2025年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試(土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù))綜合試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.下列關(guān)于土地價(jià)格特征的說法，正確的是（）A.土地價(jià)格主要由建筑物價(jià)格決定B.土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的區(qū)域性和個(gè)別性C.土地價(jià)格與土地用途無關(guān)D.土地價(jià)格不受政策影響【答案】B2.在土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法所依據(jù)的基本原理是（）A.預(yù)期收益原理B.替代原理C.貢獻(xiàn)原理D.均衡原理【答案】B3.下列哪項(xiàng)不屬于土地估價(jià)的基本程序（）A.明確估價(jià)目的B.實(shí)地查勘C.編制施工圖紙D.撰寫估價(jià)報(bào)告【答案】C4.某宗土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，實(shí)際用途為工業(yè)用地，估價(jià)時(shí)應(yīng)（）A.按實(shí)際用途估價(jià)B.按規(guī)劃用途估價(jià)C.按最高最佳使用原則估價(jià)D.按歷史用途估價(jià)【答案】C5.土地估價(jià)中，收益還原法適用的前提是（）A.土地具有穩(wěn)定的市場(chǎng)交易案例B.土地具有可預(yù)測(cè)的純收益C.土地具有明確的開發(fā)成本D.土地具有完整的產(chǎn)權(quán)證書【答案】B6.下列關(guān)于土地剩余使用年限的說法，正確的是（）A.剩余年限越長(zhǎng)，土地價(jià)格越低B.剩余年限不影響土地價(jià)格C.剩余年限越長(zhǎng)，土地價(jià)格越高D.剩余年限與土地價(jià)格呈反向關(guān)系【答案】C7.某宗土地面積為5000平方米，規(guī)劃容積率為2.0，則其可建建筑面積為（）A.2500平方米B.5000平方米C.10000平方米D.20000平方米【答案】C8.土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的有效期一般為（）A.1個(gè)月B.3個(gè)月C.6個(gè)月D.12個(gè)月【答案】C9.下列哪項(xiàng)不是影響土地價(jià)格的一般因素（）A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.土地位置C.土地形狀D.土地面積【答案】C10.在土地估價(jià)中，開發(fā)法適用于（）A.已開發(fā)完成的商業(yè)用地B.未開發(fā)或待開發(fā)的土地C.工業(yè)用地D.公共管理與公共服務(wù)用地【答案】B11.某宗土地年純收益為100萬(wàn)元，土地還原利率為5%，則其土地價(jià)格為（）A.500萬(wàn)元B.1000萬(wàn)元C.2000萬(wàn)元D.5000萬(wàn)元【答案】C12.土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法選擇比較案例的時(shí)間界限一般為（）A.1年內(nèi)B.2年內(nèi)C.3年內(nèi)D.5年內(nèi)【答案】B13.下列哪項(xiàng)屬于土地估價(jià)的個(gè)別因素（）A.城市人口密度B.土地形狀C.土地制度D.土地政策【答案】B14.土地估價(jià)中，收益還原法中的還原利率應(yīng)（）A.高于銀行存款利率B.低于銀行存款利率C.等于銀行存款利率D.與銀行存款利率無關(guān)【答案】A15.某宗土地位于城市核心區(qū)域，周邊商業(yè)繁華，其價(jià)格主要受（）A.土地面積影響B(tài).土地形狀影響C.區(qū)位因素影響D.土地制度影響【答案】C16.土地估價(jià)中，開發(fā)法中的開發(fā)利潤(rùn)通常按（）A.土地取得成本的百分比計(jì)算B.開發(fā)總成本的百分比計(jì)算C.土地售價(jià)的百分比計(jì)算D.土地租金的百分比計(jì)算【答案】B17.下列哪項(xiàng)不屬于土地估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)依據(jù)C.土地規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙D.估價(jià)結(jié)果【答案】C18.土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法修正因素不包括（）A.交易情況修正B.期日修正C.區(qū)域因素修正D.土地制度修正【答案】D19.某宗土地剩余使用年限為40年，還原利率為6%，則其年限修正系數(shù)為（）A.0.6B.0.7C.0.8D.0.9【答案】C20.土地估價(jià)中，最高最佳使用原則要求土地用途應(yīng)（）A.符合規(guī)劃用途B.符合實(shí)際用途C.符合歷史用途D.符合法律允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的用途【答案】D二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將所有正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)，漏選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于土地價(jià)格影響因素中區(qū)域因素的有（）A.交通條件B.商業(yè)繁華度C.土地形狀D.環(huán)境質(zhì)量【答案】A、B、D22.土地估價(jià)中，收益還原法的基本要素包括（）A.土地純收益B.還原利率C.土地面積D.收益年限【答案】A、B、D23.下列關(guān)于土地估價(jià)方法的說法，正確的有（）A.市場(chǎng)比較法適用于有活躍交易的市場(chǎng)B.收益還原法適用于有穩(wěn)定收益的土地C.開發(fā)法適用于已開發(fā)完成的土地D.成本法適用于特殊用途土地【答案】A、B、D24.土地估價(jià)中，開發(fā)法的基本步驟包括（）A.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)B.估算開發(fā)成本C.估算開發(fā)利潤(rùn)D.估算土地取得稅費(fèi)【答案】A、B、C、D25.下列屬于土地估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)容的有（）A.土地權(quán)屬證書復(fù)印件B.估價(jià)對(duì)象位置圖C.估價(jià)師資格證書復(fù)印件D.估價(jià)師個(gè)人簡(jiǎn)介【答案】A、B、C26.土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法的修正內(nèi)容包括（）A.交易情況修正B.期日修正C.區(qū)域因素修正D.個(gè)別因素修正【答案】A、B、C、D27.下列關(guān)于土地自然屬性的說法，正確的有（）A.土地具有不可移動(dòng)性B.土地具有不可再生性C.土地具有可替代性D.土地具有永久性【答案】A、B、D28.土地估價(jià)中，收益還原法的還原利率確定方法包括（）A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法C.投資收益率排序插入法D.成本法【答案】A、B、C29.下列關(guān)于土地用途與價(jià)格關(guān)系的說法，正確的有（）A.商業(yè)用地價(jià)格通常高于工業(yè)用地B.住宅用地價(jià)格通常低于商業(yè)用地C.土地用途變更可能提高土地價(jià)格D.土地用途與價(jià)格無關(guān)【答案】A、B、C30.土地估價(jià)中，最高最佳使用原則的確定應(yīng)考慮（）A.法律許可性B.技術(shù)可行性C.經(jīng)濟(jì)合理性D.歷史使用狀況【答案】A、B、C三、填空題（共10題，每題2分，共20分）31.土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法的基本原理是________原理?！敬鸢浮刻娲?2.土地估價(jià)中，收益還原法的基本公式為：土地價(jià)格=土地年純收益÷________。【答案】還原利率33.土地估價(jià)中，開發(fā)法又稱為________法?！敬鸢浮渴Ｓ?4.土地估價(jià)中，土地剩余使用年限越長(zhǎng)，其價(jià)格越________。【答案】高35.土地估價(jià)中，容積率是指________面積與土地面積的比值。【答案】建筑36.土地估價(jià)中，土地純收益=土地總收益________?！敬鸢浮靠傎M(fèi)用37.土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法選擇比較案例的時(shí)間界限一般為________年內(nèi)?！敬鸢浮?38.土地估價(jià)中，土地價(jià)格具有________性和個(gè)別性。【答案】區(qū)域39.土地估價(jià)中，土地用途應(yīng)符合________最佳使用原則?！敬鸢浮孔罡?0.土地估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的有效期一般為________個(gè)月。【答案】6四、簡(jiǎn)答題（共4題，每題10分，共40分）41.簡(jiǎn)述土地估價(jià)中市場(chǎng)比較法的基本步驟?！敬鸢浮浚?）收集交易案例：選擇近期、真實(shí)、可比的土地交易案例；（2）建立比較基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、價(jià)格單位、貨幣單位等；（3）進(jìn)行交易情況修正：排除特殊交易行為對(duì)價(jià)格的影響；（4）進(jìn)行期日修正：將交易案例價(jià)格調(diào)整至估價(jià)期日；（5）進(jìn)行區(qū)域因素修正：調(diào)整因區(qū)域差異造成的價(jià)格差異；（6）進(jìn)行個(gè)別因素修正：調(diào)整因土地個(gè)別條件差異造成的價(jià)格差異；（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格：綜合各項(xiàng)修正后的價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格。42.簡(jiǎn)述收益還原法的基本原理及適用條件。【答案】基本原理：土地價(jià)格等于土地未來年純收益的現(xiàn)值之和，即土地價(jià)格=土地年純收益÷還原利率。適用條件：（1）土地具有持續(xù)、穩(wěn)定的收益；（2）土地收益可量化；（3）還原利率可合理確定；（4）土地使用年限明確。43.簡(jiǎn)述土地估價(jià)中開發(fā)法的基本公式及其含義。【答案】開發(fā)法基本公式：土地價(jià)格=開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)開發(fā)成本開發(fā)利潤(rùn)銷售稅費(fèi)土地取得稅費(fèi)含義：通過估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，扣除開發(fā)過程中所需的各項(xiàng)成本、利潤(rùn)及稅費(fèi)，剩余部分即為土地價(jià)格。44.簡(jiǎn)述土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含的主要內(nèi)容。【答案】（1）封面：包括項(xiàng)目名稱、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)期日等；（2）目錄：列出報(bào)告各章節(jié)標(biāo)題及頁(yè)碼；（3）估價(jià)目的：明確估價(jià)用途；（4）估價(jià)對(duì)象：描述土地位置、面積、用途、權(quán)屬等；（5）估價(jià)依據(jù)：列出法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)屬資料等；（6）估價(jià)方法：說明采用的估價(jià)方法及理由；（7）估價(jià)過程：詳細(xì)描述估價(jià)步驟、參數(shù)選取、計(jì)算過程；（8）估價(jià)結(jié)果：給出土地價(jià)格及單價(jià)；（9）估價(jià)師聲明：估價(jià)師簽字及承諾；（10）附件：包括權(quán)屬證書、位置圖、照片、估價(jià)師證書等。五、綜合應(yīng)用題（共2題，每題25分，共50分）45.某宗土地位于某市主城區(qū)，規(guī)劃用途為商業(yè)用地，面積為3000平方米，容積率為3.0，剩余使用年限為40年。估價(jià)師收集到以下資料：（1）周邊類似商業(yè)用地近期交易案例3宗，交易單價(jià)分別為：12000元/平方米、13000元/平方米、12500元/平方米，交易時(shí)間均在1年內(nèi)，交易情況正常，區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象相近，個(gè)別因素略有差異，經(jīng)修正后比準(zhǔn)單價(jià)分別為：12300元/平方米、12800元/平方米、12600元/平方米；（2）該區(qū)域商業(yè)用地年租金水平為每月100元/平方米，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30%，土地還原利率為6%；（3）開發(fā)法估算：開發(fā)完成后商業(yè)用房售價(jià)為20000元/平方米，開發(fā)成本為8000元/平方米，開發(fā)利潤(rùn)為開發(fā)成本的15%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%，土地取得稅費(fèi)為土地價(jià)格的4%。請(qǐng)分別采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、開發(fā)法估算該土地價(jià)格，并綜合分析確定最終估價(jià)結(jié)果。【答案】（1）市場(chǎng)比較法：比準(zhǔn)單價(jià)平均值為(12300+12800+12600)÷3=12566.67元/平方米土地總價(jià)=12566.67×3000=3770萬(wàn)元（2）收益還原法：年租金收入=100×12×3000×3.0=1080萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1080×30%=324萬(wàn)元土地年純收益=1080324=756萬(wàn)元土地價(jià)格=756÷6%=12600萬(wàn)元（3）開發(fā)法：開發(fā)完成后總售價(jià)=20000×3000×3.0=18000萬(wàn)元開發(fā)總成本=8000×3000×3.0=7200萬(wàn)元開發(fā)利潤(rùn)=7200×15%=1080萬(wàn)元銷售稅費(fèi)=18000×8%=1440萬(wàn)元設(shè)土地價(jià)格為X，則土地取得稅費(fèi)=4%XX04X1.04X=8280X=7961.54萬(wàn)元綜合分析：市場(chǎng)比較法結(jié)果為3770萬(wàn)元，收益還原法為12600萬(wàn)元，開發(fā)法為7961.54萬(wàn)元。市場(chǎng)比較法結(jié)果偏低，可能因交易案例個(gè)別因素差異較大；收益還原法結(jié)果較高，可能因租金水平偏高；開發(fā)法結(jié)果較為合理。最終估價(jià)結(jié)果取開發(fā)法結(jié)果，確定為7962萬(wàn)元（取整）。46.某宗土地位于某市新區(qū)，面積為5000平方米，規(guī)劃用途為住宅用地，容積率為2.5，剩余使用年限為70年。估價(jià)師收集到以下資料：（1）周邊類似住宅用地近期交易案例3宗，交易單價(jià)分別為：8000元/平方米、8500元/平方米、8200元/平方米，交易時(shí)間均在1年內(nèi)，交易情況正常，區(qū)域因素與估價(jià)對(duì)象相近，個(gè)別因素經(jīng)修正后比準(zhǔn)單價(jià)分別為：8100元/平方米、8400元/平方米、8250元/平方米；（2）該區(qū)域住宅用地年租金水平為每月50元/平方米，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的25%，土地還原利率為5%；（3）開發(fā)法估算：開發(fā)完成后住宅售價(jià)為15000元/平方米，開發(fā)成本為6000元/平方米，開發(fā)利潤(rùn)為開發(fā)成本的12%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%，土地取得稅費(fèi)為土地價(jià)格的3%。請(qǐng)分別采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、開發(fā)法估算該土地價(jià)格，并綜合分析確定最終估價(jià)結(jié)果。【答案】（1）市場(chǎng)比較法：比準(zhǔn)單價(jià)平均值為(8100+8400+8250)÷3=8250元/平方米土地總價(jià)=8250×5000=4125萬(wàn)元（2）收益還原法：年租金收入=50×12×5000×2.5=750萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=750×25%=187.5萬(wàn)元土地年純收益=750187.5=562.5萬(wàn)元土地價(jià)格=562.5÷5%=11250萬(wàn)元（3）開發(fā)法：開發(fā)完成后總售價(jià)=15000×5000×2.5=18750萬(wàn)元開發(fā)總成本=6000×5000×2.5