下關(guān)濱江項目整體定位及規(guī)劃布局調(diào)整方案匯報稿甲方目標(biāo)回顧：目標(biāo)1未來整個項目的整體價值得到持續(xù)提升目標(biāo)22011年通過土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)15.3億的利潤指標(biāo)15.3億利潤是集團定下的指標(biāo)，2011年一定要實現(xiàn)的由于項目拆遷情況，2011年無法實現(xiàn)二級開發(fā)，只能通過土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實現(xiàn)要研究2011年15.3億利潤的實現(xiàn)方式這塊地是一個整體，要把它擰成一個整體，形成凝聚力要通過案例研究，提煉出整體的東西，把項目核心價值點挖出來，形成良好的、有感染力的商業(yè)故事要研究什么樣的舉措使項目整體價值得到提升報告提綱：1項目整體定位與功能增值舉措建議2項目規(guī)劃布局調(diào)整及指標(biāo)配比建議3項目分期開發(fā)方案建議4項目土地拆遷次序建議報告提綱：1項目整體定位與功能增值舉措建議2項目2011年回現(xiàn)方案初步建議3項目規(guī)劃布局調(diào)整及指標(biāo)配比建議4項目分期開發(fā)方案建議項目整體定位分析項目功能增值舉措建議5項目土地拆遷次序建議南京曾經(jīng)的繁華中心城市主城超大規(guī)模城市更新南京沿江最適宜開發(fā)濱江岸線實力強大的運營方（中冶）眾多歷史文化沉淀項目本體……項目整體定位及發(fā)展必須基于南京城市發(fā)展的時代背景南京，“新長江時代”即將來臨——城市新的發(fā)展目標(biāo)南京城市十二五規(guī)劃目標(biāo)：1、GDP由2010年的5000億躍升為2015年上萬億——經(jīng)濟增長需要新的動力源泉2、城市地位由區(qū)域中心城市旨在躍升為國家中心城市——城市的輻射范圍與影響力需要進一步擴大長江時代秦淮河時代新長江時代？南京，“新長江時代”即將來臨——多重國家戰(zhàn)略舉措疊加下的時代機遇長三角區(qū)域規(guī)劃：南京進一步樹立區(qū)域性中心城市的使命1南京的城市使命：區(qū)域性中心城市南京的發(fā)展戰(zhàn)略：發(fā)揮沿江港口、歷史文化和科教人才資源優(yōu)勢，建設(shè)先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和長江航運物流中心、科技創(chuàng)新中心。加快南京都市圈建設(shè)，促進皖江城市帶發(fā)展，成為長三角輻射帶動中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶內(nèi)河航線發(fā)展：南京港由內(nèi)河港躍變?yōu)楹８?，航運發(fā)展機遇凸現(xiàn)22011年1月21日《國務(wù)院關(guān)于加快長江等內(nèi)河水運發(fā)展的意見》的出臺，標(biāo)志著長江內(nèi)河水運發(fā)展已正式上升為國家戰(zhàn)略。

“十二五”期間5萬噸級海船可通達南京，5000噸級海船通達武漢，3000噸級船舶通達城陵磯，萬噸級船隊通達重慶，1000噸級船舶通達水富青奧會的舉辦：南京城市形象與國際影響力將得到巨大提升3南京，“新長江時代”即將來臨——改變尷尬的排名現(xiàn)狀與尷尬的區(qū)位現(xiàn)狀尷尬的ＧＤＰ排名尷尬的區(qū)位現(xiàn)狀副省級城市中排位１７省會城市省內(nèi)排位３依然低于重慶、武漢等長江城市南京鎮(zhèn)江南通上海常州鹽城連云港馬鞍山蕪湖合肥往東往南，都面臨上海與蘇南地區(qū)強大的吸附力往北往西，是國家戰(zhàn)略下一步的發(fā)展重點跨江發(fā)展，聯(lián)動南北幾乎成為南京擺脫尷尬區(qū)位，實現(xiàn)城市下一步飛躍的必然無錫蘇州南京，“新長江時代”即將來臨——南京重塑城市品牌形象，重返一線城市行列的重要立足點依托中國經(jīng)濟最發(fā)達的長三角都市圈依托未來五萬噸級長江航道的發(fā)展機遇依托青奧會的舉辦機遇——依托長三角經(jīng)濟優(yōu)勢，向北向西輻射，打造中國首席沿江城市打造中國首席沿江城市大南京長三角南京，“新長江時代”的核心載體？——城市的每一步飛躍，都將伴隨新城市中心的誕生，而在新的時代發(fā)展坐標(biāo)下，南京的下一個新中心在哪里？人民廣場-外灘人民廣場-外灘陸家嘴人民廣場-外灘陸家嘴北外灘世博新城虹橋上海單一中心時代浦東開發(fā)開放時代金融、航運兩大中心建設(shè)時代新街口長江時代新街口秦淮河時代河西新街口河西？新長江時代？在新的發(fā)展坐標(biāo)下，南京沿江開發(fā)，擁江發(fā)展將成為城市建設(shè)的時代必然小南京蘇北城市群皖江城市帶上海蘇南城市群大南京南京十二五總體發(fā)展規(guī)劃下新的城市時代戰(zhàn)略：擁江發(fā)展，對接上海、蘇南，聯(lián)動蘇北，輻射皖江城市帶，從而實現(xiàn)區(qū)域性中心城市的戰(zhàn)略使命南京未來擁江發(fā)展的重大舉措：長江四橋、緯三路過江隧道浦口新城、六合新城的發(fā)展濱江發(fā)展帶建設(shè)…………解析南京長江沿線發(fā)展現(xiàn)狀，本項目作為江城結(jié)合最緊密的片區(qū)、城市資源最密集的片區(qū)以及沿江區(qū)域中最適合城市建設(shè)的片區(qū)，最有條件率先成為南京擁江發(fā)展，打造首席沿江城市的核心載體生態(tài)區(qū)域工業(yè)碼頭區(qū)域非一線臨江區(qū)域工業(yè)碼頭區(qū)域工業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀解析南京長江沿線發(fā)展現(xiàn)狀：“江不見城，城不見江”沿江岸線開發(fā)目前主要是被工業(yè)廠房、港口碼頭等占據(jù)解析南京擁江發(fā)展的規(guī)劃：浦口新城：擁江發(fā)展的重點之一，總規(guī)劃93平方公里，目前尚處在建設(shè)啟動階段，未有實質(zhì)性進展燕子磯片區(qū)：“退二進三”規(guī)劃成為濱江新城的最要組成，但現(xiàn)狀仍是工業(yè)廠房江心洲片區(qū)：農(nóng)業(yè)生態(tài)島的規(guī)劃定位本項目之于南京長江岸線的唯一性：江城關(guān)聯(lián)最緊密的片區(qū)沿江區(qū)域中最適合城市建設(shè)的片區(qū)沿江區(qū)域中自然資源、人文資源最集中的片區(qū)浦口新城河西新城新街口大南京

新都心備選１：新長江之星備選２：藍色都心下關(guān)濱江——南京邁進“新長江時代”的領(lǐng)航員開創(chuàng)江城融合的城市建設(shè)創(chuàng)新典范報告提綱：1項目整體定位與功能增值舉措建議2項目規(guī)劃布局調(diào)整及指標(biāo)配比建議3項目分期開發(fā)方案建議項目整體定位分析項目功能增值舉措建議4項目土地拆遷次序建議我們對城市內(nèi)部大規(guī)模濱水更新區(qū)域進行了廣泛的研究，并選取其中最具標(biāo)桿的兩個案例……案例研究增值舉措建議初步考慮案例日本東京臨海副都心上海北外灘新加坡克拉碼頭波士頓海軍碼頭區(qū)域倫敦金絲雀碼頭美國巴爾的摩內(nèi)港西班牙畢爾巴鄂港區(qū)蘇克蘭克萊德濱水區(qū)……城市更新濱水區(qū)域較大規(guī)模商務(wù)體量特色商業(yè)區(qū)域功能增值舉措突出著重分析了其中的兩個日本東京臨海副都心上海北外灘臨海副都心：位于東京都南部的東京灣，距離東京都中心僅6公里，經(jīng)過近20年發(fā)展，已經(jīng)由廢棄的工業(yè)用地演變成東京新經(jīng)濟示范區(qū)，成為世界知名的城市濱水休閑、旅游的目的地……東京都臨海副都心臨海副都心位于位于東京都南部的東京灣，距離東京市中心僅6公里處，屬于東京主城區(qū)的一部分。定位為：提升東京吸引力和競爭力的戰(zhàn)略性發(fā)展基地上世紀(jì)80年代開建臺場地區(qū)：商業(yè)辦公復(fù)合區(qū)域彩虹大橋、海浜公園、富士電視臺總部大樓、甲板城東京海灘、自由女神像青海地區(qū)：新經(jīng)濟聚集區(qū)豐田汽車展示館、大江戶溫泉、船舶博物館、日本科學(xué)未來館等有明北地區(qū)：都市型住宅區(qū)武道會館、有明網(wǎng)球之森公園、有明競技場等有明南地區(qū)：會展區(qū)，防災(zāi)基地東京國際展示場、東京時尚城、水的博物館等占地：448公頃總建筑面積：約700萬平米辦公面積：250萬平米住宅面積：205萬平米商業(yè)娛樂酒店：130萬平米會展面積：36萬平米案例研究增值舉措建議……區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵來自四大核心功能的撬動和引領(lǐng)階段1：1986年以前階段2：1986-1999

階段3：1999-至今完善交通體系以核心公建、濱水岸線、核心商務(wù)地標(biāo)、特色商業(yè)作為撬動以做大做強特色產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)，并加大特色商業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建造核心公建：通過彩虹橋核心公建的打造，快速提升區(qū)域知名度和人氣的聚集核心商務(wù)地標(biāo)：引進日本富士電視臺、日本Telecom等標(biāo)桿企業(yè)，奠定新經(jīng)濟示范區(qū)基礎(chǔ)并樹立區(qū)域地標(biāo)濱水岸線：利用濱水岸線建設(shè)濱海主題公園,營造親水的、舒適的、可參與的共享空間，成為城市休閑的亮點特色商業(yè)：重點打造集購物、餐飲、娛樂、休閑等復(fù)合功能于一體的新型商業(yè)——彩色城堡特色產(chǎn)業(yè)：豐田汽車展館、松下電器中心、索尼體驗中心特色商業(yè)：海上城等起步階段發(fā)展階段成熟階段彩色城堡彩虹橋日本富士電視臺日本海濱主題公園海上城案例研究增值舉措建議北外灘：依托優(yōu)越的江景、良好的規(guī)劃，北外灘迅速成為與外灘CBD、陸家嘴CBD三足鼎立的黃金三角區(qū)……邀請澳大利亞COX公司、美國RTKL公司、美國HLW公司等眾多公司進行北外灘城市規(guī)劃設(shè)計方案國際招標(biāo)2002年北外灘功能定位及發(fā)展思路正式提出，定位于上海國際航運中心的核心商務(wù)區(qū)域2005年伴隨國家對上?！八膫€中心”的定位，北外灘定位被拔高到國家層面，成為上海國際航運中心重要組成部分2009年北外灘規(guī)劃之路：商住區(qū)辦公區(qū)航運商貿(mào)區(qū)高檔居住區(qū)歷史風(fēng)貌區(qū)北外灘CBD陸家嘴CBD外灘CBD黃金三角總規(guī)模：3.66km2案例研究增值舉措建議……同時，伴隨幾大核心功能的規(guī)劃和陸續(xù)落地促進了區(qū)域的快速增值規(guī)劃開始招標(biāo)35％北外灘住宅均價增長情況核心公建——國際客運中心：以油輪客運為主體，兼顧交通、辦公、餐飲、住宿、觀光、購物等功能，該項目做為北外灘開發(fā)中最重要的項目之一2004年商務(wù)拉動——圍繞東大名路商務(wù)軸展開：2005年BM大廈、海泰大廈率先開盤，之后陸續(xù)有商務(wù)辦公樓開盤2005～2010年特色商業(yè)——上海之星文化旅游街區(qū)：即將開工建設(shè)待建濱水岸線——濱江綠化工程：集防訊、綠化景觀、濱江步道和休閑設(shè)施、地下空間等多種功能于一體2004年國際客運中心BM大廈案例研究增值舉措建議通過濱水案例研究，總結(jié)出本項目四大核心功能增值舉措……案例總結(jié)本項目打造核心公建臺場：彩虹橋、摩天輪及夢幻大橋北外灘：國際客運碼頭目前規(guī)劃無公建設(shè)施，建議在缺乏帶動點的項目北面利用肉聯(lián)廠、污水處理廠具有需求型功能的公建設(shè)施特色商業(yè)臺場：彩色城堡、海濱迪克斯北外灘：上海之星文化旅游街區(qū)核心商務(wù)地標(biāo)臺場：日本富士電視臺、日本Telecom北外灘：東大名路商務(wù)軸引導(dǎo)和聯(lián)合政府利用行政措施引進壟斷型企業(yè)取地（或買樓），為其定制化服務(wù)，爭取盡快低成本以寫字樓地標(biāo)強化項目形象充分利用大馬路、天保里、輪渡所關(guān)鍵節(jié)點，打造“文化＋商業(yè)＋江景＋旅游”的特色商業(yè)濱水岸線臺場：海濱主園公園、潮風(fēng)公園北外灘：濱江綠化工程目前規(guī)劃對濱水岸線無明確方案，建議后期規(guī)劃設(shè)計需重點突出并成為重點打造功能案例研究增值舉措建議增值舉措1——核心公建：建議利用項目北部肉聯(lián)廠（和記洋行）老建筑打造需求比較旺盛的親子兒童體驗場作為核心公建，同時也彌補北部無亮點的不足，盤活土地價值案例研究增值舉措建議為孩子創(chuàng)建一個主題樂園式的“小鎮(zhèn)”在這個“小鎮(zhèn)”里有：街道、不同的建筑、商場以及工廠肉聯(lián)廠-和記洋行增值舉措2——特色商業(yè)：通過對“大馬路、天保里、輪渡所”等極具文化元素的片區(qū)的改造，打造“文化＋商業(yè)＋江景＋旅游”式的特色商業(yè)，成為項目最具特色的亮點本項目：大馬路、天保里、輪渡所重現(xiàn)“南有夫子廟、北有大馬路”的外灘輝煌，再次成為南京人的驕傲參考案例：成都寬窄巷子、上海新天地、上海田子坊等案例研究增值舉措建議增值舉措3——核心商務(wù)地標(biāo)：引導(dǎo)并聯(lián)合政府采用行政措施引進壟斷型企業(yè)，為其定制化服務(wù)，爭取低成本以商務(wù)辦公樓樹立區(qū)域地標(biāo)形象，促進區(qū)域發(fā)展與整體增值123非市場化動作市場化運作盈利運作招商引資財政優(yōu)惠稅收優(yōu)惠……定制服務(wù)低成本樹立區(qū)域地標(biāo)形象，促進區(qū)域發(fā)展與整體增值新區(qū)商務(wù)辦公發(fā)展的基本路徑極具地標(biāo)形象的商務(wù)公辦樓政府主導(dǎo)案例研究增值舉措建議增值舉措4——濱水岸線：設(shè)置不同主題公園，并以自行車道（游步道）將其和濱江商業(yè)、商務(wù)、文化創(chuàng)意待功能進行串連，形成全南京最宜人的濱江岸線1、自然生態(tài)公園：利用比鄰大橋及大橋公園優(yōu)勢，以自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)為主，完全開放，供居民游憩休閑2、創(chuàng)意生活公園：結(jié)合片區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能定位，通過個性化的景觀元素和前衛(wèi)的景觀形態(tài)，喚起人們對藝術(shù)創(chuàng)意和科學(xué)技術(shù)的興趣，強化人們對生活的熱愛3、金陵時空走廊：結(jié)合片區(qū)大馬路、輪渡所等文化物質(zhì)，展現(xiàn)南京從古到今的對應(yīng)歷史符號，構(gòu)成金陵時空走廊緊湊的空間序列4、運動主題公園：結(jié)合中山碼頭及利用片區(qū)與城市的連接地帶組織各種水上運動活動、布置籃球公園、網(wǎng)球場等大眾體育設(shè)施，使多元的人群在風(fēng)景中活動，共同組成另一種生動的“城市風(fēng)景”建造全南京最宜人城市自行車道和游步道案例研究增值舉措建議報告提綱：1項目整體定位與功能增值舉措建議2項目規(guī)劃布局調(diào)整及指標(biāo)配比建議3項目分期開發(fā)方案建議4項目土地拆遷次序建議2011年回現(xiàn)方案初步建議規(guī)劃布局調(diào)整建議功能指標(biāo)配比建議基于對一般開發(fā)商取地的關(guān)注點研判，建立2011年土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓地塊選擇的四大標(biāo)準(zhǔn)成熟程度高項目地塊轉(zhuǎn)讓須在2011年完成，因此，選擇成熟度相對較高的地塊一般開發(fā)商的接受程度比較高拆遷進程快土地肥瘦搭配相對獨立性一般開發(fā)商取地糾紛對拆遷有較大抗性，項目內(nèi)部存在大量拆遷且其具有一定不確定性，如在2011年轉(zhuǎn)讓土地，目前拆遷進程較快的地塊實現(xiàn)性相對較大相對陌生區(qū)域純商業(yè)、商務(wù)地塊出讓一般較難，需相應(yīng)搭配一定的居住用地，便于開發(fā)商前期資金回現(xiàn)和整體資金平衡計劃出讓的地塊跟項目具有一定的相對獨立性，所轉(zhuǎn)讓地塊后期的開發(fā)建設(shè)不會對本項目整體造成重大影響……基于以上四個標(biāo)準(zhǔn)，我們認為永寧街地塊比較適宜進行土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓成熟區(qū)成熟區(qū)成熟程度——項目南側(cè)南側(cè)區(qū)域距離中心城區(qū)最近，且周邊已基本成熟，是本項目成熟度最高區(qū)域肥瘦搭配——永寧街、商埠街地塊從已拿1、3號地塊用地性質(zhì)來看，僅永寧街、商埠街有少量居住用地拆遷進程——永寧街地塊永寧街地塊拆遷已全面進行，是目前項目拆遷進程最快的地塊惠民大道高架居住用地相對獨立性——永寧街南側(cè)有惠民大道穿過，但此大道為高架路，會形成較大的阻隔作用，使得永寧街地塊具有相對獨立性居住用地永寧街地塊……但是，基于永寧街原有地塊指標(biāo)，其轉(zhuǎn)讓利潤僅8.9億，無法實現(xiàn)15.3億的利潤指標(biāo)CDEFGHIJK地塊編號CDEFGHIJK用地性質(zhì)商業(yè)金融業(yè)商業(yè)混合商業(yè)混合住宅混合商業(yè)金融業(yè)住宅混合商業(yè)混合商業(yè)金融業(yè)商業(yè)金融業(yè)用地面積737272604889123257463105321078459966635容積率≦1.5≦1.8≦1.8≦5≦2.2≦3≦4≦4≦4細項備注說明細項值轉(zhuǎn)讓用地總面積C~K地塊加總73256m2（合109.83畝）轉(zhuǎn)讓用地總建筑面積C~K地塊加總23.62萬m2土地分攤成本按建筑面積分析14.03億土地轉(zhuǎn)讓總價采用剩余開發(fā)法估值22.93億印花稅按土地轉(zhuǎn)讓總價0.0005計取0.011億土地轉(zhuǎn)讓利潤（股權(quán)轉(zhuǎn)讓）8.90億永寧街地塊CDEFGHIJK……因此，我們需對永寧街地塊指標(biāo)進行相應(yīng)的調(diào)整CDEFGHIJK圖例：商業(yè)金融業(yè)商業(yè)混合住宅混合指標(biāo)調(diào)整思路：根據(jù)現(xiàn)有市場狀況，永寧街片區(qū)住宅用地價值大于商業(yè)商務(wù)用地價值，為了提高轉(zhuǎn)讓利潤，須壓縮商業(yè)商務(wù)用地，加大住宅用地改變原用地性質(zhì)的地塊：為提高轉(zhuǎn)讓利潤，建議將D、G、I地塊置換為住宅混合用地，并將D、G地塊容積率相應(yīng)拔高為≦4保留原用地性質(zhì)的地塊：考慮到大觀天地MALL以及未來軌道交通換乘點對商業(yè)的帶動，建議C、E、J、K地塊仍保留原商業(yè)商務(wù)用地性質(zhì)；保留原F、H住宅混合用地性質(zhì)大觀天地MALL軌道交通換乘點容積率由≦1.8改為≦4容積率由≦2.2改為≦4原規(guī)劃調(diào)整后……按調(diào)整后指標(biāo)測算，其轉(zhuǎn)讓利潤為15.41億，能實現(xiàn)2011年財務(wù)目標(biāo)CDEFGHIJK調(diào)整后地塊編號CDEFGHIJK用地性質(zhì)商業(yè)金融業(yè)住宅混合商業(yè)混合住宅混合住宅混合住宅混合住宅混合商業(yè)金融業(yè)商業(yè)金融業(yè)用地面積737272604889123257463105321078459966635容積率≦1.5≦4≦1.8≦5≦4≦3≦4≦4≦4細項備注說明細項值轉(zhuǎn)讓用地總面積C~K地塊加總73256m2（合109.83畝）轉(zhuǎn)讓用地總建筑面積C~K地塊加總26.56萬m2土地分攤成本按建筑面積分析14.03億土地轉(zhuǎn)讓總價采用剩余開發(fā)法估值29.45億印花稅按土地轉(zhuǎn)讓總價0.0005計取0.015億土地轉(zhuǎn)讓利潤（股權(quán)轉(zhuǎn)讓）15.41億報告提綱：1項目整體定位與功能增值舉措建議2項目規(guī)劃布局調(diào)整及指標(biāo)配比建議3項目分期開發(fā)方案建議4項目土地拆遷次序建議2011年回現(xiàn)方案初步建議規(guī)劃布局調(diào)整建議功能指標(biāo)配比建議項目基礎(chǔ)分析（1/3）——交通梳理交通梳理：軌道交通包括兩條規(guī)劃中的地鐵線；城市主干道包括南京長江大橋、城河路-熱河南路、以及濱江路-惠民路；次干道包括方家營路、建寧路、中山北路。城河路-惠民路作為快速干道并且有高架，使得永寧街地塊與項目地塊割裂開來，并且短時間內(nèi)這一格局無法改變。軌道交通軌道交通方家營路中山北路建寧路城河路南京長江大橋濱江路熱河南路惠民路項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整項目基礎(chǔ)分析（2/3）——資源梳理

資源梳理：項目周邊文化底蘊豐厚，著名的渡江勝利紀(jì)念碑、閱江樓、南京長江大橋等景區(qū)均坐落于項目內(nèi)部及周邊。項目地塊內(nèi)有多處文物保護古跡，有中國銀行南京分行舊址、和記洋行、汪精衛(wèi)辦公樓、中山碼頭等多處文物保護場所。下關(guān)區(qū)政府也在項目地塊內(nèi)。閱江樓渡江勝利紀(jì)念碑中山碼頭原汪精衛(wèi)辦公樓和記洋行南京長江大橋煤炭港肉聯(lián)廠南京港火車輪渡所下關(guān)火車站舊址南京招商局舊址江蘇郵政局舊址中國銀行南京分行舊址城市水灣下關(guān)區(qū)政府項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整項目基礎(chǔ)分析（3/3）——限制條件梳理限制條件梳理：限高影響閱江樓水平方向及向南京長江大橋方向有一定的限高，水平方向限高基本在24米以下，大橋方向限高基本在35米以下。環(huán)境影響——污水處理廠污水處理廠占了3號地塊的很大一部分面積，這直接降低了3號地塊住宅的品質(zhì)和區(qū)域整體的價值。污水處理廠閱江樓限高24米限高35米限高35米限高24米限高24米限高35米限高35米限高35米限高35米限高35米限高24米限高15米限高24米限高24米限高24米限高24米項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整規(guī)劃布局調(diào)整原則：原則一：一、二、三號地的聯(lián)動原則二：一、二、三號總體指標(biāo)關(guān)系平衡與限制性條件原則三：各功能組團在資源均好的前提下實現(xiàn)差異化互補原則四：確保2011年15.3個億利潤指標(biāo)的實現(xiàn)項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整一軸一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一軸：區(qū)域發(fā)展主軸濱江路-惠民大道縱貫項目南北、直接對接中心城區(qū)和南京長江大橋（至江北），最有條件成為項目發(fā)展主軸一帶：濱江休閑活力帶長江濱水資源是本項目最核心資源，項目擁有長達3公里的長江濱水岸線盡管規(guī)劃中留有大量綠地和文化娛樂用地，但規(guī)劃對濱水岸線功能的角色承擔(dān)、特色打造等仍缺乏詳細方案——串聯(lián)一二三號地塊帶動周邊區(qū)域增值——區(qū)域發(fā)展軸線周邊以布局辦公、商業(yè)、公建為主要功能，充分展現(xiàn)城市形象項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整規(guī)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整建議：五大功能組團：五大功能組團，實現(xiàn)有機互補核心商務(wù)區(qū)：形成區(qū)域的核心商務(wù)功能組團，最具城市意向的片區(qū)，以樓宇經(jīng)濟作為組團最大的功能核心文化商業(yè)區(qū)：依托大馬路、天保里，形成片區(qū)的文化高地，成為文化特色商業(yè)集聚區(qū)休閑商務(wù)區(qū)：最具生態(tài)價值的片區(qū)，依托輪渡所、下關(guān)車站、城市水灣，形成項目以生態(tài)為特色，價值最復(fù)合的組團創(chuàng)意辦公區(qū)：基于限高、近大橋以及交通等限制因素，打造創(chuàng)意辦公區(qū)，并依托文化用地，形成兒童娛樂的目的地商業(yè)，以彌補組團的現(xiàn)狀不足低碳居住區(qū)：依托閱江樓、獅子山資源，打造片區(qū)的配套高端生態(tài)住區(qū)功能分區(qū)調(diào)整建議：核心商務(wù)區(qū)文化商業(yè)區(qū)低碳居住區(qū)創(chuàng)意辦公區(qū)休閑商務(wù)區(qū)項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整地塊指標(biāo)調(diào)整：從區(qū)域發(fā)展軸線的角度出發(fā)，二號地沿濱江路段形成創(chuàng)意辦公片區(qū)從污水處理廠的影響出發(fā)，二號地沿方家營路段建議形成創(chuàng)意辦公片區(qū)由于二號地處在限高區(qū)域，為不貶損容積率，住宅指標(biāo)盡量置換到容積率接近的區(qū)域，并兼顧永寧街回現(xiàn)地塊，永寧街地塊以及3-1地塊一線濱江地帶項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整各功能區(qū)亮點小結(jié)：大馬路、天保里、輪渡所“文化＋商業(yè)＋江景＋旅游”的一站式體驗路線一條自然活力帶：濱江岸線的打造，設(shè)置不同主題公園，并以自行車道（游步道）將其和濱江商業(yè)、商務(wù)、文化創(chuàng)意待功能進行串連一個以親子主題的兒童樂園一條形象發(fā)展主軸：以辦公、商業(yè)、公建為主體的國際大道一個青年的創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)天地標(biāo)志性的特色地標(biāo)項目基礎(chǔ)分析規(guī)劃布局調(diào)整一個青年的創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)天地報告提綱：1項目整體定位與功能增值舉措建議2項目規(guī)劃布局調(diào)整及指標(biāo)配比建議3項目分期開發(fā)方案建議4項目土地拆遷次序建議2011年回現(xiàn)方案初步建議規(guī)劃布局調(diào)整建議功能指標(biāo)配比建議商業(yè)實現(xiàn)法：在本項目未來占南京市零售總額的3%的假定下，本項目2025年的商業(yè)體量為60.5萬平方米2000-2009年南京社會零售品銷售總額變化情況按2002-2009年社會零售總額的平均增長率16.9%來計算，到2025年，社會零售總額為23693億元。2009年下關(guān)區(qū)社會零售總額占全市的6.25%，以此推算未來本項目作為南京市濱海商圈所能吸引的零售份額約為3%考慮到新百百貨及東方商場坪效相對較低，綜合整個商圈取2010年南京年坪效值為30000元每坪，依據(jù)2005-2009南京市百貨零售規(guī)模平均年增長率9.52%進行計算，2025年南京商業(yè)平均坪效值＝117433元/平方米本項目商業(yè)零售額為23693×3%=710.78億元本項目商業(yè)面積＝商業(yè)零售總額/南京商業(yè)平均坪效值＝71078000000/117433=605260平方米商業(yè)面積＝區(qū)域商業(yè)零售總額/南京商業(yè)平均坪效值商場年份年營業(yè)額（萬元）營業(yè)面積

（萬平米）坪效新百百貨2009133600526720東方商城百貨2010450002.319565中央商場20101920006.330479新街口商圈200826334756540515湖南路商圈200812964803735040商業(yè)體量商務(wù)體量酒店式公寓體量需求預(yù)測法：本項目未來輻射人群為53.1萬多，需要的商業(yè)面積為69.03萬平方米商業(yè)面積＝商業(yè)消費人口×南京人均商業(yè)面積主要消費者：下關(guān)區(qū)人口次要消費者：周邊區(qū)域人口（鼓樓、建鄴、棲霞、浦口）邊緣消費者：南京城市周邊人口依據(jù)《南京市下關(guān)區(qū)總體規(guī)劃(2010-2030)》，2020年規(guī)劃人口45萬，2030年規(guī)劃人口50萬，因此取2025年人口為47.5萬周邊區(qū)域中，鼓樓現(xiàn)有人口為67萬，建鄴為23萬，棲霞為43萬，浦口為55萬；輻射人口共188萬。以未來下關(guān)區(qū)社會零售總額占全市的比重來衡量項目的輻射程度，取3%作為影響比重，次要消費者=188×3%=5.6萬。本項目商業(yè)消費人口＝主要消費者＋次要消費者＋邊緣消費者

＝47.5萬＋5.6萬＝53.1萬人本項目商業(yè)面積＝商業(yè)消費人口×南京人均商業(yè)面積

＝53.1×1.3=69.03萬平方米依據(jù)南京城市商業(yè)規(guī)劃，2010年南京市人均商業(yè)面積為1.3平方米。商業(yè)體量商務(wù)體量酒店式公寓體量資源預(yù)測法：對項目商業(yè)可依托的資源進行分析，集中式商業(yè)體量最優(yōu)為21萬平方米，街區(qū)商業(yè)為50萬平方米，總商業(yè)體量為71萬平方米集中式商業(yè)：依托特有資源，體量設(shè)為21萬方，只租不售

依托大馬路、天保里形成的文化特色商業(yè)街區(qū)，體量約為1.5~2萬方

依托輪渡所、城市水灣形成的濱水休閑商業(yè)，體量約為2~3萬方

依托未來軌道交通站點，形成城市型一站式餐飲購物商業(yè)群，體量約為15~18萬方（參考正大廣場20萬方、華潤萬象城18.8萬方）站點大馬路

天保里輪渡所街區(qū)商業(yè)：理論上做足所有具有商業(yè)價值的地塊，體量假設(shè)為50萬方，80%銷售充分利用沿街面的商業(yè)價值，做足體量扣除高架路之外，總道路長度為1.65萬公里，假設(shè)進深為15米，商業(yè)平均為兩層，作為底商或裙房，則街區(qū)商業(yè)理論上的上限可以做到：1.65*15*2=50萬方酒店：不建議單獨做，與甲級寫字樓嫁接四五星級酒店一般投資在2.5個億，投資回收期長達8年，建議不占用商業(yè)體量，而嫁接到甲級寫字樓中本項目商業(yè)面積＝集中式商業(yè)+街區(qū)商業(yè)+酒店＝21+50+0=71萬平方米商業(yè)體量商務(wù)體量酒店式公寓體量綜合商業(yè)實現(xiàn)、需求預(yù)測及資源預(yù)測法的結(jié)果可知，本項目2025年的商業(yè)體量在65萬平方米左右44商業(yè)體量商務(wù)體量酒店式公寓體量商業(yè)實現(xiàn)法：60萬平米需求預(yù)測法：69萬平米資源預(yù)測法71萬平米綜合三種預(yù)估方法，本項目認為區(qū)域2025年的商業(yè)體量為65萬平米左右產(chǎn)業(yè)需求法：對本項目已有規(guī)劃產(chǎn)業(yè)進行盤點，航運物流業(yè)為20-22萬方，金融商務(wù)服務(wù)業(yè)為20萬方，文化創(chuàng)意為10萬方，總的寫字樓體量為55至60萬方45金融商務(wù)服務(wù)業(yè)航運物流業(yè)預(yù)測出2025年將吸引315家航運物流企業(yè)，辦公面積應(yīng)在20到22萬方為宜在2025年招入15家大型公司和520家中小型企業(yè)，其中大型企業(yè)平均在200人，中小型企業(yè)30-40人，總辦公體量上限在20萬方文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基于遍地開花的競爭以及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有限的承租能力，在沒有明確發(fā)展利好的情況下，建議盡量壓縮體量，保持在10萬方左右的面積基于南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來走勢，對已有規(guī)劃產(chǎn)業(yè)