PAGE房地產(chǎn)收房款財務(wù)制度一、總則1.目的本財務(wù)制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收房款的財務(wù)管理流程，確保房款收取的準(zhǔn)確性、及時性和安全性，保障公司資金鏈的穩(wěn)定，維護(hù)公司及相關(guān)利益者的合法權(quán)益，促進(jìn)公司房地產(chǎn)項目的健康發(fā)展。2.適用范圍本制度適用于公司旗下所有房地產(chǎn)項目的房款收取業(yè)務(wù)，包括預(yù)售房款、現(xiàn)房房款等各類銷售款項的收取與管理。3.基本原則合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)以及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，確保房款收取業(yè)務(wù)合法合規(guī)。準(zhǔn)確性原則：準(zhǔn)確記錄每一筆房款收入，保證財務(wù)數(shù)據(jù)真實、完整、準(zhǔn)確，為公司財務(wù)決策提供可靠依據(jù)。及時性原則：及時收取房款，避免逾期拖欠，確保資金及時回籠，提高資金使用效率。安全性原則：加強房款收取過程中的安全管理，防止資金丟失、挪用等風(fēng)險，保障公司資金安全。保密性原則：對客戶房款信息嚴(yán)格保密，維護(hù)客戶隱私。二、房款收取流程1.銷售簽約銷售部門與客戶簽訂購房合同，明確房屋價格、付款方式、付款期限等條款。合同簽訂后，銷售部門應(yīng)及時將合同副本提交給財務(wù)部門備案。對于一次性付款的客戶，應(yīng)在合同中明確付款時間節(jié)點；對于分期付款的客戶，應(yīng)詳細(xì)約定每期付款金額、付款時間及逾期付款的違約責(zé)任等。2.收款通知根據(jù)購房合同約定的付款時間，財務(wù)部門提前向客戶發(fā)送收款通知，提醒客戶按時付款。收款通知應(yīng)明確付款金額、付款方式、付款賬戶信息及截止日期等內(nèi)容。收款通知可通過郵件、短信、書面函件等方式發(fā)送給客戶，同時留存相關(guān)發(fā)送記錄，以備查詢。3.房款收取客戶按照合同約定方式支付房款。財務(wù)部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)收款工作，確保收款過程的規(guī)范和安全。對于現(xiàn)金收款，應(yīng)在收款時開具收款收據(jù)，并由收款人和客戶簽字確認(rèn)。收款收據(jù)應(yīng)一式三聯(lián)，分別為存根聯(lián)、客戶聯(lián)和記賬聯(lián)，存根聯(lián)留存?zhèn)洳?，客戶?lián)交客戶作為付款憑證，記賬聯(lián)作為財務(wù)記賬依據(jù)。對于銀行轉(zhuǎn)賬收款，財務(wù)人員應(yīng)及時核對銀行到賬信息，確認(rèn)款項到賬后，在系統(tǒng)中進(jìn)行收款記錄，并打印收款回單作為記賬憑證附件。對于支票收款，應(yīng)在支票背面背書，并及時將支票存入銀行。在確認(rèn)支票款項到賬后，進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。4.收款確認(rèn)與核對每日收款結(jié)束后，收款人員應(yīng)將當(dāng)日收取的房款信息與銷售部門提供的銷售臺賬進(jìn)行核對，確保收款金額與合同約定一致，客戶信息準(zhǔn)確無誤。財務(wù)部門定期對收款情況進(jìn)行全面核對，包括收款金額、收款方式、客戶信息等與銷售合同、收款記錄等進(jìn)行逐一比對，發(fā)現(xiàn)問題及時查明原因并進(jìn)行處理。5.房款繳存收取的房款應(yīng)及時繳存到公司指定的銀行賬戶，不得坐支現(xiàn)金。繳存時，應(yīng)填寫繳存單，注明繳存金額、繳存日期、繳存賬戶等信息。財務(wù)人員應(yīng)定期核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，確保銀行存款賬實相符。如有未達(dá)賬項，應(yīng)及時編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行調(diào)整。三、財務(wù)核算與記錄1.會計科目設(shè)置在財務(wù)會計核算中，應(yīng)設(shè)置“預(yù)收賬款”科目，用于核算房地產(chǎn)項目預(yù)售階段收取的房款。該科目應(yīng)按照客戶名稱或項目名稱進(jìn)行明細(xì)核算，準(zhǔn)確反映每個客戶的預(yù)收房款情況。設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入”科目，用于核算房地產(chǎn)項目達(dá)到收入確認(rèn)條件后結(jié)轉(zhuǎn)的房款收入。同時，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的成本、費用科目，準(zhǔn)確核算與房款收入相關(guān)的成本、費用支出，確保收入與成本、費用的匹配。2.賬務(wù)處理流程收到客戶房款時，根據(jù)收款方式進(jìn)行如下賬務(wù)處理：現(xiàn)金收款：借：庫存現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款[客戶名稱]銀行轉(zhuǎn)賬收款：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款[客戶名稱]支票收款：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款[客戶名稱]當(dāng)房地產(chǎn)項目達(dá)到收入確認(rèn)條件時，按照合同約定的房屋銷售價格，將預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入：借：預(yù)收賬款[客戶名稱]貸：主營業(yè)務(wù)收入同時，按照配比原則，結(jié)轉(zhuǎn)與該銷售收入相關(guān)的成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品等相關(guān)科目3.財務(wù)報表編制財務(wù)部門應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會計制度和財務(wù)報表編制要求，定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。在財務(wù)報表中，應(yīng)準(zhǔn)確反映房款收入、預(yù)收賬款等相關(guān)項目的金額及變動情況，為公司管理層及外部利益相關(guān)者提供真實、準(zhǔn)確的財務(wù)信息。同時，應(yīng)在報表附注中對房款收取情況、收入確認(rèn)政策等進(jìn)行詳細(xì)披露，增強財務(wù)報表的透明度。四、房款催收管理1.逾期賬款監(jiān)控財務(wù)部門應(yīng)建立逾期賬款監(jiān)控臺賬，對客戶房款逾期情況進(jìn)行實時跟蹤。詳細(xì)記錄逾期客戶名稱、購房合同號、逾期金額、逾期天數(shù)等信息，并定期更新。對于逾期賬款，應(yīng)及時與銷售部門溝通，了解客戶逾期付款的原因及相關(guān)情況，共同制定催收策略。2.催收措施根據(jù)逾期賬款的具體情況，采取不同的催收措施：對于逾期時間較短的客戶，通過電話、短信等方式進(jìn)行溫馨提醒，告知客戶逾期付款的影響及應(yīng)盡快付款的要求。對于逾期時間較長的客戶，發(fā)送書面催款函，明確告知客戶逾期付款的違約責(zé)任及公司將采取的進(jìn)一步措施，如暫停房屋交付、追究法律責(zé)任等。催款函應(yīng)加蓋公司公章，并留存送達(dá)記錄。對于惡意拖欠房款的客戶，必要時通過法律途徑解決，委托律師事務(wù)所發(fā)送律師函或提起訴訟，維護(hù)公司的合法權(quán)益。3.催收記錄與反饋每次催收活動均應(yīng)做好記錄，包括催收時間、方式、與客戶溝通情況、客戶反饋等信息。催收記錄應(yīng)妥善保存，以備后續(xù)查詢和分析。銷售部門和財務(wù)部門應(yīng)定期對逾期賬款催收情況進(jìn)行溝通和反饋，共同分析催收效果，調(diào)整催收策略。如發(fā)現(xiàn)催收過程中存在問題或客戶有特殊情況需要協(xié)調(diào)解決，應(yīng)及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。五、房款退款管理1.退款原因及審批因購房合同變更、解除或其他原因?qū)е驴蛻粜枰丝畹?，?yīng)由銷售部門提出退款申請，并說明退款原因、退款金額、涉及合同等詳細(xì)情況。退款申請應(yīng)按照公司內(nèi)部審批流程進(jìn)行審批，審批通過后，銷售部門將退款申請?zhí)峤唤o財務(wù)部門。審批流程應(yīng)明確各級審批權(quán)限，確保退款事項的合理性和合規(guī)性。2.退款流程財務(wù)部門收到銷售部門提交的退款申請后，核對相關(guān)信息，確認(rèn)無誤后，按照合同約定的退款方式進(jìn)行退款操作。對于現(xiàn)金退款，應(yīng)要求客戶填寫退款申請表，并在申請表上簽字確認(rèn)。退款申請表應(yīng)注明退款原因、退款金額、客戶收款賬戶等信息。財務(wù)人員根據(jù)退款申請表支付現(xiàn)金，并由客戶簽收。對于銀行轉(zhuǎn)賬退款，財務(wù)人員應(yīng)根據(jù)退款申請表上的客戶收款賬戶信息，辦理銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)。轉(zhuǎn)賬完成后，將銀行轉(zhuǎn)賬回單作為退款憑證，并在系統(tǒng)中進(jìn)行退款記錄。對于支票退款，應(yīng)開具支票給客戶，并在支票上注明退款金額、收款單位等信息。同時，要求客戶在支票存根上簽字確認(rèn)。3.退款賬務(wù)處理發(fā)生房款退款時，根據(jù)退款方式進(jìn)行如下賬務(wù)處理：現(xiàn)金退款：借：預(yù)收賬款[客戶名稱]貸：庫存現(xiàn)金銀行轉(zhuǎn)賬退款：借：預(yù)收賬款[客戶名稱]貸：銀行存款支票退款：借：預(yù)收賬款[客戶名稱]貸：銀行存款（同時記錄支票開具情況）如因退款導(dǎo)致已結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)收入需要沖減的，應(yīng)按照相關(guān)會計規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)收入貸：預(yù)收賬款[客戶名稱]同時，相應(yīng)沖減已結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：開發(fā)產(chǎn)品等相關(guān)科目貸：主營業(yè)務(wù)成本六、房款收取內(nèi)部控制1.崗位分離與職責(zé)分工明確銷售部門、財務(wù)部門及其他相關(guān)部門在房款收取業(yè)務(wù)中的職責(zé)分工，確保不相容崗位相互分離。銷售部門負(fù)責(zé)與客戶簽訂購房合同，并跟進(jìn)客戶付款情況；財務(wù)部門負(fù)責(zé)房款的收取、核算、繳存及退款管理等工作；其他相關(guān)部門如法務(wù)部門負(fù)責(zé)審核購房合同的合法性，協(xié)助處理房款催收過程中的法律事務(wù)等。嚴(yán)禁同一人員兼任房款收取、會計核算、資金保管等不相容崗位，防止舞弊行為的發(fā)生。2.授權(quán)審批制度建立健全房款收取業(yè)務(wù)的授權(quán)審批制度，明確各級管理人員的審批權(quán)限和審批流程。對于房款收取、退款、重大合同變更等重要事項，必須經(jīng)過嚴(yán)格的授權(quán)審批，確保業(yè)務(wù)操作符合公司規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)要求。審批過程應(yīng)形成書面記錄，留存?zhèn)洳椤?.財務(wù)印章與票據(jù)管理加強財務(wù)印章的管理，明確財務(wù)印章的使用范圍、審批程序和保管責(zé)任。財務(wù)印章應(yīng)指定專人保管，使用時必須經(jīng)過授權(quán)審批，嚴(yán)格登記用印情況。規(guī)范收款收據(jù)、發(fā)票等票據(jù)的管理，設(shè)立票據(jù)臺賬，詳細(xì)記錄票據(jù)的購買、使用、作廢、核銷等情況。票據(jù)的開具應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行，確保票據(jù)內(nèi)容真實、準(zhǔn)確、完整。4.內(nèi)部審計與監(jiān)督定期開展內(nèi)部審計工作，對房款收取業(yè)務(wù)進(jìn)行全面審查，檢查財務(wù)制度的執(zhí)行情況、賬務(wù)處理的準(zhǔn)確性、內(nèi)部控制的有效性等。內(nèi)部審計部門應(yīng)獨立行使審計職權(quán)，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改意見，并跟蹤整改落實情況。加強對房款收取業(yè)務(wù)的日常監(jiān)督，財務(wù)部門應(yīng)定期對收款情況進(jìn)行自查，銷售部門應(yīng)配合財務(wù)部門做好相關(guān)工作，確保房款收取業(yè)務(wù)規(guī)范、有序進(jìn)行。同時，鼓勵員工對房款收取過程中的違規(guī)行為進(jìn)行舉報，對舉報屬實的給予獎勵。七、信息管理與保密1.客戶信息管理建立客戶信息檔案，詳細(xì)記錄客戶基本信息、購房合同信息、付款記錄等內(nèi)容?？蛻粜畔n案應(yīng)妥善保管，確保信息的完整性和安全性。對客戶信息進(jìn)行分類管理，按照不同的權(quán)限設(shè)置訪問級別，嚴(yán)格限制無關(guān)人員對客戶信息檔案的訪問。定期對客戶信息進(jìn)行更新和維護(hù)，確保信息的準(zhǔn)確性和時效性。2.房款信息管理財務(wù)部門應(yīng)建立完善的房款信息管理系統(tǒng)，實時記錄每一筆房款的收取、繳存、退款等情況。房款信息管理系統(tǒng)應(yīng)具備數(shù)據(jù)錄入、查詢、統(tǒng)計、分析等功能，為公司財務(wù)管理提供有力支持。加強對房款信息管理系統(tǒng)的安全防護(hù)，設(shè)置嚴(yán)格的用戶權(quán)限和密碼管理制度，防止信息泄露和系統(tǒng)被非法入侵。3.信息保密公司全體員工應(yīng)嚴(yán)格遵守信息保密制度，對客戶房款信息及公司財務(wù)信息予以保密。未經(jīng)公司授權(quán)，不得私自向任何單位或個人透露相關(guān)信息。在對外提供涉及房款信息的資料時，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序，確保信息的披露符合公司利益和法律法規(guī)要求。八、附