重慶市商品房銷售制度第一章總則第一條本制度依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》等國家相關(guān)法律法規(guī)，參照行業(yè)監(jiān)管要求及集團(tuán)母公司關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防控、合規(guī)經(jīng)營的管理規(guī)定，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際，為規(guī)范重慶市商品房銷售行為，防控專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，提升市場競爭力，特制定本制度。本制度旨在明確商品房銷售各環(huán)節(jié)的管理標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工及運(yùn)行機(jī)制，確保業(yè)務(wù)操作合法合規(guī)，維護(hù)企業(yè)及客戶合法權(quán)益。第二條本制度適用于公司各部門、下屬單位及全體員工，涵蓋重慶市范圍內(nèi)商品房項(xiàng)目的銷售全流程，包括但不限于項(xiàng)目獲取、市場推廣、合同簽訂、資金監(jiān)管、交付使用等環(huán)節(jié)。所有參與商品房銷售活動的員工必須嚴(yán)格遵守本制度，確保業(yè)務(wù)行為符合法律法規(guī)及企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)定。第三條本制度涉及以下核心術(shù)語：（一）“XX專項(xiàng)管理”指針對商品房銷售業(yè)務(wù)所開展的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)識別、評估、預(yù)警、處置及持續(xù)改進(jìn)的管理活動，涵蓋合規(guī)、財(cái)務(wù)、市場、法律等多維度管控要求。（二）“XX風(fēng)險(xiǎn)”指在商品房銷售過程中可能出現(xiàn)的法律、財(cái)務(wù)、市場及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于政策變動風(fēng)險(xiǎn)、資金安全風(fēng)險(xiǎn)、客戶投訴風(fēng)險(xiǎn)、合同違約風(fēng)險(xiǎn)等。（三）“XX合規(guī)”指企業(yè)業(yè)務(wù)活動及員工行為符合國家法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則及企業(yè)內(nèi)部管理制度的統(tǒng)一要求，體現(xiàn)合法經(jīng)營、誠信履約的管理理念。第四條房商品銷售專項(xiàng)管理應(yīng)遵循以下核心原則：（一）全面覆蓋原則：確保銷售全流程各環(huán)節(jié)納入管理制度范圍，不留監(jiān)管空白。（二）責(zé)任到人原則：明確各層級、各部門、各崗位的管理職責(zé)，實(shí)現(xiàn)責(zé)任閉環(huán)。（三）風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向原則：以風(fēng)險(xiǎn)防控為核心，重點(diǎn)監(jiān)控關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化事前預(yù)防。（四）持續(xù)改進(jìn)原則：定期評估管理效果，優(yōu)化制度缺陷，適應(yīng)市場變化。第二章管理組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)第五條公司主要負(fù)責(zé)人為本單位商品房銷售專項(xiàng)管理的第一責(zé)任人，對制度的全面實(shí)施負(fù)總責(zé)；分管領(lǐng)導(dǎo)為直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督考核及日常管理工作的落實(shí)。第六條設(shè)立商品房銷售專項(xiàng)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由公司主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長，成員包括財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、市場部、工程部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)如下：（一）統(tǒng)籌規(guī)劃專項(xiàng)管理制度，審定重大風(fēng)險(xiǎn)防控方案。（二）協(xié)調(diào)跨部門業(yè)務(wù)糾紛，決策審批重大風(fēng)險(xiǎn)處置事項(xiàng)。（三）監(jiān)督評價(jià)專項(xiàng)管理成效，定期通報(bào)管理情況。第七條明確三類主體職責(zé)分工：（一）牽頭部門：市場部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌專項(xiàng)管理制度建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)識別、監(jiān)督考核及培訓(xùn)宣貫，定期編制管理報(bào)告提交領(lǐng)導(dǎo)小組審批。（二）專責(zé)部門：法務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)合規(guī)審核，優(yōu)化銷售合同模板，提供法律支持；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)資金監(jiān)管方案制定，審批銷售回款權(quán)限；工程部負(fù)責(zé)交付標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督，確保項(xiàng)目質(zhì)量符合銷售承諾。（三）業(yè)務(wù)部門/下屬單位：銷售部負(fù)責(zé)執(zhí)行銷售方案，收集客戶反饋；項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)配合交付標(biāo)準(zhǔn)落地，及時(shí)更新銷售資料。第八條基層執(zhí)行崗的合規(guī)操作責(zé)任：（一）全體員工必須簽署崗位合規(guī)承諾書，明確違規(guī)責(zé)任及處罰標(biāo)準(zhǔn)。（二）一線銷售人員須如實(shí)向客戶披露項(xiàng)目信息，嚴(yán)禁隱瞞不利事實(shí)或虛假宣傳。（三）發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)或違規(guī)行為時(shí)，須第一時(shí)間向直接上級及牽頭部門報(bào)告。第三章專項(xiàng)管理重點(diǎn)內(nèi)容與要求第九條項(xiàng)目準(zhǔn)入管理：（一）業(yè)務(wù)操作合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目預(yù)售需取得《商品房預(yù)售許可證》，銷售資料包括政府審批文件、工程進(jìn)度報(bào)告、資金監(jiān)管證明等，確保完整合規(guī)。（二）禁止性行為：嚴(yán)禁以“內(nèi)部認(rèn)購”“定向銷售”等名義規(guī)避預(yù)售許可要求；禁止偽造銷售數(shù)據(jù)或夸大項(xiàng)目優(yōu)勢。（三）重點(diǎn)防控點(diǎn)：關(guān)注土地性質(zhì)、建設(shè)規(guī)劃等政策變動風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目合法合規(guī)。第十條銷售價(jià)格管理：（一）合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：價(jià)格制定需符合政府指導(dǎo)價(jià)要求，明碼標(biāo)價(jià)，無價(jià)格歧視；預(yù)售資金監(jiān)管賬戶需?？顚Ｓ茫古灿?。（二）禁止行為：嚴(yán)禁通過拆分套餐、虛增費(fèi)用等手段變相漲價(jià)；禁止對不同客戶執(zhí)行差異化價(jià)格政策。（三）風(fēng)險(xiǎn)防控：動態(tài)監(jiān)控市場競品價(jià)格，定期評估價(jià)格策略合理性，防范價(jià)格波動引發(fā)糾紛。第十一條合同簽訂管理：（一）合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：采用公司標(biāo)準(zhǔn)化合同模板，明確雙方權(quán)利義務(wù)，附件需完整簽署；房屋交接時(shí)須核對面積、產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵信息。（二）禁止行為：嚴(yán)禁誘導(dǎo)客戶簽署空白合同或捆綁銷售非必要服務(wù)；禁止泄露客戶個(gè)人信息或用于其他商業(yè)用途。（三）重點(diǎn)防控：審核客戶身份真實(shí)性，防范欺詐性購房行為，合同簽訂后需歸檔管理。第十二條資金監(jiān)管管理：（一）合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：預(yù)售資金全程納入政府監(jiān)管賬戶，按比例撥付開發(fā)商，嚴(yán)禁超時(shí)未撥或違規(guī)使用。（二）禁止行為：嚴(yán)禁以個(gè)人賬戶或第三方平臺替代監(jiān)管賬戶；禁止提前兌付資金用于非項(xiàng)目建設(shè)。（三）風(fēng)險(xiǎn)防控：財(cái)務(wù)部每日核對資金流向，銷售部定期通報(bào)回款進(jìn)度，確保資金安全。第十三條客戶服務(wù)管理：（一）合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)立客戶投訴處理機(jī)制，30日內(nèi)響應(yīng)并解決爭議；提供售后服務(wù)保障，如質(zhì)量問題及時(shí)維修。（二）禁止行為：禁止拖延回復(fù)客戶訴求或推諉責(zé)任；禁止泄露客戶隱私信息。（三）重點(diǎn)防控：建立客戶滿意度調(diào)查制度，分析投訴數(shù)據(jù)，優(yōu)化服務(wù)流程。第十四條風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理：（一）合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：市場部每月編制風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告，預(yù)警政策變動、競品促銷等潛在風(fēng)險(xiǎn)。（二）禁止行為：禁止隱瞞風(fēng)險(xiǎn)信息或遲報(bào)風(fēng)險(xiǎn)事件；禁止以個(gè)人名義處置重大風(fēng)險(xiǎn)。（三）防控要求：風(fēng)險(xiǎn)等級分為一般、重大兩級，一般風(fēng)險(xiǎn)由專責(zé)部門處置，重大風(fēng)險(xiǎn)提交領(lǐng)導(dǎo)小組決策。第十五條信息安全管理：（一）合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)：銷售數(shù)據(jù)需加密存儲，訪問權(quán)限分級授權(quán)；定期進(jìn)行系統(tǒng)漏洞檢測，確保數(shù)據(jù)安全。（二）禁止行為：禁止非授權(quán)人員下載或?qū)С雒舾袛?shù)據(jù)；禁止通過社交平臺泄露項(xiàng)目商業(yè)秘密。（三）防控措施：工程部配合實(shí)施網(wǎng)絡(luò)隔離，法務(wù)部定期審核數(shù)據(jù)使用權(quán)限。第四章專項(xiàng)管理運(yùn)行機(jī)制第十六條制度動態(tài)更新機(jī)制：（一）牽頭部門每年第一季度對照國家政策及行業(yè)準(zhǔn)則評估制度適用性，必要時(shí)修訂條款。（二）重大政策調(diào)整或監(jiān)管要求變更時(shí)，由領(lǐng)導(dǎo)小組召開專題會議審定補(bǔ)充方案。（三）修訂后的制度需經(jīng)公司辦公會審議通過，并發(fā)布正式通知執(zhí)行。第十七條風(fēng)險(xiǎn)識別預(yù)警機(jī)制：（一）每月15日前，各部門提交風(fēng)險(xiǎn)排查清單，牽頭部門匯總編制《風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》。（二）風(fēng)險(xiǎn)等級分為三級：紅色（重大）、黃色（一般）、藍(lán)色（低），對應(yīng)不同處置措施。（三）預(yù)警信息通過內(nèi)部系統(tǒng)推送至相關(guān)崗位，要求限期整改并反饋結(jié)果。第十八條合規(guī)審查機(jī)制：（一）關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)設(shè)置審查崗，如合同簽訂前由法務(wù)部復(fù)核，資金撥付前由財(cái)務(wù)部審核。（二）實(shí)行“一票否決制”，任何環(huán)節(jié)未通過審查的，業(yè)務(wù)不得推進(jìn)。（三）審查記錄存檔備查，每年12月編制審查工作報(bào)告。第十九條風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對機(jī)制：（一）一般風(fēng)險(xiǎn)由專責(zé)部門牽頭處置，30日內(nèi)形成解決方案；重大風(fēng)險(xiǎn)需成立專項(xiàng)工作組，領(lǐng)導(dǎo)小組督導(dǎo)推進(jìn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)處置方案需經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審批，并報(bào)上級監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案。（三）突發(fā)事件啟動應(yīng)急預(yù)案，確保人員安全及輿情管控。第二十條責(zé)任追究機(jī)制：（一）違規(guī)情形：違反本制度或?qū)е嘛L(fēng)險(xiǎn)事件的責(zé)任人，依情節(jié)輕重給予警告、降級、解除勞動合同等處分。（二）處罰標(biāo)準(zhǔn)：首次違規(guī)罰款X萬元，再次發(fā)生取消年度評優(yōu)資格；涉及刑事犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。（三）責(zé)任劃分：直接責(zé)任人對執(zhí)行后果負(fù)責(zé)，管理責(zé)任人對監(jiān)督失職負(fù)責(zé)，實(shí)行“雙重追責(zé)”。第二十一條評估改進(jìn)機(jī)制：（一）每半年開展管理有效性評估，通過問卷調(diào)研、案例復(fù)盤等方式收集數(shù)據(jù)。（二）評估結(jié)果分為優(yōu)、良、中、差四等，考核結(jié)果與部門績效掛鉤。（三）評估報(bào)告需提交領(lǐng)導(dǎo)小組審議，優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)予以推廣，問題項(xiàng)納入制度修訂范圍。第五章專項(xiàng)管理保障措施第二十二條組織保障：（一）各級領(lǐng)導(dǎo)須簽署《責(zé)任書》，明確“一崗雙責(zé)”，確保制度落實(shí)。（二）設(shè)立專項(xiàng)管理聯(lián)絡(luò)員制度，各部門指定專人對接日常工作。（三）領(lǐng)導(dǎo)小組每季度召開例會，通報(bào)管理進(jìn)展，協(xié)調(diào)跨部門事項(xiàng)。第二十三條考核激勵(lì)機(jī)制：（一）將專項(xiàng)合規(guī)情況納入部門年度考核，權(quán)重不低于X%。（二）對表現(xiàn)突出的部門或個(gè)人授予“合規(guī)標(biāo)兵”稱號，優(yōu)先晉升評優(yōu)。（三）考核結(jié)果與年度獎金掛鉤，連續(xù)三年考核不合格的部門取消評優(yōu)資格。第二十四條培訓(xùn)宣傳機(jī)制：（一）新員工入職必須接受專項(xiàng)培訓(xùn)，考核合格方可上崗。（二）每年6月和12月組織全員培訓(xùn)，內(nèi)容涵蓋合規(guī)知識、案例警示、制度更新等。（三）制作宣傳手冊，張貼合規(guī)標(biāo)語，營造“人人講合規(guī)”的氛圍。第二十五條信息化支撐：（一）開發(fā)銷售管理平臺，實(shí)現(xiàn)合同電子化、資金實(shí)時(shí)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)自動預(yù)警。（二）系統(tǒng)權(quán)限分設(shè)三級：操作員、審核員、管理員，確保數(shù)據(jù)安全。（三）IT部門定期維護(hù)系統(tǒng)，每月出具運(yùn)行報(bào)告。第二十六條文化建設(shè)：（一）發(fā)布《合規(guī)行為守則》，要求員工每日學(xué)習(xí)并簽署承諾書。（二）設(shè)立“合規(guī)信箱”，匿名舉報(bào)違規(guī)行為可獎勵(lì)X萬元。（三）每半年評選“合規(guī)之星”，事跡通過內(nèi)部刊物宣傳。第二十七條報(bào)告制度：（一）風(fēng)險(xiǎn)事件上報(bào)：重大風(fēng)險(xiǎn)須2小時(shí)內(nèi)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組，并同步政府監(jiān)管部門。（