小區(qū)業(yè)主大會組織指南與執(zhí)行規(guī)范管理制度一、小區(qū)業(yè)主大會概述小區(qū)業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。業(yè)主大會通過會議的形式，對涉及全體業(yè)主利益的重大事項進行決策，其決策結(jié)果對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會制度的建立，有助于規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益，促進小區(qū)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。二、業(yè)主大會的籌備（一）成立籌備組1.籌備組的組成籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。2.業(yè)主代表的產(chǎn)生業(yè)主代表由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生，人數(shù)根據(jù)小區(qū)規(guī)模和實際情況確定。推薦或者自薦的業(yè)主代表應(yīng)當具有完全民事行為能力、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力和時間精力。3.籌備組組長的確定籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任，負責(zé)組織、協(xié)調(diào)籌備組的工作。（二）籌備組的職責(zé)1.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容籌備組應(yīng)當根據(jù)小區(qū)實際情況，合理確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，并提前15日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。2.確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積籌備組應(yīng)當通過查閱不動產(chǎn)登記簿、房屋買賣合同等資料，確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，并進行公示。3.制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案籌備組應(yīng)當依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和小區(qū)實際情況，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，并征求業(yè)主意見。4.確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單籌備組應(yīng)當制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，通過業(yè)主推薦、自薦等方式確定候選人名單，并進行公示。5.做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作籌備組應(yīng)當做好會議通知、會議資料準備、會議場地布置等其他準備工作。（三）籌備工作的公示與監(jiān)督1.公示內(nèi)容籌備組應(yīng)當將籌備工作的相關(guān)情況，包括業(yè)主身份確認情況、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案、業(yè)主委員會委員候選人名單等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不少于7日。2.意見收集與處理在公示期間，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，可以向籌備組提出?；I備組應(yīng)當及時研究處理，并將處理結(jié)果告知提出異議的業(yè)主。3.監(jiān)督機制街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會應(yīng)當對籌備組的工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，確?；I備工作依法、公正、公開進行。三、業(yè)主大會的召開（一）會議形式1.集體討論業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，由業(yè)主本人或者其委托代理人參加會議，對會議議題進行討論和表決。2.書面征求意見業(yè)主大會也可以采用書面征求意見的形式，由籌備組或者業(yè)主委員會將會議議題以書面形式送達業(yè)主，業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)將意見反饋給籌備組或者業(yè)主委員會。（二）會議通知1.通知內(nèi)容召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。通知內(nèi)容應(yīng)當包括會議的時間、地點、形式、議題以及業(yè)主投票權(quán)數(shù)和投票方式等。2.通知方式通知可以采用書面通知、公告、電子郵件、短信等方式送達業(yè)主。采用書面通知的，應(yīng)當由業(yè)主簽收；采用公告方式的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼。（三）會議議程1.主持人介紹會議基本情況會議主持人應(yīng)當介紹會議的召開背景、目的、議程等基本情況。2.審議業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案業(yè)主對業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案進行審議，并提出意見和建議?；I備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當對業(yè)主的意見和建議進行研究處理，并對草案進行修改完善。3.選舉業(yè)主委員會委員按照業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和選舉程序，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。4.審議其他重大事項業(yè)主大會可以審議其他涉及全體業(yè)主利益的重大事項，如物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、物業(yè)專項維修資金的使用等。5.表決與計票對會議議題進行表決，表決方式可以采用投票、舉手等方式。計票應(yīng)當公開、公正、透明，由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表共同監(jiān)督。6.宣布表決結(jié)果會議主持人應(yīng)當當場宣布表決結(jié)果，并對表決結(jié)果進行解釋和說明。（四）會議記錄與存檔1.會議記錄內(nèi)容會議記錄應(yīng)當包括會議的時間、地點、形式、議題、參會人員、發(fā)言內(nèi)容、表決結(jié)果等內(nèi)容。2.記錄人員會議記錄由專人負責(zé)記錄，記錄人員應(yīng)當如實記錄會議情況。3.存檔要求會議記錄應(yīng)當妥善保存，存檔期限不少于5年。四、業(yè)主委員會的選舉與職責(zé)（一）業(yè)主委員會委員的選舉1.候選人資格條件業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，具有完全民事行為能力、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力和時間精力。2.選舉程序業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，選舉采用無記名投票方式。候選人獲得參加投票業(yè)主過半數(shù)的選票，方可當選。3.當選公告選舉結(jié)束后，應(yīng)當及時公布選舉結(jié)果，并將當選的業(yè)主委員會委員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告期不少于7日。（二）業(yè)主委員會的組成與任期1.組成人數(shù)業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)小區(qū)規(guī)模和實際情況確定。2.任期業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可以連選連任。（三）業(yè)主委員會的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議業(yè)主委員會應(yīng)當執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主的合法權(quán)益。2.召集業(yè)主大會會議業(yè)主委員會應(yīng)當定期召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況和業(yè)主委員會工作情況。3.與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會應(yīng)當代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。4.監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會應(yīng)當監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，及時了解業(yè)主的意見和建議，并反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施業(yè)主委員會應(yīng)當監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約，對違反管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止。6.籌集和使用物業(yè)專項維修資金業(yè)主委員會應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，籌集和使用物業(yè)專項維修資金，并接受業(yè)主的監(jiān)督。7.調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛業(yè)主委員會應(yīng)當積極調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。8.其他職責(zé)業(yè)主委員會還應(yīng)當履行法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（四）業(yè)主委員會的工作制度1.會議制度業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議由主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當召開臨時會議。會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。2.信息公開制度業(yè)主委員會應(yīng)當及時向業(yè)主公開業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)專項維修資金使用情況等信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.財務(wù)管理和審計制度業(yè)主委員會應(yīng)當建立健全財務(wù)管理和審計制度，規(guī)范財務(wù)收支行為，定期對財務(wù)狀況進行審計，并向業(yè)主公布審計結(jié)果。五、業(yè)主大會的決策與執(zhí)行（一）決策事項范圍1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會有權(quán)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，明確業(yè)主大會的議事方式、表決程序等事項。2.制定和修改管理規(guī)約業(yè)主大會有權(quán)制定和修改管理規(guī)約，規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中的行為。3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員業(yè)主大會有權(quán)選舉業(yè)主委員會，并對不稱職的業(yè)主委員會委員進行更換。4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、變更和解除等事項。5.籌集和使用專項維修資金業(yè)主大會有權(quán)決定專項維修資金的籌集和使用方案，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施業(yè)主大會有權(quán)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，保障小區(qū)的安全和美觀。7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項業(yè)主大會有權(quán)決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，如公共收益的分配、停車位的使用管理等。（二）決策程序1.提出議案業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等可以向業(yè)主大會提出議案。議案應(yīng)當明確議題、內(nèi)容和建議方案。2.公告與征求意見業(yè)主大會對議案進行審議前，應(yīng)當將議案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并征求業(yè)主意見。征求意見的期限不少于7日。3.表決業(yè)主大會對議案進行表決，表決方式應(yīng)當符合業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。表決結(jié)果應(yīng)當當場公布，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。4.決策生效業(yè)主大會的決定應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。決定對全體業(yè)主具有約束力。（三）決策的執(zhí)行與監(jiān)督1.執(zhí)行主體業(yè)主大會的決定由業(yè)主委員會負責(zé)組織實施。業(yè)主委員會應(yīng)當按照決定的內(nèi)容和要求，制定具體的執(zhí)行方案，并組織實施。2.監(jiān)督機制業(yè)主、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會決定的執(zhí)行情況進行監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當定期向業(yè)主報告決定的執(zhí)行情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.爭議處理業(yè)主對業(yè)主大會決定的執(zhí)行情況有異議的，可以向業(yè)主委員會提出。業(yè)主委員會應(yīng)當及時研究處理，并將處理結(jié)果告知提出異議的業(yè)主。如業(yè)主仍有異議，可以通過法律途徑解決。六、業(yè)主大會與相關(guān)主體的關(guān)系（一）與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的關(guān)系1.指導(dǎo)與監(jiān)督街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)對業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆等工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，確保業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動依法、規(guī)范進行。2.協(xié)調(diào)與處理街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，維護小區(qū)的和諧穩(wěn)定。（二）與居民委員會的關(guān)系1.協(xié)助與配合居民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關(guān)工作，配合業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展社區(qū)建設(shè)和管理活動。2.溝通與協(xié)作業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當與居民委員會建立良好的溝通協(xié)作機制，共同做好小區(qū)的物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)工作。（三）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系1.委托與服務(wù)業(yè)主大會通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，將小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。2.監(jiān)督與合作業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)。同時，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立良好的合作關(guān)系，共同解決小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題。七、業(yè)主大會的檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.業(yè)主大會會議資料包括會議通知、會議議程、會議記錄、會議決議等。2.業(yè)主委員會相關(guān)資料包括業(yè)主委員會委員選舉資料、業(yè)主委員會工作制度、業(yè)主委員會會議記錄等。3.物業(yè)服務(wù)合同資料包括物業(yè)服務(wù)合同簽訂、變更、解除等相關(guān)資料。4.物業(yè)專項維修資金資料包括物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理等相關(guān)資料。5.其他資料包括業(yè)主意見和建議、投訴處理記錄等其他與物業(yè)管理相關(guān)的資料。（二）檔案管理要求1.專人負責(zé)業(yè)主大會應(yīng)當指定專人負責(zé)檔案管理工作，確保檔案的完整性和安全性。2.分類歸檔檔案應(yīng)當按照類別進行歸檔，建立檔案目錄，便于查閱和管理。3.保管期限檔案的保管期限按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般不少于10年。4.查閱與利用業(yè)主、業(yè)主委員會委員、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會等可以查閱與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料。查閱檔案應(yīng)當辦理相關(guān)手續(xù)，遵守檔案管理規(guī)定。八、業(yè)主大會活動的經(jīng)費管理（一）經(jīng)費來源1.業(yè)主分攤業(yè)主大會活動經(jīng)費可以由業(yè)主按照一定的標準分攤。分攤標準應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會決定。2.公共收益小區(qū)的公共收益，如停車費、廣告費等，可以按照一定比例提取作為業(yè)主大會活動經(jīng)費。（二）經(jīng)費使用范圍1.會議費用包括業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的場地租賃、資料印刷、