2025年房地產(chǎn)行業(yè)存量房產(chǎn)權(quán)合并分割登記合規(guī)考核試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.存量房產(chǎn)權(quán)合并登記時(shí)，下列哪項(xiàng)材料不屬于必須提交的權(quán)屬來(lái)源文件？A.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)B(niǎo).合并協(xié)議公證書(shū)C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.申請(qǐng)人身份證明答案：C2.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，同一權(quán)利人名下相鄰兩套住宅申請(qǐng)合并登記，合并后的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼應(yīng)：A.沿用原較大單元代碼B.重新賦碼并注銷原代碼C.沿用原較小單元代碼D.由申請(qǐng)人自行選擇其一答案：B3.已設(shè)定抵押的存量房申請(qǐng)分割登記，抵押權(quán)人書(shū)面同意文件中必須載明：A.分割后房?jī)r(jià)評(píng)估值B.分割后抵押物范圍及擔(dān)保債權(quán)數(shù)額C.原抵押合同簽訂日期D.抵押人婚姻狀況答案：B4.下列關(guān)于“分割后最小登記單元”的說(shuō)法，正確的是：A.不得低于套內(nèi)建筑面積40m2B.不得低于當(dāng)?shù)刈〗ú块T規(guī)定的最小套型面積標(biāo)準(zhǔn)C.不得低于土地出讓合同約定的最小轉(zhuǎn)讓單元D.不得小于原房屋套內(nèi)建筑面積的50%答案：B5.夫妻共有存量房合并登記為一人單獨(dú)所有，除合并登記申請(qǐng)書(shū)外，必須提交：A.離婚協(xié)議B.夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證文書(shū)C.契稅完稅憑證D.房屋安全鑒定報(bào)告答案：B6.存量房分割登記涉及改變房屋基本單元的，應(yīng)首先取得：A.街道辦事處的同意B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意C.住建部門出具的房屋基本單元變更確認(rèn)文件D.自然資源部門出具的規(guī)劃條件變更文件答案：C7.合并登記后，原房屋登記簿記載的面積誤差比絕對(duì)值超出3%，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)：A.直接按申請(qǐng)人申報(bào)面積記載B.要求提交新的測(cè)繪成果報(bào)告并公告15個(gè)工作日C.退回申請(qǐng)并建議重新測(cè)繪D.按原面積記載并備注誤差答案：B8.下列哪項(xiàng)不屬于存量房分割登記中“房屋基本單元”的認(rèn)定要素？A.固定界限B.獨(dú)立使用功能C.獨(dú)立產(chǎn)權(quán)D.獨(dú)立電表戶號(hào)答案：D9.同一權(quán)利人將其名下A、B兩套住宅合并登記后，再申請(qǐng)分割回A、B，下列說(shuō)法正確的是：A.可直接恢復(fù)原登記，無(wú)需重新測(cè)繪B.視為新的分割登記，應(yīng)重新測(cè)繪并提交成果C.只需提交原測(cè)繪報(bào)告D.只需提交原登記檔案復(fù)印件答案：B10.存量房合并登記時(shí)，若兩套房地用途不一致，應(yīng)：A.按較高價(jià)值用途登記B.按較低價(jià)值用途登記C.由登記機(jī)構(gòu)按規(guī)劃用途統(tǒng)一調(diào)整D.先申請(qǐng)規(guī)劃用途變更，再辦理合并答案：D11.分割登記后，新設(shè)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的賦碼規(guī)則遵循：A.GB/T17986.12000B.GB/T373462019C.TD/T10012023D.GB/T502912015答案：C12.下列關(guān)于“存量房”定義正確的是：A.已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)且再次交易的房屋B.已竣工驗(yàn)收但未銷售的房屋C.已辦理首次登記但未轉(zhuǎn)讓的房屋D.已交付使用但未辦證的房屋答案：A13.合并登記涉及劃撥土地上房屋的，應(yīng)當(dāng)：A.補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后辦理B.直接辦理合并登記C.先辦理土地性質(zhì)變更再合并D.由登記機(jī)構(gòu)直接按出讓土地登記答案：A14.分割登記后，原房屋已設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)：A.注銷居住權(quán)B.重新辦理居住權(quán)登記C.居住權(quán)自動(dòng)失效D.由居住權(quán)人書(shū)面同意分割方案答案：D15.存量房合并登記時(shí)，契稅的計(jì)稅依據(jù)為：A.合并后房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)B.原兩套房屋契稅完稅價(jià)格之和C.合并協(xié)議約定價(jià)格D.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的價(jià)格答案：D16.下列哪項(xiàng)不屬于分割登記中“房屋安全鑒定”必須包含的內(nèi)容？A.結(jié)構(gòu)體系安全性B.抗震性能C.建筑節(jié)能性能D.地基基礎(chǔ)安全性答案：C17.合并登記后，若發(fā)現(xiàn)原房屋存在查封登記，應(yīng)：A.繼續(xù)辦理合并并備注查封B.告知執(zhí)行法院并中止辦理C.直接注銷查封D.要求申請(qǐng)人提供解封證明答案：B18.分割登記涉及歷史保護(hù)建筑的，應(yīng)取得：A.文旅部門同意B.文物部門同意C.住建部門同意D.自然資源部門同意答案：B19.存量房合并登記時(shí)，若兩套房存在不同土地使用年限，合并后年限：A.按較長(zhǎng)年限登記B.按較短年限登記C.加權(quán)平均計(jì)算D.按土地管理部門批準(zhǔn)文件確定答案：D20.分割登記完成后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在幾個(gè)工作日內(nèi)將登記信息推送至住建部門？A.1B.2C.3D.5答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列哪些情形不得辦理存量房分割登記？A.房屋已列入征收范圍B.房屋存在司法查封C.房屋存在違法加建D.房屋已設(shè)立預(yù)告登記E.房屋已設(shè)立地役權(quán)答案：A、B、C22.合并登記后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在登記簿上記載哪些內(nèi)容？A.合并原因B.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)C.合并后測(cè)繪成果編號(hào)D.合并協(xié)議簽訂日期E.契稅完稅憑證號(hào)答案：A、B、C23.分割登記中，申請(qǐng)人必須提交的測(cè)繪成果包括：A.房屋分層分戶平面圖B.房屋建筑面積計(jì)算書(shū)C.房屋用地面積計(jì)算書(shū)D.房屋立面圖E.房屋竣工圖答案：A、B、C24.下列哪些主體可以作為存量房合并登記的申請(qǐng)人？A.房屋所有權(quán)人B.房屋抵押權(quán)人C.房屋預(yù)告登記權(quán)利人D.房屋司法拍賣競(jìng)得人E.房屋繼承人答案：A、D、E25.分割登記涉及消防驗(yàn)收的，應(yīng)提交：A.消防設(shè)計(jì)備案憑證B.消防驗(yàn)收備案憑證C.消防安全承諾書(shū)D.消防設(shè)施檢測(cè)報(bào)告E.消防部門出具的分割消防合規(guī)意見(jiàn)答案：B、E26.合并登記后，若涉及土地出讓價(jià)款補(bǔ)繳，計(jì)算基數(shù)應(yīng)考慮：A.合并后增加的建筑面積B.合并后用途改變產(chǎn)生的土地價(jià)差C.合并前已繳出讓價(jià)款D.合并后土地使用年限E.合并協(xié)議約定價(jià)格答案：A、B、C、D27.下列哪些情形可申請(qǐng)“依職權(quán)合并登記”？A.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)同一權(quán)利人重復(fù)登記B.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)同一單元被錯(cuò)誤分割C.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿記載與規(guī)劃不符D.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋已倒塌E.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋已滅失答案：A、B28.分割登記完成后，新核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)記載：A.分割后房屋坐落B.分割后房屋建筑面積C.分割后土地分?jǐn)偯娣eD.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)E.分割測(cè)繪成果編號(hào)答案：A、B、C、E29.合并登記涉及境外個(gè)人的，應(yīng)提交：A.護(hù)照B.國(guó)家安全審查意見(jiàn)C.境外個(gè)人購(gòu)房承諾書(shū)D.境外個(gè)人在境內(nèi)工作或?qū)W習(xí)的證明E.境外個(gè)人稅務(wù)備案表答案：A、C、D30.下列哪些屬于分割登記中“房屋基本單元變更”的審批環(huán)節(jié)？A.住建部門出具確認(rèn)文件B.自然資源部門出具規(guī)劃意見(jiàn)C.消防部門出具消防意見(jiàn)D.稅務(wù)部門出具契稅審核意見(jiàn)E.登記機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪審核意見(jiàn)答案：A、B、C三、填空題（每空1分，共20分）31.存量房合并登記后，原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)應(yīng)當(dāng)________。答案：收回并注銷32.分割登記的最小單元不得小于________規(guī)定的最小套型面積。答案：當(dāng)?shù)刈〗ú块T33.合并登記涉及劃撥土地的，應(yīng)當(dāng)先辦理________手續(xù)。答案：土地出讓價(jià)款補(bǔ)繳34.分割登記完成后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在________小時(shí)內(nèi)將登記信息推送至稅務(wù)、住建部門。答案：2435.合并登記后，若發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤，權(quán)利人可申請(qǐng)________登記。答案：更正36.存量房分割登記中，房屋安全鑒定報(bào)告有效期為_(kāi)_______年。答案：137.合并登記時(shí)，若兩套房存在不同抵押順位，應(yīng)取得________的書(shū)面同意。答案：所有抵押權(quán)人38.分割登記涉及歷史保護(hù)建筑的，應(yīng)取得________部門的批準(zhǔn)。答案：文物行政39.合并登記后，若土地用途發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)重新簽訂________。答案：土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議40.分割登記中，房屋建筑面積測(cè)算依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)為_(kāi)_______。答案：GB/T17986.1200041.合并登記后，若房屋坐落發(fā)生變化，應(yīng)提供________出具的地址變更證明。答案：公安機(jī)關(guān)42.分割登記完成后，原房屋登記簿應(yīng)當(dāng)________。答案：注銷43.合并登記涉及境外機(jī)構(gòu)的，應(yīng)提交________部門出具的備案文件。答案：商務(wù)44.分割登記中，房屋分層分戶圖比例尺不得小于________。答案：1:20045.合并登記后，若房屋用途由住宅變更為商業(yè)，應(yīng)補(bǔ)繳________。答案：土地出讓價(jià)款差額46.分割登記涉及人防工程的，應(yīng)取得________部門同意。答案：人防行政47.合并登記時(shí)，若房屋存在異議登記，應(yīng)________。答案：中止辦理并告知申請(qǐng)人48.分割登記完成后，新證書(shū)二維碼應(yīng)包含________信息。答案：不動(dòng)產(chǎn)單元代碼49.合并登記后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在________個(gè)工作日內(nèi)完成登簿。答案：350.分割登記中，房屋用地面積分?jǐn)偡椒開(kāi)_______。答案：按建筑面積比例分?jǐn)偹?、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）51.存量房合并登記可以跨不同土地用途直接辦理。答案：×52.分割登記后，原房屋設(shè)立的居住權(quán)自動(dòng)失效。答案：×53.合并登記后，原房屋登記檔案應(yīng)當(dāng)合并為一份檔案保存。答案：√54.分割登記涉及違法建筑的，可先辦理登記再限期整改。答案：×55.合并登記時(shí)，若兩套房存在不同查封法院，應(yīng)取得所有法院同意。答案：√56.分割登記完成后，新證書(shū)編號(hào)與原證書(shū)編號(hào)保持一致。答案：×57.合并登記后，若房屋用途不變，無(wú)需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。答案：√58.分割登記中，房屋安全鑒定可由申請(qǐng)人自行委托任意機(jī)構(gòu)出具。答案：×59.合并登記涉及夫妻共有的，可憑結(jié)婚證直接辦理。答案：×60.分割登記完成后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在門戶網(wǎng)站公告7日。答案：√五、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）61.簡(jiǎn)述存量房合并登記中“同一權(quán)利人”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。答案：（1）申請(qǐng)人名稱與身份證件一致；（2）共有情形下的全體共有人一致；（3）法人或其他組織名稱與登記簿一致；（4）因繼承、離婚、贈(zèng)與等導(dǎo)致權(quán)利主體變化的，應(yīng)先辦理轉(zhuǎn)移登記后再合并；（5）通過(guò)司法拍賣取得多套房屋的，憑生效法律文書(shū)確認(rèn)同一權(quán)利人身份。62.簡(jiǎn)述分割登記中“房屋基本單元變更”審批流程。答案：（1）申請(qǐng)人向住建部門提交分割方案；（2）住建部門組織現(xiàn)場(chǎng)查勘并出具確認(rèn)文件；（3）涉及規(guī)劃的，自然資源部門出具規(guī)劃意見(jiàn)；（4）涉及消防的，消防部門出具消防合規(guī)意見(jiàn)；（5）涉及文物的，文物部門出具保護(hù)意見(jiàn)；（6）申請(qǐng)人憑上述文件向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)分割登記。63.簡(jiǎn)述合并登記后土地出讓價(jià)款補(bǔ)繳的計(jì)算方法。答案：（1）確定合并后用途、年限、建筑面積；（2）以受理日政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)；（3）按分?jǐn)偼恋孛娣e×基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×用途修正系數(shù)；（4）扣減原已繳出讓價(jià)款；（5）差額部分由土地管理部門出具繳款通知書(shū)，申請(qǐng)人一次性補(bǔ)繳；（6）憑土地出讓價(jià)款繳清證明辦理合并登記。六、應(yīng)用題（共60分）64.計(jì)算題（15分）甲在北京市朝陽(yáng)區(qū)擁有兩套相鄰住宅，A套房建筑面積85m2，分?jǐn)偼恋孛娣e12m2，用途住宅，出讓年限70年，已使用10年；B套房建筑面積95m2，分?jǐn)偼恋孛娣e13m2，用途住宅，出讓年限70年，已使用8年。現(xiàn)甲申請(qǐng)將兩套房屋合并登記為一套，合并后建筑面積180m2，分?jǐn)偼恋孛娣e25m2，用途仍為住宅，年限70年。已知：住宅基準(zhǔn)地價(jià)18000元/m2（70年），年期修正系數(shù)K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^N]，其中r=4%，n=剩余年限，N=70。要求：（1）計(jì)算A、B兩套房屋原已繳出讓價(jià)款；（2）計(jì)算合并后應(yīng)繳出讓價(jià)款；（3）判斷是否需要補(bǔ)繳，若需要，計(jì)算補(bǔ)繳金額。答案：（1）A套剩余年限60年，K_A=[11/(1+0.04)^60]/[11/(1+0.04)^70]=0.963；原已繳A=12×18000×0.963=207768元；B套剩余年限62年，K_B=[11/(1+0.04)^62]/[11/(1+0.04)^70]=0.970；原已繳B=13×18000×0.970=226980元；合計(jì)原已繳=434748元。（2）合并后剩余年限按62年計(jì)算（以較短為準(zhǔn)），K=0.970；應(yīng)繳=25×18000×0.970=436500元。（3）需補(bǔ)繳=436500434748=1752元。65.分析題（15分）某市一套商業(yè)存量房建筑面積500m2，權(quán)利人乙擬將其分割為3套，面積分別為150m2、150m2、200m2。經(jīng)測(cè)繪，分割后各套均具備固定界限、獨(dú)立出入口、獨(dú)立衛(wèi)生間，符合規(guī)劃用途，消防部門出具合格意見(jiàn)，房屋安全鑒定為B級(jí)。但住建部門以“分割后最小單元建筑面積小于當(dāng)?shù)匾?guī)定商業(yè)最小單元200m2”為由拒絕出具確認(rèn)文件。問(wèn)題：（1）住建部門拒絕理由是否合法？（2）乙應(yīng)如何完善手續(xù)？（3）若乙將其中兩套合并為350m2，再與剩余150m2共同申請(qǐng)分割，是否可行？答案：（1）合法。地方規(guī)章可設(shè)定商業(yè)最小單元面積，且200m2為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。（2）乙應(yīng)調(diào)整分割方案，確保每套≥200m2，或申請(qǐng)政策例外，提交可行性研究、消防、環(huán)保等專項(xiàng)報(bào)告，報(bào)市政府專題會(huì)議審議。（3）可行。合并后再分割，只要最終每套≥200m2且滿足基本單元要求，可重新申請(qǐng)。66.綜合題（30分）案例：丙在上海市黃浦區(qū)擁有兩套歷史保護(hù)建筑住宅，甲字房建筑面積120m2，乙字房建筑面積80m2，均位于同一院落，權(quán)利人均為丙。丙擬將兩套房屋合并登記為“甲字房120m2+乙字房80m2=丙字房200m2”，并申請(qǐng)將用途由“住宅”變更為“民宿”。已知：（1）房屋為區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位；（2）土地為劃撥，用途住宅；（3）兩套房屋均已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為銀行D，擔(dān)保債權(quán)分別為500萬(wàn)元、300萬(wàn)元；（4）兩套房屋均已設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人為戊，居住期限至2035年6月30日；（5）院落內(nèi)有一棵百年古樹(shù)，已列入古樹(shù)名木保護(hù)名錄。要求：（1）列出丙應(yīng)取得的全部審批文件；（2）說(shuō)明抵押權(quán)人同意文件應(yīng)載明的主要內(nèi)容；（3）說(shuō)明居住權(quán)人同意文件應(yīng)載明的主要內(nèi)容；（4）計(jì)算土地出讓價(jià)款補(bǔ)繳思路（列出公式、參數(shù)，無(wú)需具體數(shù)字）；（5）給出登記機(jī)構(gòu)辦理流程圖（文字描述）。答案：（1）審批文件：1.文物部門同意變更用途及合并的批復(fù)；2.規(guī)劃部門出具民宿用途合規(guī)意見(jiàn)；3.環(huán)保部門出具民宿項(xiàng)目環(huán)評(píng)批復(fù)；