）、帶看記錄、付款憑證等，全程保留聊天記錄、錄音、合同原件等證據(jù)。五、糾紛解決路徑（一）協(xié)商與投訴交易雙方或與中介協(xié)商，就退費(fèi)、賠償?shù)葐栴}達(dá)成一致；向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、住建部門投訴（可通過____政務(wù)服務(wù)熱線轉(zhuǎn)辦），要求行業(yè)主管部門介入調(diào)解。（二）仲裁或訴訟若合同約定仲裁條款，向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁（仲裁裁決具有終局性）；若選擇訴訟，向房屋所在地或被告住所地法院提起訴訟，提交合同、付款憑證