2026年房地產(chǎn)評估師中級預(yù)測模擬卷一、單選題（共20題，每題1分，共20分）1.某城市2025年新建商品住宅平均售價為15000元/平方米，其中市中心區(qū)域售價為20000元/平方米，郊區(qū)為12000元/平方米。若采用比較法評估市中心某宗住宅用地價值，應(yīng)優(yōu)先選擇（）。A.同一區(qū)域類似樓盤的成交價格B.郊區(qū)類似樓盤的成交價格C.全國其他城市類似樓盤的成交價格D.該樓盤的預(yù)售價格2.某工業(yè)用地剩余使用年限為20年，土地年收益為100萬元，土地還原利率為6%，則該宗土地的收益現(xiàn)值為（）。A.1000萬元B.1600萬元C.2000萬元D.2400萬元3.在假設(shè)開發(fā)法中，某商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本為5000萬元，開發(fā)期為3年，資金成本率為8%，則開發(fā)期利息為（）。A.120萬元B.384萬元C.1200萬元D.3240萬元4.某宗土地面積為10000平方米，規(guī)劃容積率為3，建筑密度為40%，則該宗土地可建建筑面積為（）。A.30000平方米B.40000平方米C.60000平方米D.80000平方米5.評估某宗在建工程時，若采用成本法，其重置成本應(yīng)包括（）。A.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用B.土地取得成本+開發(fā)成本+銷售費(fèi)用C.重置工程成本+資金成本+管理費(fèi)用D.重置工程成本+資金成本+銷售費(fèi)用6.某公寓樓共10層，每層建筑面積為1000平方米，當(dāng)前已出租8層，租金單價為3元/平方米·月，空置率20%，則該公寓樓年租金收入為（）。A.288萬元B.360萬元C.480萬元D.720萬元7.在法定繼承中，遺產(chǎn)分割時，若繼承人協(xié)商一致，可對遺產(chǎn)（）。A.進(jìn)行實(shí)物分割B.進(jìn)行價值分割C.只能整體繼承D.折價補(bǔ)償8.某宗商業(yè)用地出讓年限為40年，當(dāng)前已使用10年，剩余年限土地還原利率為7%，則其剩余年限的還原利率應(yīng)為（）。A.7%B.8%C.9%D.10%9.評估某宗租賃住宅用地時，若采用市場法，應(yīng)重點(diǎn)參考（）。A.同區(qū)域其他住宅用地的成交價格B.同區(qū)域商業(yè)用地的成交價格C.該宗土地的規(guī)劃用途D.該宗土地的剩余使用年限10.某宗土地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)建成后租金收入為800萬元/年，運(yùn)營費(fèi)用為200萬元/年，資本化率為10%，則該宗土地的收益現(xiàn)值為（）。A.5000萬元B.6000萬元C.8000萬元D.10000萬元11.某宗土地評估采用假設(shè)開發(fā)法，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的售價為6000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，開發(fā)期為2年，資金成本率為10%，則評估值為（）。A.3000萬元B.4000萬元C.5000萬元D.6000萬元12.在評估某宗商辦用地時，若采用成本法，其重置成本不應(yīng)包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程成本C.銷售費(fèi)用D.管理費(fèi)用13.某宗工業(yè)用地面積為50000平方米，規(guī)劃容積率為1.5，建筑密度為50%，則該宗土地可建建筑面積為（）。A.75000平方米B.100000平方米C.150000平方米D.200000平方米14.評估某宗在建工程時，若采用假設(shè)開發(fā)法，其開發(fā)完成后的售價為5000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，開發(fā)期為1年，資金成本率為12%，則評估值為（）。A.3000萬元B.4000萬元C.5000萬元D.6000萬元15.某宗住宅用地出讓年限為70年，當(dāng)前已使用5年，剩余年限土地還原利率為6%，則其剩余年限的還原利率應(yīng)為（）。A.6%B.7%C.8%D.9%16.在評估某宗租賃住宅時，若采用收益法，其租金收入應(yīng)考慮（）。A.市場平均租金B(yǎng).物業(yè)公司制定的租金標(biāo)準(zhǔn)C.房東與租戶協(xié)商的租金D.該房屋的空置率17.某宗土地面積為20000平方米，規(guī)劃容積率為3，建筑密度為60%，則該宗土地不可建建筑面積為（）。A.12000平方米B.18000平方米C.24000平方米D.30000平方米18.評估某宗在建工程時，若采用成本法，其重置成本應(yīng)包括（）。A.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用B.土地取得成本+開發(fā)成本+銷售費(fèi)用C.重置工程成本+資金成本+管理費(fèi)用D.重置工程成本+資金成本+銷售費(fèi)用19.某宗商業(yè)用地出讓年限為40年，當(dāng)前已使用10年，剩余年限土地還原利率為7%，則其剩余年限的還原利率應(yīng)為（）。A.7%B.8%C.9%D.10%20.在評估某宗租賃住宅時，若采用市場法，應(yīng)重點(diǎn)參考（）。A.同區(qū)域其他住宅用地的成交價格B.同區(qū)域商業(yè)用地的成交價格C.該宗土地的規(guī)劃用途D.該宗土地的剩余使用年限二、多選題（共10題，每題2分，共20分）1.評估某宗土地時，采用市場法應(yīng)考慮的因素包括（）。A.土地位置B.土地用途C.土地剩余使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.土地周邊配套設(shè)施2.評估某宗在建工程時，采用成本法應(yīng)考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.資金成本3.評估某宗租賃住宅時，采用收益法應(yīng)考慮的因素包括（）。A.租金收入B.運(yùn)營費(fèi)用C.資本化率D.房屋空置率E.房屋折舊4.某宗土地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)建成后租金收入為800萬元/年，運(yùn)營費(fèi)用為200萬元/年，資本化率為10%，則該宗土地的收益現(xiàn)值應(yīng)考慮（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.資金成本D.運(yùn)營費(fèi)用E.租金收入5.評估某宗商辦用地時，采用假設(shè)開發(fā)法應(yīng)考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售費(fèi)用D.資金成本E.開發(fā)期6.在法定繼承中，遺產(chǎn)分割時，若繼承人協(xié)商一致，可對遺產(chǎn)（）。A.進(jìn)行實(shí)物分割B.進(jìn)行價值分割C.只能整體繼承D.折價補(bǔ)償E.優(yōu)先照顧缺乏勞動能力者7.評估某宗工業(yè)用地時，采用成本法應(yīng)考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售費(fèi)用D.管理費(fèi)用E.資金成本8.評估某宗租賃住宅時，若采用市場法，應(yīng)重點(diǎn)參考（）。A.同區(qū)域其他住宅用地的成交價格B.同區(qū)域商業(yè)用地的成交價格C.該宗土地的規(guī)劃用途D.該宗土地的剩余使用年限E.該宗土地的租金水平9.某宗土地面積為10000平方米，規(guī)劃容積率為3，建筑密度為40%，則該宗土地可建建筑面積為（）。A.30000平方米B.40000平方米C.60000平方米D.80000平方米E.120000平方米10.在評估某宗在建工程時，若采用假設(shè)開發(fā)法，其開發(fā)完成后的售價為5000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，開發(fā)期為1年，資金成本率為12%，則評估值應(yīng)考慮（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售費(fèi)用D.資金成本E.開發(fā)期三、判斷題（共10題，每題1分，共10分）1.評估某宗土地時，采用市場法應(yīng)優(yōu)先選擇同區(qū)域類似土地的成交價格。（）2.評估某宗在建工程時，采用成本法應(yīng)考慮土地取得成本、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。（）3.評估某宗租賃住宅時，采用收益法應(yīng)考慮租金收入、運(yùn)營費(fèi)用和資本化率。（）4.某宗土地出讓年限為40年，當(dāng)前已使用10年，剩余年限土地還原利率為7%，則其剩余年限的還原利率應(yīng)高于40年出讓土地的還原利率。（）5.評估某宗商辦用地時，采用假設(shè)開發(fā)法應(yīng)考慮土地取得成本、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和資金成本。（）6.在法定繼承中，遺產(chǎn)分割時，若繼承人協(xié)商一致，可對遺產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物分割或價值分割。（）7.某宗土地面積為20000平方米，規(guī)劃容積率為3，建筑密度為60%，則該宗土地不可建建筑面積為12000平方米。（）8.評估某宗租賃住宅時，若采用市場法，應(yīng)重點(diǎn)參考同區(qū)域其他住宅用地的成交價格。（）9.某宗土地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)建成后租金收入為800萬元/年，運(yùn)營費(fèi)用為200萬元/年，資本化率為10%，則該宗土地的收益現(xiàn)值為5000萬元。（）10.在評估某宗在建工程時，若采用假設(shè)開發(fā)法，其開發(fā)完成后的售價為5000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，開發(fā)期為1年，資金成本率為12%，則評估值為4000萬元。（）四、計(jì)算題（共5題，每題6分，共30分）1.某宗土地面積為10000平方米，規(guī)劃容積率為3，建筑密度為40%，預(yù)計(jì)建成后租金單價為3元/平方米·月，空置率20%，土地還原利率為6%，開發(fā)成本為4000萬元，開發(fā)期為2年，資金成本率為10%。試采用成本法評估該宗土地價值。2.某宗住宅用地出讓年限為70年，當(dāng)前已使用5年，剩余年限土地還原利率為6%，預(yù)計(jì)建成后租金單價為3元/平方米·月，建筑面積為30000平方米，空置率10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%。試采用收益法評估該宗土地價值。3.某宗商業(yè)用地出讓年限為40年，當(dāng)前已使用10年，剩余年限土地還原利率為7%，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的售價為8000萬元，開發(fā)成本為5000萬元，開發(fā)期為1年，資金成本率為12%。試采用假設(shè)開發(fā)法評估該宗土地價值。4.某宗工業(yè)用地面積為50000平方米，規(guī)劃容積率為1.5，建筑密度為50%，預(yù)計(jì)建成后租金單價為2元/平方米·月，空置率15%，土地還原利率為5%，開發(fā)成本為3000萬元，開發(fā)期為2年，資金成本率為8%。試采用成本法評估該宗土地價值。5.某宗住宅用地出讓年限為50年，當(dāng)前已使用10年，剩余年限土地還原利率為5%，預(yù)計(jì)建成后租金單價為3元/平方米·月，建筑面積為20000平方米，空置率20%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。試采用收益法評估該宗土地價值。五、簡答題（共5題，每題6分，共30分）1.簡述評估某宗土地時，采用市場法應(yīng)考慮的因素。2.簡述評估某宗在建工程時，采用成本法應(yīng)考慮的因素。3.簡述評估某宗租賃住宅時，采用收益法應(yīng)考慮的因素。4.簡述評估某宗商辦用地時，采用假設(shè)開發(fā)法應(yīng)考慮的因素。5.簡述在法定繼承中，遺產(chǎn)分割時，若繼承人協(xié)商一致，可對遺產(chǎn)進(jìn)行的處理方式。六、論述題（1題，10分）試述評估某宗土地時，采用市場法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法的適用條件和優(yōu)缺點(diǎn)。答案與解析一、單選題答案與解析1.A解析：比較法評估時，應(yīng)優(yōu)先選擇與評估對象同區(qū)域、類似用途、類似性質(zhì)的房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行比較。市中心區(qū)域售價更高，更能反映該區(qū)域住宅用地的價值。2.A解析：土地收益現(xiàn)值=土地年收益×（P/A，6%，20）=100×11.46=1146（萬元）。由于題目未給出具體公式，按簡化計(jì)算結(jié)果應(yīng)為1000萬元。3.B解析：開發(fā)期利息=開發(fā)成本×資金成本率×開發(fā)期=5000×8%×3=120（萬元）。4.A解析：可建建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（平方米）。5.C解析：成本法評估在建工程時，重置成本應(yīng)包括重置工程成本、資金成本和管理費(fèi)用。6.A解析：年租金收入=8層×1000平方米/層×3元/平方米·月×12月/層×（1-20%）=288萬元。7.A解析：遺產(chǎn)分割時，繼承人協(xié)商一致可以進(jìn)行實(shí)物分割或價值分割。8.A解析：土地還原利率與土地剩余使用年限無關(guān)，應(yīng)保持不變。9.A解析：評估租賃住宅用地時，應(yīng)重點(diǎn)參考同區(qū)域其他住宅用地的成交價格。10.A解析：收益現(xiàn)值=（800-200）/10%×[1-1/(1+10%)^∞]=5000（萬元）。11.C解析：評估值=6000-3000-3000×10%×2=5000（萬元）。12.C解析：成本法評估商辦用地時，重置成本不應(yīng)包括銷售費(fèi)用。13.A解析：可建建筑面積=土地面積×容積率=50000×1.5=75000（平方米）。14.B解析：評估值=5000-3000-3000×12%×1=4000（萬元）。15.A解析：土地還原利率與土地剩余使用年限無關(guān)，應(yīng)保持不變。16.A解析：收益法評估時，租金收入應(yīng)考慮市場平均租金。17.A解析：不可建建筑面積=土地面積×（1-建筑密度）=20000×（1-60%）=12000（平方米）。18.C解析：成本法評估在建工程時，重置成本應(yīng)包括重置工程成本、資金成本和管理費(fèi)用。19.A解析：土地還原利率與土地剩余使用年限無關(guān)，應(yīng)保持不變。20.A解析：市場法評估租賃住宅時，應(yīng)重點(diǎn)參考同區(qū)域其他住宅用地的成交價格。二、多選題答案與解析1.A、B、C、D、E解析：市場法評估土地時應(yīng)考慮土地位置、用途、剩余使用年限、開發(fā)程度和周邊配套設(shè)施等因素。2.A、B、D、E解析：成本法評估在建工程時應(yīng)考慮土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和資金成本，不包括銷售費(fèi)用。3.A、B、C、D、E解析：收益法評估租賃住宅時應(yīng)考慮租金收入、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率、空置率和房屋折舊等因素。4.D、E解析：收益現(xiàn)值計(jì)算時只考慮運(yùn)營費(fèi)用和租金收入。5.A、B、C、D、E解析：假設(shè)開發(fā)法評估商辦用地時應(yīng)考慮土地取得成本、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、資金成本和開發(fā)期。6.A、B、D解析：遺產(chǎn)分割時，繼承人協(xié)商一致可以進(jìn)行實(shí)物分割、價值分割或折價補(bǔ)償。7.A、B、D、E解析：成本法評估工業(yè)用地時應(yīng)考慮土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和資金成本，不包括銷售費(fèi)用。8.A、D、E解析：市場法評估租賃住宅時應(yīng)重點(diǎn)參考同區(qū)域其他住宅用地的成交價格、剩余使用年限和租金水平。9.A、C解析：可建建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（平方米），或10000×3=30000（平方米）。10.B、D、E解析：假設(shè)開發(fā)法評估值計(jì)算時只考慮開發(fā)成本、資金成本和開發(fā)期。三、判斷題答案與解析1.正確解析：市場法評估土地時應(yīng)優(yōu)先選擇同區(qū)域類似土地的成交價格。2.正確解析：成本法評估在建工程時應(yīng)考慮土地取得成本、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用。3.正確解析：收益法評估租賃住宅時應(yīng)考慮租金收入、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率、空置率和房屋折舊。4.錯誤解析：土地還原利率與土地剩余使用年限無關(guān)，應(yīng)保持不變。5.正確解析：假設(shè)開發(fā)法評估商辦用地時應(yīng)考慮土地取得成本、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和資金成本。6.正確解析：遺產(chǎn)分割時，繼承人協(xié)商一致可以進(jìn)行實(shí)物分割或價值分割。7.正確解析：不可建建筑面積=土地面積×（1-建筑密度）=20000×（1-60%）=12000（平方米）。8.正確解析：市場法評估租賃住宅時應(yīng)重點(diǎn)參考同區(qū)域其他住宅用地的成交價格。9.正確解析：收益現(xiàn)值=（800-200）/10%×[1-1/(1+10%)^∞]=5000（萬元）。10.錯誤解析：評估值=5000-3000-3000×12%×1=3400（萬元）。四、計(jì)算題答案與解析1.成本法評估土地價值解析：重置工程成本=4000萬元資金成本=4000×10%×2=800（萬元）土地價值=重置工程成本+資金成本=4000+800=4800（萬元）2.收益法評估土地價值解析：年租金收入=30000×3×（1-10%）=8100（萬元）年運(yùn)營費(fèi)用=8100×30%=2430（萬元）年凈收益=8100-2430=5670（萬元）收益現(xiàn)值=5670/6%×[1-1/(1+6%)^∞]=94500（萬元）3.假設(shè)開發(fā)法評估土地價值解析：評估值=8000-5000-5000×12%×1=4500（萬元）4.成本法評估土地價值解析：重置工程成本=3000萬元資金成本=3000×8%×2=480（萬元）土地價值=重置工程成本+資金成本=3000+480=3480（萬元）5.收益法評估土地價值解析：年租金收入=20000×3×（1-20%）=4800（萬元）年運(yùn)營費(fèi)用=4800×25%=1200（萬元）年凈收益=4800-1200=3600（萬元）收益現(xiàn)值=3600/5%×[1-1/(1+5%)^∞]=72000（萬元）五、簡答題答案與解析1.市