物業(yè)公共設(shè)施管理指南與保養(yǎng)規(guī)范管理制度一、總則為了加強物業(yè)公共設(shè)施的管理，確保公共設(shè)施的正常運行和安全使用，延長其使用壽命，為業(yè)主提供一個安全、舒適、便捷的居住和工作環(huán)境，特制定本管理指南與保養(yǎng)規(guī)范管理制度。本制度適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有公共設(shè)施的管理、維護和保養(yǎng)工作。二、公共設(shè)施范圍界定1.房屋建筑本體設(shè)施包括建筑物的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。這些是構(gòu)成建筑物整體結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部分，對建筑物的穩(wěn)定性和安全性起著決定性作用。2.共用設(shè)備設(shè)施（1）供電系統(tǒng)：包括變壓器、高低壓開關(guān)柜、配電箱、電線電纜、照明燈具等。為整個物業(yè)區(qū)域提供電力支持，保障業(yè)主的日常生活和工作用電需求。（2）供水系統(tǒng)：涵蓋水泵、水箱、水管、水表、水龍頭等。負責(zé)將水源輸送到各個住戶和公共區(qū)域，滿足用水需求。（3）排水系統(tǒng)：包含污水管、雨水管、下水道、化糞池等。及時排除生活污水和雨水，防止積水和污水外溢。（4）消防系統(tǒng)：有消防泵、消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等。是保障物業(yè)區(qū)域消防安全的重要設(shè)施，在火災(zāi)發(fā)生時能及時進行滅火和報警。（5）電梯系統(tǒng)：電梯轎廂、電梯機房設(shè)備、導(dǎo)軌、控制系統(tǒng)等。為業(yè)主提供垂直運輸服務(wù)，方便高層居住和辦公。（6）弱電系統(tǒng)：包括通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、有線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等。提升物業(yè)區(qū)域的智能化管理水平和安全性。3.公共場地及附屬設(shè)施（1）道路：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的主路、支路、消防通道等，保障車輛和行人的通行安全。（2）停車場：包括地下停車場、地上停車場、停車位等，為業(yè)主提供停車服務(wù)。（3）綠化設(shè)施：如花草樹木、花壇、綠化帶、景觀小品等，美化物業(yè)環(huán)境，改善空氣質(zhì)量。（4）休閑娛樂設(shè)施：像健身器材、兒童游樂設(shè)施、涼亭、長椅等，為業(yè)主提供休閑娛樂的場所。三、管理職責(zé)劃分1.物業(yè)經(jīng)理（1）全面負責(zé)公共設(shè)施管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃和決策，制定公共設(shè)施管理的總體目標(biāo)和年度計劃。（2）組織建立和完善公共設(shè)施管理的各項規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行情況。（3）協(xié)調(diào)與外部相關(guān)部門（如供電、供水、消防等）的關(guān)系，確保公共設(shè)施的正常運行得到外部支持。（4）審批公共設(shè)施維修、保養(yǎng)和更新改造的預(yù)算和方案。2.設(shè)施管理部門主管（1）具體負責(zé)公共設(shè)施管理工作的組織實施，按照年度計劃制定月度和周度工作安排。（2）組織設(shè)施管理人員對公共設(shè)施進行日常巡檢、維護和保養(yǎng)工作，確保設(shè)施的正常運行。（3）負責(zé)設(shè)施管理人員的培訓(xùn)和考核工作，提高團隊的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。（4）及時處理公共設(shè)施出現(xiàn)的故障和問題，組織維修人員進行搶修，并向上級匯報處理情況。（5）建立公共設(shè)施管理檔案，記錄設(shè)施的運行、維修、保養(yǎng)等情況。3.設(shè)施管理人員（1）按照規(guī)定的時間和路線對公共設(shè)施進行日常巡檢，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施的異常情況和安全隱患，并做好記錄。（2）負責(zé)公共設(shè)施的日常維護和保養(yǎng)工作，如設(shè)備的清潔、潤滑、緊固等，確保設(shè)施的正常運行。（3）在發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施故障時，及時報告主管，并協(xié)助維修人員進行搶修工作。（4）嚴格遵守操作規(guī)程，正確使用和維護各種工具和設(shè)備，確保自身安全和設(shè)施安全。（5）配合相關(guān)部門進行公共設(shè)施的更新改造工作。4.其他部門（1）客服部門：負責(zé)受理業(yè)主關(guān)于公共設(shè)施的報修、投訴和建議，并及時反饋給設(shè)施管理部門。同時，向業(yè)主宣傳公共設(shè)施的使用和愛護知識。（2）安保部門：協(xié)助設(shè)施管理部門做好公共設(shè)施的安全保衛(wèi)工作，防止設(shè)施被盜、損壞等情況發(fā)生。在巡檢過程中，注意發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施的異常情況，并及時報告。（3）保潔部門：在日常保潔工作中，注意保護公共設(shè)施，避免因清潔操作不當(dāng)造成設(shè)施損壞。同時，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施表面的污垢、損壞等情況，并向設(shè)施管理部門報告。四、公共設(shè)施巡檢制度1.巡檢周期與頻率（1）房屋建筑本體設(shè)施：每周進行一次全面巡檢，重點檢查建筑物的結(jié)構(gòu)安全、墻體裂縫、屋頂滲漏等情況。對樓梯間、走廊通道等公共區(qū)域的設(shè)施，每天進行一次巡查，確保照明、門窗等設(shè)施正常。（2）供電系統(tǒng)：變壓器、高低壓開關(guān)柜等重要設(shè)備每周進行一次巡檢，檢查設(shè)備的運行參數(shù)、溫度、聲音等是否正常。配電箱、電線電纜等每月進行一次巡檢，查看有無破損、老化、發(fā)熱等現(xiàn)象。照明燈具每天進行巡查，及時更換損壞的燈泡。（3）供水系統(tǒng)：水泵、水箱等設(shè)備每周進行一次巡檢，檢查設(shè)備的運行狀態(tài)、水位、水質(zhì)等情況。水管、水表、水龍頭等每月進行一次巡檢，查看有無漏水、堵塞等問題。（4）排水系統(tǒng)：污水管、雨水管、下水道等每月進行一次巡檢，檢查管道是否暢通，有無堵塞、滲漏等情況。化糞池每季度進行一次檢查，必要時進行清理。（5）消防系統(tǒng)：消防泵、消防栓等設(shè)備每周進行一次巡檢，檢查設(shè)備的壓力、閥門開關(guān)等是否正常。滅火器每月進行一次檢查，查看壓力、有效期等是否符合要求。自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等每季度進行一次全面測試。（6）電梯系統(tǒng)：電梯每天進行一次巡檢，檢查電梯的運行狀況、轎廂內(nèi)設(shè)施、層門門鎖等是否正常。電梯機房設(shè)備每周進行一次檢查，確保設(shè)備的正常運行。（7）弱電系統(tǒng)：通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、有線電視系統(tǒng)等每周進行一次巡檢，查看信號強度、設(shè)備運行狀態(tài)等是否正常。監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等每天進行巡查，確保設(shè)備正常工作，圖像清晰、門鎖靈敏。（8）公共場地及附屬設(shè)施：道路、停車場每天進行巡查，檢查有無損壞、積水等情況。綠化設(shè)施每周進行一次檢查，查看花草樹木的生長情況、景觀小品的完好程度等。休閑娛樂設(shè)施每天進行巡查，確保設(shè)施的安全性。2.巡檢內(nèi)容與標(biāo)準（1）外觀檢查：檢查設(shè)施的外觀是否有損壞、變形、腐蝕、污垢等情況。例如，建筑物的外墻面是否有脫落、裂縫；設(shè)備的外殼是否有破損、生銹等。（2）運行狀況檢查：查看設(shè)施的運行參數(shù)是否正常，如電壓、電流、壓力、溫度等。例如，電梯的運行速度是否平穩(wěn)，消防泵的壓力是否達到規(guī)定值。（3）安全性能檢查：檢查設(shè)施的安全保護裝置是否齊全、有效，如漏電保護器、過載保護器、安全閥等。例如，供電系統(tǒng)的漏電保護器是否能正常動作，消防設(shè)備是否處于有效狀態(tài)。（4）連接部位檢查：檢查設(shè)施的連接部位是否牢固，如螺栓是否松動、管道接口是否密封等。例如，水管的接頭處是否有漏水現(xiàn)象，電氣設(shè)備的接線是否牢固。3.巡檢記錄與報告（1）設(shè)施管理人員在巡檢過程中，要認真填寫巡檢記錄，記錄巡檢時間、地點、設(shè)施名稱、檢查項目、檢查結(jié)果等信息。巡檢記錄要詳細、準確、清晰。（2）對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題和異常情況，要及時記錄，并在巡檢記錄中注明問題的嚴重程度和處理建議。（3）設(shè)施管理人員在完成巡檢后，要及時將巡檢記錄提交給設(shè)施管理部門主管。主管對巡檢記錄進行審核，對于發(fā)現(xiàn)的問題，及時安排維修人員進行處理。（4）對于重大問題和安全隱患，設(shè)施管理部門主管要及時向上級報告，并制定相應(yīng)的整改措施和方案。同時，要跟蹤整改情況，確保問題得到及時解決。五、公共設(shè)施保養(yǎng)規(guī)范1.日常保養(yǎng)（1）清潔：定期對公共設(shè)施進行清潔，清除設(shè)施表面的灰塵、污垢、雜物等。例如，每天對電梯轎廂、樓梯扶手進行擦拭；每周對消防栓、配電箱等設(shè)備進行清潔。（2）潤滑：對需要潤滑的設(shè)備和部位，按照規(guī)定的時間和要求添加潤滑劑。例如，電梯的導(dǎo)軌、門機等部位，每月進行一次潤滑。（3）緊固：檢查設(shè)施的連接部位是否牢固，對松動的螺栓、螺母等進行緊固。例如，每月對健身器材的連接部位進行檢查和緊固。（4）調(diào)整：對設(shè)施的運行參數(shù)和狀態(tài)進行調(diào)整，使其達到最佳運行效果。例如，定期調(diào)整照明燈具的亮度，使其符合節(jié)能要求。2.一級保養(yǎng)（1）一級保養(yǎng)一般每季度進行一次，以設(shè)施管理人員為主，維修人員為輔。（2）除了完成日常保養(yǎng)的內(nèi)容外，還要對設(shè)施進行全面的檢查和調(diào)試。例如，對供電系統(tǒng)的開關(guān)、接觸器等進行檢查和調(diào)試，確保其動作準確可靠。（3）對設(shè)施的易損件進行檢查和更換，如皮帶、濾芯、密封件等。例如，每季度更換一次供水系統(tǒng)的過濾器濾芯。（4）對設(shè)施的潤滑系統(tǒng)進行檢查和維護，確保潤滑良好。例如，檢查變壓器的油位，必要時添加變壓器油。3.二級保養(yǎng)（1）二級保養(yǎng)一般每年進行一次，由維修人員負責(zé)，設(shè)施管理人員配合。（2）對設(shè)施進行全面的解體檢查和清洗，修復(fù)或更換磨損的零件。例如，對電梯的曳引機進行解體檢查，更換磨損的軸承。（3）對設(shè)施的控制系統(tǒng)進行全面的檢測和調(diào)試，確保其功能正常。例如，對消防系統(tǒng)的火災(zāi)報警控制器進行檢測和調(diào)試，確保其準確報警。（4）對設(shè)施的性能進行測試和評估，根據(jù)測試結(jié)果制定下一步的保養(yǎng)和維修計劃。例如，對供電系統(tǒng)進行負荷測試，評估其供電能力。4.季節(jié)性保養(yǎng)（1）春季保養(yǎng)：重點檢查和維護排水系統(tǒng)，清理雨水口、下水道等，確保排水暢通。對綠化設(shè)施進行修剪和施肥，促進花草樹木的生長。（2）夏季保養(yǎng)：加強對供電系統(tǒng)的檢查，確保設(shè)備在高溫環(huán)境下正常運行。對空調(diào)系統(tǒng)進行維護和保養(yǎng)，提高制冷效果。對室外休閑娛樂設(shè)施進行檢查，防止因高溫暴曬而損壞。（3）秋季保養(yǎng)：對公共設(shè)施進行全面的檢查和維護，為冬季的運行做好準備。對供暖系統(tǒng)進行檢查和調(diào)試，確保冬季正常供暖。對綠化設(shè)施進行病蟲害防治，保護樹木安全過冬。（4）冬季保養(yǎng)：對供水系統(tǒng)進行保暖措施，防止水管凍裂。對電梯機房、消防泵房等設(shè)備間進行保溫，確保設(shè)備在低溫環(huán)境下正常運行。加強對道路、停車場的除雪防滑工作，保障車輛和行人的安全。六、公共設(shè)施維修管理1.報修受理（1）客服部門設(shè)立專門的報修電話和報修郵箱，方便業(yè)主進行報修?？头藛T在接到業(yè)主報修后，要詳細記錄報修時間、地點、設(shè)施名稱、問題描述等信息，并及時將報修信息反饋給設(shè)施管理部門。（2）設(shè)施管理部門接到報修信息后，要對報修問題進行初步評估，確定問題的嚴重程度和緊急程度。對于緊急問題，要立即安排維修人員前往現(xiàn)場進行處理。2.維修流程（1）維修人員接到維修任務(wù)后，要攜帶必要的工具和材料，及時到達維修現(xiàn)場。（2）維修人員到達現(xiàn)場后，要對問題進行再次確認和檢查，制定維修方案。（3）按照維修方案進行維修工作，在維修過程中，要嚴格遵守操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量和安全。（4）維修完成后，維修人員要對維修情況進行檢查和測試，確保設(shè)施恢復(fù)正常運行。（5）維修人員要及時清理維修現(xiàn)場，保持現(xiàn)場整潔。3.維修質(zhì)量監(jiān)督（1）設(shè)施管理部門主管要對維修工作進行全程監(jiān)督，檢查維修人員的工作進度和質(zhì)量。（2）維修完成后，設(shè)施管理部門要組織相關(guān)人員對維修質(zhì)量進行驗收。驗收內(nèi)容包括設(shè)施的運行狀況、外觀質(zhì)量、維修記錄等。（3）對于驗收不合格的維修項目，要責(zé)令維修人員重新進行維修，直至驗收合格為止。4.維修費用管理（1）對于日常維修費用，由物業(yè)按照預(yù)算進行列支。維修人員在維修過程中，要嚴格控制維修成本，合理使用維修材料。（2）對于重大維修項目，要按照規(guī)定的程序進行審批。維修費用超出預(yù)算的，要及時向上級報告，并說明原因。（3）定期對維修費用進行統(tǒng)計和分析，總結(jié)維修成本控制的經(jīng)驗和教訓(xùn)，為今后的維修工作提供參考。七、公共設(shè)施更新改造1.更新改造計劃制定（1）設(shè)施管理部門每年要對公共設(shè)施的運行狀況進行評估，根據(jù)評估結(jié)果和業(yè)主的需求，制定公共設(shè)施更新改造計劃。（2）更新改造計劃要包括更新改造的設(shè)施名稱、項目內(nèi)容、預(yù)算金額、實施時間等信息。（3）更新改造計劃要報物業(yè)經(jīng)理審批，經(jīng)審批通過后，方可組織實施。2.項目實施與監(jiān)督（1）對于更新改造項目，要選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的施工單位進行施工。（2）在項目實施過程中，設(shè)施管理部門要安排專人進行監(jiān)督，確保施工質(zhì)量和進度符合要求。（3）施工單位要按照施工圖紙和施工規(guī)范進行施工，嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保施工安全。3.驗收與交付使用（1）項目完成后，要組織相關(guān)部門和人員進行驗收。驗收內(nèi)容包括施工質(zhì)量、設(shè)施性能、資料檔案等。（2）驗收合格后，施工單位要將項目交付給物業(yè)使用。設(shè)施管理部門要對更新改造后的設(shè)施進行跟蹤管理，確保設(shè)施正常運行。八、檔案管理1.檔案內(nèi)容（1）公共設(shè)施的原始資料，如設(shè)計圖紙、施工圖紙、設(shè)備說明書、產(chǎn)品合格證等。（2）公共設(shè)施的運行記錄，包括巡檢記錄、保養(yǎng)記錄、維修記錄等。（3）公共設(shè)施的更新改造資料，如更新改造計劃、施工圖紙、驗收報告等。（4）與公共設(shè)施管理相關(guān)的合同、協(xié)議等文件。2.檔案建立與保管（1）設(shè)施管理部門要指定專人負責(zé)公共設(shè)施檔案的建立和保管工作。（2）檔案管理人員要及時收集、整理和歸檔公共設(shè)施的相關(guān)資料，確保檔案的完整性和準確性。（3）檔案要存放在專門的檔案柜或檔案室，采取必要的防火、防潮、防蟲、防盜等措施，確保檔案的安全。3.檔案查閱與利用（1）物業(yè)內(nèi)部人員因工作需要查閱檔案時，要填寫查閱申請表，經(jīng)設(shè)施管理部門主管批準后，方可查閱。（2）查閱檔案時，要遵守檔案管理的相關(guān)規(guī)定，不得損壞、涂改、丟失檔案資料。（3）對于涉及商業(yè)秘密和業(yè)主隱私的檔案資料，要嚴格保密，不得泄露。九、培訓(xùn)與教育1.培訓(xùn)計劃制定設(shè)施管理部門每年要制定設(shè)施管理人員的培訓(xùn)計劃，明確培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)時間、培訓(xùn)方式等。培訓(xùn)計劃要根據(jù)設(shè)施管理的實際需求和人員的專業(yè)水平進行制定。2.培訓(xùn)內(nèi)容與方式（1）培訓(xùn)內(nèi)容包括公共設(shè)施的專業(yè)知識、操作規(guī)程、安全知識、服務(wù)意識等方面。例如，組織供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等專業(yè)知識的培訓(xùn)；開展安全操作規(guī)程和應(yīng)急處理技能的培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)方式可以采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、實地參觀學(xué)習(xí)等多種形式。內(nèi)部培訓(xùn)由物業(yè)內(nèi)部的專業(yè)人員進行