2026年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?？碱}目一、單選題（共10題，每題1分）1.某城市2025年新建商品住宅平均售價(jià)為每平方米15000元，2016年新建商品住宅平均售價(jià)為每平方米8000元，同期該城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為120.5。若采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)法計(jì)算，2017年與2016年相比，新建商品住宅價(jià)格上漲了多少？A.8.5%B.20.6%C.15.2%D.25.3%2.某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓年限為40年，自2020年1月1日起計(jì)算。若該地塊于2026年1月1日進(jìn)行首次抵押貸款，則剩余土地使用權(quán)年限為多少年？A.34年B.36年C.38年D.40年3.某在建工程建筑面積為5000平方米，已完成主體工程60%，土地剩余使用年限為30年。若該工程計(jì)劃于2027年12月完工，則其剩余開發(fā)成本折現(xiàn)率應(yīng)重點(diǎn)考慮以下哪個(gè)因素？A.資本化率B.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)率C.通貨膨脹率D.折舊率4.某寫字樓年租金收入為300萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為35%，資本化率為8%。若采用收益法評估其價(jià)值，則該寫字樓的價(jià)值約為多少萬元？A.3750萬元B.3250萬元C.2850萬元D.4125萬元5.某住宅小區(qū)存在輕度污染問題，導(dǎo)致其價(jià)值下降。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評估該住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)采用哪種修正方法？A.區(qū)位修正B.狀態(tài)修正C.成本修正D.比較修正6.某城市2025年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為40000元，居民人均居住面積4平方米，家庭平均戶數(shù)為3人。若該城市住宅市場供求關(guān)系緊張，則評估該城市住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮哪個(gè)因素？A.土地供應(yīng)量B.城市化進(jìn)程C.居民收入水平D.城市規(guī)劃調(diào)整7.某工業(yè)用地宗地形狀狹長，導(dǎo)致其開發(fā)效率較低。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，該宗地應(yīng)采用哪種估價(jià)方法？A.收益法B.成本法C.市場法D.假設(shè)開發(fā)法8.某商業(yè)綜合體因經(jīng)營不善導(dǎo)致租金收入下降，評估其價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮哪個(gè)因素？A.商業(yè)輻射范圍B.周邊商業(yè)競爭C.投資回報(bào)率D.政策風(fēng)險(xiǎn)9.某城市2025年商品住宅空置率為10%，市場租金水平穩(wěn)定。若該城市未來經(jīng)濟(jì)增長放緩，則評估該城市住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮哪個(gè)因素？A.利率水平B.人口流動(dòng)趨勢C.房地產(chǎn)調(diào)控政策D.市場預(yù)期變化10.某在建工程因開發(fā)商資金鏈斷裂而停工，評估其價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮哪個(gè)因素？A.工程進(jìn)度B.法律責(zé)任C.市場風(fēng)險(xiǎn)D.成本折現(xiàn)二、多選題（共5題，每題2分）1.某住宅小區(qū)存在以下問題：綠化率低于標(biāo)準(zhǔn)、停車位不足、物業(yè)管理混亂。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評估該住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮哪些修正因素？A.綠化率修正B.停車位修正C.物業(yè)管理修正D.交通通達(dá)性修正E.環(huán)境污染修正2.某商業(yè)用地宗地形狀不規(guī)則，導(dǎo)致其開發(fā)效率較低。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，評估該宗地價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？A.土地形狀B.開發(fā)成本C.市場供求關(guān)系D.容積率限制E.周邊配套設(shè)施3.某寫字樓因周邊交通擁堵導(dǎo)致其價(jià)值下降。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評估該寫字樓價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮哪些修正因素？A.交通通達(dá)性修正B.商業(yè)輻射范圍修正C.環(huán)境污染修正D.市場預(yù)期修正E.土地利用率修正4.某住宅小區(qū)存在以下問題：建筑質(zhì)量較差、戶型設(shè)計(jì)不合理、周邊配套不足。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評估該住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮哪些修正因素？A.建筑質(zhì)量修正B.戶型設(shè)計(jì)修正C.周邊配套修正D.交通通達(dá)性修正E.環(huán)境污染修正5.某商業(yè)綜合體因經(jīng)營不善導(dǎo)致租金收入下降。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評估其價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？A.商業(yè)輻射范圍B.周邊商業(yè)競爭C.投資回報(bào)率D.政策風(fēng)險(xiǎn)E.市場預(yù)期變化三、判斷題（共10題，每題1分）1.某城市2025年新建商品住宅平均售價(jià)為每平方米15000元，2016年新建商品住宅平均售價(jià)為每平方米8000元，同期該城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為120.5。若采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)法計(jì)算，2017年與2016年相比，新建商品住宅價(jià)格上漲了20.6%。（對/錯(cuò)）2.某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓年限為40年，自2020年1月1日起計(jì)算。若該地塊于2026年1月1日進(jìn)行首次抵押貸款，則剩余土地使用權(quán)年限為36年。（對/錯(cuò)）3.某在建工程建筑面積為5000平方米，已完成主體工程60%，土地剩余使用年限為30年。若該工程計(jì)劃于2027年12月完工，則其剩余開發(fā)成本折現(xiàn)率應(yīng)重點(diǎn)考慮資本化率。（對/錯(cuò)）4.某寫字樓年租金收入為300萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為35%，資本化率為8%。若采用收益法評估其價(jià)值，則該寫字樓的價(jià)值約為3750萬元。（對/錯(cuò)）5.某住宅小區(qū)存在輕度污染問題，導(dǎo)致其價(jià)值下降。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，評估該住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)采用狀態(tài)修正方法。（對/錯(cuò)）6.某城市2025年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為40000元，居民人均居住面積4平方米，家庭平均戶數(shù)為3人。若該城市住宅市場供求關(guān)系緊張，則評估該城市住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮居民收入水平。（對/錯(cuò)）7.某工業(yè)用地宗地形狀狹長，導(dǎo)致其開發(fā)效率較低。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，該宗地應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。（對/錯(cuò)）8.某商業(yè)綜合體因經(jīng)營不善導(dǎo)致租金收入下降，評估其價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮商業(yè)輻射范圍。（對/錯(cuò)）9.某城市2025年商品住宅空置率為10%，市場租金水平穩(wěn)定。若該城市未來經(jīng)濟(jì)增長放緩，則評估該城市住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮市場預(yù)期變化。（對/錯(cuò)）10.某在建工程因開發(fā)商資金鏈斷裂而停工，評估其價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮工程進(jìn)度。（對/錯(cuò)）四、簡答題（共3題，每題5分）1.簡述《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。2.某住宅小區(qū)存在綠化率低于標(biāo)準(zhǔn)、停車位不足、物業(yè)管理混亂等問題，簡述評估該住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)如何修正。3.簡述假設(shè)開發(fā)法在評估在建工程價(jià)值時(shí)的適用條件。五、計(jì)算題（共2題，每題10分）1.某商業(yè)綜合體年租金收入為300萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為35%，資本化率為8%。若該綜合體土地使用權(quán)剩余年限為40年，假設(shè)未來租金收入和運(yùn)營費(fèi)用率保持穩(wěn)定，試采用收益法計(jì)算該商業(yè)綜合體的價(jià)值。2.某住宅小區(qū)建筑面積為5000平方米，已完成主體工程60%，土地剩余使用年限為30年。假設(shè)該工程計(jì)劃于2027年12月完工，剩余開發(fā)成本為3000萬元，折現(xiàn)率為10%。試采用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算該住宅小區(qū)的價(jià)值。答案與解析一、單選題1.B解析：環(huán)比價(jià)格指數(shù)法計(jì)算公式為（P?/P?）×100%-100%，其中P?為2027年價(jià)格，P?為2016年價(jià)格。價(jià)格指數(shù)為120.5，則價(jià)格上漲了20.6%。2.B解析：土地使用權(quán)出讓年限為40年，自2020年1月1日起計(jì)算，至2026年1月1日已過去6年，剩余土地使用權(quán)年限為34年。3.B解析：在建工程價(jià)值評估應(yīng)重點(diǎn)考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)率，因?yàn)楣こ涛赐旯ご嬖谳^多不確定性。4.A解析：收益法計(jì)算公式為V=A/r，其中A為年凈收益（300-300×35%）=195萬元，r為資本化率8%，則V=195/0.08=3750萬元。5.B解析：輕度污染屬于房屋或土地狀態(tài)問題，應(yīng)采用狀態(tài)修正。6.C解析：居民收入水平直接影響購房能力，評估住宅價(jià)值時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮。7.D解析：狹長宗地開發(fā)效率低，適合采用假設(shè)開發(fā)法評估。8.B解析：商業(yè)綜合體租金收入下降主要受周邊商業(yè)競爭影響。9.C解析：經(jīng)濟(jì)增長放緩會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨緊，影響住宅價(jià)值。10.C解析：在建工程停工主要風(fēng)險(xiǎn)為市場風(fēng)險(xiǎn)，評估時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮。二、多選題1.A、B、C解析：綠化率、停車位、物業(yè)管理均屬于住宅小區(qū)狀態(tài)因素，應(yīng)修正。2.A、B、D解析：土地形狀、開發(fā)成本、容積率限制影響宗地價(jià)值。3.A、D解析：交通通達(dá)性和市場預(yù)期影響寫字樓價(jià)值。4.A、B、C解析：建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、周邊配套均影響住宅價(jià)值。5.B、C、D、E解析：商業(yè)競爭、投資回報(bào)率、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場預(yù)期均影響商業(yè)綜合體價(jià)值。三、判斷題1.對2.對3.對4.對5.對6.對7.對8.錯(cuò)（應(yīng)重點(diǎn)考慮商業(yè)競爭）9.對10.錯(cuò)（應(yīng)重點(diǎn)考慮市場風(fēng)險(xiǎn)）四、簡答題1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括：-代替原則：房地產(chǎn)價(jià)值由替代性資源的價(jià)格決定。-供求原則：房地產(chǎn)價(jià)值受供求關(guān)系影響。-貢獻(xiàn)原則：部分房地產(chǎn)價(jià)值由其貢獻(xiàn)決定。-最高最佳使用原則：估價(jià)應(yīng)以最高最佳使用為準(zhǔn)。2.修正方法：-綠化率低于標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)綠地面積和實(shí)際綠地面積差異，采用區(qū)位修正或比較修正。-停車位不足：根據(jù)周邊小區(qū)停車位配比，采用狀態(tài)修正。-物業(yè)管理混亂：根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用和效率差異，采用狀態(tài)修正。3.假設(shè)開發(fā)法適用條件：-存在建工程未完工。-土地或在建工程具有開發(fā)潛力。-未來開發(fā)收益可預(yù)測。五、計(jì)算題1.收益法計(jì)算：年凈收益A=300-300×35%=195萬元，資本化率r=8%，剩余年限n=40年。V=A/r=195/0.08