2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試試題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期的表述，正確的是（）A.自動(dòng)續(xù)期，但需補(bǔ)繳土地出讓金B(yǎng).自動(dòng)續(xù)期，無需補(bǔ)繳任何費(fèi)用C.需重新簽訂出讓合同并補(bǔ)繳出讓金D.由國(guó)家無償收回，地上建筑物不予補(bǔ)償答案：B解析：《民法典》第三百五十九條明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理；目前國(guó)家層面尚未出臺(tái)補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)，故現(xiàn)階段視為“無需補(bǔ)繳”。2.某市實(shí)行限購(gòu)政策，戶籍居民家庭已擁有2套住房，再新購(gòu)住房應(yīng)繳納契稅的稅率為（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：D解析：限購(gòu)城市對(duì)第三套住房普遍執(zhí)行3%契稅，無減免。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同生效后，委托人繞開經(jīng)紀(jì)人與第三人成交，下列說法正確的是（）A.委托人無需支付傭金B(yǎng).經(jīng)紀(jì)人可要求支付全部傭金C.經(jīng)紀(jì)人可要求支付必要費(fèi)用D.需經(jīng)仲裁確認(rèn)后方可追償答案：B解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十八條確立“跳單”規(guī)則：利用經(jīng)紀(jì)人提供的信息機(jī)會(huì)卻繞開成交的，應(yīng)支付約定傭金。4.某房源掛牌價(jià)520萬元，業(yè)主凈得價(jià)500萬元，買方承擔(dān)所有稅費(fèi)。若買方需貸款300萬元，評(píng)估價(jià)480萬元，則首付款至少為（）A.220萬元B.240萬元C.252萬元D.268萬元答案：C解析：銀行按評(píng)估價(jià)七成放款，可貸336萬元，但客戶僅需貸300萬元，故首付=520300=220萬元；但評(píng)估價(jià)480萬元對(duì)應(yīng)七成336萬元，實(shí)際可貸上限336萬元，客戶自選300萬元未超限，首付仍為220萬元；然而交易習(xí)慣中，首付需“覆蓋差價(jià)+稅費(fèi)”，契稅1.5%計(jì)7.8萬元、中介費(fèi)2%計(jì)10.4萬元，合計(jì)18.2萬元，買家需自備，因此首筆支出220+18.2=238.2萬元，選項(xiàng)最接近且高于該值為252萬元，含預(yù)留按揭保險(xiǎn)、過橋利息等安全墊。5.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“禁止行為”的是（）A.代收定金B(yǎng).協(xié)助辦理網(wǎng)簽C.提供房源核驗(yàn)碼D.賺取差價(jià)答案：D解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條嚴(yán)禁經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“吃差價(jià)”。6.住宅專項(xiàng)維修資金歸集后，其所有權(quán)屬于（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會(huì)C.全體業(yè)主D.房地產(chǎn)主管部門答案：C解析：維修資金屬全體業(yè)主共有，專戶存儲(chǔ)、專款專用。7.某商品房預(yù)售許可證有效期為2024年6月1日至2025年5月31日，若項(xiàng)目于2025年4月30日仍未售罄，則（）A.可繼續(xù)銷售至售罄B.需重新申請(qǐng)預(yù)售許可C.可現(xiàn)售無需再辦證D.必須轉(zhuǎn)為現(xiàn)售備案答案：B解析：預(yù)售許可到期后需重新申報(bào)，否則不得繼續(xù)預(yù)售。8.在房屋租賃合同備案中，應(yīng)提交的材料不包括（）A.房屋所有權(quán)證書B.出租方身份證C.租金監(jiān)管協(xié)議D.書面租賃合同答案：C解析：租金監(jiān)管非強(qiáng)制備案材料，僅部分試點(diǎn)城市要求。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限一般不超過（）A.3個(gè)月B.6個(gè)月C.1年D.2年答案：C解析：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定報(bào)告使用期限自出具日起不超過一年。10.下列關(guān)于“帶押過戶”流程正確順序是（）①買方貸款審批②辦理轉(zhuǎn)移登記③賣方銀行出具同意函④買方銀行放款至監(jiān)管賬戶A.③①②④B.①③②④C.③①④②D.①③④②答案：A解析：需先取得賣方貸款行同意，買方再申請(qǐng)貸款，轉(zhuǎn)移登記完成后銀行放款。11.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向（）備案。A.住建部B.市級(jí)房管部門C.區(qū)級(jí)房管部門D.市場(chǎng)監(jiān)管部門答案：C解析：分支機(jī)構(gòu)實(shí)行屬地管理，向所在區(qū)（縣）房管部門備案。12.某套經(jīng)濟(jì)適用房取得契稅完稅證滿5年，業(yè)主擬上市交易，需補(bǔ)繳的土地收益等價(jià)款的計(jì)算基數(shù)為（）A.原購(gòu)買價(jià)B.計(jì)稅核定價(jià)C.市場(chǎng)評(píng)估價(jià)D.政府回購(gòu)價(jià)答案：C解析：按上市時(shí)同地段普通商品房評(píng)估價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)差價(jià)的70%補(bǔ)繳。13.在房地產(chǎn)交易中，資金監(jiān)管賬戶利息歸屬（）A.買方B.賣方C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.監(jiān)管銀行答案：A解析：監(jiān)管協(xié)議約定利息歸買方所有，沖抵房款或退回。14.下列關(guān)于“居住權(quán)”表述錯(cuò)誤的是（）A.居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立B.居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓C.居住權(quán)期限可約定D.居住權(quán)消滅需注銷登記答案：B解析：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。15.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證被吊銷未滿幾年不得重新申請(qǐng)（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：D解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第三十條明確5年禁入。16.某套住宅建筑面積142㎡，套內(nèi)面積108㎡，公攤系數(shù)為（）A.23.9%B.24.5%C.31.5%D.34.2%答案：C解析：公攤面積=142108=34㎡，公攤系數(shù)=34/108=31.5%。17.在房屋抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售房屋，買賣合同效力為（）A.無效B.可撤銷C.有效D.效力待定答案：C解析：買賣合同本身有效，但無法履行過戶需承擔(dān)違約責(zé)任。18.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“獨(dú)家委托”特點(diǎn)的是（）A.委托人可隨時(shí)解除B.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)享有獨(dú)家銷售權(quán)C.無需約定委托期限D(zhuǎn).傭金由買方支付答案：B解析：獨(dú)家委托即排他性代理，期限內(nèi)業(yè)主不得自行或委托他人銷售。19.某項(xiàng)目土地使用年限40年，已用12年，若采用收益法估價(jià)，收益年限應(yīng)?。ǎ〢.28年B.30年C.38年D.40年答案：A解析：收益年限=法定剩余年限=4012=28年。20.下列關(guān)于“綠色建筑”標(biāo)識(shí)評(píng)價(jià)錯(cuò)誤的是（）A.設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)需在施工圖完成后評(píng)審B.運(yùn)行標(biāo)識(shí)需在交付后運(yùn)營(yíng)1年評(píng)審C.三星為最高等級(jí)D.綠色建筑必須采用裝配式建筑答案：D解析：裝配式建筑為加分項(xiàng)，非強(qiáng)制。21.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，必須取得的核驗(yàn)碼由（）生成。A.住建部B.省級(jí)房管平臺(tái)C.市級(jí)存量房交易平臺(tái)D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行答案：C解析：各城市交易平臺(tái)統(tǒng)一生成核驗(yàn)碼，確保房源真實(shí)。22.某客戶購(gòu)買首套普通住宅，成交價(jià)格400萬元，評(píng)估價(jià)380萬元，契稅適用稅率1%，應(yīng)繳契稅（）A.3.8萬元B.4萬元C.3.6萬元D.3.9萬元答案：A解析：契稅按計(jì)稅價(jià)格（評(píng)估價(jià)與成交價(jià)孰高）×1%=380×1%=3.8萬元。23.在房屋租賃合同中，約定的押金不得超過（）A.1個(gè)月租金B(yǎng).2個(gè)月租金C.3個(gè)月租金D.由雙方協(xié)商答案：B解析：《住房租賃條例（征求意見稿）》擬規(guī)定押金不超2個(gè)月，多地已執(zhí)行。24.下列關(guān)于“定金罰則”表述正確的是（）A.買方違約可收回一半定金B(yǎng).賣方違約需雙倍返還定金C.定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額30%D.定金合同為實(shí)踐性合同，口頭約定無效答案：B解析：收受定金方違約應(yīng)雙倍返還；定金不超20%，口頭定金合同亦有效但舉證難。25.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)被處以（）A.警告B.5000元以下罰款C.1萬元以上3萬元以下罰款D.吊銷備案證明答案：C解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十七條明確該罰則。26.某套房屋規(guī)劃用途為“公寓”，土地用途為“商務(wù)辦公”，則其水電價(jià)格執(zhí)行（）A.居民標(biāo)準(zhǔn)B.工商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C.居民峰谷D.供熱部門核定答案：B解析：土地用途決定市政收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，商務(wù)辦公按工商業(yè)計(jì)價(jià)。27.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為（）A.甲、乙、丙B.一、二、三C.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、暫定D.甲、乙答案：D解析：2021年起取消丙級(jí)，僅保留甲、乙兩級(jí)。28.在房屋交易網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，系統(tǒng)提示“該房源已設(shè)定在建工程抵押”，則下一步操作應(yīng)為（）A.直接提交過戶B.先注銷抵押再網(wǎng)簽C.可網(wǎng)簽但需銀行出具同意銷售函D.由買方簽署風(fēng)險(xiǎn)知情書即可答案：C解析：在建工程抵押需銀行同意銷售并明確資金監(jiān)管方案。29.下列關(guān)于“容積率”表述正確的是（）A.地上建筑面積與用地面積之比B.總建筑面積與用地面積之比C.計(jì)容建筑面積與用地面積之比D.建筑基底面積與用地面積之比答案：C解析：容積率=計(jì)容建筑面積÷用地面積，地下面積不計(jì)容。30.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年繼續(xù)教育學(xué)時(shí)不少于（）A.10學(xué)時(shí)B.20學(xué)時(shí)C.30學(xué)時(shí)D.40學(xué)時(shí)答案：B解析：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)規(guī)定不少于20學(xué)時(shí)。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有2~4個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保存的業(yè)務(wù)記錄有（）A.房屋查驗(yàn)報(bào)告B.委托人身份證明復(fù)印件C.看房確認(rèn)書D.客戶滿意度調(diào)查表E.房源廣告發(fā)布截圖答案：ABCE解析：滿意度調(diào)查非強(qiáng)制存檔內(nèi)容。32.導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告失效的情形包括（）A.報(bào)告使用期限屆滿B.估價(jià)對(duì)象滅失C.估價(jià)機(jī)構(gòu)更名D.市場(chǎng)狀況發(fā)生重大變化E.估價(jià)師離職答案：ABD解析：機(jī)構(gòu)更名、估價(jià)師離職不必然導(dǎo)致報(bào)告失效，但需出具補(bǔ)充說明。33.下列關(guān)于“個(gè)人住房貸款”表述正確的有（）A.借款人年齡加貸款年限一般不超過70年B.LPR每月20日公布C.二套房首付比例不得低于40%D.公積金貸款利率按合同簽訂日LPR執(zhí)行E.提前還款不得收取違約金答案：ABC解析：公積金利率按央行固定利率，與LPR脫鉤；提前還款違約金由合同約定。34.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)載明的事項(xiàng)有（）A.服務(wù)內(nèi)容B.傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)間C.房屋權(quán)屬狀況D.信息保密條款E.房屋交付標(biāo)準(zhǔn)答案：ABCD解析：交付標(biāo)準(zhǔn)屬買賣合同內(nèi)容。35.下列屬于房地產(chǎn)“五證”的有（）A.國(guó)有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.商品房預(yù)售許可證E.住宅質(zhì)量保證書答案：ABCD解析：質(zhì)量保證書為“兩書”之一。36.下列關(guān)于“居住權(quán)登記”表述正確的有（）A.自登記時(shí)設(shè)立B.可以遺囑方式設(shè)立C.不得轉(zhuǎn)讓但可繼承D.期限可約定為終身E.登記機(jī)構(gòu)為自然資源部門答案：ABDE解析：居住權(quán)不得繼承。37.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息時(shí)，必須明示的內(nèi)容有（）A.房源核驗(yàn)碼B.建筑面積C.掛牌價(jià)格D.產(chǎn)權(quán)年限E.房屋抵押情況答案：ABCE解析：產(chǎn)權(quán)年限非強(qiáng)制明示項(xiàng)，但抵押情況須提示。38.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“信用不良記錄”的有（）A.因違規(guī)收費(fèi)被行政處罰B.法院認(rèn)定“跳單”違約C.客戶投訴未及時(shí)處理D.未按期參加繼續(xù)教育E.發(fā)布虛假房源被通報(bào)答案：ABE解析：投訴未處理、未繼續(xù)教育不直接計(jì)入信用不良。39.下列關(guān)于“存量房交易資金監(jiān)管”表述正確的有（）A.監(jiān)管協(xié)議由買賣雙方、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銀行四方簽訂B.利息歸買方所有C.監(jiān)管資金包括定金D.監(jiān)管資金在過戶完成當(dāng)日即可解凍E.銀行對(duì)監(jiān)管資金安全性負(fù)責(zé)答案：ABE解析：定金可自愿監(jiān)管；資金需在完成轉(zhuǎn)移登記并買方領(lǐng)證后解凍。40.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)禁止行為的有（）A.以個(gè)人名義收取傭金B(yǎng).泄露委托人個(gè)人信息C.協(xié)助買賣雙方簽訂陰陽合同D.在兩個(gè)機(jī)構(gòu)同時(shí)執(zhí)業(yè)E.代收首付款答案：ABCD解析：首付款可由銀行監(jiān)管賬戶代收，非絕對(duì)禁止。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章方可生效。（√）42.已辦理預(yù)告登記的房屋，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得再次處分。（√）43.居住權(quán)期限屆滿后，居住權(quán)人可自動(dòng)續(xù)期。（×）44.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代收房屋交易稅費(fèi)，但需出具正式財(cái)政票據(jù)。（√）45.綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)有效期為5年。（×）46.個(gè)人出售家庭唯一住房滿2年可免征增值稅。（×）47.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但需明碼標(biāo)價(jià)。（√）48.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以在微信朋友圈發(fā)布未核驗(yàn)的房源信息。（×）49.房屋查封期間簽訂的買賣合同無效。（×）50.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷備案后，其未了結(jié)的業(yè)務(wù)應(yīng)轉(zhuǎn)由其他機(jī)構(gòu)承接并告知委托人。（√）四、綜合分析題（共40分）（一）案例背景（20分）2025年3月，買方張某通過甲經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看中業(yè)主李某名下位于云濱市云溪區(qū)的一套高層住宅，建筑面積128㎡，套內(nèi)102㎡，權(quán)屬證載用途“住宅”，土地剩余使用年限58年。掛牌價(jià)480萬元，李某凈得價(jià)465萬元，雙方約定買方承擔(dān)全部稅費(fèi)。張某首次購(gòu)房，擬申請(qǐng)商業(yè)貸款300萬元。甲機(jī)構(gòu)未對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，亦未獲取房屋核驗(yàn)碼即組織雙方洽談。4月2日，雙方簽訂《存量房買賣合同》，約定定金30萬元，首付款150萬元（含定金），余款貸款支付；若買方貸款未獲批，合同自動(dòng)解除，定金退還。4月10日，張某向甲機(jī)構(gòu)支付傭金4.8萬元。4月15日，銀行告知因房屋所在樓棟部分房屋被納入“回遷安置剩余房源”，評(píng)估價(jià)僅420萬元，且只能按評(píng)估價(jià)六成放款252萬元。張某需追加首付至228萬元，張某無力追加，遂要求解除合同并退還定金。李某認(rèn)為買方違約，拒絕退還定金。同時(shí)，張某發(fā)現(xiàn)該房屋曾于2023年發(fā)生燃?xì)獗ㄊ鹿?，造成同層多戶受損，遂以甲機(jī)構(gòu)未履行調(diào)查義務(wù)為由要求退還傭金并賠償損失。51.甲機(jī)構(gòu)未獲取房源核驗(yàn)碼即發(fā)布房源，違反了哪項(xiàng)行政規(guī)定？應(yīng)承擔(dān)何種行政處罰？（4分）答案：違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條“發(fā)布房源信息前應(yīng)取得房源核驗(yàn)碼”。由云濱市房管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，處以1萬元以上3萬元以下罰款。52.合同中“貸款未獲批合同自動(dòng)解除”條款是否有效？張某是否有權(quán)要求退還30萬元定金？（4分）答案：該條款系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。貸款未獲批屬于約定解除條件成就，張某不構(gòu)成違約，有權(quán)要求退還定金30萬元。53.李某拒絕退還定金的理由是否成立？若訴至法院，法院可能如何裁判？（4分）答案：不成立。合同解除條件已成就，李某繼續(xù)占有定金無合同及法律依據(jù)。法院將判令李某返還30萬元定金并支付自拒退之日起的利息。54.張某以甲機(jī)構(gòu)未披露爆炸事故為由要求退還傭金并賠償，是否應(yīng)予支持？說明理由。（4分）答案：應(yīng)予部分支持。甲機(jī)構(gòu)作為專業(yè)中介，應(yīng)對(duì)房屋重大瑕疵進(jìn)行必要調(diào)查，爆炸事故屬影響交易決策的重要信息，其未履行核查義務(wù)構(gòu)成服務(wù)瑕疵，應(yīng)退還50%傭金2.4萬元；若張某能證明因此遭受實(shí)際損失，可另行主張賠償。55.若甲機(jī)