第一節(jié)用益物權(quán)概述第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)第四節(jié)宅基地使用權(quán)

第五節(jié)居住權(quán)第六節(jié)地役權(quán)第七節(jié)特許物權(quán)第九章用益物權(quán)本章引例原告康某系涉村鎮(zhèn)西涉村九組村民,訴爭的0.53畝土地系村民組發(fā)包給康某的承包地。被告李某以訴爭土地系其自留地為由占用至今。原告多次要求被告返還土地未果,向法院起訴,請求李某返還承包土地。第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征(一)用益物權(quán)的概念用益物權(quán)是指非所有權(quán)人對他人所有之物享有的占有、使用和收益的他物權(quán)。用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等?！睹穹ǖ洹返?23條規(guī)定:“用益物權(quán)人對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。”第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征(二)用益物權(quán)的特征(1)用益物權(quán)是一種他物權(quán),是在他人所有的物上設(shè)立的物權(quán)。(2)用益物權(quán)是以使用和收益為內(nèi)容的限制物權(quán),并不包括所有權(quán)的處分權(quán)能。(3)用益物權(quán)是獨(dú)立的物權(quán),具有獨(dú)立性。(4)用益物權(quán)的客體限于不動(dòng)產(chǎn),主要是土地?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)都是土地的用益物權(quán),居住權(quán)是建筑物的用益物權(quán)。第一節(jié)用益物權(quán)概述二、用益物權(quán)的種類和一般規(guī)則(一)用益物權(quán)的種類依據(jù)《民法典》的規(guī)定,我國的用益物權(quán)包括:土地承包經(jīng)營權(quán),建設(shè)用地使用權(quán),宅基地使用權(quán),居住權(quán),地役權(quán),特許物權(quán)。(二)用益物權(quán)的一般規(guī)則《民法典》對用益物權(quán)的一般規(guī)則作出了規(guī)定,基本內(nèi)容如下所述。1.用益物權(quán)的基本內(nèi)容2.行使用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)和合理開發(fā)利用資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境3.所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利4.用益財(cái)產(chǎn)被征收、征用的,有權(quán)獲得補(bǔ)償?shù)诙?jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征(一)土地承包經(jīng)營權(quán)的概念土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對農(nóng)民集體所有,或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)土地,采取家庭承包、公開協(xié)商等方式進(jìn)行承包,依法對承包的土地等占有、使用和收益的用益物權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)人依法享有對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等的占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)自主從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征(二)土地承包經(jīng)營權(quán)的特征(1)土地承包經(jīng)營權(quán)的主體是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然人或集體。(2)土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物限于農(nóng)民集體所有,或者國家所有由農(nóng)民集體使用的,以種植、畜牧等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的的土地,包括土地、山嶺、森林、草原、水面、荒地、灘涂等。國家所有的農(nóng)用地實(shí)行承包經(jīng)營的,也適用土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)則。(3)土地承包經(jīng)營權(quán)的目的在于,在集體所有或國家所有、由集體使用的土地上進(jìn)行農(nóng)業(yè)活動(dòng)。不以從事農(nóng)業(yè)活動(dòng)為目的而使用他人土地的,不成立土地承包經(jīng)營權(quán)。(4)土地承包經(jīng)營權(quán)基于土地承包經(jīng)營合同產(chǎn)生,其具體內(nèi)容和承包經(jīng)營權(quán)的期限都由承包合同確立。第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)二、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得ABC(一)依法律行為取得1.基于農(nóng)村土地承包合同取得2.通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商取得3.基于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)二、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得(二)基于法律行為以外的原因取得除了法律行為外,繼承是基于法律行為以外的原因取得土地承包經(jīng)營權(quán)的方式。第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)三、土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(一)土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利1.占有、使用、收益權(quán)2.依法流轉(zhuǎn)權(quán)3.承包地被依法征用、占用,有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償(二)土地承包經(jīng)營權(quán)人的義務(wù)1.維持土地的農(nóng)業(yè)用途,不得用于非農(nóng)建設(shè)2.依法保護(hù)和合理利用土地,不得給土地造成永久性損害第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)四、土地所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(一)土地所有權(quán)人的權(quán)利(1)發(fā)包本集體所有的或者國家所有、依法由本集體使用的農(nóng)村土地。(2)對承包土地的必要調(diào)整權(quán)?！睹穹ǖ洹返?36條第2款規(guī)定:“因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形,需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的,應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定辦理?！?3)監(jiān)督土地承包經(jīng)營權(quán)人依照約定的用途合理利用和保護(hù)土地。(4)制止土地承包經(jīng)營權(quán)人損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)四、土地所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(二)土地所有權(quán)人的義務(wù)(1)維護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)人的土地承包經(jīng)營權(quán)的義務(wù)?！睹穹ǖ洹返?36條第1款規(guī)定:“承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。”第337條規(guī)定:“承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。”(2)尊重土地承包經(jīng)營權(quán)人的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)的義務(wù)。(3)依照約定為土地承包經(jīng)營權(quán)人提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息服務(wù)的義務(wù)。(4)執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃,組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的義務(wù)。第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)五、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅,既有物權(quán)消滅的一般事由,如承包地被征用、承包地滅失等;也有土地承包經(jīng)營權(quán)的特定消滅事由,如土地承包經(jīng)營權(quán)人的提前交回、土地所有權(quán)人的提前收回、承包期限屆滿等。第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)六、土地承包經(jīng)營權(quán)的“三權(quán)分置”(一)“三權(quán)分置”與土地經(jīng)營權(quán)《民法典》第339條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！边@是對農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”的規(guī)定。(二)土地經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利對土地經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利,《民法典》第340條規(guī)定:“土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地,自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。”在合同約定的期限內(nèi),土地經(jīng)營權(quán)人享有用益物權(quán)的權(quán)能,即占有、使用、收益的權(quán)利,有權(quán)占有該農(nóng)村土地,自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),獲得收益。(三)土地經(jīng)營權(quán)的期限依據(jù)《民法典》第341條的規(guī)定,流轉(zhuǎn)期限為5年以上的土地經(jīng)營權(quán),自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人、非法人組織依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益,建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)?！睹穹ǖ洹返?44條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”案例分析某宗地位于甲機(jī)場的一端,乙公司經(jīng)與甲機(jī)場協(xié)商,長期借用。后來,乙公司發(fā)現(xiàn)該宗地權(quán)屬不明,遂向地方國土部門請求簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,交付出讓金,取得了該宗地的建設(shè)用地使用權(quán),并進(jìn)行登記。甲機(jī)場發(fā)現(xiàn)后,向乙公司主張權(quán)利,被乙公司拒絕。甲機(jī)場向法院起訴,要求對該宗地進(jìn)行確權(quán),并追究乙公司的侵權(quán)責(zé)任。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征(二)建設(shè)用地使用權(quán)的特征(1)建設(shè)用地使用權(quán)以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營和從事社會(huì)公益事業(yè)為目的。(2)建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為國家所有的城鎮(zhèn)土地。(3)建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地的范圍限于建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。(4)建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立0102(一)出讓設(shè)立通過出讓設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),是國家以土地所有人的身份,將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。(二)劃撥設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥也是建設(shè)用地使用權(quán)的原始取得。建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥有兩種方式:一是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后,將國有土地交付給土地使用者使用;二是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用?！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定,嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)三、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(一)建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利建設(shè)用地使用權(quán)人對作為權(quán)利客體的土地,享有占有、使用、收益的權(quán)利,有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。依出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),權(quán)利人可依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或抵押,但法律另有規(guī)定的除外。通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),土地使用者應(yīng)當(dāng)用于社會(huì)公益事業(yè),不得以營利為目的使用該國有土地。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)三、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(二)建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)(1)支付建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用的義務(wù)?！睹穹ǖ洹返?51條明確規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。”(2)土地的合理利用義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)人依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后,應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立時(shí)所登記的用途合理利用土地,不得改變土地用途。(3)土地保護(hù)義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)保護(hù)土地的完好,不受他人侵害;應(yīng)當(dāng)按照土地的自然屬性和法律屬性合理使用土地,維護(hù)土地的價(jià)值和使用價(jià)值。(4)恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)人取回地上建筑物或者其他附著物的,負(fù)有恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)(一)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則是:(1)只有在自然人、法人、非法人組織之間才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。(2)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是建設(shè)用地使用權(quán)人以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)人只有在辦理了出讓手續(xù)并繳納了出讓金后,才可以轉(zhuǎn)讓。(3)轉(zhuǎn)讓須訂立書面合同。合同的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同剩余的期限。(4)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。(5)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),其地上物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)(二)建設(shè)用地使用權(quán)抵押建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)則是:(1)建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體是建設(shè)用地使用權(quán)。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),抵押權(quán)人可以建設(shè)用地使用權(quán)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償,但不得拍賣土地所有權(quán)。(2)建設(shè)用地使用權(quán)抵押須訂立書面合同并進(jìn)行抵押登記后才正式設(shè)立。(3)建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物也隨之抵押,遵守“房隨地走”規(guī)則。(4)建設(shè)用地使用權(quán)在設(shè)定抵押以后,抵押人可以轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓已抵押的建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人,并在轉(zhuǎn)讓時(shí)向受讓人告知建設(shè)用地使用權(quán)已設(shè)置抵押的情況。(5)建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押以后,在建設(shè)用地使用權(quán)上已經(jīng)設(shè)定了房屋租賃關(guān)系的,原則上不影響原租賃關(guān)系的存在,但抵押人應(yīng)將建設(shè)用地使用權(quán)抵押的情況書面告知承租人。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)(三)建設(shè)用地使用權(quán)消滅建設(shè)用地使用權(quán)的期限屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)消滅。《民法典》第359條第1款規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”業(yè)主不愿意續(xù)期或者明示放棄該權(quán)利的,則權(quán)利消滅。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)在期限屆滿前,如果建設(shè)用地使用權(quán)人需要在期限屆滿后繼續(xù)使用該土地的,應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前的一年內(nèi)申請續(xù)期。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的,出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記,收回土地。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)給予地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施以適當(dāng)補(bǔ)償,無償收回有違等價(jià)有償原則。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)五、鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)等自然人、法人、非法人組織依法對集體所有的土地享有的占有、使用和收益,建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。《民法典》第361條規(guī)定:“集體所有的土地作為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理?！币蛟O(shè)立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等需要使用集體所有的土地的,依照有關(guān)法律規(guī)定取得建設(shè)用地使用權(quán);法律沒有規(guī)定的,參照關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。設(shè)立鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)依照《民法典》和《土地管理法》的規(guī)定進(jìn)行,沒有具體規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)參照適用關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)六、分層建設(shè)用地使用權(quán)分層建設(shè)用地使用權(quán)也叫空間權(quán),是指在他人所有的土地的上、下一定空間內(nèi)設(shè)定的地上權(quán)?！睹穹ǖ洹返?45條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！逼渲?在地表設(shè)立的,是建設(shè)用地使用權(quán);在地上或者地下設(shè)立的,是分層建設(shè)用地使用權(quán),也叫分層地上權(quán)。例如,城市建設(shè)的地鐵、地下商場等,是地表以下設(shè)立的分層建設(shè)用地使用權(quán)。所謂的開發(fā)、發(fā)展低空經(jīng)濟(jì),就包括分層地上權(quán)的開發(fā)利用。分層建設(shè)用地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)同樣是地上權(quán),其區(qū)別在于:設(shè)定普通地上權(quán)時(shí),與該設(shè)定面積內(nèi)的土地所有權(quán)相同;但是,設(shè)定分層建設(shè)用地使用權(quán)的,于設(shè)定面積內(nèi),其上、下所及效力的范圍,不是該面積內(nèi)的土地所有權(quán)的全部,而僅為其中地表之上或者地表之下的空間部分,并不直接使用地表。第四節(jié)宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念和特征(一)宅基地使用權(quán)的概念宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民對集體所有的土地占有和使用,自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施,以供居住的地上權(quán)?！睹穹ǖ洹返?62條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！钡谒墓?jié)宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念和特征ABC(二)宅基地使用權(quán)的特征(1)宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村居民因建造住宅享有的地上權(quán),是專指農(nóng)村居民因建造住宅而享有的地上權(quán)。(2)宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格和福利不可分離。(3)宅基地使用權(quán)是特定主體在集體土地上設(shè)定的用益物權(quán)。(4)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請一處宅基地。第四節(jié)宅基地使用權(quán)二、宅基地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(一)宅基地使用權(quán)人的權(quán)利(1)權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建造住房及其附屬設(shè)施。農(nóng)村居民取得宅基地后,有權(quán)在宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施,有權(quán)在宅基地的空地上種植樹木。(2)權(quán)利人有權(quán)依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)人經(jīng)過本集體同意的,可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí),宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。(3)權(quán)利人行使宅基地使用權(quán)不受期限限制。宅基地上的建筑物或者其他附屬物滅失時(shí),不影響宅基地使用權(quán)的效力,權(quán)利人仍有權(quán)在宅基地上重建房屋,以供居住。第四節(jié)宅基地使用權(quán)二、宅基地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(二)宅基地使用權(quán)人的義務(wù)(1)權(quán)利人不得非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。權(quán)利人除了轉(zhuǎn)讓住房時(shí)一并轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)外,不得將宅基地非法轉(zhuǎn)讓。因村民遷居并拆除房屋騰出宅基地的,由集體組織收回,以作統(tǒng)一安排。(2)接受政府和鄉(xiāng)村統(tǒng)一規(guī)劃的義務(wù)。因公共利益需要征用土地,或者因鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要,經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn),集體可以收回宅基地。(3)權(quán)利人負(fù)有正當(dāng)使用宅基地的義務(wù)。未經(jīng)依法批準(zhǔn),不得改變宅基地用途。權(quán)利人不得將宅基地作為生產(chǎn)資料使用,如蓋廠房或改作魚塘等,也不得改作其他用途使用。第四節(jié)宅基地使用權(quán)三、宅基地使用權(quán)的消滅(一)宅基地使用權(quán)消滅的原因宅基地使用權(quán)消滅的原因有:宅基地收回和調(diào)整;宅基地被征收;宅基地使用權(quán)拋棄;宅基地滅失;宅基地長期閑置。(二)宅基地使用權(quán)消滅的登記《民法典》第365條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！睂τ谡厥褂脵?quán)的取得,法律并沒有規(guī)定要求進(jìn)行登記。如果是已經(jīng)登記的,在轉(zhuǎn)讓或者消滅時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。第五節(jié)居住權(quán)一、居住權(quán)的概念和特征(一)居住權(quán)的概念居住權(quán)是指自然人以滿足生活居住的需要,按照合同的約定,對他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物權(quán)。《民法典》第366條規(guī)定:“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要?！钡谖骞?jié)居住權(quán)一、居住權(quán)的概念和特征ABC(二)居住權(quán)的特征(1)居住權(quán)的基本屬性是他物權(quán),具有用益性。居住權(quán)是在他人所有的房屋所有權(quán)之上設(shè)立的物權(quán),其屬性是他物權(quán)。(2)居住權(quán)是為特定自然人基于生活用房而設(shè)立的物權(quán),具有人身性。(3)居住權(quán)是一種長期存在的物權(quán),具有獨(dú)立性。(4)居住權(quán)的設(shè)定是一種恩惠行為,具有不可轉(zhuǎn)讓性。第五節(jié)居住權(quán)二、居住權(quán)的設(shè)立依據(jù)《民法典》的規(guī)定,居住權(quán)通過合同設(shè)立,是意定居住權(quán),是根據(jù)房屋所有權(quán)人的意愿設(shè)定的居住權(quán)。設(shè)立人須是房屋所有權(quán)人,其他人不得在他人所有的房屋之上設(shè)定居住權(quán),應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán),應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。依據(jù)《民法典》第368條的規(guī)定,居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第五節(jié)居住權(quán)三、居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(一)居住權(quán)人的權(quán)利(1)使用權(quán)。居住權(quán)人對設(shè)立居住權(quán)的房屋享有占有和使用權(quán),居住權(quán)人對部分住房享有居住權(quán)的,可以使用該住房的共用部分。(2)進(jìn)行必要改良和修繕的權(quán)利。居住權(quán)人對于房屋進(jìn)行的必要改良和修繕的費(fèi)用,在居住權(quán)消滅、返還原物時(shí),不享有返還請求權(quán)。(3)排除所有權(quán)人侵害的權(quán)利。居住權(quán)人有權(quán)要求所有權(quán)人不為妨害其居住的行為,所有權(quán)人不得對居住權(quán)人行使排除妨害、返還原物等物上請求權(quán)。(4)對抗房屋所有權(quán)人變更的權(quán)利。房屋所有權(quán)人發(fā)生變更,居住權(quán)跟隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,故所有權(quán)人的變更并不影響居住權(quán)。(5)拋棄權(quán)。權(quán)利人可以將居住權(quán)予以拋棄。第五節(jié)居住權(quán)三、居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)(二)居住權(quán)人的義務(wù)(1)合理使用房屋的義務(wù)。不得將房屋用于生活消費(fèi)以外的目的,不得改建、改裝和作重大的結(jié)構(gòu)性改變。(2)支付必要費(fèi)用的義務(wù)。應(yīng)當(dāng)支付住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用。(3)對房屋的合理保管義務(wù)。居住權(quán)人在居住期內(nèi),應(yīng)當(dāng)盡到善良管理人的注意義務(wù),不得從事任何損害房屋的行為。(4)不得轉(zhuǎn)讓、出租和繼承的義務(wù)。當(dāng)事人對是否可以出租另有約定的,依照其約定。第五節(jié)居住權(quán)四、居住權(quán)的期限和消滅(一)居住權(quán)的期限居住權(quán)的發(fā)生時(shí)間,是居住權(quán)合同生效的時(shí)間。居住權(quán)依據(jù)遺囑、遺贈(zèng)或者裁判而發(fā)生的,則應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)分割或者裁判生效時(shí)發(fā)生。(二)居住權(quán)的消滅1.居住權(quán)消滅的原因2.居住權(quán)消滅的后果第六節(jié)地役權(quán)一、地役權(quán)的概念和特征(一)地役權(quán)的概念地役權(quán)是指在他人的土地之上設(shè)立的以供自己土地便利使用的他物權(quán)?！睹穹ǖ洹返?72條第1款規(guī)定:“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定,利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。”在地役權(quán)法律關(guān)系中,為自己土地的便利而使用他人土地的一方當(dāng)事人稱為地役權(quán)人(也叫需役地人),把自己的土地提供給他人使用的一方當(dāng)事人稱為供役地人;因使用他人土地而獲得便利的土地為需役地,為他人土地的便利而供使用的土地為供役地。因此,地役權(quán)的產(chǎn)生須有兩個(gè)不同權(quán)屬的土地存在。地役權(quán)關(guān)系的成立并不要求供役地和需役地必須相鄰,即不相互毗連的土地之間也可以設(shè)立地役權(quán)。第六節(jié)地役權(quán)一、地役權(quán)的概念和特征(二)地役權(quán)的特征(1)地役權(quán)是存在于他人土地之上的他物權(quán)。(2)地役權(quán)是利用他人土地的用益物權(quán),也就是對供役地的利用。(3)地役權(quán)是為需役地的便利而設(shè)定的他物權(quán),包括在供役地上通行、取水、排水、鋪設(shè)管線、眺望等,以及其他需要供役地人負(fù)容忍或者不作為義務(wù)的便利。(4)地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)須從屬于需役地而存在,同時(shí),地役權(quán)須存在于需役地和供役地的全部,不能被分割為各個(gè)部分或僅僅在一部分上單獨(dú)存在。案例分析甲、乙、丙三家的承包經(jīng)營土地相鄰。甲想把自己的旱地改為水稻田,與乙、丙協(xié)商在他們的田邊修筑水渠。乙同意一起將旱地改為水稻田,但是丙不同意。三方經(jīng)過協(xié)商,丙同意提供田邊修筑水渠,甲和乙每年需要交使用費(fèi)。第六節(jié)地役權(quán)二、地役權(quán)的取得(一)約定取得(二)法定取得1.因用益物權(quán)的設(shè)定而取得地役權(quán)2.因用益物權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓而取得地役權(quán)(三)繼承取得第六節(jié)地役權(quán)三、地役權(quán)的權(quán)利和義務(wù)(一)地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)1.供役地的使用權(quán)2.地役權(quán)行使場所或方法變更權(quán)3.為必要的附隨行為與設(shè)施的權(quán)利4.行使所有權(quán)的物上請求權(quán)的權(quán)利5.支付地租的義務(wù)6.維持附屬設(shè)施的義務(wù)第六節(jié)地役權(quán)三、地役權(quán)的權(quán)利和義務(wù)(二)供役地人的權(quán)利和義務(wù)1.變更使用場所及方法的請求權(quán)2.租金及其調(diào)整請求權(quán)3.容忍土地上的負(fù)擔(dān)或不作為義務(wù)4.附屬設(shè)施使用權(quán)及費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)第六節(jié)地役權(quán)四、地役權(quán)的消滅(一)地役權(quán)消滅的原因1.期限屆滿2.約定消滅地役權(quán)的事由出現(xiàn)3.目的的事實(shí)不能4.供役地人依法解除地役權(quán)關(guān)系5.地役權(quán)的拋棄6.讓與7.土地征收第六節(jié)地役權(quán)四、地役權(quán)的消滅(二)地役權(quán)消滅的后果地役權(quán)消滅以后,地役權(quán)人不存在繼續(xù)支配供役地