重慶市商品房預售制度第一章總則第一條本制度依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》等國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及集團母公司關(guān)于房地產(chǎn)項目風險防控的指導意見，并充分考慮企業(yè)內(nèi)部風險管理和業(yè)務(wù)規(guī)范化需求，制定。旨在明確商品房預售管理職責，規(guī)范預售流程，防范預售風險，確保項目合規(guī)運營與市場聲譽。第二條本制度適用于公司總部各部門、下屬各單位及全體員工，覆蓋商品房預售項目從預售許可申請、資金監(jiān)管、合同簽訂到交付使用的全流程管理。涉及預售業(yè)務(wù)的場景包括但不限于項目前期報建、預售資金收取、房屋交付等環(huán)節(jié)。第三條本制度下列術(shù)語定義如下：（一）商品房預售專項管理：指企業(yè)針對商品房預售業(yè)務(wù)實施的全程化風險防控、合規(guī)審查、流程優(yōu)化和責任落實的管理活動，旨在實現(xiàn)預售業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運行與合規(guī)發(fā)展。（二）預售專項風險：指在商品房預售過程中可能引發(fā)的法律糾紛、資金風險、市場波動、政策變化等潛在危害，需通過專項管理措施進行識別與規(guī)避。（三）預售合規(guī)：指預售業(yè)務(wù)活動嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)準則及企業(yè)內(nèi)部管理制度的行為標準，確保預售行為的合法性、合規(guī)性。第四條商品房預售專項管理遵循以下核心原則：（一）全面覆蓋：預售業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)均納入管理范圍，確保無死角、無盲區(qū)；（二）責任到人：明確各級組織及崗位的預售管理職責，實行責任終身制；（三）風險導向：聚焦預售風險防控，通過動態(tài)預警和分級管控實現(xiàn)風險最小化；（四）持續(xù)改進：根據(jù)法規(guī)變化、市場反饋及管理效果，定期優(yōu)化預售管理制度。第二章管理組織機構(gòu)與職責第五條公司主要負責人對商品房預售專項管理負總責，承擔全面領(lǐng)導責任；分管領(lǐng)導為直接責任人，負責預售管理工作的組織協(xié)調(diào)和日常監(jiān)督。第六條設(shè)立商品房預售專項管理領(lǐng)導小組，由公司主要負責人擔任組長，分管領(lǐng)導擔任副組長，成員包括財務(wù)部、法務(wù)部、工程部、銷售部等相關(guān)部門負責人。領(lǐng)導小組職能包括：統(tǒng)籌預售管理工作、審批重大風險處置方案、監(jiān)督考核專項管理成效。第七條牽頭部門職責：（一）工程部為預售專項管理牽頭部門，負責統(tǒng)籌預售管理制度建設(shè)、預售許可協(xié)調(diào)、預售資金監(jiān)管執(zhí)行、預售風險排查；（二）牽頭部門定期組織預售業(yè)務(wù)培訓，編制預售合規(guī)手冊，監(jiān)督各業(yè)務(wù)單位落實預售要求。第八條專責部門職責：（一）法務(wù)部為預售合規(guī)審查專責部門，負責預售合同、資金監(jiān)管協(xié)議的法律審核，處理預售糾紛；（二）財務(wù)部為預售資金監(jiān)管專責部門，負責預售資金專款專用監(jiān)督、賬務(wù)核對、異常資金預警；（三）銷售部為預售營銷專責部門，負責預售廣告合規(guī)審核、合同簽訂管理、客戶投訴處理。第九條業(yè)務(wù)部門/下屬單位職責：（一）工程部下屬項目部負責預售技術(shù)支持，確保預售房屋質(zhì)量符合交付標準；（二）銷售部下屬區(qū)域團隊負責預售簽約、客戶資金收取，確保信息準確、流程合規(guī)；（三）各下屬單位需建立預售臺賬，每月向牽頭部門報送預售進度、風險隱患及處置情況。第十條基層執(zhí)行崗責任：（一）預售一線員工需簽署崗位合規(guī)承諾書，熟知預售操作規(guī)范；（二）員工發(fā)現(xiàn)預售風險或違規(guī)行為，須第一時間向直屬領(lǐng)導及牽頭部門報告。第三章專項管理重點內(nèi)容與要求第十一條預售許可管理：（一）工程部應(yīng)在取得預售證前完成預售方案編制，包括房源分布、資金監(jiān)管方案等，并報送領(lǐng)導小組審批；（二）禁止在預售證取得前進行任何形式的預售營銷宣傳，嚴禁虛假承諾誘導客戶。第十二條預售資金監(jiān)管：（一）財務(wù)部需設(shè)立預售資金專戶，資金按比例劃撥至工程進度款、營銷費用等，剩余部分納入公司統(tǒng)一管理；（二）禁止挪用預售資金，資金使用需經(jīng)領(lǐng)導小組審批，財務(wù)部實時監(jiān)控資金流向。第十三條預售合同簽訂：（一）銷售部應(yīng)審核購房合同條款，確保合同條款符合《商品房銷售管理辦法》要求，明確違約責任；（二）禁止簽訂陰陽合同、偽造合同，合同原件需雙人雙印、留存電子存檔。第十四條預售廣告管理：（一）銷售部廣告團隊需在預售廣告發(fā)布前提交法務(wù)部審核，廣告內(nèi)容須真實、無誤導性宣傳；（二）禁止夸大項目配套、虛增房源數(shù)量，廣告投放范圍不得超出預售許可范圍。第十五條房屋交付管理：（一）工程部需在交付前完成房屋質(zhì)量驗收，交付文件需經(jīng)法務(wù)部審核；（二）禁止以“內(nèi)部認購”“分期交付”等形式規(guī)避預售監(jiān)管，交付流程須向購房人公開。第十六條預售風險防控：（一）銷售部應(yīng)建立預售客戶資金預警機制，當資金到賬異?；蛸彿咳思型对V時，需立即上報；（二）牽頭部門每季度開展預售風險排查，重點監(jiān)控資金比例超標、交付延期等高風險情形。第十七條政策合規(guī)管理：（一）法務(wù)部需實時跟蹤房地產(chǎn)調(diào)控政策，預售方案需同步調(diào)整合規(guī)性；（二）禁止與政府監(jiān)管機構(gòu)存在利益輸送，所有報建材料須真實、完整。第四章專項管理運行機制第十八條制度動態(tài)更新機制：（一）牽頭部門每年聯(lián)合各專責部門評估預售管理制度適用性，根據(jù)監(jiān)管政策變化、行業(yè)案例及內(nèi)部審計結(jié)果修訂制度；（二）重大制度修訂需經(jīng)領(lǐng)導小組審議通過，并及時向全體員工宣貫。第十九條風險識別預警機制：（一）牽頭部門每月組織預售風險排查，分級標注風險等級（一般/重大/緊急），重大風險需上報領(lǐng)導小組專項處置；（二）財務(wù)部每日核對預售資金到賬情況，異常資金流向須立即預警銷售部核查。第二十條合規(guī)審查機制：（一）預售方案需經(jīng)法務(wù)部合規(guī)審查，未經(jīng)審查不得提交政府部門審批；（二）預售合同簽訂后3日內(nèi)，法務(wù)部需完成法律審核，審核通過方可交付客戶簽署。第二十一條風險應(yīng)對機制：（一）一般風險由業(yè)務(wù)部門自行處置，重大風險需成立專項處置小組，由分管領(lǐng)導牽頭；（二）預售資金監(jiān)管異常須立即凍結(jié)資金賬戶，并啟動資金追償程序，處置方案需報領(lǐng)導小組審批。第二十二條責任追究機制：（一）違反預售資金監(jiān)管規(guī)定，直接責任人需承擔行政處分，情節(jié)嚴重者移送司法機關(guān)；（二）預售糾紛引發(fā)重大輿情，牽頭部門負責人及專責部門負責人需承擔管理責任。第二十三條評估改進機制：（一）領(lǐng)導小組每半年開展預售管理效果評估，通過回訪購房人滿意度、分析糾紛案例優(yōu)化制度漏洞；（二）評估結(jié)果需形成書面報告，經(jīng)公司主要負責人簽批后納入年度管理總結(jié)。第五章專項管理保障措施第二十四條組織保障：（一）公司主要負責人每年聽取預售管理工作匯報，分管領(lǐng)導每周組織專題會議協(xié)調(diào)問題；（二）各下屬單位需設(shè)立預售管理聯(lián)絡(luò)員，負責信息傳遞及風險上報。第二十五條考核激勵機制：（一）預售合規(guī)情況納入部門年度考核，合規(guī)率低于80%的部門取消評優(yōu)資格；（二）預售風險防控成效與個人績效掛鉤，重大風險處置得當?shù)膯T工可獲專項獎勵。第二十六條培訓宣傳機制：（一）工程部、銷售部每年開展預售業(yè)務(wù)培訓，重點講解資金監(jiān)管、合同合規(guī)等內(nèi)容；（二）公司內(nèi)網(wǎng)開設(shè)預售合規(guī)專欄，定期發(fā)布典型案例及風險提示。第二十七條信息化支撐：（一）財務(wù)部開發(fā)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，實現(xiàn)資金到賬實時監(jiān)控、自動預警；（二）銷售部部署電子合同平臺，確保合同簽署全程留痕、防篡改。第二十八條文化建設(shè)：（一）公司每季度評選“預售合規(guī)標兵”，通過內(nèi)部通報表彰先進事跡；（二）編制預售合規(guī)手冊，涵蓋操作規(guī)范、風險清單、舉報渠道等內(nèi)容。第二十九條報告制度：（一）每月10日前，牽頭部門向領(lǐng)導小組報送預售管理月報，內(nèi)容含資金比例、風險事件、處置結(jié)果；（二）每年12月31日前，牽頭部門提交年度預售管理