PAGE物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)制度一、總則1.目的本財(cái)務(wù)制度旨在規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，確保財(cái)務(wù)工作的有序開(kāi)展，保障物業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，提高資金使用效益，維護(hù)公司的經(jīng)濟(jì)利益。2.適用范圍本制度適用于公司旗下所有物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，包括但不限于物業(yè)費(fèi)收繳、成本費(fèi)用核算、資金管理、財(cái)務(wù)報(bào)表編制等。3.基本原則合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，如實(shí)反映物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。及時(shí)性原則：及時(shí)處理各項(xiàng)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，按時(shí)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，為管理層決策提供及時(shí)有效的財(cái)務(wù)信息。效益性原則：合理配置資源，降低成本費(fèi)用，提高物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部控制原則：建立健全內(nèi)部控制制度，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保資產(chǎn)安全。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置1.財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)部門，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作。財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)工作需要，合理設(shè)置崗位，明確各崗位的職責(zé)權(quán)限。2.人員配備財(cái)務(wù)部門應(yīng)配備具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)和技能的人員，包括財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納等。財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的從業(yè)資格證書，并定期參加培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。3.崗位職責(zé)財(cái)務(wù)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作，制定財(cái)務(wù)工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。建立健全財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度，確保財(cái)務(wù)工作規(guī)范有序。組織編制財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)報(bào)表等，為管理層決策提供財(cái)務(wù)支持。負(fù)責(zé)資金管理，合理安排資金使用，確保資金安全。監(jiān)督財(cái)務(wù)收支情況，審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，控制成本費(fèi)用。協(xié)調(diào)與稅務(wù)、銀行等相關(guān)部門的關(guān)系，辦理涉稅事項(xiàng)和銀行業(yè)務(wù)。定期對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行總結(jié)和分析，提出改進(jìn)措施和建議。會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)日常會(huì)計(jì)核算工作，按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行賬務(wù)處理。審核原始憑證的真實(shí)性、合法性和完整性，編制記賬憑證。登記賬簿，定期進(jìn)行結(jié)賬、對(duì)賬，保證賬賬相符、賬實(shí)相符。編制財(cái)務(wù)報(bào)表，如實(shí)反映物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作。出納負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證券和空白支票等重要票據(jù)。定期盤點(diǎn)現(xiàn)金，編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表，確?，F(xiàn)金賬實(shí)相符。協(xié)助會(huì)計(jì)做好其他財(cái)務(wù)工作。三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理1.預(yù)算編制物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)年度工作計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等。預(yù)算編制應(yīng)遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的原則，充分征求各部門的意見(jiàn)和建議，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。預(yù)算編制應(yīng)采用零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算等方法，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和市場(chǎng)變化情況，對(duì)各項(xiàng)收入、成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。2.預(yù)算執(zhí)行財(cái)務(wù)部門應(yīng)將年度財(cái)務(wù)預(yù)算分解為季度、月度預(yù)算，并下達(dá)給各部門執(zhí)行。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取措施加以解決。如預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)重大偏差，應(yīng)及時(shí)調(diào)整預(yù)算。3.預(yù)算調(diào)整在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如因市場(chǎng)環(huán)境變化、政策調(diào)整、突發(fā)事件等原因?qū)е骂A(yù)算無(wú)法執(zhí)行或需要調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行調(diào)整。預(yù)算調(diào)整應(yīng)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)公司總部審批。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自調(diào)整預(yù)算。四、收入管理1.物業(yè)費(fèi)收繳物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時(shí)、足額收繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)收繳率應(yīng)作為考核物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)。在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主開(kāi)具合法有效的票據(jù)，并做好收費(fèi)記錄。收費(fèi)記錄應(yīng)包括業(yè)主姓名、房號(hào)、收費(fèi)金額、收費(fèi)時(shí)間等信息。對(duì)于逾期未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)按照合同約定及時(shí)催繳，并采取相應(yīng)的措施，如上門催收、發(fā)送催款函、通過(guò)法律途徑解決等。2.其他收入物業(yè)項(xiàng)目的其他收入包括停車費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)等。其他收入應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理和核算。對(duì)于停車費(fèi)、廣告費(fèi)等收入，應(yīng)簽訂合同或協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并按照合同約定及時(shí)收取費(fèi)用。場(chǎng)地租賃費(fèi)等收入應(yīng)按照市場(chǎng)價(jià)格合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)公司總部備案。五、成本費(fèi)用管理1.成本費(fèi)用分類物業(yè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括人員費(fèi)用、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)用、綠化費(fèi)用、保潔費(fèi)用、保安費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用等。人員費(fèi)用包括工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等；辦公費(fèi)用包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等；維修費(fèi)用包括房屋維修、設(shè)備設(shè)施維修等；綠化費(fèi)用包括綠化養(yǎng)護(hù)、花草樹木購(gòu)置等；保潔費(fèi)用包括公共區(qū)域清潔、垃圾清運(yùn)等；保安費(fèi)用包括安保人員工資、安保設(shè)備購(gòu)置等；設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用包括設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修、更新等。2.成本費(fèi)用控制物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立健全成本費(fèi)用控制制度，加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管理和監(jiān)督。成本費(fèi)用控制應(yīng)貫穿于物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，從預(yù)算編制、執(zhí)行到考核，都應(yīng)嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出。在成本費(fèi)用控制過(guò)程中，應(yīng)采取以下措施：制定合理的成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)成本費(fèi)用的開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的預(yù)算管理，嚴(yán)格按照預(yù)算控制成本費(fèi)用支出。優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提高工作效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。加強(qiáng)對(duì)物資采購(gòu)的管理，嚴(yán)格控制物資采購(gòu)成本。定期對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分析和考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取措施加以改進(jìn)。3.成本費(fèi)用核算物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行成本費(fèi)用核算，正確劃分成本費(fèi)用的界限，確保成本費(fèi)用核算的準(zhǔn)確性。成本費(fèi)用核算應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行，凡是本期已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為本期的成本費(fèi)用；凡是不屬于本期的成本費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在本期收付，也不應(yīng)作為本期的成本費(fèi)用。成本費(fèi)用核算應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目，按照成本費(fèi)用的性質(zhì)和用途進(jìn)行明細(xì)核算。成本費(fèi)用核算應(yīng)定期編制成本費(fèi)用報(bào)表，如實(shí)反映物業(yè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況。六、資金管理1.資金籌集物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，合理籌集資金。資金籌集方式包括自有資金、銀行貸款、其他融資渠道等。在籌集資金時(shí)，應(yīng)充分考慮資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，選擇合適的籌資方式和渠道。同時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理籌資手續(xù)，確?；I資活動(dòng)合法合規(guī)。2.資金使用物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照預(yù)算安排合理使用資金，確保資金使用的安全性、合理性和效益性。資金使用應(yīng)嚴(yán)格按照審批程序進(jìn)行，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變資金用途。在資金使用過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)控和管理，確保資金?？顚Ｓ?。對(duì)于重大資金支出，應(yīng)實(shí)行集體決策制度，并報(bào)公司總部備案。3.資金結(jié)算物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和銀行結(jié)算制度進(jìn)行資金結(jié)算，確保資金結(jié)算的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。在資金結(jié)算過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算紀(jì)律，不得坐支現(xiàn)金，不得出租、出借銀行賬戶，不得簽發(fā)空頭支票和遠(yuǎn)期支票。4.資金盤點(diǎn)與清查物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)定期對(duì)資金進(jìn)行盤點(diǎn)和清查，并編制資金盤點(diǎn)表和清查報(bào)告。資金盤點(diǎn)和清查應(yīng)包括現(xiàn)金、銀行存款、有價(jià)證券等。在資金盤點(diǎn)和清查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)查明原因，并按照規(guī)定進(jìn)行處理。七、固定資產(chǎn)管理1.固定資產(chǎn)購(gòu)置物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要，合理購(gòu)置固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)購(gòu)置應(yīng)按照規(guī)定的審批程序進(jìn)行，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自購(gòu)置固定資產(chǎn)。在購(gòu)置固定資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，選擇性價(jià)比高的產(chǎn)品。同時(shí)，應(yīng)簽訂采購(gòu)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.固定資產(chǎn)核算物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行固定資產(chǎn)核算，正確劃分固定資產(chǎn)的界限，確保固定資產(chǎn)核算的準(zhǔn)確性。固定資產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目，按照固定資產(chǎn)的類別、型號(hào)、規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。固定資產(chǎn)核算應(yīng)定期編制固定資產(chǎn)報(bào)表，如實(shí)反映物業(yè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)情況。3.固定資產(chǎn)折舊物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的折舊方法和折舊年限計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。固定資產(chǎn)折舊應(yīng)計(jì)入成本費(fèi)用，不得隨意變更折舊方法和折舊年限。在計(jì)提固定資產(chǎn)折舊時(shí)，應(yīng)按照固定資產(chǎn)的原值、預(yù)計(jì)凈殘值、折舊年限等計(jì)算折舊額，并編制固定資產(chǎn)折舊計(jì)算表。4.固定資產(chǎn)清查與處置物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)定期對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行清查，并編制固定資產(chǎn)清查報(bào)告。固定資產(chǎn)清查應(yīng)包括固定資產(chǎn)的數(shù)量、原值、凈值、使用狀況等。在固定資產(chǎn)清查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)查明原因，并按照規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)于閑置、報(bào)廢等固定資產(chǎn)，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行處置。八、財(cái)務(wù)報(bào)表與財(cái)務(wù)分析1.財(cái)務(wù)報(bào)表編制物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和公司總部規(guī)定的財(cái)務(wù)報(bào)表格式，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等。財(cái)務(wù)報(bào)表編制應(yīng)做到數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，報(bào)表之間的勾稽關(guān)系應(yīng)正確無(wú)誤。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理審核后，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批。2.財(cái)務(wù)分析物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)定期對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，為管理層決策提供財(cái)務(wù)支持。財(cái)務(wù)分析應(yīng)包括財(cái)務(wù)狀況分析、經(jīng)營(yíng)成果分析、現(xiàn)金流量分析等。在財(cái)務(wù)分析過(guò)程中，應(yīng)采用比較分析法、比率分析法、趨勢(shì)分析法等方法，對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。同時(shí)，應(yīng)結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，找出存在的問(wèn)題和原因，并提出改進(jìn)措施和建議。九、財(cái)務(wù)檔案管理1.檔案范圍物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)檔案包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)分析報(bào)告、合同協(xié)議、銀行對(duì)賬單、稅務(wù)資料等。2.檔案整理財(cái)務(wù)檔案應(yīng)按照類別、年度、月份等進(jìn)行整理，并編制檔案目錄。檔案目錄應(yīng)包括檔案名稱、檔案編號(hào)、檔案日期、檔案保管期限等信息。3.檔案保管財(cái)務(wù)檔案應(yīng)妥善保管，確保檔案的安全和完整。財(cái)務(wù)檔案保管期限應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，一般會(huì)計(jì)憑證保管期限為30年，會(huì)計(jì)賬簿保管期限為30年，財(cái)務(wù)報(bào)表保管期限為10年等。財(cái)務(wù)檔案應(yīng)存放在專門的檔案室或檔案柜中，并配備必要的防火、防潮、防蟲、防盜