北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程（繼續(xù)）教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)題目：淺析房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的管理—以碧桂園集團(tuán)為例摘要當(dāng)今社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度逐步確立，市場(chǎng)環(huán)境日益完善，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，為了獲取更高的市場(chǎng)份額，紛紛采取各種方式提高銷售量，其中賒銷是主要方式，因此便產(chǎn)生了應(yīng)收賬款。企業(yè)采用科學(xué)的管理手段和系統(tǒng)的方法，從企業(yè)銷售貨物發(fā)生債權(quán)開始，到銷售貨款收回的全過程就是應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)收賬款是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品或勞務(wù)交易等賒銷的產(chǎn)物，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的重要組成部分，它屬于商業(yè)信用的一種形式。事實(shí)上，我國(guó)企業(yè)在應(yīng)收賬款管理方面確實(shí)存在許多問題，且大部分企業(yè)的應(yīng)收賬款管理意識(shí)淡薄，管理人員對(duì)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不清，我國(guó)企業(yè)平均壞賬率遠(yuǎn)高于歐美企業(yè)。所以，避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、妥善管理應(yīng)收賬款、提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力便成為急需解決且具有現(xiàn)實(shí)意義的問題。關(guān)鍵詞：賒銷；應(yīng)收賬款；信用政策；壞賬損失；賬齡分析法。ABSTRACTNowadays,thesocialistmarketeconomysystemisgraduallyestablished,themarketenvironmentisincreasinglyperfect,andthecompetitionamongenterprisesisincreasinglyfierce.Inordertoobtainahighermarketshare,variouswayshavebeentakentoincreasesalesvolume,amongwhichcreditsaleisthemainway,soaccountsreceivablehavebeengenerated.Enterprisesadoptscientificmanagementmeansandsystematicmethods.Thewholeprocessfromthecreditor'srightsarisingfromthesaleofgoodstotherecoveryofsalesmoneyisthemanagementofaccountsreceivable.Accountreceivableistheproductofcreditsaleforproductionandoperation,commodityorlabortransaction,anditisanimportantcomponentofcurrentassetsofenterprises.Itbelongstoaformofcommercialcredit.Infact,therearemanyproblemsinthemanagementofaccountsreceivableinChineseenterprises,andmostofthemhaveweakawarenessofaccountsreceivablemanagement,andmanagershavenoclearunderstandingoftherisksofaccountsreceivable.TheaveragebaddebtrateofChineseenterprisesismuchhigherthanthatofEuropeanandAmericanenterprises.Therefore,avoidingbusinessrisks,properlymanagingaccountsreceivableandimprovingthecompetitivenessofenterprisesinthemarkethavebecomeurgentandpracticalproblems.Keywords:creditsales;Accountsreceivable;Creditpolicy;Lossesonbaddebts;Aginganalysis.目錄3033_WPSOffice_Level1前言 19702_WPSOffice_Level11相關(guān)理論基礎(chǔ) 226338_WPSOffice_Level21.1應(yīng)收賬款的概念界定 22353_WPSOffice_Level21.2應(yīng)收賬款管理的概念界定 231345_WPSOffice_Level21.3應(yīng)收賬款產(chǎn)生的原因分析 318011_WPSOffice_Level31.3.1擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng) 319212_WPSOffice_Level31.3.2銷售和收款的時(shí)間差 427998_WPSOffice_Level21.4應(yīng)收賬款對(duì)企業(yè)的影響 430762_WPSOffice_Level31.4.1積極影響 414762_WPSOffice_Level31.4.2消極影響 427119_WPSOffice_Level12碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款的現(xiàn)狀 627522_WPSOffice_Level22.1碧桂園集團(tuán)簡(jiǎn)介 67570_WPSOffice_Level22.2碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款的現(xiàn)狀 622842_WPSOffice_Level13碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款管理問題分析 93623_WPSOffice_Level13.1應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提比例不合理 924415_WPSOffice_Level13.2應(yīng)收賬款的賬齡過長(zhǎng) 1025775_WPSOffice_Level13.3信用政策過于寬松 1020232_WPSOffice_Level13.4對(duì)客戶資信評(píng)估薄弱 1112688_WPSOffice_Level13.5內(nèi)部控制不夠完善 1113294_WPSOffice_Level13.6逾期應(yīng)收賬款追收不利 1117125_WPSOffice_Level24碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款策略研究 1322520_WPSOffice_Level34.1合理計(jì)提應(yīng)收賬款壞賬比例 131613_WPSOffice_Level34.2制定合理的信用政策和完善信用體系 1322612_WPSOffice_Level34.3完善內(nèi)部控制 146681_WPSOffice_Level34.4規(guī)范管理，加強(qiáng)逾期應(yīng)收賬款的催收 14105_WPSOffice_Level34.5完善績(jī)效考核制度，實(shí)行“終身責(zé)任制” 154367_WPSOffice_Level1結(jié)論 16274_WPSOffice_Level1致謝 1717687_WPSOffice_Level1參考文獻(xiàn) 18PAGEPAGEPAGE2前言隨著社會(huì)文明的進(jìn)步和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新的市場(chǎng)機(jī)遇不僅為企業(yè)帶來更為廣闊的發(fā)展空間，而且也加劇了各行各業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過渡的環(huán)境下，企業(yè)面對(duì)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，為了能夠生存和發(fā)展，不得不采用各種經(jīng)營(yíng)手段來提升競(jìng)爭(zhēng)力，而賒銷就是其中一種主要手段。賒銷雖然盤活了企業(yè)經(jīng)濟(jì)、增加銷售收入以及降低企業(yè)存貨和相關(guān)成本，但是也導(dǎo)致我國(guó)企業(yè)應(yīng)收賬款狀況的惡化，企業(yè)逾期賬款比例持續(xù)走高。賒銷交易的成功與否取決于貨款能否交付，所以，應(yīng)收賬款的最終回款便成為賒銷交易成功的關(guān)鍵因素。當(dāng)發(fā)生應(yīng)收賬款時(shí)，企業(yè)與客戶將簽訂購(gòu)銷合同，所以應(yīng)收賬款是企業(yè)的一種債權(quán)。隨著賒銷占企業(yè)總銷售收入的比例越來越高，現(xiàn)金結(jié)算方式越來越少，因而在信用交易中應(yīng)收賬款的金額和數(shù)量明顯在增多，甚至企業(yè)的收入增長(zhǎng)速度小于應(yīng)收賬款增長(zhǎng)速度，從而使資金的成本和管理費(fèi)用的增加，降低了企業(yè)的資金利用效果，加大了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，制約了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)管理者應(yīng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理高度重視，因?yàn)槠湟呀?jīng)成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要問題，也是影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。應(yīng)收賬款中涉及的財(cái)務(wù)部、銷售部等各部門，領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該進(jìn)一步明確職責(zé)分工，協(xié)調(diào)好各部門工作，及時(shí)收回欠款。同花順金融數(shù)據(jù)終端統(tǒng)計(jì)，2018年上市公司應(yīng)收賬款余額仍舊保持總量增長(zhǎng)、增速放緩的趨勢(shì)，截至第四季度末，我國(guó)現(xiàn)有的3604家上市公司公布的應(yīng)收賬款總額度規(guī)模達(dá)到4.86萬億元，為近年來應(yīng)收賬款存量最高點(diǎn)。雖然這些上市公司2018年度共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.71萬億元，但這一總額遠(yuǎn)低于其應(yīng)收賬款余額，持續(xù)增長(zhǎng)的應(yīng)收賬款規(guī)模使得上市公司的流動(dòng)性受到一定程度的挑戰(zhàn)，特別是2018年底，眾多上市公司年報(bào)預(yù)估虧損嚴(yán)重。由此可見，企業(yè)應(yīng)收賬款問題普遍存在，如果企業(yè)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)收賬款沒有清晰的認(rèn)識(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金被呆賬壞賬占用，甚至引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。應(yīng)收賬款的存在在微觀層面上影響著個(gè)體企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，在宏觀層面上不僅影響著我國(guó)市場(chǎng)信用環(huán)境的營(yíng)造，而且也影響著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。應(yīng)收賬款作為企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的重要組成部分，其管理水平的高低直接影響著企業(yè)資金的運(yùn)營(yíng)效率，現(xiàn)今應(yīng)收賬款管理已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展急需解決的問題之一，因此，研究改善和提高應(yīng)收賬款管理具有著很大的現(xiàn)實(shí)意義。北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程（繼續(xù)）教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)PAGEPAGE181相關(guān)理論基礎(chǔ)1.1應(yīng)收賬款的概念界定討論企業(yè)的應(yīng)收賬款管理，我們首先應(yīng)了解什么是應(yīng)收賬款。在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，應(yīng)收賬款是指企業(yè)對(duì)外銷售其產(chǎn)品、材料、提供勞務(wù)等項(xiàng)目而形成的應(yīng)向購(gòu)買方收取相應(yīng)款項(xiàng)的一種外置資產(chǎn)。應(yīng)收賬款是基于企業(yè)賒銷行為而產(chǎn)生的，一般意義上講，是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中為購(gòu)買者提供時(shí)間上的寬限，以滿足客戶需求的同時(shí)擴(kuò)大自身產(chǎn)品銷量。應(yīng)收賬款在會(huì)計(jì)科目上屬借方科目，且本科目按照不同的購(gòu)貨單位設(shè)置明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。應(yīng)收賬款作為一項(xiàng)債務(wù)權(quán)利具有以下特點(diǎn)：1.風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)性較高，應(yīng)收賬款是企業(yè)對(duì)購(gòu)貨方的一種債權(quán)，通常建立在運(yùn)貨單和交易合同這樣的單據(jù)的基礎(chǔ)之上，這就導(dǎo)致了應(yīng)收賬款的收回具有被動(dòng)性，必須要了解購(gòu)貨方是否信用和財(cái)務(wù)狀況良好，從而減少應(yīng)收賬款收不回的可能性，而房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利融資行業(yè)，特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠樂觀的條件下，壞賬發(fā)生的可能性會(huì)較大，所以應(yīng)收賬款存在資金無法快速收回的風(fēng)險(xiǎn)。2.流動(dòng)性。流動(dòng)性較低，就目前金融政策下，應(yīng)收賬款可以通過應(yīng)收賬款保理、應(yīng)收賬款質(zhì)押、應(yīng)收賬款證券化等方式獲得資金，但在實(shí)際操作中銀行等金融機(jī)構(gòu)也會(huì)考慮到應(yīng)收賬款存在壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，因而交易變現(xiàn)的可能性會(huì)較低，對(duì)于已到期而尚未收回的應(yīng)收賬款，企業(yè)除了向買方催賬和采取法律措施外，只有一直掛賬記錄在流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)，導(dǎo)致資金積壓。3.期限性。資金時(shí)間停留較長(zhǎng)，就目前房地產(chǎn)業(yè)銷售模式來講，基本上都是先付首付，按揭付款或者選擇分期付款，很少有客戶選擇一次性全款交易的，一般客戶都會(huì)通過銀行貸款的方式還款，因而導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)較慢。4.回收成本較高，企業(yè)為了收回長(zhǎng)期外掛的應(yīng)收賬款，往往會(huì)采取一些措施如走法律途徑等，其中需要付出較大的成本，扣除因收賬產(chǎn)生的費(fèi)用，實(shí)際收賬也所剩無幾。1.2應(yīng)收賬款管理的概念界定應(yīng)收賬款管理簡(jiǎn)單的說是企業(yè)與其客戶之間的賬款管理活動(dòng)，具體來說，是指在經(jīng)濟(jì)賒銷過程中，從銷售方提供貨物或服務(wù)給購(gòu)買方而后形成的債權(quán)，到購(gòu)買方支付貨款或銷售方將其作為壞賬處理結(jié)束，銷售方企業(yè)通過運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)應(yīng)收賬款回收全過程進(jìn)行合理的管理。對(duì)企業(yè)來說，應(yīng)收賬款的存在實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)銷結(jié)合的統(tǒng)一體，它既能擴(kuò)大企業(yè)銷售、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又可能導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大等弊端，所以應(yīng)收賬款管理的目標(biāo)就是制定合理的應(yīng)收賬款信用政策，權(quán)衡信用政策所帶來的銷售盈利和所負(fù)擔(dān)的成本風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，以做出適合企業(yè)管理發(fā)展的決定。企業(yè)應(yīng)收賬款管理是一個(gè)持續(xù)的管理過程，事前、事中和事后都需要管理，并且每個(gè)管理過程都有其管理重點(diǎn)。對(duì)于應(yīng)收賬款事前管理的重點(diǎn)，就是根據(jù)企業(yè)的自身情況和客戶的信用情況制定合理的信用政策，避免因信用失信發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能；對(duì)于應(yīng)收賬款事中管理的關(guān)鍵，是確保貨款的及時(shí)足額收回，在各個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)有效的部門監(jiān)督，將應(yīng)收賬款的決定權(quán)與考核權(quán)分離，減少舞弊現(xiàn)象，以控制應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于應(yīng)收賬款事后管理的控制要點(diǎn)是加強(qiáng)對(duì)逾期應(yīng)收賬款的催收，對(duì)其逾期原因進(jìn)行分析進(jìn)而制定相應(yīng)的催收程序和手段，以減少企業(yè)的損失。1.3應(yīng)收賬款產(chǎn)生的原因分析1.3.1擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)由于近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大，在這種形勢(shì)下不少房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)中都會(huì)采用信用銷售的方式來增加銷售量，提高市場(chǎng)占有率從而提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要方式就是進(jìn)行大量的廣告宣傳，使用多種多樣的營(yíng)銷手段提高其競(jìng)爭(zhēng)力和品牌知名度，以此擴(kuò)大銷售量，獲取更高的市場(chǎng)份額。與此同時(shí)，還會(huì)考慮不斷放寬信用銷售的比例，提高信用銷售的范圍。信用銷售在維持現(xiàn)有用戶、吸引新用戶、刺激消費(fèi)，減少庫(kù)存、提高企業(yè)銷售量等方面發(fā)揮了很大的作用。企業(yè)通過優(yōu)惠的信用政策一方面刺激了有消費(fèi)需求的潛在客戶又可以從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里吸引客戶來達(dá)成交易，通過對(duì)新老客戶、信譽(yù)不同的客戶提供差異化的信用條件，既穩(wěn)定了老用戶，又維系了優(yōu)質(zhì)客戶。另一方面，房地產(chǎn)屬于價(jià)值高，使用年限較長(zhǎng)的固定資產(chǎn)，用戶一般會(huì)比較注重商品質(zhì)量，開發(fā)商提供信用銷售可以給予客戶一定的質(zhì)量保證，因?yàn)檫@樣在用戶使用產(chǎn)品的過程中如果出現(xiàn)了質(zhì)量糾紛可以通過拒付尾款來保障自身利益，從而增強(qiáng)了客戶購(gòu)房的信心。信用銷售在上述方面存在諸多優(yōu)勢(shì)，企業(yè)出于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的需要，應(yīng)收賬款由此產(chǎn)生。1.3.2銷售和收款的時(shí)間差按照我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)交易成立后，在確認(rèn)會(huì)計(jì)科目收入時(shí)，如果此時(shí)未收到現(xiàn)金，應(yīng)記為應(yīng)收賬款。我國(guó)企業(yè)現(xiàn)在常見的銷售模式有兩種：現(xiàn)銷和賒銷。在實(shí)際生活中，即使是在現(xiàn)銷的情況下，由于運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間需要，產(chǎn)品在銷售環(huán)節(jié)中從達(dá)成購(gòu)貨協(xié)議到客戶收到時(shí)間大多是不同的，客戶收到貨后再付款，此時(shí)收入的確認(rèn)和實(shí)際收到現(xiàn)金的時(shí)間也不一致。因此，應(yīng)收賬款的確認(rèn)與收入的確認(rèn)之間關(guān)聯(lián)性很大，通常在發(fā)生銷售行為后如果并沒有實(shí)際貨幣資金流入企業(yè)，此時(shí)只能將此貨物確認(rèn)為應(yīng)收賬款。1.4應(yīng)收賬款對(duì)企業(yè)的影響任何事物存在即有其合理性，應(yīng)收賬款的產(chǎn)生，對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)收賬款的產(chǎn)生既有其積極的一面，過高的應(yīng)收賬款也存在著負(fù)面影響。通過信用銷售可以擴(kuò)大企業(yè)的銷售量，又能減少企業(yè)的庫(kù)存，但是隨著應(yīng)收賬款的增加也容易增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。1.4.1積極影響（1）促進(jìn)銷售，從分析應(yīng)收賬款產(chǎn)生的原因可以看出來，企業(yè)應(yīng)收賬款增加的最主要目的還是為了增加企業(yè)的銷售量，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，在同一行業(yè)中產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、功能相差無幾的情況下，采用賒銷的方式比直接現(xiàn)金銷售在一定程度上更能吸引到更多的客戶去購(gòu)買同類產(chǎn)品，因?yàn)樵谫d銷的情況下，客戶手中持有的貨幣資金并沒有立刻到達(dá)企業(yè)賬戶中，客戶有足夠的時(shí)間去試用了解產(chǎn)品，在售后服務(wù)中也能獲得更好的待遇，這無形中給產(chǎn)品增加了好感度，贏得客戶信賴。（2）減少企業(yè)存貨。應(yīng)收賬款的增加，產(chǎn)品的銷售量隨之增加，因此企業(yè)的庫(kù)存商品就在減少，企業(yè)存放在倉(cāng)庫(kù)的產(chǎn)品過多，不僅管理起來具有一定的難度，還需聘請(qǐng)專門的人員管理存貨，需要耗費(fèi)相關(guān)的管理費(fèi)用、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用及人工費(fèi)，另外存貨還可能存在減值的風(fēng)險(xiǎn)，通過信用銷售可以減少企業(yè)的存貨。1.4.2消極影響（1）增加企業(yè)的成本，企業(yè)出現(xiàn)過多的應(yīng)收賬款，不僅會(huì)導(dǎo)致因管理應(yīng)收賬款產(chǎn)生的成本費(fèi)用，還會(huì)喪失企業(yè)資金投放在應(yīng)收賬款的機(jī)會(huì)成本，并可能隨時(shí)產(chǎn)生的壞賬成本。應(yīng)收賬款占企業(yè)資金比重過大，企業(yè)不但要支付專門管理應(yīng)收賬款的財(cái)務(wù)人員的工資，專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)客戶資信的調(diào)查費(fèi)用，發(fā)生壞賬時(shí)還包括催收人員的差旅補(bǔ)貼等各種催款費(fèi)用支出，牽涉到法律訴訟的還包括訴訟費(fèi)、聘請(qǐng)律師的費(fèi)用等，耗費(fèi)了企業(yè)大量的人力物力。(2)虛增企業(yè)利潤(rùn)，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)企業(yè)大多數(shù)是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入，無論是否收到貨款，都應(yīng)計(jì)入當(dāng)期收入。企業(yè)采用賒銷的方式銷售貨物，擴(kuò)大了當(dāng)期的銷售量但是實(shí)際銷售收入并沒有按時(shí)流入企業(yè)，虛增的企業(yè)利潤(rùn)不僅要繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)也會(huì)夸大企業(yè)業(yè)績(jī)，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表與企業(yè)實(shí)際情況有所出入，這在一定程度上不利于財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，制定出企業(yè)發(fā)展計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)決策。在賒銷模式下，企業(yè)發(fā)出貨物卻并不能同時(shí)收到貨款，資金不能快速收回，而企業(yè)為了維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，還需繳納流轉(zhuǎn)稅和各種費(fèi)用，此時(shí)必然有資金流出，造成企業(yè)資金流轉(zhuǎn)困難，而股東基于利潤(rùn)表上的收益分紅，進(jìn)一步加劇企業(yè)資金緊張的狀況，影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的發(fā)展。2碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款的現(xiàn)狀2.1碧桂園集團(tuán)簡(jiǎn)介碧桂園集團(tuán)于1992年在廣東佛山成立，以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)為主要業(yè)務(wù)，同時(shí)包含建筑、物業(yè)發(fā)展、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和服務(wù)等，打造了房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的“一條龍”服務(wù)。碧桂園集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)開創(chuàng)出獨(dú)具碧桂園特色與核心競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)模式，公司秉承是“碧桂園——給您一個(gè)五星級(jí)的家”的服務(wù)理念，認(rèn)真對(duì)待每一位客戶的合理要求，注重服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)也注重用戶體驗(yàn)，推出白金五星級(jí)酒店，將酒店、主題公園、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)、天然湖泊有機(jī)結(jié)合，集休閑、旅游、度假、居住等多種功能為一體，真正給用戶一個(gè)五星級(jí)的體驗(yàn)，集團(tuán)為了滿足用戶多元化的需要，不斷豐富經(jīng)營(yíng)理念，營(yíng)造“大規(guī)模社區(qū)、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理定價(jià)”為內(nèi)涵的家園模式，隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，目前碧桂園集團(tuán)在職員工超過4萬余人，擁有十多萬業(yè)主住戶，下屬機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目遍及全國(guó)各個(gè)省市。碧桂園集團(tuán)于2007年4月在港交所主板上市，上市后備受市場(chǎng)認(rèn)同，強(qiáng)化了集團(tuán)在國(guó)際資本市場(chǎng)的地位，2016年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)五百?gòu)?qiáng)中，碧桂園集團(tuán)排名第六。未來碧桂園集團(tuán)將繼續(xù)圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心，在產(chǎn)品、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)上不斷創(chuàng)新，并通過金融化手段不斷完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各種相關(guān)業(yè)務(wù)，打造生命周期產(chǎn)業(yè)鏈，充分釋放集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值，繼續(xù)鞏固并進(jìn)一步加強(qiáng)在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。2.2碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款的現(xiàn)狀對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，來源于房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款主要可分為三種：應(yīng)收首付款，指簽訂購(gòu)房合同前應(yīng)支付的首筆購(gòu)房款；應(yīng)收按揭款，指已向銀行申請(qǐng)辦按揭手續(xù)但尚未到賬的款項(xiàng)和和已辦好按揭手續(xù)應(yīng)按期供應(yīng)的客戶但卻逾期仍未支付的欠款；應(yīng)收分期付款，指按照購(gòu)銷合同用分期約定在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)應(yīng)收的分期款項(xiàng)。碧桂園集團(tuán)主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，收入主要包括房地產(chǎn)銷售收入、物業(yè)管理、物業(yè)投資和酒店開發(fā)等，它的應(yīng)收賬款主要是業(yè)主付完首付后房?jī)r(jià)剩余的部分和后期物業(yè)管理中發(fā)生的應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)。在碧桂園集團(tuán)公布的2016年業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，截止到12月31日，碧桂園集團(tuán)連同子公司全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售約3088.4億元，同比2015年增長(zhǎng)120.3%；碧桂園集團(tuán)總收入約1530.9億元，核心凈利潤(rùn)約119.8億元，同比增長(zhǎng)分別達(dá)35.2%，41.0%和22.3%。碧桂園集團(tuán)的物業(yè)管理分部簽約管理面積約2.10億平方米，包括國(guó)內(nèi)27個(gè)省中的223個(gè)城市，共有業(yè)主10萬余戶，合共服務(wù)全國(guó)約100萬戶業(yè)主；碧桂園集團(tuán)物業(yè)管理相關(guān)收入約為人民幣19.59億元，同比增長(zhǎng)33.3%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約為人民幣4.06億元，同比增長(zhǎng)59.7%。2015年七家破千億房企排行最末的碧桂園，去年年以"黑馬”姿態(tài)逆襲殺入前三。2016年7月4日，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)發(fā)布消息稱，2016年上半年碧桂園集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)銷售額約為人民幣1250.7億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售建筑面積約1564萬平方米，在房地產(chǎn)行業(yè)排名前三，同比去年增長(zhǎng)129%。從以上數(shù)據(jù)來看，碧桂園集團(tuán)銷售額逐步增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。由于信用銷售的使用，應(yīng)收賬款的數(shù)額也在不斷增加，從碧桂園集團(tuán)近兩年公司年報(bào)來看，如下表：表2.1碧桂園集團(tuán)兩年應(yīng)收賬款現(xiàn)狀（單位：元）2016年2015年應(yīng)收賬款1372868414764833流動(dòng)資產(chǎn)484835507272016098總資產(chǎn)59157160100042408638000從上表可知，碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款2016年應(yīng)收賬款雖然較2015年有所下降，但在流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)中仍然占很大的比例，這在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賒銷凈收入與平均應(yīng)收賬款余額之比。它主要是反映應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。從碧桂園集團(tuán)近幾年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率來看，如下：（單位：萬元）表2.2碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率報(bào)告類型2014年2013年2012年2011年2010年賒銷收入凈額845.49626.82418.91347.48258.04期初應(yīng)收賬款62.7429.6811.815.943.81期末應(yīng)收賬款86.9062.7429.6811.845.94應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率11.3013.5620.1929.1552.94從表中數(shù)據(jù)來看，在2010年至2014年間，賒銷收入凈額、期初應(yīng)收賬款、期末應(yīng)收賬款都在逐年增加，而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的計(jì)算公式為：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/[（期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款）/2]，因此，碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來也不斷降低。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度及管理效率的一個(gè)指標(biāo)，它反映在一定時(shí)期內(nèi)公司應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)則是時(shí)間上表示的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，它反映的是從獲得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回貨款變成現(xiàn)金需要的時(shí)長(zhǎng)。一般對(duì)公司而言，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是越短越好，說明收到應(yīng)收賬款的時(shí)間較短，壞賬發(fā)生的幾率較小，而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率則是越高越有利于對(duì)應(yīng)收賬款的管理，較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明公司收賬速度快，資金回籠能更及時(shí)。從表中近幾年碧桂園應(yīng)收賬款情況我們得知，該集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較逐年變低，體現(xiàn)了收賬速度正在變慢，實(shí)際壞賬天數(shù)增長(zhǎng)，催收賬款不力，資金流動(dòng)性不強(qiáng)，長(zhǎng)期下去，資產(chǎn)容易形成壞賬，不利于集團(tuán)的持續(xù)性發(fā)展。3碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款管理問題分析碧桂園集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，應(yīng)收賬款數(shù)額較多，在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)收賬款的管理尤其重要，必須重視應(yīng)收賬款中存在的問題，分析問題，找到合適的解決方法。3.1應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提比例不合理公司在應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方面也有存在一定問題。從應(yīng)收賬款規(guī)?？矗缦卤恚罕?.1碧桂園應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備計(jì)提情況報(bào)告期2013年2014年2015年2016年1~3月應(yīng)收賬款余額3.03億元5.50億元4.19億元3.67億元應(yīng)收關(guān)聯(lián)方余額1.88億元3.90億元2.32億元1.11億元應(yīng)收第三方余額1.15億元1.60億元1.87億元2.56億元其它應(yīng)收賬款5.61億元5.31億元0.79億元0.84億元從表格數(shù)據(jù)中，我們不難看出在報(bào)告期內(nèi)，雖然應(yīng)收關(guān)聯(lián)方賬款余額和其它應(yīng)收賬款正在減少，但是應(yīng)收賬款余額和應(yīng)收第三方余額的金額不低，還呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)，說明碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款總金額占比仍是比較大的，雖然其中不少應(yīng)收賬款是關(guān)聯(lián)方欠款，但仍然不能忽視其中的風(fēng)險(xiǎn)。而碧桂園集團(tuán)明明已經(jīng)存在較多的應(yīng)收賬款，應(yīng)該已經(jīng)意識(shí)到了應(yīng)收賬款帶來的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該相應(yīng)的減少應(yīng)收賬款的金額，合理的計(jì)提壞賬準(zhǔn)備來降低風(fēng)險(xiǎn)。但該集團(tuán)反而繼續(xù)采用較為激進(jìn)的方式，對(duì)于一年應(yīng)收賬款和其它應(yīng)收賬款僅以1%的比例計(jì)提，甚至對(duì)3年以上賬齡的應(yīng)收賬款也只有50%的計(jì)提比例。為什么該集團(tuán)明知道存在這么大的安全隱患卻仍然采用這么激進(jìn)的做法呢？我們知道，公司財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行賬務(wù)處理中，應(yīng)收賬款計(jì)提較低的壞賬比例，可以虛增企業(yè)的利潤(rùn)，使企業(yè)的業(yè)績(jī)看起來更讓人滿意，夸大經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而獲得外界更多的支持。3.2應(yīng)收賬款的賬齡過長(zhǎng)碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款的主要來源為物業(yè)銷售，業(yè)主的信用期一般為1至6個(gè)月，基于收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的應(yīng)收賬款賬齡分析如下：表3.2應(yīng)收賬款賬齡分析2016年（人民幣千元）2015年（人民幣千元）90天以內(nèi)1200362512706910超過90天至180天以內(nèi)714221853260超過180天至365天以內(nèi)490522821220超過365天5203163834431372868414764833從數(shù)據(jù)中可以看出碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款賬齡主要在90天以內(nèi)，其次是90天至180天，180天至365天，超過365天的較少，2015年90天以內(nèi)的應(yīng)收賬款是12706910000元，占該年應(yīng)收賬款總數(shù)的86.06%，2016年90天以內(nèi)的應(yīng)收賬款為12003625000元，占應(yīng)收賬款總數(shù)的87.43%，從總數(shù)上看，2016年應(yīng)收賬款雖然較2015年有所下降，但是2016年應(yīng)收賬款賬齡超過365天的有520316000元，而2015年應(yīng)收賬款賬齡超過365天的只有383443000元，說明應(yīng)收賬款的回款速度在下降，流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，一般來說，賬款的催收難度隨著拖欠時(shí)間成正比，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，賬款收回來的難度也越大，發(fā)生壞賬的幾率也隨之變大，因此企業(yè)降低應(yīng)收賬款的賬齡，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理顯得尤其重要。3.3信用政策過于寬松由于國(guó)家目前出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)方面的政策如限購(gòu)令，保障住房等等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，不少企業(yè)為了擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)，獲得更多的市場(chǎng)份額，在力爭(zhēng)完成企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的情況下，不斷降低信用標(biāo)準(zhǔn)和放寬信用期限，信用政策制定和實(shí)施恰當(dāng)，不僅可以擴(kuò)大銷售發(fā)揮應(yīng)收賬款的作用，也能如期收回應(yīng)收賬款，反之，信用政策制定和實(shí)施不恰當(dāng)，輕則導(dǎo)致應(yīng)收賬款難以收回，形成呆賬和壞賬，重則影響到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)在不少房地產(chǎn)企業(yè)采用以下方法去擴(kuò)大銷售，（1）降低首付比例，出現(xiàn)只需要首付全款的兩成甚至一成，增加了應(yīng)收賬款；（2）過度延長(zhǎng)分期付款時(shí)間，對(duì)于那些暫時(shí)還未獲得銀行貸款的購(gòu)房者，企業(yè)選擇延長(zhǎng)付款時(shí)間。這些方法雖然獲得的信用交易多，增加了銷售量，也刺激和吸引了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶，但同時(shí)也增加了應(yīng)收賬款和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，忽視了收賬風(fēng)險(xiǎn)的控制。3.4對(duì)客戶資信評(píng)估薄弱在與意向客戶簽訂購(gòu)房合同前，必須對(duì)客戶的資信情況進(jìn)行深入調(diào)查。在信用銷售的方式下，客戶購(gòu)買意向合同經(jīng)過審批，選擇付款方式后信用銷售監(jiān)督部門要對(duì)客戶進(jìn)行資信調(diào)查，包括客戶的身份證，銀行存款賬戶，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房產(chǎn)信息，收入證明，償債能力，信用記錄等信息。審核部門再根據(jù)客戶提供的這些信息按照既定的方法對(duì)客戶進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)定，審核符合信用條件的即可簽訂購(gòu)房協(xié)議。但是在實(shí)際操作中，我國(guó)尚未有明確法律法規(guī)對(duì)于失信者進(jìn)行制裁，對(duì)企業(yè)和消費(fèi)者個(gè)人信用制度也沒有真正建立起來，導(dǎo)致有些客戶即使存在信用問題也并未有相關(guān)失信記錄，甚至還有客戶為了自身利益進(jìn)行造假，很多客戶存在信息失真的情況，資信調(diào)查并沒有得到很好的執(zhí)行。另一方面，銷售人員并未對(duì)購(gòu)房者采用賒銷付款方式是否有償還能力深入了解，甚至為了提高業(yè)績(jī)，加快審批效率，幫助購(gòu)房者造假償債能力。在一定程度上并不利于企業(yè)對(duì)客戶的資信調(diào)查。對(duì)于資信調(diào)查不嚴(yán)的客戶容易出現(xiàn)兩種情況，一是該客戶并沒有這么高的償債能力而導(dǎo)致應(yīng)收賬款遲遲無法收回，二是該客戶有償還能力但卻缺乏誠(chéng)信而拖欠房貸一拖再拖導(dǎo)致收款天數(shù)變長(zhǎng)。3.5內(nèi)部控制不夠完善碧桂園集團(tuán)目前對(duì)應(yīng)收賬款的管理并未建立出一套科學(xué)完善的內(nèi)部控制監(jiān)督體系，營(yíng)造良好的治理環(huán)境，不夠重視內(nèi)部控制問題，職責(zé)分工尚未很明確，各部門職責(zé)交叉，互相推諉扯皮，操作流程不規(guī)范。目前集團(tuán)應(yīng)收賬款內(nèi)部控制只是流于形式，各部門之間沒有獨(dú)立分開，導(dǎo)致授權(quán)不清楚。銷售部門一般負(fù)責(zé)營(yíng)銷方面，更關(guān)心企業(yè)銷售量，對(duì)客戶財(cái)務(wù)和資信調(diào)查并不清楚，可能會(huì)忽略應(yīng)收賬款過高產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。而財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，很少接觸到客戶，沒有去了解意向客戶的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，更多的也是關(guān)心企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量，這就可能引起部門沖突，兩個(gè)部門共同管理不僅容易出現(xiàn)部門沖突，也容易造成工作界定模糊，信息傳遞滯后與溝通不暢。3.6逾期應(yīng)收賬款追收不利應(yīng)收賬款能否及時(shí)收回，不僅依靠客戶的自覺，也離不開企業(yè)自身積極的收賬政策，發(fā)生應(yīng)收賬款后，企業(yè)應(yīng)該設(shè)置專門的應(yīng)收賬款管理人員定期與客戶進(jìn)行對(duì)賬，進(jìn)行核實(shí)，及時(shí)進(jìn)行清算，催收。然而，由于企業(yè)內(nèi)部控制的不健全，內(nèi)部分工不明確，企業(yè)并沒有設(shè)置專門的人員關(guān)注應(yīng)收賬款，及時(shí)去催收應(yīng)收賬款款項(xiàng)，以致企業(yè)未及時(shí)收回的款項(xiàng)越來越多，即使客戶信譽(yù)下降，相關(guān)人員也很難意識(shí)到這個(gè)隱患。另外，我國(guó)企業(yè)銷售中也注重人情關(guān)系和維持老客戶關(guān)系，一般都會(huì)給予逾期客戶一點(diǎn)時(shí)間，等主動(dòng)上門償還逾期應(yīng)收賬款，正是企業(yè)這種不積極的縱容行為，使企業(yè)錯(cuò)過了收賬的最佳時(shí)機(jī)，同時(shí)也助長(zhǎng)了客戶逾期還款行為。4碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款策略研究對(duì)于碧桂園集團(tuán)應(yīng)收賬款存在的問題，我們不僅要考慮到市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更重要的是要立足企業(yè)自身實(shí)際情況，強(qiáng)化對(duì)應(yīng)收賬款的管理，合理計(jì)提壞賬比例，建立科學(xué)的客戶信用體系，完善企業(yè)內(nèi)部控制，規(guī)范逾期未收回賬款的管理。4.1合理計(jì)提應(yīng)收賬款壞賬比例根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行全面檢查，對(duì)于預(yù)期可能無法收回的應(yīng)收賬款，合理的計(jì)提應(yīng)收賬款的壞賬比例，這也是由于會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性的原則所要求的。但現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在壞賬準(zhǔn)備中給了企業(yè)自主權(quán)，并未對(duì)壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提比例進(jìn)行明確規(guī)定，一般都是企業(yè)根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)、債務(wù)人的自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況、現(xiàn)金流量情況、信用程度以及企業(yè)財(cái)會(huì)人員的職業(yè)判斷能力去計(jì)提的，導(dǎo)致每個(gè)企業(yè)計(jì)提的壞賬比例并不是很規(guī)范。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》中規(guī)定，企業(yè)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備金實(shí)行限額扣除，只有計(jì)提不超過年末應(yīng)收賬款款項(xiàng)余額的千分之五的壞賬準(zhǔn)備金才允許稅前扣除，企業(yè)考慮到這一點(diǎn)業(yè)會(huì)采用較低的壞賬計(jì)提比例。對(duì)于公司計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備，一般只采用備抵法來進(jìn)行核算，備抵法包括賬齡分析法、余額百分比法、銷貨百分比法三種。三種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，不同的財(cái)務(wù)人員各有偏好。碧桂園集團(tuán)應(yīng)根據(jù)應(yīng)收賬款的實(shí)際情況采用適合的方法合理的計(jì)提壞賬比例。4.2制定合理的信用政策和完善信用體系企業(yè)應(yīng)該根據(jù)整體市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，制定信用政策時(shí)考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，現(xiàn)金流量，市場(chǎng)增長(zhǎng)率，年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，投資計(jì)劃和融資情況，企業(yè)實(shí)力和規(guī)模，行業(yè)總體發(fā)展勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)戰(zhàn)略，企業(yè)庫(kù)存量并結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，建立符合企業(yè)自身實(shí)際和市場(chǎng)行情的信用政策。加強(qiáng)對(duì)客戶資信的事前調(diào)查、事中監(jiān)管，事后定期動(dòng)態(tài)跟蹤。根據(jù)碧桂園集團(tuán)的客戶的實(shí)際情況，搜集客戶的相關(guān)信息，包括：客戶身份信息，銀行賬號(hào)信息，房產(chǎn)情況，收支情況及償債能力，建立客戶信息檔案，同時(shí)隨交易的開展及時(shí)記錄和更新。并根據(jù)這些信息給客戶進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)定，分以下幾個(gè)等級(jí)：可分為A類客戶、B類客戶、C類客戶。對(duì)于資信調(diào)查優(yōu)秀的客戶，為A類客戶，公司可以選擇分期付款或銀行按揭付款，公司要求專門的財(cái)務(wù)人員按銀行按揭審查的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查，符合規(guī)定后，相關(guān)負(fù)責(zé)人審批，但分期付款的期限必須控制在合理范圍內(nèi)；對(duì)于資信調(diào)查較良好的客戶，為B類客戶，選擇銀行按揭付款為主，在確定有購(gòu)買想法時(shí)，由按揭銀行介入對(duì)其進(jìn)行資信調(diào)查，確定是否符合銀行放款條件，符合條件再通知客戶簽署購(gòu)房合同，通過銀行為中介控制資金到賬時(shí)間；對(duì)于資信調(diào)查一般的客戶，盡可能地選擇要求客戶一次性交清或縮短付清全款的時(shí)間。對(duì)已經(jīng)簽好購(gòu)銷合同的客戶，結(jié)合客戶信用等級(jí)和企業(yè)制定的信用政策，確定提供客戶的還款期限和信用折扣，督促客戶盡快完成事前約定好的首付款。訂單成立后，對(duì)客戶應(yīng)收賬款款項(xiàng)建立專門的賬戶進(jìn)行管理，對(duì)收回的賬款及時(shí)進(jìn)行銷賬處理，反饋應(yīng)收賬款收回過程中產(chǎn)生的問題，后期繼續(xù)對(duì)客戶資信情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤，在應(yīng)收賬款不能按時(shí)收回時(shí)，做好清欠賬款的應(yīng)對(duì)措施，確定無法收回的壞賬采取合理的途徑維護(hù)企業(yè)權(quán)益。4.3完善內(nèi)部控制一個(gè)企業(yè)只有分工明確，職責(zé)分明，工作才能井然有序。否則，各部門員工容易互相推諉，逃避責(zé)任，必須視個(gè)人的能力、工作經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人誠(chéng)信問題和興趣的不同，[[]]分別授予他們權(quán)利、責(zé)任、和義務(wù)。企業(yè)應(yīng)集權(quán)與分權(quán)相統(tǒng)一，既賦予員工一些權(quán)利，又使員工明白自己的責(zé)任。分別設(shè)立信用監(jiān)管部門和審核部門，獨(dú)立于財(cái)務(wù)部和銷售部門，不受這兩個(gè)部門的管轄，信用監(jiān)管部門主要是在銷售部收集意向客戶的相關(guān)資料時(shí)對(duì)客戶信用進(jìn)行深入了解調(diào)查，確認(rèn)符合企業(yè)賒銷條件時(shí)再把部門收集到的客戶的財(cái)務(wù)狀況和資信狀況材料轉(zhuǎn)交給財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，確認(rèn)無誤后移交信用審核部門審核，只有通過信用部門審核才能同意銷售部門簽訂銷售合同，避免銷售部門出現(xiàn)為擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)而盲目銷售的情況。銷售合同簽訂后，信用監(jiān)管部門應(yīng)該繼續(xù)對(duì)客戶的資信狀況進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)部門。每個(gè)部門之間相互獨(dú)立，又互相監(jiān)督，進(jìn)行溝通交流，確保應(yīng)收賬款及時(shí)收回。4.4規(guī)范管理，加強(qiáng)逾期應(yīng)收賬款的催收一般來說，逾期的時(shí)間越長(zhǎng)，賬款能收回來的可能性越小，應(yīng)該根據(jù)客戶逾期的時(shí)間采取不同的催收手段：逾期時(shí)間較短時(shí)，可以用較緩和的方式，打電話電話或發(fā)郵件提醒；逾期較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)加大催收力度，對(duì)客戶施加壓力；有償債能力卻不履行償債義務(wù)的，考慮采用法律手段；暫時(shí)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題的客戶，可協(xié)商還款條件，或采取物資抵款，也可以要求客戶開出等價(jià)值的現(xiàn)金支票等。根據(jù)碧桂園集團(tuán)的實(shí)際情況：（1）欠款金額10萬元以下的，以電話催收為主。自貨款逾期超過6個(gè)月的，應(yīng)每半個(gè)月至少催收一次，直至客戶付款或做出同意付款的承諾。若客戶違反承諾拒絕付款，話務(wù)員應(yīng)提高電話催款的頻率，每星期至少催收一次。在催款過程中，可要求法律事務(wù)部予以協(xié)助，法律事務(wù)部的協(xié)助方式以郵寄或傳真方式向客戶發(fā)出正式催款函。（2）欠款金額10萬元以上的，自貨款逾期6個(gè)月后，應(yīng)每月對(duì)客戶登門拜訪一次，在催款的同時(shí)了解客戶的經(jīng)濟(jì)狀況。欠款金額5萬元以上的，如果客戶一次性付款困難，可以允許客戶分期付款，但必須簽訂還款協(xié)議。在催款過程中，業(yè)務(wù)員可要求法律事務(wù)部予以協(xié)助，法律事務(wù)部的協(xié)助方式主要除以郵寄或傳真方式向客戶發(fā)出催款函外，必要時(shí)陪同業(yè)務(wù)員對(duì)客戶上門催收。（3）如果客戶拒絕付款或拒絕簽訂還款協(xié)議或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重困難影響本公司債權(quán)收回的，應(yīng)提交法律事務(wù)部通過法律手段催收。4.5完善績(jī)效考核制度，實(shí)行“終身責(zé)任